DOMIBUS > EC-nyt

Kategori: EC-nyt

Skader på fællesejendom – hvem skal nu betale?

Indtil for nylig har det været utvivlsomt, at en beboer i en etageejendom hæfter for egne installationer. Ejer man f.eks. en vaskemaskine, så er det beboers ansvar, at vaskemaskinen ikke lækker vand og laver skader på ejendommen.

Sådan er det stadig for lejere. Det fremgår af lejeloven. Lejer kan være helt uskyldig: han har gjort alt det rigtige, dvs. købt en god maskine og fået en autoriseret VVS til at installere og så går det alligevel galt. Lejer hæfter for skaden, og det er lejers eget problem at forsøge at få andre til at betale via f.eks. produktansvarsregler, håndværkers ansvarsforsikring osv osv.

Lejelovens “hårde” behandling af beboer har indtil for nylig været overført til andelshavere og ejerlejlighedsejere. Seneste retspraksis modificerer.

I rigtig mange tilfælde, vil det fortsat være andelshaver og ejer, der hæfter for skader, men den objektive hæftelse som er bestemt i Lejeloven, er der efter nyeste praksis ikke grundlag for at overføre til andelshavere og ejere. Med objektiv hæftelse menes, at man som beboer skal betale, selv om man er fuldstændig “uskyldig” – man har virkelig gjort alt hvad man kunne forlange – der er intet at bebrejde beboer.

Eksempel: En andelshaver får en professionel, autoriseret VVS-installlatør til at sætte en brusekabine op i sin lejlighed. Dagen efter er ejendommen oversvømmet pga fejlmontering.

Hvem skal betale, hvis der ikke er forsikringsdækning og VVS-installatøren er konkurs? Efter de hidtidige regler var det beboer. Konsekvensen af den nye dom er reelt, at det er en hændelig skade (altså hvis VVS-mand og forsikring eller andre ikke kan betale) og så må beboer selv til lommerne for så vidt angår det, der er beboers vedligeholdelsespligt, der kan være udvidet til også at omfatte bygningsdele. Og er det skader på fællesejendom, så bliver det alle beboere i fællesskab, der kommer til at betale.

Foreningerne kan ændre deres vedtægter, så ansvaret for “hændelige” skader fastlægges. En metode vil være at beholde den gamle praksis og med andre ord lave en hjemmel til objektivt ansvar i vedtægten. En anden vil være at fastlægge regler for ændringer i lejligheder som betingelse for, at man ikke har objektiv ansvar. Det kunne være, at det altid var foreningens udpegede håndværkere og under tilsyn af foreningens ingeniør, der skulle forestå ændringer. Herved ville ansvaret, hvis noget gik galt blive flyttet til bestyrelsen, hvis deres betingelser for at give tilladelse til dit eller dat ikke har været gode nok.

Hvad betyder de nye grundvurderinger for din andelsboligforening?

Når der er så meget palaver om de nye grundvurderinger, så skyldes det formentlig, at de fleste danskere finder det urimeligt, at man skal beskattes af en fiktiv værdi. De fleste ville formentlig bedre kunne forstå og acceptere, hvis man blev beskattet af fortjeneste, men så skulle man naturligvis også have fradrag ved tab, og forbedringer, man havde betalt skulle fradrages før beregning af fortjeneste. Jeg har hørt, at politikere off the record taler om, at det er uheldigt med et skattegrundlag, som er sort snak for den, der skal beskattes, og at man måske skullle gå over til at beskatte håndterbare fortjenester. Det vil være noget af en omvætning, men pga. de høje værdier i dag, er det nok allerede af den grund hverken klogt eller sandsynligt, at et flertal af politikere tør stemme for at ændre beskatningsprincip.

Tilbage bliver et beskatningsgrundlag, som er fuldstændig teoretisk. For andelsboligforeninger skal grunden vurderes på den måde at ejendommen bliver revet ned og at der i stedet bliver bygget nye ejerboliger og så meget i højden som overhovedet muligt. En vurdering som i sagens natur bliver helt teoretisk og uden hensyntagen til, at vurderingen ikke vil tage højde for, at værdien burde ske med forudsætning om, at alle landets grunde plastres til med højhuse og fleretagers underjordiske garageanlæg. I dette teoretisk scenarie ville priserne efter almindelige økonomiske teorier falde, da udbud ville overstige efterspørgsel.

 

I artikel af Journalist Povl Dengsøe fra Berlingske.dk, https://www.berlingske.dk/dine-penge/saadan-rammer-nye-boligskatter-andelsboliger kan man få nogle svar, jf. følgende citater:

”Midt i flodbølgen af nye ejendomsvurderinger står en bestemt gruppe af boligejere tilbage med kun spørgsmål og ingen svar.

…

Det er landets godt 200.000 andelsboligejere, der er tale om.

….  især i København vil der være udsigt til stigende vurderinger og stigende skattebyrder, fastslår cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.

….modsat ejere af ejerboliger vil eksisterende andelsboligejere ikke være beskyttet af en permanent skatterabat på forskellen mellem den nuværende og den kommende skattebetaling.

