DOMIBUS > Articles by: tjener

Forfatter: tjener

Jydeholmen 23, 4.th., j.nr. 54-18-2 – åbent hus 16. juni 2025, kl. 13-14

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket inden 5 hverdage efter besigtigelse.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale

Vurderingsrapport

Oplysningsskema

El– og vvsattest

P.S: Vær opmærksom på, at du kan modtage mails med besked om ledige lejligheder, selv om du er slettet fra ventelisten pga. manglende betaling af gebyr.

 

Langelandsvej 8, 3.th., j.nr. 52-8-5 – åbent hus 16. juni 2024, kl. 13-14

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket inden 5 hverdage efter besigtigelse.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale

Vurderingsrapport

Oplysningsskema

El– og vvsattest

P.S: Vær opmærksom på, at du kan modtage mails med besked om ledige lejligheder, selv om du er slettet fra ventelisten pga. manglende betaling af gebyr.

A/B Saga G – lejligheder til salg – GEBYR FOR EKSTERNE PÅ VENTELISTE

Til alle på den interne venteliste: Kode til hjemmesiden med lejligheder til salg skifter i løbet af sommeren. Du vil modtage en mail herom. Du betaler gebyr hver måned for at være på ventelisten. Hvis du ikke betaler et beløb hver måned til ventelisten, så er du måske slet ikke på ventelisten. Skriv i så fald til venteliste@sagag.info

 

Til alle på den eksterne venteliste: Opkrævning af gebyr for 2024-2025 sendes ud inden 31. maj 2024. Sidste rettidige betalingsdag er den 2. juli 2024.  Hvis du ikke har modtaget en opkrævning inden 31. maj 2024, og hvis du mener, at du sidste sommer betalte gebyret for at stå på listen, skal du skrive til venteliste@sagag.info.

Kode til netsiden https://domibus.dk/koebsalg-saga/ vil inden 1. september 2024 blive ændret til et nyt kodeord, der vil blive meddelt til alle andelshavere og til alle eksterne, der har betalt gebyret for 2024-2025.

 

Til alle, der ønsker at komme på den eksterne venteliste: Husk at du kan spare gebyr for 2023/2024, hvis du venter med at melde dig til listen til efter den 31. maj 2024. Tilmelder du dig før, vil du blive opkrævet fuldt gebyr for 2023/2024 for perioden indtil 1. juli 2024, og du bliver også opkrævet fuldt gebyr for perioden 2024/2025.

—————

Jeg ønsker alle en god sommer.

 

Mvh Claus Clausen

Sammenligning af tilbud.

“Vi har et tilbud fra en totalentreprenør, der kan gøre det meget billigere end I kan.”

Nej! I har et tilbud fra en entreprenør, der ikke regner med at udføre det samme arbejde.

Ved tilbud fra entreprenører uden udbudsmateriale er de væsentlige og ofte dyrere elementer dem, der ikke er nævnt. Det er indlysende, at en totalentreprenør, som byder på et ubeskrevet projekt uden at vide, han er i konkurrence, ikke vil beregne et lavere dækningsbidrag pr. arbejdsydelse sammenlignet med en entreprenør, der ved, han konkurrerer på et veldefineret projekt med tilsyn.

Totalentreprenørens priser er ikke lavere; hans svende skal have den samme løn, en bøtte maling koster det samme, og han skal give det samme for 1 m² stillads.

Det billigste tilbud uden udbudsmateriale kan vise sig ikke at være det ønskede og økonomisk ufordelagtigt, når arbejdet er afsluttet.

Når en entreprenør afgiver et tilbud, der er væsentligt billigere end konkurrenternes, kan det være fordi:

  • Han har forregnet sig. Entreprenøren har afgivet et overfladisk bud og har vurderet arbejderne forkert, eller han kan ikke regne og kan dermed ikke magte opgaven. En maler, der afgiver tilbud på behandling af vinduer, forregner sig ofte i forhold til tømrer- og snedkerarbejdet, der skal til forinden malebehandlingen samt på eventuelt nødvendigt murerarbejde eller andre nødvendige følgearbejder.
  • Kunderne fokuserer ensidigt på prisen, og entreprenøren afgiver derfor et lavt tilbud i forventning om at kunne springe over, hvor gærdet er lavest eller hente sit dækningsbidrag hjem under udførelsen ved senere at oplyse, hvilke ydelser han ikke har med. Når der senere under udførelsen må udføres tillægsarbejder, vil disse arbejder typisk blive tilbudt dyrere, end hvis de var blevet afgivet på baggrund af et udbudsmateriale i en konkurrencesituation. Han regner med at kunne dette, blandt andet fordi han ved, at der ikke føres tilsyn med arbejderne og ikke foreligger et udbudsmateriale, som han senere er skriftligt og kontraktligt bundet af. Eksempelvis udfører en samvittighedsfuld rådgiver på en vinduesistandsættelse en førregistrering af de enkelte glas i ruderne, således at man ved, hvor mange ridseskadede ruder der er inden opstart. Således kan man fastholde entreprenøren på de skader, han selv forårsager og kræve disse udbedret. Uden tilsyn frygter entreprenøren ikke dette og kan udføre sit arbejde hurtigere.
  • Han tilbyder en ringere kvalitet. Færre behandlinger af vinduet samt ringere afrensningsgrad. Eller et nyt vindue af en ringere trækvalitet med en ringere termorude i. En entreprenørs produktvalg kan ofte være styret af opnåede rabataftaler fremfor produktets kvalitet.
  • Han regner med at udføre mindre arbejde. Når en rådgiver laver et budget for eksempel en vinduesudskiftning, ved han, at visse sålbænke bør udskiftes samtidig, og at murværket kræver reparationer. Dette nødvendiggør en murer, der arbejder fra det samme stillads, hvilket øger omkostningerne på grund af stilladsklasse, lejeperiode, omstilling af konsoller, flækkede ruder og vinduespolering.
  • En rådgiver ved, at der både kommer diverse udgifter samt uforudseelige udgifter til, hvilke som regel aldrig er medregnet i et entreprenørtilbud.

Overordnet set får man som kunde det, man betaler for, så man bør være på vagt, hvis man får et tilbud, der er væsentligt lavere end andre tilbud.

Det er vanskeligt/umuligt for en uden erfaring på det område, som tilbuddet drejer sig om, at sammenligne tilbud, hvis det kun er pris og ikke samme vare, forretningsbetingelser, forudsætninger og forbehold, der gives tilbud på.

Langelandsvej 8, 2.tv., j.nr. 52-5-4 – åbent hus 12. maj 2024 kl. 13-14

Interesserede:

En intern med nr. 2205 og følgende eksterne:

2280
2287
2368
2389
2409
2455
2489
2491
2498

Lejligheden sælges i ovenstående rækkefølge, dvs. først til den interne. Dennes lejlighed vil herefter blive sat til salg.

 

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket inden fredag den 17. maj, kl. 14.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale

Vurderingsrapport

Oplysningsskema

El– og vvsattest

Duer i gården

At slippe af med duer fra en baggård kan være en udfordring, men der er flere effektive metoder, du kan prøve:

  1. Fysiske barrierer:
    • Net: Installér fuglenet over områder, hvor duerne typisk lander eller bygger rede.
    • Pigge: Sæt fuglepigge op på gesimser, hegn og andre steder, hvor duerne ofte sidder.
  2. Visuelle afskrækkelsesmidler:
    • Fugleskræmsler: Opsæt modeller af rovdyr som ugler eller høge. Nogle af disse modeller kan bevæge sig eller have reflekterende overflader, hvilket øger deres effektivitet.
    • Reflekterende objekter: Hæng cd’er, aluminiumsfolie strimler eller andre reflekterende materialer op, der kan skræmme duerne væk.
  3. Lydbaserede afskrækkelsesmidler:
    • Lydenheder: Brug enheder, der udsender høje lyde eller rovdyrskald, som kan afskrække duerne.
    • Ultralyd: Nogle ultralydenheder kan afskrække fugle uden at være hørbare for mennesker.
  4. Kemi og lugte:
    • Sprays og geler: Der findes kommersielle produkter, som kan sprøjtes eller påføres overflader, og som duer finder ubehagelige.
    • Naturlige midler: Nogle gange kan krydderier som cayennepeber eller eddike hjælpe med at holde dem væk.
  5. Fjernelse af fødekilder:
    • Ingen fodring: Sørg for, at der ikke er mad tilgængelig for duerne. Dette kan betyde, at du skal fjerne fuglefodringsstationer eller sikre, at affald er godt dækket til.
  6. Professionel hjælp:
    • Hvis problemet er alvorligt, kan det være nødvendigt at kontakte en professionel skadedyrsbekæmper, der kan tilbyde mere permanente løsninger.

Ved at kombinere flere af disse metoder kan du øge dine chancer for at slippe af med duerne og holde din baggård fri for dem.

Gunløgsgade 41, 2. th. – j.nr. 490-251-6 – Åbent hus den 5. maj 2024 kl. 13-14

Nabolejlighed
490-1004-54
490-1008-87
490-1009-41
490-1010-18
490-1010-51
490-1010-52
490-1010-59
490-1010-76
490-1011-93
490-1012-21
490-1013-20
490-1015-52
490-1015-63
490-1015-72

Lejligheden vil nu blive tilbudt til ovenstående i den nævnte rækkefølge.

 


 

Frist for at melde interesse for at købe er 5 hverdage efter besigtigelse.

Du melder interesse efter besigtigelsen ved at udfylde denne blanket.

Vilkår fremgår af overdragelsesaftale med mere, jf. nedenfor.

OVERDRAGELSESAFTALE

NØGLETALSOPLYSNINGSSKEMA

VURDERINGSRAPPORT

VVS-SYN

EL-SYN

Kvittering EL

Kvittering VVS

 

Gunløgsgade 21, st. th. – j.nr. 490-137-2 – Åbent hus den 24. marts 2024 kl. 13-14

Interesserede var:

490-1005-15
490-1007-11
490-1007-78
490-1008-87
490-1009-13
490-1009-41
490-1010-18
490-1010-51
490-1010-54
490-1010-59
490-1010-76
490-1011-36
490-1011-93
490-1012-88
490-1013-28
490-1014-25
490-1014-69
490-1015-46
490-1015-52
490-1015-63

En enkelt havde ikke indtastet nummer og er formentlig ikke på ventelisten.

