DOMIBUS > Articles by: Claus Clausen

Forfatter: Claus Clausen

1 års gennemgang af altaner og haveudgange – tidsplan

Balco har meldt tilbage at de kommer kl. 8.00 og går i gang med gennemgangen. Forventet afslutning er senest kl. 11.00

 

Håber at alle har meldt tilbage med det der måtte være, ellers er vi i sidste øjeblik for at få noget med.

 

Mvh,

Ib

_______________________________

 

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan
2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør
3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul.
4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

1 års gennemgang af altaner og haveudgange – Reminder

Hermed reminder om at aflevere fejl og mangelliste på vores altaner og haveudgange.

 

For dem der har ting der skal efterses vil det som sagt foregå d. 1. September, hvor service tekniker fra Balco vil komme rundt til lejlighederne.

Har i ikke mulighed for at være hjemme, så bedes i melde retur hvordan vi kan få adgang til lejligheden via nabo, udlevering af nøgle, eller anden løsning.

 

Svarfrist d. 25. August.

 

P.t. har jeg modtaget svar fra 6 lejligheder.

 

Mvh,

Ib

_______________________________

 

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan
2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør
3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul.
4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

1 års gennemgang af altaner og haveudgange.

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan
2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør
3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul.
4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

Uretfærdige fordelingstal?

Alle udgifter i en ejerforening skal fordeles efter fordelingstal, jf. lov om ejerlejligheder § 7.
Undtagelse kan følge af særvedtægt. Undtagelse fra ovenstående gælder som hovedregel også fordeling af udgifter til f.eks. varme og TV-signaler, hvor det ene sker efter forbrug og det andet med et fast beløb.

Det er ikke noget man kan lave om, selv om det er nemt at opstille et eksempel på, at fordelingstal kan medføre en “uretfærdig” fordeling.

En ejer, der bor i en stuelejlighed med det største fordelingstal, har f.eks. ingen altan og ikke flere vinduer end overboer og han har ikke noget at bruge elevator til. Ejers vinduer kan skiftes uden stillads eller platform og udgiften for at skifte hans vinduer er derfor eksempelvis halvdelen af udgiften for at skifte på 5. sal, hvor vinduer pga. vejr og vind skal vedligeholdes oftere. Alligevel kommer denne stuelejlighedsejer til at betale mest af alle til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, altaner og elevatorer. Han kommer til at betale efter sit fordelingstal. Ovenstående kan være fraveget i en vedtægt, men i ældre ejendomme med oprindelige altaner og elevatorer er dette typisk ikke gjort.

Fordelingstal, der både giver rettigheder og pligter, kan som hovedregel kun ændres, hvis alle er enige om det. Fordelingstal er ofte bestemt efter fordelingstal, men det behøver ikke være tilfældet.

Det er ejer, der opdeler en ejendom i ejerlejligheder, der bestemmer fordelingstallene. Hvis ejer selv bor i en lejlighed, kan han bestemme, at fordelingstallet skal være lavere for denne lejlighed, uden at der er anden begrundelse herfor, end at han gerne vil bo billigt. Prisen for denne lejlighed vil i anledning af dette skæve fordelingstal være høj. De andre lejligheder kan ejer til gengæld ikke sælge lige så dyrt, som hvis han havde fatsat fordelingstallene mere sagligt. Når du køber en lejlighed, tjekker din advokat, om der er “uretfærdigheder” og gør dig opmærksom herpå. Du bør jo naturligvis ikke betale lige så meget for din lejlighed, hvis lejligheden via fordelingstal kommer til at betale en for stor andel af fællesudgifterne, herunder f.eks. elevatorer, altaner, tagterrasser m.m.

Udsættelse Generalforsamling 2021

Udsættelse af Generalforsamling 2021

 

Grundet den fortsatte udfordring med Covid-19 har vi i bestyrelsen valgt at udskyde foreningens generalforsamlingen.

 

Forsamlingsreglerne er løbende under revidering og vi håber at vi under en eller anden form kan komme til at afholde vores generalforsamling ved fysisk fremmøde.

Men hvor længe det varer ved vi endnu ikke, men vi afventer og vil indkalde så snart det er muligt.

 

Hvis der er forslag til generalforsamling skal i være velkommen til at indsende dem allerede nu.

Regnskabet vil blive udsendt så snart vi har det færdigt, så i har tid til at kigge på det.

 

Med udsættelsen så fortsætter andelskronen og boligafgift uforandret indtil andet bliver vedtaget. Almindelig drift fortsætter inden for de rammer vi har fra tidligere generalforsamlinger.

Er der spørgsmål til beslutningen, eller hvis man skulle stå i en situation at vil sælge, bedes i kontakte bestyrelsen.

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

 

Er ProBo for dyrt til mindre foreninger? (svar til formand for mindre forening, som synes prisen er for høj)

Hej Jacob
Jeg er enig i, at det er dyrt for en lille forening som jeres. Jeg skal have møde med Prosedo i næste uge, og jeg vil her prøve, om der er mulighed for at få prisen nedsat for små foreninger.

Jeg er åben over for andre billigere løsninger, og er selv på udkig efter sådanne. Foreløbig har jeg ikke fundet nogen.


Når vi skriver til hinanden med indhold, der ikke indeholder personoplysninger, er almindelige mails som denne OK.
Udfordringen er, at fra tid til anden så er der personoplysninger, når ejere skriver til bestyrelsen, bestyrelsen til administrationen, og administrationen til bestyrelsen og individuelle ejere. Denne kommunikation har hidtil været ukrypteret – og det går ikke.


En dag vil du modtage en mail om, at fru Olivia Lijlenhoff-Burgenhoff har fundet sig en ny mand og at den forsmåede ægtefælle Lars Nielsen, der er medlem af din forening gerne vil anmode om henstand med betaling af fællesudgifter, indtil Lars har fundet sig en ny hustru (eller lejlighed). Du nødsages til at ringe til Lars og fortælle ham, at han skal være opmærksom på, at foreningen til alle ejere har meddelt, at mails til bestyrelsen ikke kan sendes krypteret, og at al henvendelse derfor skal ske med et almindeligt brev, hvis der i henvendelsen er personoplysninger. Svar fra bestyrelse og administration vil ligeledes ske med almindelig post.


Det kan også bare være en henvendelse i din postkasse om, at Peter fra 2. sal har hørt, at der er en kat fra 3. sal, som det lyder som om, at beboerne mishandler. Du kan ikke bare tage et billede af beskeden og sende den pr. mail til resten af bestyrelsen og administrationen. Du skal i gang med at kryptere eller på biblioteket og kopiere og herefter sende henvendelsen med PostNord til mig og med fod-omdeling til bestyrelsesmedlemmerne, der bor i foreningen.

Altså hvis du vil overholde loven. Worst case kan du ellers næste dag have Peter fra 2. og Yvonne fra 3. i røret, der klager over, at en misforståelse om en kats forstoppelse på internettets sladderhjørne er blevet til overskriften: “Mail fra formand dokumenterer massiv dyremishandling” og at Peter og Yvonne via din mail til mig om, at den sag må jeg tage mig af, nemt kan identificeres som henholdsvis klager og dyremishandler, hvilket de derfor er omtalt som på internettet. 

Som advokatkontor er jeg selvsagt nødsaget til at tilstræbe 100 % overholdelse af loven, og derfor anser jeg det for en nødvendighed, at bestyrelserne og beboerne har værktøjer til at overholde loven. Som skrevet er jeg på udkig efter andre løsninger, som for den lille forening kan være mere simple og dermed billigere, men som kan give alle nem adgang til at overholde sikker kommunikation.


ProBo er et nødvendigt værktøj til at loven kan overholdes, men alternativer søges.


210420 – Gårdloppemarked 12. Juni

Udsendt for andelshaver:

 

 

Til alle beboer i Lindenborghus og AB Hattensens Allé.

I anledning af Frederiksbergdagene åbner vi igen vores gård og afholder et gårdloppemarked og du kan deltage med en stand.

Datoen bliver den 12/6. 2021 fra klokken 10:00 til 15:30.

Indgang gennem porten mellem Peter Bangsvej 61 og 63.

Samme dag er Peter Bangsvej formodentlig lukket, derfor bør der være masser af kunder 😊.

Opstilling fra klokken 8:00 og der vil blive anvist plads.

Pladserne er ca. 2,5 m i brede.

