Er man så heldig at bo i en andelsboligforening, der har en gyldig såkaldt fastholdt vurdering fra 2020, er anbefaling fra DOMIBUS, at man ikke lader sig friste af at anvende en nyere valuarvurdering.

Vurderinger fra før krigen i Ukraine viser fortsatte store stigninger. Hvis man her og nu er interesseret i at sælge sin andel, vil man derfor naturligvis være interesseret i, at den maksimalt lovlige værdi sættes op. Står man ikke for at sælge i år men måske først om nogle år, bør man derimod vælge den fatsholdte vurdering.

Krigen i Ukraine har betydet, at renten og inflationen er steget, og at der er en historisk stor usikkerhed med hensyn til, hvor renten og inflationen vil være når krigen, om nogle år er afsluttet.

Når renten og inflationen stiger, stiger afkastkravet for en investor. Afkastkravet har en dramatisk betydning for værdien af foreningens ejendom.

I “ordentlige” valuarvurderinger kan man læse, hvor meget det betyder, hvis afkastkravet stiger, og hvis man f.eks. ser på, hvad det vil betyde for andelenes lovlige værdi, hvis afkastkravet stiger med 2 %, vil andelenes værdi falde dramatisk i forhold til valuarvurderinger indhentet de seneste mange år.

Læs også artikel fra Berlingske Tidende.

Hvornår kan en forening, der har som formål at “eje en ejendom”, mulighed for at tvinge et mindretal til at betale for noget, som et flertal kan se en fordel i.

Hvor formålet er begrænset som ovenstående – altså at “eje en ejendom”, vil der være udfordringer, når et flertal ønsker, at et mindretal skal betale for en ydelse, som ikke er nødvendig at “eje ejendommen”.

Hvis et flertal f.eks. beslutter et forslag om, at XX skal have 100 kr. hver måned fra alle beboere for at give psykolog-bistand til beboere med 50 % rabat, er der næppe mange, der vil være i tvivl om, at beslutningen er ugyldig, uanset om den er vedtaget med kvalificeret flertal.

Mere kompliceret bliver det, hvis beslutningen på den ene side fratager en beboer nogle velerhvervede rettigheder, men på den anden side som kompensation giver beboer nogle fordele betalt af alle beboere, f.eks. et forslag om, at ejendommen skal være røgfri, og alle beboere skal betale for, at der er rygeafvænningskursus tilgængelig for de beboere, som er rygere.

Hvor langt rækker “velerhvervede retigheder”? Hvor meget kan en generalforsamling lave om på beboeres hverdag?

Muligheden for en 100 % brugerbetalt løsning er i sig selv et argument mod et forslag, hvor foreningen skal betale for, at alle beboere får mulighed for en eller anden ydelse, som kan leveres særligt billigt i kraft af, at alle er tvunget til at betale for at få denne mulighed. En forening, der har til formål blot at eje en ejendom, har kun til formål at give beboerne mulighed for billigt internet, hvis det er frivilligt, om man vil have internet eller ej. På samme vis med billig mulighed for at få pudset vinduer, eller billig mulighed for at få strøget skjorter, eller billig mulighed for at få gjort rent i lejlighederne eller billig mulighed for et eller andet helt tredje, som grundlæggende intet har med nødvendig drift af ejendommen at gøre.

Det forhold, at man kollektivt kan købe noget billigere, er ingen overraskelse, men det betyder ikke, at det falder ind under foreningens formål. 

Man skal passe på ikke at indføre flertalsdikatur af bagvejen; altså bare fordi et flertal synes, at et mindretal skal være med til at betale for noget, så er det ikke nødvendigvis i orden.

Min anbefaling til en andelsboligforening er og har altid været at satse på 30-årige, fastforrentede lån med afdrag.

Foreningers eller en andelshaveres spekulationer i mere optimal alternativ belåning har jeg fuld forståelse for, men grundlæggende er det spekulation, og det er ikke muligt sagligt at argumentere for, at den ene løsning skulle være bedre end den anden.

Den sikreste løsning er ofte den dyreste. Mange foreninger har, da flexlån blev opfundet, i den ene eller den anden facon besluttet sig væk fra den sikreste finansiering (= fast forrentet og med afdrag). Det har i de fleste foreninger, der valgte denne vej, været en god beslutning, der har sparet beboerne for mange penge.

Min anbefaling står ikke desto mindre stadig ved magt. Det, at en bestyrelse/generalforsamling spekulerer, er problematisk, idet ikke alle andelshavere er klar over konsekvenserne. Bestyrelsens og andelshaveres alternative forslag til finansiering er grundlæggende et problem, fordi alle andelshavere næppe nogen sinde kan forstå konsekvenserne.

Uanset hvordan man skruer lån sammen, så er det spekulation. Tager man det mest sikre lån, dvs. lånet, der er med længst mulig løbetid, fast forrentet og med afdrag, så har man det mest konservative lån, hvor prisen er fastsat globalt med alle de risikovurderinger, som et marked nu engang kan favne. Det er dyrere, fordi det er sikkert. Vil man løbe en risiko, så lånet kan stige i rente, så kan man vælge en variabelt forrentet lån. Man kan også vælge et andet lån, hvis man ikke bekymrer sig om, at lånet skal afdrages.