 


 

Frist for at melde interesse for at købe er 5 hverdage efter besigtigelse.

Du melder interesse ved at udfylde denne blanket.

Vilkår fremgår af overdragelsesaftale med mere, jf. nedenfor.

OVERDRAGELSESAFTALE

NØGLETALSOPLYSNINGSSKEMA

VURDERINGSRAPPORT

VVS-SYN

EL-SYN

Gunløgsgade 43, st. tv. – j.nr. 490-260-9 – Åbent hus den 24. marts 2024, kl. 13

Interesserede var:

490-1005-15
490-1007-11
490-1007-67
490-1007-78
490-1008-36
490-1008-87
490-1008-87
490-1009-13
490-1009-41
490-1010-51
490-1010-52
490-1010-52
490-1010-54
490-1010-59
490-1010-76
490-1011-36
490-1011-93
490-1012-88
490-1013-20
490-1013-28
490-1014-25
490-1014-69
490-1015-46
490-1015-50
490-1015-52
490-1015-55
490-1015-63

 


 

Frist for at melde interesse for at købe er 5 hverdage efter besigtigelse.

Du melder interesse ved at udfylde denne blanket.

Vilkår fremgår af overdragelsesaftale med mere, jf. nedenfor.

OVERDRAGELSESAFTALE

NØGLETALSOPLYSNINGSSKEMA

VURDERINGSRAPPORT

VVS-SYN

EL-SYN

Lovforslag om ændringer til AB-lov

Fremsat den 22. februar 2024 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Ændring af værdiansættelsesprincipper)

§ 1

I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.

2. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.

3. I § 5, stk. 2, litra c, udgår: »med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme«.

4. I § 5, stk. 2, indsættes som litra d:

»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«

5. I § 5, stk. 5, 2. pkt., ændres »litra b og c« til: »litra b, c og d«.

§ 2

Loven træder i kraft den 15. april 2024.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

2. Lovforslagets baggrund

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsbo‍lig‍lovens værdiansættelsesprincipper

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

7. Klimamæssige konsekvenser

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

9. Forholdet til EU-retten

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

11. Sammenfattende skema

1. Indledning

Lovforslaget er en genfremsættelse af lovforslag nr. L 32, der blev fremsat den 5. oktober 2022 af den daværende regering (Socialdemokratiet), jf. Folketingstidende 2022 – 2023, 1. samling, tillæg A, L 32 som fremsat. Lovforslaget faldt bort umiddelbart efter fremsættelsen på grund af folketingsvalget.

I forhold til det tidligere fremsatte lovforslag er der foretaget en konsekvensændring, idet en henvisning i § 1, nr. 2, til eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme er udgået, da § 3 A er blevet ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.) med virkning fra indkomståret 2007 og således ikke har fundet anvendelse for de seneste offentlige vurderinger af erhvervsejendomme, der er fra 2012.

Endvidere er den indsatte bestemmelse om nettoprisindeksregulering af den senest ansatte ejendomsværdi udskilt til et selvstændigt ændringsforslag og er nu indeholdt i lovforslagets § 1, nr. 4. Der er samtidigt foretaget en præcisering af ordlyden i den oprindelige § 1, nr. 2, om indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi, så det klart fremgår af lovens ordlyd, hvilke indeks der skal anvendes.

Endeligt er der, som konsekvens af udskillelsen, indsat forslag om ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 1 og 5.

Ændringerne er foretaget af lovtekniske grunde og indebærer ingen realitetsændringer.

Derudover er lovforslagets bemærkninger væsentligt omarbejdede, så de i højere grad afspejler de anbefalinger, der fremkom under den offentlige høring. Der er endvidere foretaget en ændring i fortolkningen af brugen af valuarvurderinger, der er udarbejdet inden lovens ikrafttræden, samt af brugen af tidligere indekserede ejendomsværdier. Desuden er der indsat yderligere bemærkninger om nettoprisindekseringen på baggrund af den udvikling, der har været i indekset siden den oprindelige fremsættelse. Endeligt er der, på baggrund af fremkomsten af de nye foreløbigt ansatte grundværdier, indsat bemærkninger om brug af den ansatte grundværdi ved fastsættelsen af andelsværdien.

Lovforslaget vedrører andelsboligloven § 5, stk. 2, der indeholder bestemmelser om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for fastsættelse af den maksimale pris ved overdragelse af en andel i foreningen, jf. lovens § 5, stk. 1.

Andelsboligloven angiver i § 5, stk. 2, tre værdiansættelsesprincipper, som foreningen kan anvende ved fastsættelse af værdien af forenings ejendom: a) anskaffelsesprisen, b) handelsværdien fastsat ved en valuarvurdering og c) den seneste ansatte ejendomsværdi. Lovforslaget indeholder en ændring af litra b, hvorved gyldighedsperioden for valuarvurderinger ændres fra 18 måneder til 42 måneder, og en tilføjelse af et litra d, hvorved der indføres en mulighed for nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi.

Lovforslaget er baseret på anbefalinger fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, som blev nedsat i forbindelse med afskaffelsen af de offentlige vurderinger af erhvervsejendomme.

2. Lovforslagets baggrund

Som led i Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen, mellem den daværende regering (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance, fremsatte den daværende regering den 20. november 2020 Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indførelse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.). Lovforslaget indeholdt bl.a. en afskaffelse af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, som også omfattede ejendomme tilhørende andelsboligforeninger.

I den skriftlige fremsættelse anføres bl.a.: “Som følge af forslaget om ny vurderingsmodel for erhvervsejendomme og omlægning af dækningsafgiften vil der ikke længere være behov for at ansætte ejendomsværdier til den løbende ejendomsbeskatning (grundskyld og dækningsafgift). Derfor foreslås det, at der ikke fremadrettet vil skulle ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme. Andelsboligforeninger kan imidlertid i dag benytte den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for at fastsætte andelskronen. Regeringen vil derfor nedsætte et udvalg, der med inddragelse af interessenter på området skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper i sammenhæng med evalueringen af valuarvurderinger. Udvalget skal fremlægge mulige løsningsforslag i god tid, inden de offentlige vurderinger, der foreslås afskaffet, ellers skulle være udsendt. “

Afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme blev gennemført ved lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.), og i marts 2021 nedsatte regeringen Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, der fik til opgave at vurdere konsekvenserne for andelsboligforeningerne og overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme.

Udvalget, der var sammensat af repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, EjendomDanmark og Dansk Ejendomsmæglerforening, samt Indenrigs- og Boligministeriet (formand), Bolig- og Planstyrelsen og Skatteministeriet, afgav sin rapport i december 2021.

I rapporten anføres, at udvalget har undersøgt en række løsningsforslag, der hovedsageligt kan opdeles i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat anvendelse af den seneste ejendomsværdi, underlagt visse former for indeksering, og ii) modeller, der indebærer forskellige former for forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode.

Et enigt udvalg fremhæver to løsningsforslag: Dels en forlængelse af valuarvurderingers gyldighed til maksimalt 2,5-3,5 år, dels en nettoprisindeksregulering af den offentlige 2012-vurdering. To af udvalgets tre eksterne medlemmer peger på, at de to løsningsforslag vil kunne kombineres, mens det tredje eksterne medlem “kan se løsningsforslagene hver for sig, men ikke som en kombination”.

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

Overdragelse af (bolig)andele i en andelsboligforening er underlagt en maksimalprisbestemmelse i andelsboliglovens § 5.

Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue (herefter betegnet andelsværdien), forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Andelsboliglovens § 5, stk. 2, angiver tre principper, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien:

Efter § 5, stk. 2, litra a, kan værdien sættes til anskaffelsesprisen.

Efter § 5, stk. 2, litra b, kan værdien sættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

Efter § 5, stk. 2, litra c, kan værdien sættes til den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Herudover indeholder § 5, stk. 3 en bestemmelse om, at vurderinger iht. § 5, stk. 2, litra b og c, som er foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes på ubestemt tid, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdien. Bestemmelsen, der blev indsat i andelsboligloven ved lov nr. 819 af 9. juni 2020 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), har til formål at imødegå fald i andelsværdien som følge af den samtidigt indført ændring af reglerne om lejefastsættelse ved gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nuværende lejelov § 19, stk. 2).

Efter § 5, stk. 4, kan værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen tillægges værdien efter § 5, stk. 2, eller stk. 3. Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbejderne kan ikke uden videre lægges til grund, men der må foretages en vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi, jf. pkt. 3.2.6. i CIR nr 43 af 21/04/1986 om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Foreningen kan ikke anvende andre principper end de i loven anførte ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien, men kan frit vælge, hvilket princip der anvendes. Dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse sættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, jf. § 5, stk. 2.

Ved anvendelse af værdiansættelsesprincippet i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, sættes ejendommens værdi til den aktuelle kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Ved kontante handelsværdi menes den kontante markedsværdi, der defineres som det kontantbeløb, som ejendommen skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2 i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.

Vurderingen skal foretages af en valuar, hvormed menes en person, der har uddannelsen Diplom i Vurdering. Valuaren skal have en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kr. pr. krav, mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, samt et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme, jf. § 3 i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.

Muligheden for at anvende en valuarvurdering ved beregningen af andelsværdien blev indført ved lov nr. 379 af 20. maj 1992 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring af prisfastsættelsesbestemmelserne for andele). Det fremgår af forarbejderne til lovændringen, at “tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedtagelse. Med den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende procedure: I forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i regnskabet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse om prisen. “

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har, som omtalt under afsnit 2, undersøgt en række løsningsmuligheder som alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. Udvalgsarbejdet har særligt fokuseret på løsningsforslag, der kan træde i stedet for den senest ansatte ejendomsværdi, sådan at andelsboligforeningerne, efter afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger, fortsat vil have mulighed for at beregne andelsværdien ud fra tre forskellige værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom.

Udvalget har fremhævet to modeller, herunder en forlængelse af gyldighedsperioden for en valuarvurdering. Udvalget vurderer, at en forlængelse af gyldighedsperioden vil være en relativt enkel ændring i forhold til de nuværende regler, og at modellen ikke ville rykke på balancen mellem de forskellige boligformer.

Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i perioder med prisfald i markedet for udlejningsejendomme vil indebære en række problemstillinger i relation til den bagvedliggende værdi af andelsboligforeningernes ejendomme. Endvidere vil en generel forlængelse af gyldighedsperioden kunne give udfordringer i forhold til forbrugerbeskyttelse, herunder i relation til forbrugerens muligheder for at vurdere en andelsboligs aktuelle værdi i markedet. Herudover vil en lang forlængelse af gyldighedsperioden, f.eks. til 5 eller 10 år, kunne give en udfordring i forhold til at opretholde et marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne faglige kvalitet, der var hensigten med regelændringen fra 2018, hvor Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm for valuarvurderinger blev opløftet til bekendtgørelsesniveau.

På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurderingens gyldighedsperiode forlænges, bør det maksimalt være med 1-2 år, svarende til en ny gyldighedsperiode på 2½ år eller 3½ år. Det er udvalgets vurdering, at modellen derved balancerer hensynet til at begrænse andelsboligforeningens merudgifter (en lang gyldighedsperiode) mod en retvisende værdiansættelse (en kort gyldighedsperiode).

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Udvalget har analyseret brugen af andelsboliglovens tre værdiansættelsesprincipper.

Analysen (2020) viser, at den senest ansatte ejendomsværdi anvendes af foreninger med tilsammen 26 % af andelsboligerne svarende til ca. 52.200 boliger. Ca. 60 % af andelsboligerne, svarende til ca. 121.500 boliger, er beliggende i foreninger, der anvender valuarvurdering, og at ca. 14 % af andelsboligerne, svarende til ca. 29.300 boliger, er beliggende i foreninger, der anvender anskaffelsesprisen.

Valuarvurderinger er det dominerende værdiansættelsesprincip i hovedstadsområdet, hvor ca. 72 % af andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip, mens anskaffelsesprisen er det dominerende værdiansættelsesprincip på Fyn og Bornholm, hvor ca. 57 % af andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip. Uden for disse områder er den senest ansatte ejendomsværdi det dominerende værdiansættelsesprincip og omfatter ca. 47 % af andelsboligerne.

Analysen viser desuden, at andelsboligforeninger, der anvender et af de omkostningsfrie værdiansættelsesprincipper, anskaffelsesprisen eller den senest ansatte ejendomsværdi, i gennemsnit er markant mindre end foreninger, der anvender valuarvurdering. Endvidere er foreninger, der anvender anskaffelsesprisen, i gennemsnit markant yngre end øvrige foreninger.

Analysen viser således, at alle tre værdiansættelsesprincipper har en bred udbredelse, og at valg af værdiansættelsesprincip varierer ud fra de geografiske, størrelsesmæssige og aldersmæssige forhold for den enkelte forening.

Det bemærkes, at selvom anvendelsen af den senest ansatte ejendomsværdi er faldet siden udvalgets analyse, anvendes dette værdiansættelsesprincip fortsat i væsentligt omfang. Aktuelt (januar 2024) er ca. 17 % af andelsboligerne, svarende til ca. 34.700 boliger, værdiansat på baggrund af den senest ansatte ejendomsværdi.

På baggrund heraf vurderes det, at der er behov for alternative muligheder for værdiansættelse til de foreninger, der i dag bruger den senest ansatte ejendomsværdi, så det sikres, at loven indeholder relevante værdiansættelsesprincipper for alle foreninger.

Udvalget har, som anført i afsnit 2, bl.a. peget på, at en forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode er et brugbart alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode vil reducere omkostningerne for en forening, der fravælger en hidtidig anvendelse af den seneste ansatte ejendomsværdi og i stedet ønsker at overgå til at valuarvurdere ejendommen.

Det foreslås på denne baggrund at ændre gyldighedsperioden for en valuarvurdering indhentet iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, således at den udvides fra de gældende 18 måneder til 42 måneder. Ændringen vedrører alene valuarvurderingers gyldighedsperiode, mens bestemmelsens øvrige formelle krav videreføres. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 2.

Den foreslåede ændring vil indebære, at en værdiansættelse i en valuarvurdering fremover, som udgangspunkt, vil kunne danne grundlag for en beregning af andelsværdien ved en overdragelse af en andel i 42 måneder efter vurderingstidspunktet i modsætning til 18 måneder efter den gældende bestemmelse. Dette forudsætter dog, at der ikke i perioden konstateres et fald i ejendommens dagsværdi, der har væsentlig negativ virkning for andelsværdien, jf. nærmere nedenfor om retspraksis i denne situation.

I praksis fastsættes andelsværdien af foreningens generalforsamling på baggrund af formueforholdene på balancedagen for årsregnskabet og fastsættes typisk på en ordinær generalforsamling for et år ad gangen frem til næste års ordinære generalforsamling. Den foreslåede ændring vil give mulighed for, at en valuarvurdering kan danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på tre på hinanden følgende generalforsamlinger mod kun én generalforsamling efter den gældende bestemmelse. Den foreslåede ændring vil således give mulighed for, at en andelsboligforening, der værdiansætter sin ejendom iht. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år.

Det vil være frivilligt, om foreningen vil anvende samme vurdering tre år i træk, eller om den vil indhente en ny valuarvurdering oftere, f.eks. hvert år, som er kravet efter de gældende regler. Såfremt foreningen, inden for gyldighedsperioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny valuarvurdering, der viser en lavere værdi af ejendommen, vil denne nye valuarvurdering imidlertid skulle lægges til grund ved generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien, idet værdiansættelsen i denne nyere valuarvurdering må antages at give et mere retvisende billede af ejendommens aktuelle handelsværdi.

Det er i retspraksis fastslået, at uanset at andelsboligforeningen fastsætter andelsværdien på årets ordinære generalforsamling med virkning frem til næste års ordinære generalforsamling, skal der, ved prisfastsættelsen af en andel i en overdragelsessituation, tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere end, hvad der lovligt kan kræves efter lovens § 5, stk. 1, jf. f.eks. U. 2013.1076H. Den foreslåede ændring om en øget gyldighedsperiode for valuarvurderinger vil ikke ændre på dette, og prisen for en andel vil således efter omstændighederne skulle nedsættes iht. § 5, stk. 1, hvis foreningen indhenter en ny valuarvurdering inden for den forlængede gyldighedsperiode, der viser en lavere handelsværdi, eller på anden måde konstaterer et væsentligt fald i handelsværdien.

Som anført ovenfor indeholder andelsboliglovens § 5, stk. 3, bl.a. en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (“fastholdt valuarvurdering”). Betingelsen er, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020, og at foreningen ikke efter dette tidspunkt fastsætter andelsværdien på baggrund af en ny vurdering. Den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i § 5, stk. 2, litra b, får ikke betydning for brugen af en “fastholdt valuarvurdering” omfattet af § 5, stk. 3, der således fortsat vil kunne danne grundlag for beregning af andelsværdien frem til det tidspunkt foreningen eventuelt vælger at basere andelsværdiberegningen på en ny valuarvurdering. En andelsboligforening der hidtil har benyttet en “fastholdt valuarvurdering” til fastsættelse af andelsværdien vil således kunne fortsætte med dette under de gældende betingelser. Ligeledes vil en forening, der har indhentet en valuarvurdering inden 1. juli 2020, som efter de gældende betingelser kan benyttes som “fastholdt valuarvurdering”, fortsat kunne overgå til at basere andelsværdiberegningen på denne valuarvurdering.

Forslaget vil heller ikke få betydning for reglerne om tillæg for forbedringer på ejendommen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 4. Værdien af forbedringer, der er fortaget på ejendommen efter vurderingstidspunktet, vil således fortsat kunne tillægges ved beregningen af andelsværdien.

Endeligt vil forslaget heller ikke at få betydning for reglerne om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt. En forening der vil anvende en valuarvurdering ved fastsættelsen af andelsværdien, vil således fortsat skulle opgøre foreningens gæld til kursværdien på balancedagen i det aktuelle regnskab, uanset at værdiansættelsen af ejendommen i regnskabet er fra en valuarvurdering, som er baseret på forholdene på et tidligere tidspunkt.

Forslaget om forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger vedrører alene valuarvurderinger til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens regler og vil således ikke få betydning for brugen af en valuarvurdering ved andelsboligforeningens aflæggelse af årsregnskab efter årsregnskabslovens regler.

Efter årsregnskabsloven kan ejendommens værdi fastsættes enten til “kostpris” eller til “dagsværdi”. Ved fastsættelse til “dagsværdi” skal ejendommens værdi fastsættes til den aktuelle dagsværdi, dvs. være baseret på de forhold, som er til stede og kendte på balancedagen. En valuarvurdering, der ikke er udarbejdet på baggrund af de aktuelle forhold på balancedagen, men ud fra forholdene på et tidligere tidspunkt, kan således som udgangspunkt ikke anvendes til at fastsætte en “dagsværdi” efter regnskabslovens regler.

Spørgsmålet om brug af ældre valuarvurderinger ved regnskabsaflæggelse iht. årsregnskabslovens bestemmelser, blev behandlet i forbindelse med den ovenfor omtalte ændring af andelsboligloven § 5, stk. 3, hvor der pr. 1. juli 2020 blev indført en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (“fastholdt valuarvurdering”) til brug for beregning af andelsværdien.

I Erhvervsstyrelsens “Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” fra december 2021 anføres, at en “fastholdt valuarvurdering”, som anvendes til at opgøre andelsværdien, som udgangspunkt ikke kan anvendes ved fastsættelsen af dagsværdien i årsregnskabets balance, men at en dagsværdi kan fastholdes fra året før i årsregnskabets balance, hvis der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre, som indgår i værdiansættelsen. Det anføres videre, at dette f.eks. kan underbygges med et notat fra valuaren, idet en dagsværdi fra året før ikke ukritisk kan lægges til grund for det indeværende regnskabsår.

Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at det heller ikke vil være muligt uden videre at anvende en værdiansættelse i en “forlænget” valuarvurdering ud over vurderingsåret ved fastsættelse af dagsværdien efter årsregnskabslovens regler, men i lighed med situationen for en “fastholdt valuarvurdering” er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at en dagsværdi kan fastholdes i et efterfølgende årsregnskab, forudsat at der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen.