Man må ikke pakke sammen før klokken 16:00

Tilmelding skal ske til Hanne, på mail hannebv@hotmail.com , med overskrift loppemarked samt bopælsadresse og telefonnummer.

Senest den 1/6 2021.

Tildeling af stand, efter først til mølle princippet

I tilfælde af regn er det tilladt at medbringe en pavillon.

 

Jeg glæder mig til en festlig dag.

Hilsen Hanne, Hattensens Alle 8 st.tv.

 

INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET OG UDFORDRING MED SAMMENLÆGNING AF LEJLIGHEDER.

En dygtig medarbejder i Københavns Kommune opdagede for nogen tid siden, at kommunen havde administreret arealbekendtgørelsen forkert. Når to lejligheder på hver 50 kvm. blev sammenlagt, havde kommunen hidtil registreret den nye lejlighed som 100 kvm. Det korrekte er, at den sammenlagte lejlighed skal være mindre end 100 kvm., og alle de andre lejligheder i opgangen skal “vokse”. 

Hele problematikken handler om, at man i arealbekendtgørelsen, lejeloven med mere opererer med bruttoetagekvadratmeter. Som lejer betaler man således husleje bl.a. i forhold til de bruttoetagekvadratmeter, som fremgår af kommunens registreringer. Bruttoetagekvadratmeter inkluderer, at man skal betale for en andel af “fællesarealet” på reposen foran ens hoved- og bagdør. Hvis dette areal udgør 10 kvm. vil  den sammenlagte lejlighed kun skulle betale for de 5 kvm, mens de resterende 5 kvadratmeter, der er blevet i “overskud”, skal fordeles på alle de andre lejligheder i opgangen (+ den sammenlagte lejlighed, som ender med at blive på måske 96 kvm.)

Den korrekte fortolkning af arealbekendtgørelsen medfører nogle administrative udfordringer, og konsekvenserne af disse kendes ikke. Som det indirekte fremgår af svaret fra ministeriet, vil det blive vurderet, om det er hensigtsmæssigt at ændre arealbekendtgørelsen som foreslået af mig, således at der ved sammenlægning af lejligheder gælder en undtagelse fra reglen om fordeling af f.eks. areal på trapperepos, og at 2 sammenlagte på hver 50 kvm. fortsat skal registreres som 100 kvm, selv om lejligheden hvis etableret ved bygningens opførelse kun skulle have været registreret mindre. 

Den nye fortolkning medfører, at lejligheder vil vokse og skrumpe i takt med sammenlægning af lejligheder på andre etager i ejendommen.

I forhold til foreninger vil det ikke få nogen umiddelbar konsekvens. Boligafgift / fællesudgift vil være uafhængig af myndighedernes elastiske kvadratmeterregistreringer. Der er dog administrative udfordringer, idet f.eks. nøgletal for andelsboliger er knyttet sammen med lejlighedens kvm.-registrering hos det offentlige, som vil ændre sig i takt med, at der sker sammenlægninger eller det modsatte. Både kommunen og foreningens administration vil opleve, at sammenlægninger medfører administrative udfordringer. Særligt vil kommunen skulle tilpasse boligydelse og boligsikring og i det hele taget alle andre ydelser, som er arealafhængige. 

Den nye fortolkning kan medføre modstand mod sammenlægning af lejligheder.

Det optimale ville være en hurtig ændring af arealbekendtgørelsen så hidtidig praksis med sammenlægning af 2 lejligheder på hver 50 kvm. fortsat skal medføre, at den nye lejlighed skal registreres som en lejlighed på 100 kvm. Desværre forbliver det kun en overvejelse hos ministeriet at ændre arealbekendtgørelsen, og fremtiden må vise, hvordan Københavns Kommune og andre kommuner vil takle den administrative udfordring. Foreløbig er der ikke sket ændring i BBR således at lejligheder er “vokset”, når to lejligheder på en anden etage er lagt sammen. Det betyder at ejendommen er registreret med et mindre boligareal end det korrekte. Noget være rod, og arealbekendtgørelsen bliver eksempel på myndighedsregulering, når denne er værst. Og det bare fordi, der var en dygtig medarbejder i Københavns Kommune.  

Ministersvar Claus Clausen Mail-Kaare-Dybvad

Egilsgade 26, 4. tv. – 60 m2 – j.nr. 490-33-9 – åbent hus den 18.04.2021 kl. 12-13

 

Ovennævnte lejlighed, er til salg med overtagelse 01.06.2021. Ved åbent hus er der kun adgang for besigtigelse, hvis man har et ventelistenummer. 

Hvis du efter besigtigelsen, vil afgive tilbud om at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket

 

På grund af Covid-19 er mundbind påkrævet. Øvrige Covid-19 restriktioner bedes respekteret. 

 

Fristen for at afgive tilbud udløber fredag d. 23.04.2021 kl. 12:00.

Hvorfor er ProBo en nødvendighed.

Kommunikationsplatformen ProBo har en lang række faciliteter, og de færreste foreninger har brug for alle faciliteter.

Når DOMIBUS har besluttet, at kommunikationsplatformen skal være en integreret del af administrationen via DOMIBUS skyldes det muligheden for at kommunikere sikkert via ProBo.

De fleste ved, at nogle oplysninger om personer er særligt følsomme og skal behandles specielt, f.eks. oplysninger om en persons seksuelle orientering, politiske tilhørsforhold osv, osv.

Almindelige (fortrolige) oplysninger om personer må man imidlertid heller ikke bare lægge på en hjemmeside til almindelig underholdning for læserne. Hvad du ikke må dele via en hjemmeside, må du næppe heller dele via at du sender en ukrypteret mail, idet alle oplysninger relativt nemt kan opfanges af nysgerrige, der søger sådanne oplysninger.

 Du får f.eks. som formand en mail fra et medlem om, at moster Fie Irina Gudmundfuld kommer på besøg i weekenden, da hendes mand har slået hende, og hun nu skal finde et andet sted at bo, og at medlemmet derfor gerne vil høre, om der er noget i vejen for, at Fie bor i lejligheden i et par måneder.

Du kan naturligvis ikke som formand gøre for, at en ejer sender klart fortrolige oplysninger til dig pr. mail, men det giver dig ikke ret til at svare medlemmet med alm. mail, uden at du skal huske at fjerne oplysningerne, der kan gøre det nemt for en hacker at finde frem til Fie eller Fies mand.

“Seriøse” virksomheder og offentlige myndigheder har i mange år haft sikre kanaler til mails med beskeder som ovenstående.

Der er ikke mig bekendt (endnu) noget lovkrav om, at en forening SKAL have en kanal, som medlemmer kan henvende sig til, uden at der er risiko for, at uvedkommende ser beskeden eller forvansker den, inden den havner for øjnene af formanden. Men det må anses for god service, og det er nok et spørgsmål om kort tid, før det bliver et krav, at der er mulighed for at sende “sikre mails” til en forening.

Foreløbigt må man sige, at der er et indirekte krav om, at bestyrelsen kan modtage digitale beskeder på sikker vis, idet bestyrelsen uden en sikker kanal, sættes på en vanskelig opgave med hensyn til, hvad der er fortroligt, og hvad der ikke er. Hvis der er mulighed for at kommunikere sikkert med bestyrelsen, og medlemmerne ikke anvender denne mulighed, må oplysningerne som udgangspunkt anses for ikke-fortrolige.

Modtager du således en alm. mail fra et medlem om, at han har pjækket fra arbejde i håb om et møde med bestyrelsen, så kan du roligt svare på den mail, men kun i kraft af, at I har en sikker kanal, som medlemmet kunne have anvendt, hvis oplysningen om, at han har taget tidlig fri rent faktisk er en oplysning, som er fortrolig og ikke egnet til, at hans arbejdsgiver får nys herom. Var det en fortrolig oplysning, kunne medlemmet have benyttet den sikre kanal, ProBo. Når medlemmet trods ProBo anvender alm. mail har “pjækkeriet” formentlig en flexordning som grundlag og er ikke en oplysning som medlemmet lægger vægt på holdes fortrolig af dig.

Ovenstående holder næppe vand, medmindre alle beboere er klar over, at hvis de sender en almindelig mail til bestyrelsen, så skal de være klar over, at de oplysninger, de sender, kan blive kendt af alle. Det er absolut de færreste mennesker, der er klar over, at bestyrelsens almindelige diskretion om privatlivets forhold ikke er ret meget værd, da fremsendelse med almindelig mail til bestyrelsen i de fleste tilfælde er som at sende et postkort med alle oplysning frit tilgængelige for alle, der kan få fingre i postkortet. Og i modsætning til postkortet er det utallige, der (nemt) kan få fingre i en mails indhold.