I en andelsboligforening er der typisk andelshavere, som har kortsigtet interesse. De har måske fået viden om, at deres prognose for restlevetid er få år eller måneder. Det kan også være, at de ved, de får barn og skal flytte om kort tid. Denne gruppe andelshavere har ikke nødvendigvis den samme præference for lån som andelshavere med anden interesse.

Andre andelshavere har en mellemlang interesse. De har besluttet sig til, de måske skal flytte om 2-6 år til anden bolig.

Andre andelshavere har en langsigtet interesse. De har besluttet sig til at blive boende indtil den sidste dag.

Der er også i mange foreninger, andelshavere som er uafklaret med hensyn til, om de med 100 % sikkerhed er andelshavere i foreningen om kort tid.

Det er en demokratisk udfordring, at en elite af andelshavere, som er valgt til bestyrelsen, skal bestemme foreningens finansiering, idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ofte vil have vanskeligt ved at favne alle andelshaveres interesser. Det bør være et alternativ til ethvert forslag til finansiering at andelshaverne vælger det dyreste men også mest sikre lån at finansiere med.

En spekulation kan ikke favne alle, og det er ømtåleligt at lægge det op til en generalforsamling, om man skal vælge A, B eller C.

Man kune også anføre, at det er usolidarisk, at flertallet skal bestemme over de andelshavere, som har en anden finansieringsinteresse end flertallet.

Min anbefaling er som skrevet, at foreningen IKKE spekulerer, men vælger det “kedelige” lån, som giver samme boligafgift (bortset fra forhøjelse i administrationsbidrag).

Bestyrelsens eller individuelle andelshaveres præferencer for andre lån ER spekulation.

HVIS man som andelshaver vil foretrække spekulation frem for det sikre, bliver der tale om en afstemning, hvor man skal lægge sine stemmer i den kurv, som man mener personligt gavner ens interesser bedst.

Skimmel er mug, der har fået lov til at udvikle sig. Skimmel og mug opstår, hvor der er vækstbetingelser. Skimmel og mug opstår aldrig på en flade, som er tør eller dagligt rengøres. Du kan således bekæmpe mug og skimmel ved at gøre rent hver dag. Ingen gør rent overalt i deres bolig hver dag, men mindre kan også gøre det.

På fugtige flader, hvor der ikke bliver gjort rent jævnligt, kan de naturlig skimmelsporer i luften sætte sig og lave en koloni. Så har du et skimmelangreb.

Gør du rent dagligt på alle fugtige steder i din bolig, får du ikke skimmelproblemer. Rengøring i badeværelse er oplagt, men også andre steder i boligen kan være med en fugtprocent, som betyder, at du skal rengøre der hver dag. Evt. bare med en klud med rodalon- eller klorin-opløsning.

“Standard” er at skimmel er ekstremt farligt, og det koster millioner. Mange firmaer lever godt af den nye standard. Læger og andre eksperter bakker op om, at for meget skimmel er noget møg i boliger.

Skimmel findes alle steder, og ingen bolig er uden skimmel. 

Går du en tur i skoven og tager en dyb indånding, og synes du at skoven lugter frisk og lækker, så er det typisk skimmel, du kan lugte.

Skimmel er kommet på listen over noget, der skal undgås i boliger, fordi nogle mennesker er skimmelallergikere. Skimmel og fugt hænger sammen, og fugt kan vi alle forholde os til gerne må være i en skov, men ikke er på listen over det, der skal være i en bolig.

Fugt kan opstå, hvor kulde og varme mødes, f.eks. i en varm stue med en kold væg. Væggen bliver fugtig og den almindelige skimmel i luften sætter sig på den fugtige væg og i løbet af kort tid er der et angreb af skimmel.

Skimmel forebygges på samme måde som fugt i boligen. Varme og/eller luft får fugt til at fordampe=forsvinde. Uden fugt kommer der ikke skimmel. Så sørg for at fugt ude fra ikke kan komme ind, og sørg for at fugt indefra kan komme ud. Luft ud med gennemtræk så mange gange i løbet af dagen, at du holder luftfugtigheden i boligen ned. Køb en luftfugtighedsmåler. Husk at jo mere fugt, du via gennemtræk får ud af din bolig, jo sundere klima får du i boligen, og at det er meget billigere at opvarme boligen, hvis luften er tør end hvis den er fyldt med svedpartikler og anden fims, som det koster megen energi fra din radiator at opvarme.

Jo koldere det er uden for, jo hurtigere og mest effektivt fjerner du fugtholdig luft (fims) fra din bolig. Er der minus 15 grader uden for, er der næsten ingen fugt i luften, og hvis du laver gennemtræk i kort tid, har du fået al fimsen ud af din bolig, og da varmen sidder i vægge, møbler m.m., er din bolig hurtig opvarmet igen, og du har et sundt indeklima.

Om sommeren kan du holde vinduerne åbne, men dit indeklima bliver så ikke bedre end klimaet udenfor. Og om sommeren er klimaet uden for fugtigt. Luften indeholder rigtig meget fugt. Det må du leve med, medmindre du har et klimanlæg, som kan fjerne den overflødige fugt fra din bolig. Selv om sommeren og med eller uden klimaanlæg kan i det mindste ventilation være en god idé for at hindre skimmel.

Gennemtræk, ventilation og opvarmning af en bolig nytter ikke meget, hvis man f.eks. stiller reoler, sofaer og andet klos op af en kold væg, der har behov for at få tilført varme og luft. Gør man det, er man selv skyld i, at der kommer skimmel.