Det er endvidere Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at brugen af en værdiansættelse fra en ældre valuarvurdering som dagsværdi i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven ikke er betinget af, om gyldighedsperioden i andelsboligloven for valuarvurderingen er udløbet. Værdiansættelsen i en valuarvurdering, der ikke længere er gyldig efter andelsboliglovens værdiansættelsesbestemmelse, kan således principielt fastholdes som dagsværdiansættelsen efter årsregnskabsloven i efterfølgende årsregnskaber, hvis der ikke er indtruffet ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen. Dette kan være relevant, hvis foreningen efter udløbet af valuarvurderingens gyldighedsperiode ændrer værdiansættelsesprincip ved fastsættelse af andelsværdien, men fastholder at bruge dagsværdier i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven. Som anført ovenfor kan en fastholdelse af en dagsværdi fra det tidligere regnskabsår kun ske efter en konkret vurdering og skal underbygges, f.eks. med et notat fra valuaren.

Indhenter foreningen en ny valuarvurdering efter udløbet af gyldighedsperioden, skal værdiansættelsen i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabslovens regler baseres på værdiansættelsen i denne nye valuarvurdering, når foreningen anvender dagsværdier i regnskabet.

Efter årsregnskabsloven er det som udgangspunkt ikke muligt at ændre værdiansættelsesprincip fra år til år. En ændring er kun mulig, hvis den medfører et mere retvisende billede af værdierne, eller følger af en ændring af lovgivningen eller standarder. Dette indebærer, at det som udgangspunkt ikke er muligt for en andelsboligforening at skifte fra “dagsværdi” til “kostpris” i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven.

Det fremgår af “Regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger”, at Erhvervsstyrelsen accepterer et skifte fra “dagsværdi” til “kostpris”, hvis det sker med henvisning til reglerne om fastholdt værdi i andelsboligloven § 5, stk. 3. Muligheden for ændring er uafhængig af, hvilket værdiansættelsesprincip andelsboligforeningen anvender ved fastsættelse af andelsværdien iht. andelsboligloven, og det er således ikke en betingelse, at foreningen anvender en “fastholdt valuarvurdering” ved fastsættelse af andelsværdien. Muligheden kan kun anvendes én gang, og som udgangspunkt er der ingen tidsbegrænsning for, hvornår et skifte kan ske.

Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, ikke vil ændre på dette. Det vil således forsat være muligt for andelsboligforeningerne at skifte værdiansættelsesprincip ved regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven fra “dagsværdi” til “kostpris”, hvis det sker med henvisning til andelsboliglovens § 5, stk. 3, også når en andelsboligforening anvender en valuarvurdering ud over den hidtidige gyldighedsperiode på 18 måneder ved fastsættelse af andelsværdien.

Endeligt bemærkes, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderingerne kan medføre, at der med tiden opstår et større spænd mellem den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af andelsværdien og den værdi som et pengeinstitut, ved belåning af en andel, skønner er ejendommens aktuelle dagsværdi. Afhængigt af prisudviklingen for boligudlejningsejendomme vil den foreslåede forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode således kunne indebære, at andelskøberne i øget omfang ikke kan opnå finansiering på baggrund af den fulde andelsværdi, men alene på baggrund af en lavere værdi. Foreligger denne situation, vil det efter omstændighederne indebære, at køberen kan forlange den aftalte overdragelsespris nedsat iht. andelsboligloven § 5, stk. 1, jf. den tidligere omtalte retspraksis.

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

Der er redegjort generelt for de gældende regler om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for andelsværdiberegningen i andelsboliglovens § 5, stk. 1-4, i afsnit 3.1.1, hvortil der henvises.

Som anført kan andelsboligforeningen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (herefter betegnet årsregulering) ved beregningen af andelsværdien.

Muligheden for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuel årsregulering blev indført ved lov nr. 80 af 17. marts 1982 om ændring af lov om andelsboligforeninger (Fastsættelse af værdien af andelsboligforeningernes faste ejendom ved opgørelse af foreningsformuen). Bestemmelsen har i det væsentligste været uændret siden indførslen.

Årsreguleringen efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme blev ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.), med virkning for indkomståret 2007, men som anført i afsnit 1 er ophævelsen ikke konsekvensændret i andelsboligloven.

Som følge af kritik fra Rigsrevisionen af de offentlige ejendomsvurderinger (Beretning nr. 13/2012 om den offentlige ejendomsvurdering) blev de almindelige offentlige ejendomsvurderinger suspenderet i 2013, og der har derfor ikke været ansat ejendomsværdier ved almindelige vurderinger siden dette tidspunkt. Som anført i afsnit 2 blev de offentlige ejendomsvurderinger helt afskaffet for erhvervsejendomme i marts 2021 ved vedtagelsen af lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.).

Da der som anført ikke er foretaget årsreguleringer siden 2006, og da andre ejendomme end ejerboliger blev vurderet i lige år, vil den senest ansatte ejendomsværdi for en andelsboligejendom som udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Den ejendomsværdi, der skal anvendes ved værdiansættelse efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, vil således som udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012.

Fastsættelse af en ejendomsværdi ved den almindelige vurdering i 2012 skete efter reglerne i den dagældende Vurderingslov, hvorefter ejendomsværdien skulle fastsættes på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. § 6 i lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Efter lovens § 2 var vurderingsterminen for de almindelige vurderinger den 1. oktober i det år, hvori vurderingen blev foretaget, og ejendommens tilstand og prisforholdene pr. denne dato skulle lægges til grund ved ansættelsen. Det er således prisforholdene pr. 1. oktober 2012, der er anvendt ved den almindelige vurdering i 2012.

En del andelsboligforeninger er etableret i ejendomme, som ikke er vurderet ved den almindelige vurdering i 2012, fordi de først er opført efterfølgende. Efter både de tidligere og den gældende Ejendomsvurderingslov skal der foretages omvurdering i året efter en almindelig vurdering af bl.a. “nyopståede ejendomme”, og der er ud fra disse regler ansat en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, som er opført efter den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 og frem til 1. oktober 2020, der var den sidste omvurderingstermin for bl.a. andelsboligejendomme, inden vurderingerne af disse ejendomme blev afskaffet.

Tilsvarende kan der være foretaget en omvurdering, der har ført til ansættelse af en ny ejendomsværdi, hvis en ejendom er ændret væsentligt efter den almindelige vurdering i 2012, f.eks. ved en udvidelse af arealet, tilføjelse af altaner m.v., eller hvis ejendommen f.eks. er omdannet fra en kontorejendom til en boligudlejningsejendom. Er dette situationen, er det ejendomsværdien, som er ansat ved omvurderingen, der er den senest ansatte ejendomsværdi og som skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Er der ikke ansat en ny ejendomsværdi ved en omvurdering, på trods af en væsentlig ændring af ejendommen, vil den senest ansatte ejendomsværdi være den værdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Som udgangspunkt vil det være denne ejendomsværdi, der skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Når en forening, til brug for fastsættelse af andelsværdien, ansætter værdien af ejendommen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b og litra c, kan den, som anført i afsnit 3.1.1, tillægge værdien af forbedringer på ejendommen, som er foretaget efter vurderingen, jf. lovens § 5, stk. 4. Der er således en bestemmelse i andelsboligloven, der sikrer, at andelsværdiberegningen afspejler ejendommens aktuelle forhold, når en forbedring på ejendommen, der er udført efter den almindelige vurdering, ikke efterfølgende er medtaget ved en omvurdering.

Andelsboligloven indeholder ikke en tilsvarende bestemmelse for den situation, hvor ejendommen, efter den seneste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har undergået en fysisk ændring som medfører en værdiforringelse, f.eks. hvis et væsentligt areal er afhændet. Sådanne ændringer vil således som udgangspunkt ikke blive afspejlet i andelsværdien.

Det kan også forekomme, at en ejendom, efter den seneste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har ændret status f.eks. fra kontorejendom til boligudlejningsejendom. Også i denne situation vil den senest ansatte ejendomsværdi ikke afspejler ejendommens aktuelle forhold.

Det er uafklaret, hvordan der skal forholdes ved andelsværdiberegningen i disse situationer.

Som en konsekvens af afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme i marts 2021 blev de sidste omvurderinger af nye andelsboligejendomme som nævnt foretaget i 2020, hvorfor andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020, ikke har ansat en ejendomsværdi. Det indebærer, at der kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan anvende den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, men alene kan anvende enten anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a hhv. litra b, idet det bemærkes, at brugen af en “fastholdt valuarvurdering” forudsætter, at vurderingen er foretaget inden den 1. juli 2020, jf. andelsboligloven § 5, stk. 3. Tilsvarende vil der fremtidigt kunne opstå sådanne foreninger.

Det bemærkes, at der fortsat ansættes grundværdier for andelsboligejendomme. Grundværdien adskiller sig vurderingsmæssigt fra ejendomsværdien ved, at den alene omfatter grunden uden bygninger, mens ejendomsværdien omfatter både grund og bygninger. Endvidere ansættes grundværdien ud fra den ubebyggede grunds potentielle udnyttelsesmuligheder, jf. Ejendomsvurderingsloven § 17, mens ejendomsværdien ansættes ud fra den samlede ejendoms faktiske forhold, jf. Ejendomsvurderingsloven § 16. Ud fra ordlyden af og formålet med andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, må det således antages, at en ansat grundværdi ikke kan anvendes som ejendomsværdi efter bestemmelsen. Spørgsmålet ses ikke afgjort i retspraksis.

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Som anført i afsnit 2 har udvalget vurderet forskellige modeller baseret på fortsat anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, herunder modeller, hvor ejendomsværdien indekseres efter udviklingen i forskellige indeks, jf. nærmere nedenfor.

Udvalget har desuden overvejet en model uden indeksering af ejendomsværdien, svarende til en uændret fastholdelse af den gældende bestemmelse i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, men afviser en sådan model, da den ikke lever op det opdrag, som udvalget har fået i kommissoriet om at komme med alternativer til brugen af den senest ansatte ejendomsværdi.