Nogle oplysninger bør uden undtagelse sendes via ProBo, så man sikrer sig, at hackere ikke har læst og forvansket indholdet, inden bestyrelsen eller administrationen ser dokumentet. Det er f.eks. dokumenter med betalingsoplysninger, herunder f.eks. kontonumre i forbindelse med udlæg til et bestyrelsesmedlem eller et menigt medlem af foreningen. En forsikringsmand har for nylig oplyst mig om, at den mest almindelige årsag til udbetalinger for IT-bedrageri, er kontonumre, der er blevet ændret, uden at bestyrelse eller administrator har opdaget bedrageriet.

Muligheden for at kommunikere digitalt OG sikkert er hovedårsagen til, at ProBo er en nødvendighed.


BOLIGMINISTERIET PRÆCISERER REGLER FOR FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER

SUPPLEMENT TIL ARTIKEL FRA MAJ:

EjendomDanmark har fået Boligministeriet til at komme med en vurdering af, om retten til at fastfryse tidligere vurderinger forsvinder, hvis der tages en ny i anvendelse.

Af  

I kølvandet på boligindgrebet er der fulgt mange uvisheder. Blandt dem også en uvished om, hvordan de nye muligheder for at fastholde en gammel valuarvurdering efter andelsboliglovens nye § 5, stk. 3 skal tolkes.   

Konkret er det et spørgsmål om, hvorvidt en valuarvurderet andelsboligforening fortsat kan indhente og benytte nye valuarvurderinger uden at miste muligheden for senere at gå tilbage til en fastholdt, men ikke tidligere anvendt, valuarvurdering. Altså om en såkaldt skuffevurdering – der skal være fra før loven trådte i kraft den 1. juli 2020 – kan findes frem igen på et senere tidspunkt.   

EjendomDanmark har bedt Boligministeriet om en afklaring. Det er ministeriets vurdering, at foreninger mister retten til at benytte tidligere fastholdte vurderinger, når en ny vurdering første gang bliver brugt til prisfastsættelse af andelsværdien. 

Vurderingen fra ministeriet bliver begrundet med følgende:  
1. Andelsboliglovens § 5, stk. 3, 1. pkt. andet led siger, at fastholdelse kan ske, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. 

Fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. 

 2. Kun offentligt vurderede andelsboligforeninger kan anvende de såkaldte ”skuffevurderinger”.

Bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3, 2. pkt., indeholder et dokumentationskrav og det er ministeriets vurdering, at muligheden for at fastholde valuarvurderinger, der ikke er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, alene vil finde anvendelse i forhold til offentligt vurderede andelsboligforeninger, så disse kan indhente en valuarvurdering og ved opfyldelse af dokumentationskravet fastholde denne til senere brug uden at skulle overgå til at fastsætte andelsværdier efter valuarvurderingsprincippet på den førstkommende generalforsamling. 

Vær dog opmærksom på, at det fra ministeriets side alene er en vejledende udtalelse om lovgrundlaget, da den endelige fortolkning af lovgivningen hører under domstolene.  

Sammenlægning af lejligheder

Ved seneste sag om sammenlægning af lejlighed i A/B Saga G har kommunen lanceret en ny fortolkning af arealbekendtgørelsen.

Hvis 2 lejligheder på 60 kvm. sammenlægges, bliver den nye lejlighed ikke 120 kvm, men lidt mindre og alle andre lejligheder i opgangen bliver lidt større.

Jeg har som administrator påpeget over for kommunen, at den fortolkning af arealbekendtgørelsen simpelt hen ikke giver mening, og at hvis fortolkningen er rigtig, så bør arealbekendtgørelsen laves om, så den følge hidtidig praksis, dvs. at 2 lejligheder, der lægges sammen får et areal svarende til summen af de to lejligheders tidligere areal.

Kommunen har erklæret sig enig i, at deres fortolkning af arealbekendtgørelsen giver anledning til administrative problemer for dem

Sammenlægninger i Københavns Kommune

Københavns Kommune har ændret deres fortolkning af bekendtgørelsen i boligreguleringsloven om sammenlægninger af andelslejligheder, og vi har erfaret, at det har konsekvenser for foreninger, hvor lejligheder sammenlægges.

Vi har været i dialog med kommunen, erhvervsorganisationen Ejendom Danmark (ED) og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) omkring problemstillingen, og kommunen har bekendtgjort, at de har foreslået mindre ændringer af arealbekendtgørelsen til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Vi holder jer orienteret, når der er udvikling i sagen. Indtil da kan I læse mere om konsekvenserne og vores anbefaling nedenfor.

Bekendtgørelse om sammenlægninger

Andelsboligforeninger, der ligger i såkaldte regulerede kommuner, som er kommuner, der er underlagt boligreguleringslovens regler, er omfattet af reglerne om sammenlægning i lovens § 46.

Det betyder, at kommunen ikke kan nægte sammenlægning, hvis det samlede bruttoetageareal ikke udgør mere end 130 m². Derudover skal visse krav om opsigelse af den ledige lejlighed og overtagelse af den sammenlagte bolig være opfyldt. Det er muligt for kommunerne at dispensere.

I Københavns Kommune gælder, at sammenlægninger på op til 150 m² accepteres. Det er sågar muligt, under visse omstændigheder, at søge om tilladelse til sammenlægning på op til 180 m².

Københavns Kommune har på én og samme gang forenklet og kompliceret sammenlægningsprocessen, hvilket vi vil redegøre for nedenfor.

Kommunens nye praksis

Ved sammenlægning skal andelshaveren altid have samtykke fra kommunen. Som noget nyt er det kun i særlige tilfælde, at andelshaveren også skal have en byggetilladelse. Der skal søges om byggetilladelse, hvis sammenlægningen indebærer:

  • ændring af bærende konstruktioner, fx ved at lave et murhul i en bærende væg.
  • ændring af brandmæssige forhold, fx ved at blænde begge døre på samme etage til et trapperum.
  • udvidelse af boligarealet, fx ved at inddrage et areal på trappen til den sammenlagte lejlighed.

Ved sammenlægninger kræves der, at der er tilstrækkelige flugtvejsforhold. Der bliver fra kommunens side ikke nødvendigvis stillet krav til, at der blændes døre af for at der kan foretages en sammenlægning. Blænding af døre er typisk reguleret i foreningens vedtægt som følge af tidligere krav fra brandmyndighedernes side.


Kommunens nye fortolkning af bekendtgørelsen om sammenlægninger resulterer i, at der ved sammenlægning af lejligheder i en opgang skal foretages en ny beregning af trappens samlede areal – ligegyldigt om der blændes døre eller ej. Men hvis man derimod lægger lejligheder sammen på tværs af to opgange, skal der ikke foretages en ny beregning. Det er kun tilfældet, hvis man vælger at blænde en dør i den ene af opgangene – så skal bruttoarealerne beregnes på ny i begge opgange.


Dialog med kommunen

Chef for CEJ’s tekniske afdeling, Flemming Ingstrup, har været i omfattende dialog med Københavns Kommunes ansatte. Kommunen har på baggrund af den dialog oplyst, at kommunen har overvejet konsekvenserne og derfor anbefalet mindre ændringer af arealbekendtgørelsen til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Det ligger nu i styrelsens hænder at redigere i bekendtgørelsen.

CEJ har videreformidlet problematikken til både ABF og ED med opfordring til, at få problemstillingen på dagsordenen og komme i kontakt med kommunen i forhold til konsekvenserne ved kommunens nye fortolkning af bekendtgørelsen.


Anbefaling

Det er ABF og CEJ’s vurdering, at ændringen betyder, at andele, der ikke er omfattet af sammenlægningen, får nye BBR-arealer, men at det ikke får betydning for fordelingstallene. Sammenlægger man to lejligheder i samme opgang, skal arealerne fordeles på ny i hele opgangen. Der vil i den forbindelse være omkostninger til ny opmåling af en landmåler, og disse omkostninger afholdes den andelshaver, der får lejligheder sammenlagt.

Indtil der er en afgørelse i sagen, bør I være varsomme med at igangsætte sammenlægninger i samme opgang.

Ny normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger

 

Bestyrelsens kommentar til belåning i foreningen.

Kære andelshavere,

 

I har fra Peter Theisen modtaget en mail “Nye realkreditlån til AB Hattensens Alle: Indvirkning på boligafgift, gæld og kassebeholdning” dateret den 2. december 2020. Som aftalt på generalforsamlingen i september, har bestyrelsen over flere gange været i dialog med Peter.

 

Bestyrelsens udgangspunkt har været, at den plan og de lån vi i foreningen i fællesskab vedtog for 6 år siden, stadig giver rigtig god mening. 

 

Vi havde, da vi gik ud af 2015 og ind i 2016, i alt 5 lån og en gæld på 15,5 mio. kr. Vi har siden indfriet de to dyreste af disse lån og vil ved udgangen af 2020 have 3 lån tilbage og en restgæld 12,3 mio. kr.

Dette er lykkedes uden at sætte huslejen op – og uden at skyde store vedligeholdelsesprojekter foran os. Faktisk har vi kunnet sætte huslejen ned – samt opspare penge i banken i denne periode.

Af de tre lån, vi har tilbage, udløber det første (eurolånet) i august 2022. Det andet lån (Flex opr. 1,8 mio. kr.) rentetilpasses i januar 2024, hvor det kan indfries til kurs 100 med de penge,  vi har i banken.

 

Så når vores tredje og sidste lån (vores tag lån) – rentetilpasses i april 2024, har vi ikke andre lån at tage hensyn til og vi kan derfor indfri det, reducere det med de penge vi har i banken (formentlig ca. 1 mio. kr. på det tidspunkt) –  og hjemtage et eller to nye lån med afdrag.

 

På denne måde vil vi fra 2015 til 2024 have fået nyt tag, nye vinduer samt foretaget alle øvrigt besluttede vedligeholdelsesprojekter, samtidig med at vi har sænket huslejen – og afdraget over 5 mio. kr. Det synes vi, faktisk er udmærket.

 

Den præcise opdeling af lån fra april 2024 behøver vi ikke endeligt at beslutte før udgangen af 2023, men skulle vi gøre det nu, ville vi foreslå, ca. 5 mio. kr. obligationslån med fast rente og afdrag og ca. 5 mio. kr. med F3 eller F5 flexlån også med afdrag. Således vil vi have en fornuftig vægtning mellem det sikre og langsigtede – og udnyttelse af det meget billige.

 

I forhold til den mail Peter sendte, så er vi enige med Peter i, at vi ikke deler samme opfattelse af, hvordan vi fremadrettet styrer vores lån. Vi har haft møder med Peter, lyttet og forsøgt at forklare den strategi og de tanker, der ligger bag den nuværende plan.

 

Som andelshaver er man selvfølgelig altid velkommen til at tage kontakt til bestyrelse, også for at udtrykke sin uenighed/utilfredshed.  Vi mener, at vi har gjort vores bedste for at være lydhøre og for at forklare Peter den strategi, der blev lagt for lånene.

 

Peter er selvfølgelig efterfølgende i sin gode ret til at maile til os alle om sine synspunkter, men vi mener ikke, at det er inden for de rammer som bestyrelsen skal arbejde under, når Peter stiller krav til bestyrelsen om en skriftlig redegørelse.

 

Vi synes, at det er ærgerligt, at Peter ikke har tillid til bestyrelsen, og her er Peter i sin gode ret til at stille et mistillidsvotum til bestyrelsen og bede om en ekstraordinær generalforsamling. Det vil betyde, at Peter skal indhente underskrifter fra 6 andelshavere, der ligeledes ønsker en ekstraordinær generalforsamling. Er der flertal for det, stiller vi selvfølgelig op, da det for os er en forudsætning, at andelshaverne har tillid til bestyrelsen.

 

Mvh,

Bestyrelsen

 

Afholdelse af Generalforsamling 15/5

Kære alle,

 

Grundet det gode vejr og eskalering af Covid-19 tallene, så afholdes generalforsamlingen på fællesarealerne i gårdhaven.

 

Efteråret er på vej og det bliver tidligere mørkt, så vi starter præcis 18:30 og håber vi kan være effektive, så vi kan nå at komme dagsordenen igennem inden kl. 19:30 – 19:45.

Hvis der er behov for det, må vi fortsætte i fælleslokalet.

 

Vi vil som sagt bede om at alle har medbragt/fundet en stol, holder passende afstand og være klar 18:30

 

Som tidligere nævnt er der ingen fællesspisning, men der vil være øl/vand.

 

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

Klagesager over overtrædelse af husorden eller overtrædelse af god skik og orden.

 
Dette indlæg er i fortsættelse af 
 
Der er ejendomme med en husorden, og der er ejendomme uden.
 
En lovlig husorden skal overholdes og bliver den ikke det, skal bestyrelsen skride til sanktion, hvis der er givet advarsler, og beboer har erkendt sin overtrædelser af husordenen.
 
Ved siden af husordenen skal god skik og orden overholdes. Bliver den ikke det, skal bestyrelsen skride til sanktion, hvis der er givet advarsler, og beboer har erkendt sin overtrædelser af god skik og orden.
 
Bestyrelsens sanktion vil ofte kun være eksklusion, men hvis der er mulighed for sanktioner, som står bedre mål med forseelsen, skal bestyrelsen vælge en sådan. Har en beboer f.eks. igen-igen undladt at folde pap sammen inden udsmidning, så kan man ikke ekskludere. Her bør sanktionen være, at beboer skal erstatte / kompensere foreningen for de udgifter, som forseelsen har betydet. Det vil være en milliard gange mere sandsynligt, at en dommer vil dømme for en sanktion, der har erstatningskarakter frem for en sanktion, som indebærer, at en bolig skal fraflyttes.
 
Hvis man har en vedtægt eller en husorden, der på lovlig vis gælder for beboerne, og som f.eks. udelukker udlejning via AirBnB, vil chancen for at vinde en retssag f.eks. også være større, hvis sanktionen i husorden/vedtægt er på bødeniveau (f.eks. dobbelt bidrag i overtrædelsesperiode) frem for en ultimativ/definitiv sanktion om eksklusion m.m. Man får jo heller ikke livstidsstraf for at stjæle en kuglepen fra sin arbejdsplads.
 
Foreninger, der ikke har en husorden med et “bødekatalog”, efterlader bestyrelsen med en opgave, som jeg vil mene, at de i mange tilfælde bør overlade til en generalforsamling at træffe beslutning om ved en hemmelig afstemning.
 
Åbenbare sager f.eks. hvor en beboer har overtrådt straffeloven og herved foreningsretligt har forulempet en anden beboer, kan bestyrelsen naturligvis behandle. Beboer kan anke bestyrelsens beslutning til den øverste myndighed, dvs. generalforsamlingen. Og øverste myndighed vil altid være domstolene.
 
Sager, hvor der er bevistvivl (hvor der ikke er enighed mellem klager(e) og indklagede), bør overlades til domstolene. En generalforsamling skal naturligvis spørges, før man går videre med sag med bevistvivl, men generalforsamlingen har ikke kompetence til at afhøre under straffeansvar og dermed fastslå, hvad der skal lægges til grund med hensyn til ret og vrang.
 
 

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

200731 – Udsættelse Generalforsamling 2020 – opfølgning

Udsættelse af Generalforsamling 2020 – Opfølgning

 

Med den generelle op lukning af Danmark, efter vi har været lukket ned grundet covic-19, samt at sommerferien er ved at være afviklet, så er vi klar til at få afviklet vores forenings generalforsamling.

 

Vi vil derfor gerne bede jer reserverer datoen 15. September 2020 kl. 18,30 til afholdelse af generalforsamling for AB Hattensens Allé 6-8-10

 

Indkomne forslag vi har modtaget er gemt og tages med ved den udskudte generalforsamling.

 

 

Der har været flere spørgsmål til bestyrelsen omkring altaner og deres indretning og brug, så på generalforsamlingen vil der være et punkt på dagsordenen, hvor vi vil diskuterer hvordan vi som andelshavere ønsker at håndtere dette.

 

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

 

Nye døre – hvad skal jeg gøre?

Du skal sikre, at din eventuelt  kommende nye sikkerhedsdør ligner ejendommens eksisterende flotte døre, inklusive samme farve maling m.v. Hvis det konstateres, at dette ikke er tilfældet efter opsætning, så kan du stå med en ekstra regning, idet disse ting er krav fra bestyrelsen. Al montering m.v. er desuden for din egen regning.  Så du må gerne ansøge, men der er en række krav, som skal opfyldes, som du skal være opmærksom på.