Udvalget har ligeledes overvejet muligheden af at afskaffe den senest ansatte ejendomsværdi som værdiansættelsesprincip uden at opstille alternativer. Udvalget afviser dette, bl.a. med henvisning til, at de to andre værdiansættelsesprincipper i andelsboligloven, anskaffelsesprisen og en valuarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra a og b, ikke udgør et reelt alternativ for langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi. Dette skyldes, at disse foreninger typisk er stiftet i perioden 1981-2004 og derfor vil opleve et markant værditab ved en overgang til anskaffelsesprisen, eller alternativt vil være tvungne til at overgå til en valuarvurdering, hvilket for mange foreningers vedkommende vil være urimeligt omkostningsbelastende, da de ofte er relativt små.

Modeller baseret på indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi

Udvalget har vurderet modeller baseret på en indeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi efter udviklingen i byggeomkostninger, efter et kommende andelsboligprisindeks fra Danmarks Statistik, eller efter prisudviklingen for større private udlejningsejendomme, men har med forskellige begrundelser afvist disse modeller. Udvalget bemærker dog, at anvendelse af et kommende andelsboligprisindeks principielt er interessant, og at modellen bør genovervejes på sigt, når der foreligger flere erfaringer med andelsboligprisindekset.

Udvalget har endvidere vurderet modeller baseret på Danmarks Statistiks nettoprisindeks, forbrugerprisindeks, eller ejerboligprisindeks. På baggrund af en afvejning af fordele og ulemper ved disse indeks vurderer udvalget, at en nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi er det bedste alternativ. Udvalget fremhæver bl.a., at en indeksering efter nettoprisindekset – i modsætning til en indeksering efter ejerboligprisindekset – kun i begrænset omfang vil medføre, at den indekserede almindelige vurdering fra 2012 vil ligge over markedsværdien af ejendommen og dermed forrykke balancen mellem de forskellige boligformer på boligmarkedet. Udvalget finder dog ikke, at der er væsentlig forskel på brug af nettoprisindekset, der opgøres på grundlag af de faktiske forbrugerpriser fratrukket indirekte skatter, dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til generel nedsættelse af prisen, og brug af forbrugerprisindekset, der er baseret på de samme data, dog med den forskel, at der ikke korrigeres for afgifter samt tilskud i priser m.v.

Udvalget anfører, at en model med nettoprisindeksering er et godt alternativ, idet det imødegår, at andelsværdien med tiden udhules af inflationen.

Det er endvidere udvalgets vurdering, at modellen vil være forholdsvis enkel at forstå og administrere samtidigt med, at det er forholdsvist gennemsigtigt, hvordan maksimalprisen fremkommer.

Udvalget vurderer desuden, at modellen vil kunne fungere i de geografiske områder, hvor der er en begrænset prisudvikling for udlejningsejendomme. Her vil foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette og dermed undgå en årlig merudgift til en valuarvurdering. Udvalget peger imidlertid på, at modellen isoleret set formentlig vil føre til en udfasning af brugen af den senest ansatte ejendomsværdi i København og omegn, og at langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi i disse områder, vil overgå til valuarvurdering. Dog vil de foreninger, der af mere principielle årsager har valgt at anvende den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette uden at andelsværdien udhules af inflationen.

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Som anført i afsnit 3.1.3 har udvalgets analyse af brugen af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper vist, at der er behov for et alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger tilgodeser behovet hos visse foreninger, der hidtil har anvendt den senest ansatte ejendomsværdi, men Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at dette alternativ ikke tilgodeser behovet hos de foreninger, der har meget få salg, eller som ligger i områder med meget lave priser, og som ønsker en fortsat udvikling i andelsværdien. I disse foreninger kan en løbende udgift til valuarvurderinger økonomisk set være uforholdsmæssigt belastende, uanset om der kun skal indhentes en valuarvurdering hvert tredje år, og der er derfor behov for et omkostningsfrit værdiansættelsesprincip til disse foreninger. Som anført i afsnit 3.1.3 vil værdiansættelse ud fra anskaffelsesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, ikke udgøre et reelt alternativ for de ældre foreninger. Brugen af anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering tilgodeser heller ikke behovet hos de foreninger, der af andre grunde end økonomiske, ikke ønsker at anvende en valuarvurdering, men dog ønsker en vis udvikling i andelsværdien.

Ved en nettoprisindekseringen som starter fra 2012 vurderer udvalget, at der er opnået en tilstrækkelig “buffer” til at sikre, at en nettoprisindeksering ikke giver anledning til en generel overvurdering af værdien af andelsboligejendommene, selvom boligmarkedet skulle blive ramt af et generelt prisfald.

Siden udvalget afgav sin rapport i december 2021, har der i en periode været en markant større udvikling i nettoprisindekset end i de forudgående år. Det har betydet, at andelen af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, i perioden er steget fra 1,3 % til 7,3 %. På nuværende tidspunkt (januar 2024) udgør denne andel således ikke en ubetydelig andel som var tilfældet, da udvalgsrapporten blev udarbejdet. Det bemærkes, at det af udvalgets rapport fremgår, at forudsætningen for analysen er, at foreningen har en valuarvurdering, og dermed vil særligt landsdelen København by være markant overrepræsenteret, ligesom foreninger med en lav offentlig vurdering har et større incitament til at betale for en valuarvurdering (og derfor antageligt også vil være overrepræsenterede). Resultaterne skal tolkes med dette forbehold, og den reelle andel kan derfor være større end angivet.

Selvom der i den aktuelle situation således er en markant højere andel af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, end på tidspunktet for udvalgets anbefaling, vurderer Social-, Bolig- og Ældreministeriet, at det fortsat er forsvarligt at indføre en mulighed for at nettoprisindeksere den senest ansatte ejendomsværdi. Der er herved lagt vægt på den langsigtede historiske udvikling, og at det, trods den markante stigning, fortsat er en relativt set lav andel af ejendommene, der har en højere nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi end valuarvurderet værdi. Det bemærkes desuden, at forholdet primært har den betydning, at der er øget sandsynlighed for, at den fastsatte andelsværdien er højere end den reelle andelsværdi og dermed, at den maksimale overdragelsespris for andelen, overstiger den reelle værdi af andelen. Andelen vil i så fald ikke kunne belånes fuldt ud, og ved en eventuel afhændelse af ejendommen og en efterfølgende opløsning af foreningen, vil andelshaveren få udloddet et mindre beløb end den beregnede andelsværdi. Forholdet vurderes ikke at have en væsentlig påvirkning på boligmarkedet, men det bemærkes dog, at forholdet kan øge det økonomiske incitament for lejerene til at overtager ejendommen som andelsboligforening.

Det foreslås derfor at indsætte en bestemmelse i § 5, stk. 2, således, at ejendommens værdi, ved opgørelsen af foreningens formue til brug for beregning af andelsværdien, fremover også kan sættes til den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset fra vurderingsterminen og frem til oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Som en konsekvens af forslaget foreslås endvidere en ændring af § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 1, 4 og 5.

Det foreslås samtidigt, at henvisningen i § 5, stk. 2, litra c, til en eventuel årsregulering efter § 3 A i ejendomsvurderingsloven udgår som overflødig, idet § 3 A, som anført tidligere, er ophævet med virkning fra indkomstskatteåret 2007, hvorfor der ikke er foretaget årsreguleringer efter den seneste almindelige offentlige vurdering af andelsboligejendomme fra oktober 2012. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 3.

Indekset for oktober er valgt for at skabe sammenhæng til vurderingsterminen efter Vurderingsloven i 2012, og da tidspunktet samtidigt ligger tæt på balancedagen, når foreningens årsregnskab følger kalenderåret, hvilket er tilfældet for de fleste foreninger. I nogen af de foreninger der anvender et forskudt regnskabsår, f.eks. 1. juli – 30. juni, vil nettoprisindekset for oktober ikke ligge tæt på balancedagen i årsregnskabet, men af hensyn til transparens og ensartethed ved beregningen af andelsværdien, skal disse foreninger efter forslaget også anvende dette indeks.

Den foreslåede ændring indebærer, at en andelsboligforening fortsat kan anvende den seneste ansatte ejendomsværdi ved beregning af andelsværdien. Endvidere får foreningen mulighed for at nettoprisindeksere ejendomsværdien, så andelsværdien ikke udhules af den generelle inflation, men følger den almindelige prisudvikling.

Som anført i afsnit 3.2.1, er der ikke er ansat en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020. Der vil således være foreninger, der ikke har mulighed for at benytte hverken den gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, litra c, om anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, eller den forslåede mulighed for at nettoprisindeksere denne, men er henvist til enten at anvende anskaffelsesprisen iht. § 5, stk. 2, litra a, eller en valuarvurdering iht. § 5, stk. 2, litra b, idet det bemærkes, at brugen af en “fastholdt valuarvurdering” iht. § 5, stk. 3, forudsætter, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020.

Som anført ovenfor under i afsnit 3.1.1 skal der, ved en overdragelse, efter retspraksis tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der lovligt kan kræves efter lovens § 5, stk. 1. Dette indebærer, at en overdragelsespris som er baseret på en andelsværdi, som er fastsat på en generalforsamling for et år frem, efter omstændighederne skal nedsættes for at være lovlig efter § 5, stk. 1.

Den forslåede ændring af § 5, stk. 2, vil imidlertid indebære en obligatorisk brug af nettoprisindekset for oktober i det senest afsluttede regnskabsår. Det vurderes derfor, at en overdragelse til en overdragelsespris, som er baseret på dette indeks, ikke vil være i strid med § 5, stk. 1, uanset om nettoprisindekset måtte være faldet på overdragelsestidspunktet.

Den foreslåede ændring indebærer ikke en udvidet anvendelse af fastholdelsesbestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3. Det er vurderet, at bestemmelsen ikke skal kunne anvendes for en indekseret ejendomsværdi, da formålet med § 5, stk. 3, som anført i afsnit 3.1.1, er at sikre mod fald i andelsværdien som følge af ændringer i lejeloven, mens den foreslåede nettopristalsregulering har til formål at sikre, at andelsværdien kan følge den almindelige prisudvikling. En nettoprisindekseret ejendomsværdi, ansat inden 1. juli 2020, vil således ikke kunne fastholdes iht. § 5, stk. 3.