Bestyrelsen har intet at gøre med de papirer/tilbud som bliver lagt i folks postkasser for tiden. Det er ren reklame, og vi er i bestyrelsen ikke blevet spurgt af Nordisk Gruppe, om vi billiger denne reklame.

Altan aflevering, fejl og mangler

Så er de sidste altaner og havenedgange sat op og projektet er ved at nå til ende.

 

I de næste dage skal der udbedres fejl og mangler.  Hele projektet med opsætning af altaner har forløbet godt og det har været få negative kommentarer eller bemærkninger fra jer beboere, som har måttet leve med de gener der naturligt følger med og med at have fremmede folk i jeres lejligheder.

Selve opfølgning på fejl og mangler har desværre ikke levet op til den standard, så derfor opfølgning herfra.

 

  • Har alle fået og udfyldt en liste med fejl og mangler?
  • Har alle fået melding om at fejl og mangler bliver udbedret i tidsrummet mandag 29/6 til onsdag 1/7?
  • Hvis i ikke har fået udbedret de fejl og mangler i måttet have meldt ind med på torsdag d. 2/7, så vil jeg gerne have en tilbagemelding på dette, så alt kan blive i orden.
  • Balco skriver nøgler bliver lagt i postkasser efter udbedring.  Det har vi bedt om bliver ændret til at de bliver afleveret til mig, da vi ikke ved hvem der er på ferie og at nøglerne ikke skal ligge i postkassen i længere tid.

 

Anden kommentarer er også velkommen, hvis der er noget vi skal følge op på inden de forlader ejendommen.

 

 

Mvh,

Ib

Altan nyt og Generalforsamling

Kære alle,

Så er vi endelig ved at have altaner oppe hos alle. Vi forventer, at de sidste beboere i nr. 10 også kan få glæde af deres altaner inden udgangen af juni. Endelig aflevering forventes at blive senest 8/7

Nogle af jer har spurgt, om der vil komme et regelsæt for brugen af altaner. Grundlæggende har vi i bestyrelsen den tilgang, at vi helst vil undgå for mange regler, og i forhold til altaner ser det foreløbig ud til, at vi klarer os fint uden.

Altanerne, som jo på mange måder kan sidestilles med haverne i foreningen, er både et privat område, der tilhører den enkelte andelshaver og så samtidig kan vi ikke undgå at være i kontakt med hinanden, når vi bruger altanerne. Det betyder, at den adfærd, vi har på altanen, ikke skal være til gene for de andre andelshavere. Hvad den enkelte finder generende vil ofte være individuelt, og som det fremgår af vedhæftede artikel fra Bolius, så er den bedste tilgang, at vi taler med hinanden, hvis der er noget, vi oplever generende.

Artiklen kan finde her: https://1drv.ms/u/s!Ap6CepvSv2PTj5YVq8kXSBIKCRG1Ug?e=lNZsT1 – 200617 Flere har regler for brug af altaner til lejligheder.pdf

Skulle vi pege på noget som den enkelte andelshaver gerne må være opmærksom på (og som også fremgår af artiklen) så er det at sikre altankasser, så de ikke udgør en fare for beboerne i haverne og for folk, der færdes i gården, samt at os med unge mennesker siger videre, at det ikke er god stil at høre musik ude på altanen. 

Og ellers forventer vi at tage emnet op ved den kommende generalforsamling.

Og nu generalforsamling er nævnt, så vil vi gerne informere om at vi arbejder på at afholde den, nu begrænsningen i antallet ved forsamlinger gør at vi kan samles. Grundet vi er så tæt på sommerferien, gør at vi afventer med at afholde til august.  Nærmere detaljer vil blive udsendt når vi har det klart.

 

 

Mvh,

Bestyrelsen

Udsendelse for andelshaver.

Udsendt for Peter Villaume:

 

Kære naboer

Som flere af jer sikkert allerede har lagt mærke til, blev jeg boende i lejligheden i nr. 6 da Julia og jeg gik fra hinanden sidste år. Jeg er dog stadig på “jagt” efter en lidt mindre lejlighed, så hvis der er nogle af jer som kunne tænke sig at bytte/sælge, eller kender til nogle på frb. som kunne, må I endelig sige til.

Jeg vil helst bytte til en 4 vær. og gerne lidt større end 100 m2. Da mine piger går på Skolen på Lacourvej skal lejligheden helst ligge på frb. Jeg har ikke travlt og kan godt blive boende i min nuværende lejlighed de næste par år.

Min lejlighed er på 185m2, 5 værelser (tidl. 6), stort badeværelse, stort køkken, gæstetoilet og koster 3.2 mio. Sig til hvis I vil se den J

Mvh Peter Villaume Hattensens alle 6, 2. th  mobil: 22328313

 

 

FASTFRYSNING AF ANDELSBOLIGFORENINGERS EJENDOMMES VÆRDI – Artikel fra Ejendom Danmark, Mette Haagensen.

Folketinget har førstebehandlet de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet), hvor der bl.a. ønskes indført en fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for at undtage andelsboligforeningerne fra værdifald. Hvad betyder lovforslaget om fastfrysning af værdien for andelsboligforeningerne?

Af  

Både en valuarvurdering foretaget inden den 1. juli 2020 og den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 kan som følge af ændringerne fastholdes fremadrettet til brug for opgørelse af ejendommens værdi i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Valuarvurdering

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til lovforslaget om fastfrysning af vurderingen.

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020.

Folketinget er blevet foreslået at stille krav om indhentelse af kontrolvurderinger, hvilket pt ikke er en del af lovforslaget. Om det er nødvendigt for andelsboligforeninger at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet.

Note i regnskabet

Såfremt en andelsboligforening har indhentet en valuarvurdering til brug for fastfrysning af valuarvurderingen, så skal dette anføres i en note i regnskabet. Af noten bør det fremgå både, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og at valuarvurderingen er gyldig den 1. juli 2020.

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet har derudover indstillet til, at der ligeledes skal indføres et notekrav i ABL om, at det skal fremgå af regnskabet, såfremt andelsværdien er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug. Andelsboligforeningen skal blot sørge for at det fremgår af en note i regnskabet, at der er indhentet en valuarvurdering, der opfylder gyldighedskravene. Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en anden vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Ligesom med valuarvurderingen er fastfrysningen dog kun gældende indtil andelsboligforeningen efter den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Prioritetsgæld

Lovforslaget om andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i ABL § 5, stk. 4. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger, der fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån, ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen.

Forbedringer

Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget i henhold til (den nugældende) ABL § 5, stk. 3. Det vil sige at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Her skal man blot være opmærksom på, at prisfastsættelsescirkulæret fra 1986 anfører, at bestemmelsen ikke gælder for valuarvurderinger, men kun den offentlige ejendomsvurdering. Denne forståelse af ABL § 5, stk. 3 har Erhvervsstyrelsen videreført i deres vejledning fra 2018, som skulle erstatte prisfastsættelsescirkulæret.

Trafik- og Boligministeriets angivelse i lovbemærkningerne af, hvad der er gældende ret, er således ikke i overensstemmelse med den hidtidige fortolkning af bestemmelsen. Dette kan ikke repareres med bemærkninger til en lovgivning, der ikke ændrer i bestemmelsen. Man bør derfor være forsigtig med at lægge til grund, at forbedringer kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering med hjemmel i ABL § 5, stk. 3.

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund.

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette er ikke en del af lovforslaget, men vil blive implementeret efterfølgende, såfremt forslaget opnår den fornødne opbakning.

Folketingets behandling

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og første behandlet den 28. april 2020.

Efter planen skal lovforslagene anden behandles den 2. juni 2020 og tredje behandles den 4. juni 2020, hvorefter lovforslagene skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Høring – lovforslag

RSS Høringsportalen – Høringer for Bolig- og bygningsforhold

200423 Altaner

Flytning af arbejdsplatform.

 

Arbejdet går glidende og Kontech er nu klar til at flytte deres arbejdsplatform til HA 8 tv på mandag og i gangsætte montering af  døre fra på onsdag d. 29. April.

I forhold til oprindelig tidsplan er projektet nu to uger foran oprindelig tidsplan.

 

Info er delt rundt til berørte lejligheder.

 

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

Fuldmagtsblanketter til generalforsamlinger.