Den foreslåede ændring tilsigter en udvidet anvendelse af bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 4. En forening der vælger at anvende en nettoprisindekseret ejendomsværdi skal således, ved beregning af andelsværdien, også kunne tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen, som ikke er medtaget ved den senest ansatte ejendomsværdi. Værdien af disse forbedringer vil skulle fastsættes ud fra den forøgede handelsværdi de giver ejendommen, jf. nærmere ovenfor under afsnit 3,1.1., og vil ikke kunne indekseres.

Som konsekvens af den foreslåede ændring foreslås det at ændre bestemmelsen om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt., således at en forening, der vælger at indeksere den senest ansatte ejendomsværdi ved andelsværdiberegningen, også skal opgøre foreningens prioritetsgæld til kursværdien på balancedagen i regnskabet og uden at indeksere værdien. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 5.

Det fremgår af Erhvervsstyrelsens “Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” af december 2021, at den offentlige vurdering, hverken betragtes som en “dagsværdi” eller en “kostpris”, som er de værdiansættelsesmetoder, der efter årsregnskabslovens regler kan anvendes ved opgørelse af ejendommens værdi. Det er Social- Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at heller ikke en nettoprisindekseret ejendomsværdi vil kunne anvendes ved andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven.

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser eller implementeringskonsekvenser for det offentlige.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderingens gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til maksimalt 42 måneder. Det betyder, at andelsboligforeninger fremover kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt, hvorvidt en forening ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om den ønsker at få foretaget en ny årligt, som er kravet i dag. Lovforslaget må derfor forventes at have betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel efter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeningernes ændrede adfærd.

Lovforslaget skal ses i lyset af, at der ikke er foretaget en almindelige offentlig ejendomsvurdering efter 2012. Det har i praksis betydet, at maksimalprisen, for de foreninger, som benytter den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, har været fastlåst siden 2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til at vælge valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, og dermed bidraget til en betydelig stigning i efterspørgslen efter valuarvurderinger af andelsboligejendomme. Siden 2014 har der været en markant stigning i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I 2014 var det således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var valuarvurderede, mens dette antal i 2022 var steget til 70 pct. Det svarer til en stigning på ca. 77.800 valuarvurderede andelsboliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurderede andelsboligforeninger på 36 boliger, svarer det til en stigning i størrelsesorden 2.200 årlige valuarvurderinger.

Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning om, at der på et tidspunkt ville komme en ny offentlig vurdering af andelsboligejendomme. I forhold til at benytte den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret offentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvurderingen. Med Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af 27/02/2021 (lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love) blev den offentlige ejendomsværdiansættelse for andelsejendomme imidlertid endeligt afskaffet. Det må forventes, at afskaffelsen af den offentlige vurdering af andelsboligejendomme vil føre til, at endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de større byer – i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip.

En vurdering af lovforslagets samlede betydning for markedet for valuarvurderinger er forbundet med betydelig usikkerhed. Det skyldes, at der er flere modsatrettede effekter i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et regneeksempel.

På den ene side må det forventes, at en del af de andelsboligforeninger, som i dag har valgt en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, vil udnytte muligheden for at benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuarvurdering.

Særligt uden for de større byer, må det forventes at foreningerne har et incitament til at nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Større foreninger i de større byer vil derimod have et incitament til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at have en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren kan fordeles ud på flere andelshavere i en større forening vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være mindre for den enkelte andelshaver.

Det vurderes, at der i dag er ca. 3.900 andelsboligforeninger, som benytter en valuarvurdering. Hvis halvdelen af de 3.900 foreninger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet for hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil falde med ca. 1.300 årlige valuarvurderinger (3.900 * 1/2 * 2/3).

På den anden side må det forventes, at flere andelsboligforeninger – alt andet lige – vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip. Især i de større byer, vil muligheden for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med nettoprisindekset formentlig ikke være lige så attraktiv som en valuarvurdering.

Det vurderes, at der i dag er ca. 2.000 andelsboligforeninger, som benytter den offentlige 2012-vurdering. Det anslås at omkring halvdelen af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis halvdelen af de 2.000 foreninger, som i dag benytter den offentlige 2012-vurdering, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 333 årlige valuarvurderinger (2.000 * 1/2 * 1/3).

Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligforeninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, har afventet, at der bliver offentliggjort en offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke kommer en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af disse foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med henblik på at få en aktuel værdiansættelse af deres ejendom.

Det vurderes, at der er ca. 1.600 andelsboligforeninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, hvoraf det anslås at omkring en femtedel er beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.600 foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år) svarer det til, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 107 årlige valuarvurderinger (1.600 * 1/5 * 1/3).

Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter betyde, at det årlige niveau for efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger (1.300 – 333 – 107). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger i perioden 2014-2022 er steget med i størrelsesorden 2.200 vurderinger årligt. Af disse vedrører ca. 500 vurderinger perioden efter vedtagelsen af lovforslaget om at nedlægge ejendomsværdiopgørelsen af andelsboligejendomme.

Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at lovforslaget medfører, at efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger årligt, og en valuarvurdering i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsætningsfald på knap 13 mio. kr.

De agile principper vurderes ikke relevante for lovforslaget, idet forslaget ikke vurderes at ændre på virksomheders muligheder for at teste, udvikle og anvende nye digitale teknologier og forretningsmodeller.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

7. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.

9. Forholdet til EU-retten

Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen Danske Revisorer, FSR – danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.

11. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og regioner
Ingen
Ingen
Implementeringskonsekvenser for stat, kommuner og regioner
Ingen
Ingen
Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet
Ingen
Et fald i efterspørgslen efter valuarvurderinger som følge af andelsboligforeningernes ændrede adfærd. Faldet i omsætning skønnes med betydelig usikkerhed at udgøre i størrelsesorden 13 mio. kr. årlig.
Administrative konsekvenser for erhvervslivet
Ingen
Ingen
Administrative konsekvenser for borgerne
Ingen
Ingen
Klimamæssige konsekvenser
Ingen
Ingen
Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Ingen
Ingen
Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
Er i strid med de 5 principper for implementering af erhvervsrettet EU-regulering/Går videre end minimumskrav i EU-regulering (sæt X)
Ja
Nej
X

 

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, 1. pkt., at ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, 1. pkt., indebærer, at bestemmelsen også henviser til § 5, stk. 2, litra d, således at værdiansættelsesprincippet i litra d, jf. nr. 4, også kan danne grundlag for fastsættelsen af andelsværdien iht. § 5, stk. 1.

Til nr. 2

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at en andelsboligforening, ved opgørelsen af foreningsformuen til brug for fastsættelse af andelsværdien efter lovens § 5, stk. 1, kan fastsætte værdien af foreningens ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra b, indebærer, at gyldighedsperioden for en valuarvurdering ændres fra 18 til 42 måneder. Ændringen medfører således, at gyldighedsperioden for valuarvurderinger forlænges med 24 måneder. Bestemmelsens øvrige formelle krav er uændrede.

Den forlængede gyldighedsperiode gælder fra lovens ikrafttræden, 15. april 2024. Dette indebærer, at en forening, der f.eks. har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan anvende en valuarvurdering, der er udarbejdet ved udgangen af 2023 til brug for foreningens 2023-regnskab, ved fastsættelse af andelsværdierne på generalforsamlingerne i april 2024, 2025 og 2026. Som anført under de almindelige bemærkninger vil en forening dog efter retspraksis være forpligtet til at nedsætte prisen for andelen i en overdragelsessituation, hvis der er konstateret et fald i ejendomsværdien, der har væsentlig betydning for andelsværdien.

Det er endvidere principielt muligt for en andelsboligforening at anvende en valuarvurdering, der f.eks. er udarbejdet ultimo 2021 til brug for foreningens årsregnskab for 2021, ved fastsættelse af andelsværdien et år frem på en generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan dog kun danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på denne ene generalforsamling, idet gyldighedsperioden for valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025. Foreningen skal således have udarbejdet en ny valuarvurdering ultimo 2024, til brug for fastsættelse af andelsværdien på generalforsamlingen i april 2025, hvis den fortsat ønsker at basere andelsværdiberegningen på en valuarvurdering af foreningens ejendom. En forening, der værdiansætter ejendommen iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, skal dog altid anvende den nyeste valuarvurdering. I det omfang en foreningen har indhentet en valuarvurdering efter 2021, skal denne derfor lægges til grund på generalforsamlingen i 2024.

Til nr. 3

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 2, litra c, kan den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme anvendes som grundlag ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 1.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra c, hvorefter reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme udgår af bestemmelsen, sker af ordensmæssige grunde og indebærer ingen realitetsændring. Som anført i de almindelige bemærkninger er den hidtidige bestemmelses henvisning til en eventuel årsregulering efter (den tidligere gældende) § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme uden reelt indhold.

Til nr. 4

Bestemmelsen i § 5, stk. 2, litra d, er ny og indfører en mulighed for at fastsætte andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ud fra den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår.

Ændringen indfører et yderligere værdiansættelsesprincip og indebærer, at der er to alternative muligheder for værdiansættelse baseret på den senest ansatte ejendomsværdi, idet den hidtidige mulighed for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi uden regulering er opretholdt. En forening kan således vælge enten at basere andelsværdiberegningen alene på den ansatte ejendomsværdi eller basere den på en nettoprisindekseret ejendomsværdi.

Nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik den 10. eller første hverdag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at f.eks. nettoprisindekset for oktober offentliggøres ca. 10. november.

Nettoprisindekseringen skal beregnes ud fra udviklingen i nettoprisindekset fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Foreningerne kan ikke vælge andre tidspunkter at indeksere ud fra og kan således ikke vælge at basere indekseringen på nettoprisindeks fra andre måneder eller år.

Den obligatoriske brug af bestemte indeks indebærer bl.a., at en forening ikke kan videreføre en indekseret ejendomsværdi fra et tidligere regnskab, f.eks. for at imødegå, at andelsværdien falder i forhold til det forrige år som følge et fald i nettoprisindekset for oktober i det indeværende regnskabsår i forhold til oktober i det forrige regnskabsår. Brugen af en nettoprisindekseret ejendomsværdi har til formål at sikre, at andelsværdien følger den almindelige prisudvikling og dette ville ikke være tilfældet, hvis en forening kunne vælge at undlade at regulere med udviklingen i indekset i år med fald i oktoberindekset. Det bemærkes endvidere, at et tilsvarende princip var gældende før 2012, da der løbende blev ansat nye ejendomsværdier. En andelsboligforening, der benyttede denne værdiansættelsesmetode, oplevede således også, at andelsværdien faldt, når ejendomsværdierne faldt generelt, idet dette slog igennem ved den efterfølgende ansættelse af ejendomsværdien.

Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må den skifte til et af de andre vurderingsprincipper i § 5, stk. 2, litra a eller litra b, eller, om muligt, benytte en “fastholdt valuarvurdering” efter § 5, stk. 3. Den kan principielt også vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, men dette vil næppe være rationelt.

Som anført i afsnit 3.2.2 kan der være foretaget en omvurdering af en andelsboligejendom efter den almindelige 2012-vurdering. Den ejendomsværdi, der er ansat ved en omvurdering er som udgangspunkt tilbagediskonteret til prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Tilsvarende har andelsboligejendomme, der er opført i perioden 1. oktober 2012 til og med 30. september 2020, fået ansat en ejendomsværdi på 2012-niveau. Som udgangspunkt er den senest ansatte ejendomsværdi, for alle andelsboligejendomme, der har ansat en ejendomsværdi, således ansat på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

I forbindelse med en revurdering af ejendomsværdien på baggrund af en klage over en omvurdering, kan det imidlertid forekomme, at den ansatte ejendomsværdi efter revurderingen, ikke er tilbagediskonteret til 2012-niveau, men er baseret på prisforholdene på omvurderingstidspunktet. Det kan således forekomme, at den senest ansatte ejendomsværdi ikke er baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men et senere prisniveau. Er dette tilfældet skal indekseringen af ejendomsværdien ske med udviklingen i nettoprisindekset fra det senere tidspunkt.

I normalsituationen, hvor den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober 2023, der skal anvendes, når foreningen fastsætter andelsværdien på en generalforsamling i foråret 2024 i forbindelse med en vedtagelse af 2023 regnskabet.

Er foreningens regnskabsår forskudt og f.eks. løber fra 1. juli til 30. juni, er det ligeledes nettoprisindekset for oktober 2023, der skal danne grundlag for en indeksering ved fastsættelse af andelsværdien i forbindelse med vedtagelsen af regnskabet for perioden 1. juli 2023 til 30. juni 2024. Dette gælder også selvom generalforsamlingen eventuelt først vedtager regnskabet og fastsætter andelsværdien i november 2024, efter at der er offentliggjort et nyt nettoprisindeks for oktober 2024.

I de følgende tabeller vises udviklingen i nettoprisindekset fra og med nettoindekset for oktober 2012 til og med oktober 2023 (Tabel 1), samt et eksempel på en indekseret ejendomsværdi for en ejendom, der havde ansat en ejendomsværdi på 210 mio. kr. pr. 1. oktober 2012 (Tabel 2)

Tabel 1
Udviklingen i nettoprisindekset
Måned
Offentliggjorte nettoprisindeks (2015=100)
Nettoprisindekset omregnet (okt. 2012=100)
Okt. 2012
98,2
100,000
Okt. 2013
98,9
100,713
Okt. 2014
99,6
101,426
Okt. 2015
100,2
102,037
Okt. 2016
100,7
102,546
Okt. 2017
102,3
104,175
Okt. 2018
103,1
104,990
Okt. 2019
103,8
105,707
Okt. 2020
104,0
105,906
Okt. 2021
106,7
108,656
Okt. 2022
117,7
119,857
Okt. 2023
118,3
120,468
Tabellen viser Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober i perioden 2012 – 2023 (kolonne 1) samt nettoprisindekset i samme periode omregnet med udgangspunkt i nettoprisindekset i oktober 2012 (kolonne 2)

 

Tabel 2
Udviklingen i ejendomsværdien
Måned
Ejendomsværdi
Indeks
Okt. 2012
210.000.000
100,000
Okt. 2013
211.496.945
100,713
Okt. 2014
212.993.890
101,426
Okt. 2015
214.276.986
102,037
Okt. 2016
215.346.232
102,546
Okt. 2017
218.767.821
104,175
Okt. 2018
220.478.615
104,990
Okt. 2019
221.975.560
105,707
Okt. 2020
222.403.259
105,906
Okt. 2021
228.177.189
108,656
Okt. 2022
251.700.611
119,857
Okt. 2023
252.983.707
120,468
Tabellen viser udvikling i den indekserede ejendomsværdi i perioden oktober 2012 – oktober 2023 for en ejendom, der har en ansat ejendomsværdi på 210 mio. kr. i oktober 2012.

 

Hvis det lægges til grund, at den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at ejendommens værdi blev ansat til 210 mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere den senest ansatte ejendomsværdi i regnskabet for 2023 således: 118,3/98,2 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., idet nettoprisindekset for oktober 2012 udgjorde 98,2 og nettoprisindekset for oktober 2023 udgjorde 118,3, jf. Tabel 1 ovenfor. Alternativt kan den nettoprisindekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes således: 120,468 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., jf. det omregnede indekstal for oktober 2023 i Tabel 1 og 2 ovenfor.

Eksemplet viser hvordan en senest ansat ejendomsværdi baseret på prisforholdene i oktober 2012 kan nettoprisindeksreguleres til brug for fastsættelse af andelsværdien på en generalforsamling f.eks. i april 2024, og dermed danne grundlag for maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5 for overdragelser af andele fra den ordinære generalforsamling i april 2024 og ét år frem til næste ordinære generalforsamling i april 2025.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. oktober 2015, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2015 til oktober 2023 der skal anvendes. Er den ansatte værdi i 2015-prisniveau 210 mio. kan den indekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes som følger: 118,3/100,2 x 210.000.000 kr. = 247.034.132 kr.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. september 2017, skal indeksereingen beregnes på tilsvarende måde, idet det er Danmarks Statistiks nettoprisindeks for september 2017, der skal anvendes i nævneren.

For at skabe transparens i andelsværdiberegningen, af hensyn til både nuværende og kommende andelshavere og de professionelle regnskabsbrugere, bør det fremgå klart af foreningens årsregnskab, hvordan ejendommens værdi indgår i beregningen af andelsværdien. Det bør således oplyses, hvilket værdiansættelsesprincip, der er anvendt og anvendes den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, skal den senest ansatte ejendomsværdi og beregningen af reguleringen, herunder de anvendte nettoprisindeks, fremgå.

Til nr. 5

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 5 skal prioritetsgælden opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi, til brug for fastsættelse af andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ansættes efter § 5, stk. 2, litra a. Ansættes værdien efter litra b eller c, skal prioritetsgælden opgøres til kursværdien.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ved ændringen af § 5, stk. 5, 2. pkt., fastsættes, at prioritetsgælden også skal opgøres til kursværdien, når værdien af foreningens ejendom ansættes iht. § 5, stk. 2, litra d. Prioritetsgælden skal således opgøres på samme måde, uanset om ejendommen er værdiansat efter den senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, eller den seneste ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 5, stk. 2, litra d. Gælden skal ikke indeksreguleres.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 15. april 2024.

Dette indebærer, at de ændrede regler finder anvendelse for aftaler om overdragelser af andele, der indgås den 15. april 2024 eller senere.

Efter den vejledende Normalvedtægt for private andelsboligforeninger, skal foreningen afholde ordinær generalforsamling inden fire måneder efter regnskabsårets udløb, jf. normalvedtægten § 21. Normalvedtægten indeholder ikke regler, der fastlægger regnskabsåret, men hvis foreningens regnskabsår følger kalenderåret, skal generalforsamlingen afholdes inden udgangen af april. Ikrafttrædelsestidspunktet giver mulighed for, at andelsboligforeningerne kan anvende de ændrede værdiansættelsesprincipper til fastsættelse af andelsværdien på en ordinær generalforsamling fra og med 15. april 2024.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.


Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering
Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:
§ 5. . . .
Stk. 2.  Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Stk. 3.-4. . . .
Stk. 5.  Ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter litra b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.
Stk. 6.-16. . . .
1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.
2. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
3. § 5, stk. 2, litra c, affattes således: »Den senest ansatte ejendomsværdi.«.
4. I § 5, stk. 2, indsættes som litra d:
»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«
5. I § 5, stk. 5, 2. pkt., ændres: »litra b og c« til »litra b, c og d«.

Gunløgsgade 33, 1. tv., j.nr. 490-206-5 – mulighed for besigtigelse den 25. februar kl. 13-14

Følgende har budt:

Nabo har budt på at købe til sammenlægning. Nabo har fortrinsret.

Øvrige interesserede, hvor laveste (490-1005-15) vil blive kontaktet, hvis køb til sammenlægning ikke gennemføres.

490-1007-78
490-1009-41
490-1010-51
490-1008-36
490-1008-69
490-1011-36 – EJ TILLADT
490-1010-18
490-1005-15
490-1007-11

Der er kun mulighed for at besigtige, hvis man er på intern venteliste, eller hvis man har et nummer, der er lavere end 490-1011-00.

Hvis der ikke findes en køber efter 1. besigtigelse, vil der blive afholdt en ny besigtigelse, hvor personer med højere numre kan deltage.

Frist for at melde interesse for at købe er 5 hverdage efter besigtigelse.

Du melder interesse ved at udfylde denne blanket.

Vilkår fremgår af overdragelsesaftale med mere, jf. nedenfor.

OVERDRAGELSESAFTALE

NØGLETALSOPLYSNINGSSKEMA

VURDERINGSRAPPORT

VVS-SYN

EL-SYN

Frederiksvej 70, 3.th. – 108 kvm – j.nr. 53-37 – åbent hus 11. februar 2024 kl. 13-14

Resultatet af bydende: 2 interne med nummer 2170 og 2054. 2 eksterne med nummer 2486 og 2504.

Intern 2054 er fortrinsberettiget, men har anmodet om køb sammen med køber 2, og der mangler dokumentation for, at intern 2054 har boet sammen med køber 2 og har haft fælles bopælsadresse i 2 år og altså opfylder betingelserne for at køber 2 kan blive medejer af lejlighed. Hvis 2054 ikke kan/ønsker at købe alene, er 2170 fortrinsberettiget.