DOMIBUS kræver, at fuldmagter enten skal være med original underskrift eller opfylde følgende krav for at sikre, at fuldmagten kommer fra ejer:

1: Kode fremsendt til den mail-adresse, som ejer har oplyst, skal indtastes

2: Blanketten sendes til mail-adresse, som ejer har oplyst

3: Blanketten skal sendes videre til administrator, der tjekker, at kode m.m. er korrekt, og at blanket er afsendt fra ejers registrerede mail-adresse.

200407 Altaner

Etablering af fundamenter til stue udgange.

 

Kontech er klar til at etablere fundamenter til havenedgange i haverne til HA 6 og HA 10 efter påske.

Fundamenter til HA 8 bliver etableret når opsætning af altaner er færdiggjort der.

 

Opsætning af trappetrin m.m. kommer på et senere tidspunkt når de bliver leveret fra fabrikken.

 

Info bliver rund delt til berørte lejligheder og kan findes på linket nedenfor.

”200407 Hattensens alle – varsling fundamenter.pdf”

https://1drv.ms/u/s!Ap6CepvSv2PTj5YVq8kXSBIKCRG1Ug?e=lNZsT1

 

Da det det går strygende med opsætning af altaner, så vil de efter påske komme en opdateret tidsplan.

 

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

Udsættelse Generalforsamling 2020

Udsættelse af Generalforsamling 2020

 

Grundet den nuværende situation med Covid-19 og dermed regler for at være flere personer samlet, så aflyser bestyrelsen generalforsamlingen d. 20. April.

Da ingen af os endnu ved hvor længe vi skal efterkomme de officielle udmeldte regler, afventer vi og vil indkalde til ny generalforsamling når det er muligt, med de vedtægtsbestemte varsler.

 

Indkomne forslag gemmes og tages med ved den udskudte generalforsamling.

 

Med udsættelsen så fortsætter andelskronen og boligafgift uforandret indtil andet bliver vedtaget. Almindelig drift fortsætter inden for de rammer vi har fra tidligere generalforsamlinger.

 

Er der spørgsmål i forbindelse med udsættelsen eller andre ting der presser sig på, er i som altid velkommen til at kontakte bestyrelse

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

 

Mulighed for virtuel deltagelse i generalforsamlinger.

Covid-19 betyder for tiden, at det ikke er lovligt at holde generalforsamlinger med fysisk fremmøde af alle andelshavere.

Man kan derfor stille det spørgsmål: Hvad gør vi så?

Udskyde generalforsamling

En mulighed er naturligvis at udskyde generalforsamlingen. Reelt er der ingen anden mulighed, hvis man skal – og det skal man naturligvis – overholde forbud imod forsamlinger på p.t. mere end 10 personer.

De fleste vedtægter for foreninger har en bestemmelse om, at generalforsamling skal afholdes en vis tid efter regnskabsårets afslutning. Det er en bestemmelse, som i mange henseender er fundamentet for, at foreninger kan fungere tilfredsstillende. Uden en generalforsamling, der tager bestyrelsens beretning til efterretning, godkender regnskab og budget, tager stilling til forslag og bestemmer, hvem der i fremadrettet skal have ansvaret som bestyrelse, svigter fundamentale strukturer og sikkerhed for samme for foreningerne.

I stedet for at udskyde en generalforsamling bør vedtægter suppleres med bestemmelse om alternative måder at afholde en generalforsamling.

Alternativ til at udskyde generalforsamling.

Fokus bør være, at den demokratiske proces i foreningen så vidt mulig skal bestå. Covid-19 har vist, at de hidtidige normale betragtninger ikke længere er valide. Kun ved at åbne op for, at generalforsamlinger kan / skal afholdes uden at deltagere nødvendigvis møder op fysisk, kan foreninger i en covid-19-lignende-situation overholde de demokratiske regler, som foreningers virke er funderet i.

Her og nu ved ingen, hvornår covid-19 er bekæmpet, og myndighederne åbner op for forsamlinger. Ingen kan heller forudsige, om der senere måtte komme en influenzapandemi med en dødelighed som ebola eller værre. Det er derfor rettidig omhu, at foreningens vedtægter tilpasses/moderniseres, så der ikke er tvivl om, at der er alternative muligheder for at deltage i generalforsamlinger end at skulle møde op for at afgive sin stemme.

Kan generalforsamlinger afholdes uden krav om fysisk tilstedeværelse?

Det er jeg langt fra sikker på, at der blandt de lærde er enighed om.

De fleste professionelle dirigenter har formentlig været ude for foreningsmedlemmer som med mødedeltagernes billigelse har deltaget virtuelt i en generalforsamling.

For mit eget vedkommende vil jeg i hvert fald som dirigent, der skulle tage stilling til spørgsmålet, formentlig konstatere, at det normale er, at et medlem ikke kan deltage i en generalforsamling, uden at pågældende er tilstede fysisk eller har givet en anden person fuldmagt til at tale og stemme for det pågældende medlem.

Så hvis vedtægterne ikke åbner op for, at generalforsamlinger kan afholdes uden krav om, at deltagerne møder op fysisk, så skal man møde op for at ens stemme kan høres og tælles med.

Hvis et flertal blandt de fysisk fremmødte svarende til kravet til vedtægtsændringer imidlertid ville tillade ikke-fysisk fremmødtes deltagelse i generalforsamlingen via telefon, videomøde-faciliteter etc., så ville jeg godkende de virtuelt deltagende medlemmers tale- og stemmeret og særligt hvis muligheden herfor var meldt ud på forhånd.

For mit vedkommende er det derfor ikke 100 % nødvendigt at udskyde generalforsamlinger. De kan afholdes, men naturligvis helst, hvis alle eller næsten alle vil bakke op om, at det er det vi gør, fordi “nød bryder alle love”.

Modstand fra en mindretal på en generalforsamling imod at visse punkter på dagsordenen ikke bliver debatteret face-to-face bør den dygtige dirigent, hvis udtrykkelig hjemme til afholdes af generalforsamling uden fysisk fremmøde, overveje at få konsensus til at udskyde til en generalforsamling, hvor alle kan deltage.

Det skal nævnes, at generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde i selskaber langt fra er usædvanligt. Se også denne artikel fra 2016 med diverse for og imod virtuelle generalforsamlinger.

Ekstraordinære tiltag ved mulighed for generalforsamlinger uden fysisk fremmøde.

Bestyrelsen og administrator skal have fokus på demokratiet. Det skal ikke kunne hedde sig, at et regnskab, budget, forslag m.m. er blevet godkendt/vedtaget alene fordi der ikke var mulighed for almindelig behandling på en generalforsamling.

I mange af mine foreninger sendes derfor indkaldelse ud med alle bilag og med opfordring til, at alle mundtligt til administrator eller skriftlig kan komme med spørgsmål, bekymringer, modstand, ændringsforslag. Sådanne tilkendegivelser sendes også til alle medlemmer, og der er ikke noget i vejen for, at særlige spørgsmål kan “debatteres” blandt interesserede. Lykkes det ikke at finde et kompromis, som alle kan støtte, skal bestyrelsen sende en redegørelse ud til alle medlemmer og give besked om, hvorvidt afstemning vil ske på den berammede generalforsamling, eller om bestyrelsen mener, at sagen kan og bør afvente en ekstraordinær generalforsamling.

Rent praktisk bør bestyrelsen og/ eller administrator sende vejledning ud til, hvordan evt. deltagelse uden fysisk fremmøde vil kunne ske. Et testmøde kan også være en god idé, så tekniske udfordringer kan afklares og løses inden det rigtige mødets afholdelse.

Vedtægtsændringer.

Som skrevet ovenfor bør vedtægter indeholde en mulighed for at afholde generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde. Et forslag kunne være:

Bestyrelsen kan beslutte, at deltagelse i generalforsamlinger kan/ skal ske uden fysisk fremmøde, men med deltagelse via telefon eller en mødetjeneste med mulighed for kameraforbindelse til og fra deltagere. Bestyrelsen fastsætter i indkaldelsen til generalforsamlingen krav til, hvorledes deltagelse i møde uden fysisk fremmøde konkret skal ske. Svigter teknikken under mødets afholdelse, således at forbindelse til en eller flere medlemmer mistes, skal dette, medmindre dirigenten eller et flertal af mødedeltagere beslutter andet, ikke betyde, at mødet skal udsættes.

Altaner og renovation

Altaner:

Som i nok har bemærket så er vi nu i gang med tredje søjle i Hattensens Alle 8 til højre.  På trods af udfordringer med virus og ændrede arbejdsrutiner, så er vi stadig en uge forud for tidsplanen.

Der er ikke dukket nogen overraskelser op og arbejdet skrider frem som planlagt.

Dejligt at se de opsatte altaner allerede er i brug og foråret nydes fra åbne døre og ophold på altanerne.

 

Det varslingsbrevet der er rund delt til de påvirkede lejligheder har jeg lagt op i den fælles folder omkring den udførte flytning. 200405 Varsling om flytning.jpg

Med forbehold for at ting kan ændre sig hele tiden, så står der i varslingen at de forventer at være færdige i uge 19 og dermed næste flytning vil være i uge 20.

 

Renovation:

Der er kommet et informationsbrev fra Frederiksberg Kommune med status for renovation under de ændrede arbejdsforhold. Det påvirker vores afhentning af de forskellige typer af affald, så læs venligst så vi kan optimere vores håndtering.

200331 Frederiksberg_affald

 

 

Begge dokumenter kan i tilgå på nedenstående link

https://1drv.ms/u/s!Ap6CepvSv2PTj5YVq8kXSBIKCRG1Ug?e=lNZsT1

 

 

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

 

Hjælpepakker til erhvervslejere.

Opdateret 27/3-2020.

SE https://www.beierholm.dk/nyheder-events/coronavirus/overblik-over-hjaelpepakker/

Vedtaget kompensationsordning vedr. faste udgifter, herunder leje
Der er torsdag den 19. marts 2020 blevet offentliggjort en ny aftale, indgået mellem Regeringen og Folketingets partier, vedrørende en økonomisk hjælpepakke til erhvervsdrivende. Hjælpepakken inkluderer bl.a. en midlertidig kompensationsordning i forhold til de erhvervsdrivendes dokumenterbare faste udgifter, herunder eksempelvis husleje, renteudgifter og kontraktforbundne udgifter i perioden fra den 9. marts til 9. juni 2020.

Denne midlertidige kompensationsordning er særdeles relevant for en lang række lejere.

Principperne for den midlertidige kompensationsordning for faste udgifter m.v. er følgende: 

  • Virksomheder på tværs af brancher skal kunne få kompensation
  • Kompensationen målrettes virksomheder med et stort fald i omsætningen hjemme (mere end 40 pct.)
  • Kompensationen målrettes faste udgifter og udgør mellem 25 og 80 pct.
  • Kompensation dækker op til tre måneder og udbetales hurtigst muligt
  • Hvis omsætning er faldet væsentligt mindre, skal kompensationen betales tilbage

Kompensationens størrelse:

  • 100 %, for erhvervsdrivende, som ved bekendtgørelse er påbudt fuldt lukket.
  • 80 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 80-100 %.
  • 50 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 60-80 %.
  • 25 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 40-60 %.

Begrænsninger:

  • Der kan ikke ansøges om kompensation, hvis de faste udgifter udgør mindre end 25.000 kr. i perioden.
  • Der kan maksimalt opnås kompensation for 60 mio. kr. pr. virksomhed i perioden.
  • Perioden hvori kompensationen er gældende: 9. marts til 9. juni 2020.

Kilde: Plesner, insights

Ejendom Danmarks information til erhvervslejere:

https://ejd.dk/corona-er-erhvervslejere-fritaget-for-at-betale-leje/

200315 Altan opdatering

Vi har fået nedenstående information fra Kontech / Balco, som også er lagt op i den delte mappe.

 

Kære Kunder og samarbejdspartner

 

Vedr. Covid-19 information

 

Balco Altaner A/S holder åbent som normalt, vores kontor er dog delvis bemandet, da nogle, arbejder hjemmefra også for at kunne passe børn som har institutionslukket.

Vores byggepladser vil også være bemandet, men byggeherres og beboers egne ønsker vil blive fulgt ift. adgang til ejendomme. Her er det vigtigt at kommunikere direkte med vores projektledere og vores altan montører.

Grundet den anspændte situation vedr. Covid-19 virus og myndighedernes retningslinjer omkring denne, skriver vi til jer mhp. klarlægning af vores forholdsregler. Vi vil holde os orienteret omkring myndighedernes retningslinjer og vil løbende informere jer om evt. yderligere tiltag.

Vi tager vores sociale ansvar meget alvorligt og indfører pr. d.d.

 

Forholdsregler

                                        • Møder begrænset til et nødvendigt omfang og vi opfordrer til at de så vidt muligt klares pr. telefon eller videomøder.

                                        • Møder der skal være på byggepladser afholdes med mindst muligt deltagere og så kort som muligt.

                                        • Arbejde på byggepladser vil blive udført men det forventes at der fra byggeherre, rådgiver og beboere, at der oplyses til os om der er nogen som er smittet eller i karantæne.

                                        • Alle vores medarbejdere er blevet oplyst om at holde afstand, udøve ekstra god hygiejne og samtidigt overholde sundhedsstyrelsens retningslinjer ift. symptomer.

                                        • Medarbejdere som har rejst i risikoområder, vil blive sendt hjem i karantæne.

 

Alt dette medfører, at vi en periode, arbejder med nedsat kapacitet, og vi håber derfor på jeres forståelse for de gener og tidsmæssige konsekvenser dette evt. måtte medføre. Det vil via byggemøder og direkte dialoger afstemmes mere konkret hvad det betyder pr. hver byggesag.

I er meget velkommen til at kontakte os, hvis I har spørgsmål til ovenstående.

 

Med venlig hilsen

 

Balco Altaner A/S

Ledelsen

 

 

Hvis der er nogen andelshaver som har bekymring med at håndværkerne får adgang til deres lejlighed, bedes i skrive til bestyrelsen@abhattensensalle.dk og informere os. Så skal vi nok tage den videre med Kontech.

I bedes også generelt informere, hvis der er forhold som har indflydelse på andelsboligforeningen i den nuværende situation.

 

Brevet kan hentes i altanfolderen i skyen, som i kan tilgå på nedenstående link

 

 

På bestyrelsens vegne

 

Sølvfisk

Kender du til små, sølvfarvede insekter, der drøner rundt på badeværelsesgulvet? Så har du med stor sandsynlighed fået besøg af sølvfisk. Men hvad er sølvfisk egentlig for nogle? Og hvordan slipper du af med dem igen? Her får du vores bedste tips mod sølvfisk!

De små insekter, som ofte er at finde på badeværelsesgulvet, hedder egentlig sølvkræ, men går i daglig tale under navnet sølvfisk, fordi deres sølvglinsende udseende og bugtende bevægelser leder tankerne hen på små, skællede fisk. De små insekter er meget lyssky og foretrækker at leve på lune og fugtige steder, hvilket gør badeværelset og køkkenet til ideelle opholdssteder for de små væsener.

Har du sølvfisk i din bolig, så frygt ej. De små insekter er nemlig ganske uskadelige for mennesker og dyr, og de findes på langt de fleste badeværelser i ældre boliger.

På trods af at sølvfisk er ganske harmløse, opfattes de ofte som skadedyr, fordi de lever af sukker og stivelse, som bl.a. er at finde i tapetklister, sæberester eller fugtigt papir. Sølvfisk er dog ganske nøjsomme og spiser ikke særlig meget. Derfor vil omfanget af skader forårsaget af sølvfisk som regel være begrænset.

Hvordan kommer man af med sølvfisk?

Har du alligevel ikke lyst til at dele bolig med de små sølvkræ, giver vi dig her nogle enkle tips:

  • Hold det angrebne rum tørt og køligt ved at lufte ud med jævne mellemrum, gerne to gange dagligt i 5-10 minutter.
  • Tør gulvet godt af efter gulvvask, så du undgår at skabe et fugtigt miljø
  • Støvsug i sprækker og revner, hvor sølvfisk ofte opholder sig
  • Foretag en grundig rengøring på badeværelset, for sølvfiskene lever bl.a. af mel og krummer samt sæbeaflejringer i brusekabine og håndvask
Den bedste måde at bekæmpe sølvfiskene på er at sænke luftfugtigheden i det pågældende rum. Er din bolig hårdt ramt af sølvfisk, kan du dog også ty til håndkøbsmidler såsom insektspray, lokkedåser og insektpudder.

Hvor kommer sølvfisk fra?