—-

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale

Vurderingsrapport

Oplysningsskema

El- og vvsattest

Slutrapport

Frederiksvej 68, 4.tv. – 53-28-7 åbent hus den 28. januar 2024 kl. 13-14

Opdatering 2024-02-02:

Der har meldt sig to nuværende andelshavere med anmodning om sammenlægning. De har nr. 2054 henholdsvis 2173. Fortrinsret til lejligheden har herefter nr. 2054.

Der har ydermere meldt sig 3 fra ekstern venteliste med nedenstående numre:

2498
2443
2489

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale

Vurderingsrapport

Oplysningsskema

El- og vvsattest

Gunløgsgade 41, 1. th., j.nr. 490-249-5 – mulighed for besigtigelse den 21. januar 2024, kl. 13-14

Følgende har meddelt interesse:

490-1003-63
490-1006-10
490-1007-11
490-1007-67
490-1007-67
490-1007-78
490-1007-78
490-1008-33
490-1008-36
490-1009-41
490-1009-58
490-1010-51
490-1010-51
490-1010-54
490-1010-76
490-1011-36
490-1011-36
490-1011-36
490-1011-81
490-1011-93
490-1011-93
490-1012-21
490-1012-21
490-1012-21
490-1012-34
490-1013-28
490-1013-54
490-1013-54
490-1014-38
490-1014-57
490-1014-69
490-1014-69
490-1014-82
490-1014-87
490-1015-50

Salg sker nu til 490-1003-63.

HVIS DU FØRST HAR MODTAGET BESKED OM BESIGTIGELSE EFTER 21. JANUAR, BEDES DU I BLANKETTEN UDFYLDE DIT NAVN MED STORE BOGSTAVER, IDET DER SÅ VIL BLIVE FORSØGT ARRANGERET EN EKSTRA BESIGTIGELSE FOR DIG, HVIS DU BLIVER FORTRINSBERETTIGET.

Frist for at melde interesse for at købe er 5 hverdage efter besigtigelse, dvs. 26. januar kl. 14.

Du melder interesse ved at udfylde denne blanket.

Vilkår fremgår af overdragelsesaftale med mere, jf. nedenfor.

OVERDRAGELSESAFTALE

NØGLETALSOPLYSNINGSSKEMA

VURDERINGSRAPPORT

VVS-SYN

EL-SYN

Gunløgsgade 25, 1. tv., j.nr. 490-162-9 – åbent hus den 11. februar 2024 – kl. 13-14

Bydende:

490-1002-23
490-1007-11
490-1007-78
490-1008-36
490-1008-69
490-1009-41
490-1009-58
490-1010-76
490-1011-36
490-1011-93
490-1012-21
490-1013-28
490-1014-69
490-1015-50

 

Frist for at melde interesse for at købe er 5 hverdage efter besigtigelse.

Du melder interesse ved at udfylde denne blanket.

Vilkår fremgår af overdragelsesaftale med mere, jf. nedenfor.

OVERDRAGELSESAFTALE

NØGLETALSOPLYSNINGSSKEMA

VURDERINGSRAPPORT

VVS-SYN

EL-SYN

 

SE OGSÅ: Gunløgsgade 41, 1. th., j.nr. 490-249-5 – mulighed for besigtigelse den 21. januar 2024, kl. 13-14

Langelandsvej 10 B, 2.tv. – j.nr. 52-23-4 – Åbent hus den 14. januar 2024 kl. 13-14

Tilføjelse til annonce 21. januar 2024:

Der var 1 andelshaver (intern venteliste), der meddelte interesse og 3 fra ekstern venteliste: 2489, 2455 og 2295.

Der vil først blive forsøgt salg til andelshaver fra den interne venteliste.

 

 

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale

Vurderingsrapport

Oplysningsskema

El- og vvsattest

Skader på fællesejendom – hvem skal nu betale?

Indtil for nylig har det været utvivlsomt, at en beboer i en etageejendom hæfter for egne installationer. Ejer man f.eks. en vaskemaskine, så er det beboers ansvar, at vaskemaskinen ikke lækker vand og laver skader på ejendommen.

Sådan er det stadig for lejere. Det fremgår af lejeloven. Lejer kan være helt uskyldig: han har gjort alt det rigtige, dvs. købt en god maskine og fået en autoriseret VVS til at installere og så går det alligevel galt. Lejer hæfter for skaden, og det er lejers eget problem at forsøge at få andre til at betale via f.eks. produktansvarsregler, håndværkers ansvarsforsikring osv osv.

Lejelovens “hårde” behandling af beboer har indtil for nylig været overført til andelshavere og ejerlejlighedsejere. Seneste retspraksis modificerer.

I rigtig mange tilfælde, vil det fortsat være andelshaver og ejer, der hæfter for skader, men den objektive hæftelse som er bestemt i Lejeloven, er der efter nyeste praksis ikke grundlag for at overføre til andelshavere og ejere. Med objektiv hæftelse menes, at man som beboer skal betale, selv om man er fuldstændig “uskyldig” – man har virkelig gjort alt hvad man kunne forlange – der er intet at bebrejde beboer.

Eksempel: En andelshaver får en professionel, autoriseret VVS-installlatør til at sætte en brusekabine op i sin lejlighed. Dagen efter er ejendommen oversvømmet pga fejlmontering.

Hvem skal betale, hvis der ikke er forsikringsdækning og VVS-installatøren er konkurs? Efter de hidtidige regler var det beboer. Konsekvensen af den nye dom er reelt, at det er en hændelig skade (altså hvis VVS-mand og forsikring eller andre ikke kan betale) og så må beboer selv til lommerne for så vidt angår det, der er beboers vedligeholdelsespligt, der kan være udvidet til også at omfatte bygningsdele. Og er det skader på fællesejendom, så bliver det alle beboere i fællesskab, der kommer til at betale.

Foreningerne kan ændre deres vedtægter, så ansvaret for “hændelige” skader fastlægges. En metode vil være at beholde den gamle praksis og med andre ord lave en hjemmel til objektivt ansvar i vedtægten. En anden vil være at fastlægge regler for ændringer i lejligheder som betingelse for, at man ikke har objektiv ansvar. Det kunne være, at det altid var foreningens udpegede håndværkere og under tilsyn af foreningens ingeniør, der skulle forestå ændringer. Herved ville ansvaret, hvis noget gik galt blive flyttet til bestyrelsen, hvis deres betingelser for at give tilladelse til dit eller dat ikke har været gode nok.

Hvad betyder de nye grundvurderinger for din andelsboligforening?

Når der er så meget palaver om de nye grundvurderinger, så skyldes det formentlig, at de fleste danskere finder det urimeligt, at man skal beskattes af en fiktiv værdi. De fleste ville formentlig bedre kunne forstå og acceptere, hvis man blev beskattet af fortjeneste, men så skulle man naturligvis også have fradrag ved tab, og forbedringer, man havde betalt skulle fradrages før beregning af fortjeneste. Jeg har hørt, at politikere off the record taler om, at det er uheldigt med et skattegrundlag, som er sort snak for den, der skal beskattes, og at man måske skullle gå over til at beskatte håndterbare fortjenester. Det vil være noget af en omvætning, men pga. de høje værdier i dag, er det nok allerede af den grund hverken klogt eller sandsynligt, at et flertal af politikere tør stemme for at ændre beskatningsprincip.

Tilbage bliver et beskatningsgrundlag, som er fuldstændig teoretisk. For andelsboligforeninger skal grunden vurderes på den måde at ejendommen bliver revet ned og at der i stedet bliver bygget nye ejerboliger og så meget i højden som overhovedet muligt. En vurdering som i sagens natur bliver helt teoretisk og uden hensyntagen til, at vurderingen ikke vil tage højde for, at værdien burde ske med forudsætning om, at alle landets grunde plastres til med højhuse og fleretagers underjordiske garageanlæg. I dette teoretisk scenarie ville priserne efter almindelige økonomiske teorier falde, da udbud ville overstige efterspørgsel.

 

I artikel af Journalist Povl Dengsøe fra Berlingske.dk, https://www.berlingske.dk/dine-penge/saadan-rammer-nye-boligskatter-andelsboliger kan man få nogle svar, jf. følgende citater:

”Midt i flodbølgen af nye ejendomsvurderinger står en bestemt gruppe af boligejere tilbage med kun spørgsmål og ingen svar.

Det er landets godt 200.000 andelsboligejere, der er tale om.

….  især i København vil der være udsigt til stigende vurderinger og stigende skattebyrder, fastslår cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.

….modsat ejere af ejerboliger vil eksisterende andelsboligejere ikke være beskyttet af en permanent skatterabat på forskellen mellem den nuværende og den kommende skattebetaling.

Dog bliver den forventeligt højere grundskyld, som betales via andelshavernes boligafgift, indfaset over en 20-årig periode.

De nye grundvurderinger for andelsboligmarkedet forventes at dukke op senere på året, og princippet bag de nye vurderinger er at fastslå værdien af grunden, hvis den blev bebygget økonomisk mest fordelagtigt og med ejerboliger.

….

Andelsboligforeningers ejendomme har ikke fået vurderet deres grunde siden 2012, og i hvert fald i hovedstadsområdet må de forventes at være langt mere værd end dengang.

……

Andelsboliger vurderes sammen med erhvervsejendomme, og de står til at få foreløbige vurderinger – helt som ejerboligerne nu har fået – til brug ved beskatningen i 2024.

Og helt som for ejerboligerne trækkes der 20 procent fra vurderingen af grunden, før grundskylden beregnes, som en sikkerhedsmargin for grundejerne.”

Afslutningsvis oplyses det, at der endnu ikke er noget nyt om genfremsættelse af det lovforslag om fastsættelse af ejendomsværdier, som blev trukket tilbage, da der blev udskrevet folketingsvalg.

Som bestyrelsesmedlem vil du blive orienteret, når der er noget nyt om beskatningsgrundlaget for 2024.

Jydeholmen 23, 1.th. – j.nr. 54-12-5

Hvis du er interesseret i at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket.

Vilkår for køb fremgår af overdragelsesaftale m.m., som der er link til nedenfor.

Overdragelsesaftale Bemærk at tidligste overtagelsesdag er den 15. november, uanset at det i overdragelsesaftalen er angivet, at overtagelse er den 1. november. Hvis køber er interesseret i at overtage 1. november, vil der være mulighed herfor.

Nøgletal

Vurderingsrapport

VVS-tjek

EL-tjek