Sølvfisk har eksisteret i ca. 400 mio. år og er blandt de første dyr, der forlod havet og indtog landjorden. Nu bor den på dit badeværelse, det er jo i og for sig ret fantastisk at tænke på. De fleste slags sølvfisk lever i fugtig jord, men en del sølvfiske-arter er så tæt knyttet til mennesker, at de faktisk stort set ikke findes i naturen. 

Derfor er det da også svært at sige, hvorfra de sølvfisk der er hjemme hos dig, er kommet fra. Formentligt har de altid været der, eller også er de kommet fra naboen, eller måske ind på matriklen via gamle genbrugsmøbler, kufferter eller flyttekasser. 

Kilde: Bolius.dk, illvid.dk og Jyllands-posten.dk

200222 Fastelavn – opdatering

Der er indsneget sig en fejl for hvornår det er.

Det er: Søndag den 1/3 klokken 10:00

 

 

From: formand@abhattensensalle.dk <formand@abhattensensalle.dk&gt;
Sent: 22. februar 2020 09:57
To: ‘egemar.clausen@gmail.com’ <egemar.clausen@gmail.com&gt;
Subject: e454: 200222 Fastelavn

 

Kære alle beboer i gården Lindenborghus/ AB Hattensens Allé.

Igen i år afholdes der fælles tøndeslagning i gården.

Lørdag den 1/3 klokken 10:00

Tøndeslagerne vil blive inddelt i grupper efter alder, hvis antallet af tilmeldte tillader det, der vil også være en voksentønde.

Efter tøndeslagningen går vi i fælleslokalet, hvor der vil være

kaffe/te og saft.

Tilmelding til arrangementet med antal på deltagere samt alder,

skal ske senest den27/2 til Hanne via sms på telefon 20717499 eller mail hannebv@hotmail.com.

Er der nogen, der vil medbringe hjemmebag????

Vi ses.

 

 

 

200222 Fastelavn

Kære alle beboer i gården Lindenborghus/ AB Hattensens Allé.

Igen i år afholdes der fælles tøndeslagning i gården.

Lørdag den 1/3 klokken 10:00

Tøndeslagerne vil blive inddelt i grupper efter alder, hvis antallet af tilmeldte tillader det, der vil også være en voksentønde.

Efter tøndeslagningen går vi i fælleslokalet, hvor der vil være

kaffe/te og saft.

Tilmelding til arrangementet med antal på deltagere samt alder,

skal ske senest den27/2 til Hanne via sms på telefon 20717499 eller mail hannebv@hotmail.com.

Er der nogen, der vil medbringe hjemmebag????

Vi ses.

 

 

 

200203 Altan opdatering

Opsætning af altaner i gården nærmer sig afslutningen og der kommer nu yderligere information

 

Information består af:

 

  • Varslingsbrev 2
  • Naboinformation ang. afspærring på Hattensens Alle.
  • Fremdrift plan for facaden
  • Revideret tidsplan for opsætning af altaner.

 

Alle fire dokumenter kan i tilgå på nedenstående link

 

Hvis der skulle være spørgsmål der ikke bliver besvaret i det uddelte eller generelt, så skriv gerne til bestyrelsen.

 

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

200109 – Gårdloppemarked 13. Juni

Udsendt for andelshaver:

 

 

 

Til alle beboer i Lindenborghus og AB Hattensens Allé.

I anledning af Frederiksbergdagene åbner vi igen vores gård og afholder et gårdloppemarked og du kan deltage med en stand.

Datoen bliver den 13/6. 2020 fra klokken 10:00 til 16:00.

Indgang gennem porten mellem Peter Bangsvej 61 og 63.

Samme dag er Peter Bangsvej formodentlig lukket, derfor bør der være masser af kunder 😊.

Opstilling fra klokken 8:00 og der vil blive anvist plads.

Pladserne er ca. 2,5 m i brede.

Man må ikke pakke sammen før klokken 16:00

Tilmelding skal ske til Hanne, på mail hannebv@hotmail.com , med overskrift loppemarked samt bopælsadresse og telefonnummer.

Senest den 1/6 2020.

Tildeling af stand, efter først til mølle princippet

I tilfælde af regn er det tilladt at medbringe en pavillon.

Jeg glæder mig til en festlig dag.

Hilsen Hanne, Hattensens Alle 8 st.tv.

 

Generalforsamling 2020

Vi vil gerne varsle dato for Generalforsamling 2020 allerede nu, så vi er sikker på alle har mulighed for at planlægge deltagelse.

 

                                                          Mandag d. 20. April 2020

 

Regnskaber m.m. udsendes når de er klar..

 

 

Mvh,

Bestyrelsen

Hjertestarter kursus

Udsendt på vegne af andelshaver:

 

Kære alle.

 

Det er nu blevet muligt, igen at komme på et 30 minutters gratis hjertestarterkursus. Inden jeg tager kontakt til en instruktør, vil jeg gerne vide, om der er interesse i at oprette et sådanne kursus. Derfor bedes du, hvis du er interesseret, sende mig en mail med navn og alder, samt ugedage hvor du bedst kan, senest 20 januar, kurset er også for unge. Kurset vil blive holde en aften klokken 19:00.

 

Hilsen Hanne Enø

hannebv@hotmail.com

Hattensens Allé 8.

 

Altan opdatering

Efter forhandlinger med Kontech har vi fået en aftale som bestyrelsen kan stå inde for og som holder sig inde for vores generalforsamlingsgrundlagt for altan projektet.
Sammenlagt er det blevet dyrere, men det var også ventet – og det er primært grundet krav som kommunen er kommet op med:
  • Selve altanbunden er det et krav skal være i fiberbeton, med special overflade og indfarvet i farve der svarer til ejendommens friser og som også er special bestilling hos producenten.
  • Kommunen har krav om en fuger mellem altan og ejendom, men den arbejder vi stadig på med Kontech på at overbevise kommunen skal udelades.
  • Desuden har kommunen krav om at trappenedgange udføres i samme materiale som altanbunde, hvilket også fordyrer projektet.
  • Prisindekset er steget i de år vi har ventet på at gå i gang og det er vi også forpligtet til at kompensere som bygherre.
Samlet set er prisen indenfor det beløb vi godkendte på generalforsamlingen. Og sammenholdt med det gode rentemiljø vi har, bliver det ikke dyrere for den enkelte andelshaver end det, der blev accepteret på generalforsamlingen, hvor vi vedtog altanprojektet.  
Camilla fra Kontech udsender et opstartsbrev, hvor hun varsler opstart og lidt praktisk info.
Allonge og opstartsbrev kan hentes i altanfolderen i skyen, som i kan tilgå på nedenstående link
Vi har fået henvendelse om at der bliver sat levende lys i opgangene, sikkert for at skabe lidt julehygge, men grundet brandfaren, så vil vi gerne henstille til at der i stedet bruges batterielektriske stearinlys til formålet.
På bestyrelsens vegne

STILINGEN ER IKKE LÆNGERE LEDIG. Ejendomsadministrator til boligudlejningsejendomme.

DOMIBUS – ejendomsadministration søger erfaren ejendomsadministrator til boligudlejningsejendomme.

Du får ansvaret for selvstændig kontakt til ejere, beboere, viceværter, håndværkere m.fl.

Det forventes, at du har erfaring med, hvorledes daglige opgaver skal udføres samt frister og formelle krav i forbindelse med varmeregnskaber, OMK- og skatte- og afgiftsvarslinger med mere.

Du har mulighed for at få DOMIBUS´ advokaters juridiske gennemsyn af varslingsskrivelser med mere, og du får hjælp til bl.a. udarbejdelse af lejekontrakter, annoncering af ledige lejemål m.m. af DOMIBUS´sekretariat hertil.

Selv om du skal kunne arbejde selvstændigt med egne opgaver, skal du også kunne samarbejde med kollegaer og være åben over for at modtage og give hjælp, når opgaver hos dig eller en kollega i perioder bliver mere end der er plads til inden for normal arbejdstid.

Der er tale om en fuldtidsstilling. Tiltrædelse hurtigst muligt.

Der er mulighed for ugentlig hjemmearbejdsdag, når du er blevet “selvkørende”.

Vi har udvidet flex-ordning og 6 ugers ferie, inklusive 3 omsorgsdage.

Har du spørgsmål, er du velkommen til at ringe og høre nærmere om stillingen.

Du bedes sende din ansøgning til advokat Claus Clausen, claus@domibus.dk.

DOMIBUS
Nørregade 7A, 2. tv.
1165 København K

Tlf.nr. 33 17 74 50