Dog bliver den forventeligt højere grundskyld, som betales via andelshavernes boligafgift, indfaset over en 20-årig periode.

De nye grundvurderinger for andelsboligmarkedet forventes at dukke op senere på året, og princippet bag de nye vurderinger er at fastslå værdien af grunden, hvis den blev bebygget økonomisk mest fordelagtigt og med ejerboliger.

….

Andelsboligforeningers ejendomme har ikke fået vurderet deres grunde siden 2012, og i hvert fald i hovedstadsområdet må de forventes at være langt mere værd end dengang.

……

Andelsboliger vurderes sammen med erhvervsejendomme, og de står til at få foreløbige vurderinger – helt som ejerboligerne nu har fået – til brug ved beskatningen i 2024.

Og helt som for ejerboligerne trækkes der 20 procent fra vurderingen af grunden, før grundskylden beregnes, som en sikkerhedsmargin for grundejerne.”

Afslutningsvis oplyses det, at der endnu ikke er noget nyt om genfremsættelse af det lovforslag om fastsættelse af ejendomsværdier, som blev trukket tilbage, da der blev udskrevet folketingsvalg.

Som bestyrelsesmedlem vil du blive orienteret, når der er noget nyt om beskatningsgrundlaget for 2024.

DOMIBUS MENER: Ytringsfrihedens Slagside og Geopolitiske Spil

Ytringsfriheden er en grundlæggende menneskeret og en hjørnesten i ethvert demokratisk samfund. Det er en rettighed, der beskytter vores mulighed for at udtrykke vores meninger, tanker og kritik uden frygt for repressalier. Men i en globaliseret verden, hvor geopolitiske spil i stigende grad spiller ind, kan denne værdifulde rettighed også blive et middel til manipulation og splittelse.

Seneste begivenheder i Sverige og Danmark, hvor koraner er blevet brændt i ytringsfrihedens navn, har fremkaldt skarpe reaktioner internationalt, især fra muslimske lande. Kritikken er værd at tage alvorligt, ikke mindst fordi det rejser spørgsmålet om, hvorvidt ytringsfriheden er blevet brugt til at skade disse landes internationale relationer og potentielle sikkerhedssamarbejder.

Sverige og Finland har for nylig søgt om optagelse i NATO, efter Rusland har invaderet Ukraine uden provokation. Finland er blevet godkendt af alle NATO-lande, mens Sverige møder udfordringer på grund af Tyrkiets modstand. Tyrkiet argumenterer for, at Sverige ikke kan håndtere de trusler, som Tyrkiet står overfor.

Nogle mener, at de offentlige koranafbrændinger i Sverige er et bevidst forsøg fra Rusland på at skabe antipati mod Sverige i muslimske lande og derved underminere deres mulige NATO-medlemskab. Danmark er blevet trukket ind i denne situation, da det også har oplevet lignende episoder, og mistanken er, at Rusland også her kan stå bag.

Dette er en farlig udvikling. Det er afgørende, at vi er opmærksomme på, hvordan vores rettigheder kan blive manipuleret i større geopolitiske spil. Vi skal ikke blot være på vagt over for manipulationer, men også sikre, at vores principper og værdier ikke bliver brugt som våben mod os selv og vores allierede.

Debatten om ytringsfrihedens grænser er vigtig. Vi skal sikre, at ytringsfriheden ikke misbruges til at skade vores internationale relationer eller vores samfunds sammenhæng. Vi skal også huske, at ytringsfrihed ikke bare er retten til at sige, hvad vi vil, men også om at tage ansvar for vores ord og handlinger.

For oppositionen er det afgørende at huske, at ytringsfriheden ikke er en carte blanche til skadefuld opførsel. Det er vigtigt at forstå, at insisteren på ubegrænset ytringsfrihed, især i lyset af de aktuelle geopolitiske spændinger, kan risikere at give ammunition til eksterne kræfter, der ønsker at underminere vores sikkerhed og stabilitet.

Ytringsfrihed er et skjold, der beskytter os mod undertrykkelse. Lad os være sikre på, at vi ikke tillader det at blive brugt som et våben mod os selv. Det er vores ansvar at sikre, at vores værdier og principper, såsom ytringsfriheden, fortsætter med at styrke vores samfund og beskytte vores borgeres rettigheder, snarere end at blive brugt til at underminere os.

Væggelus – har du dem, og hvad skal du selv gøre?

Har du væggelus?

Væggelus er heldigvis relativt usædvanlige herhjemme – men ekstremt ubehagelige – skadedyr, som primært holder til i og omkring sovepladser.

Væggelus trives ved stuetemperaturer, er 6-9 mm lange, de er flade, brede og brune, men kan være lysere, hvis det er længe siden, de har spist.

Væggelus spreder ikke sygdomme, men de kan medføre en masse ubehag, både fysisk og mentalt, hvis de bringes ind i hjemmet.

Væggelusene lever af blod og kommer ud om natten, mens de gemmer sig i revner og kroge om dagen.

Hvis du bliver generet af røde væggelus bid, udslæt og kløe efter en nattesøvn, bør du undersøge dette yderligere.

Sådan finder du ud af, om du har væggelus

Væggelus forholder sig i ro på mørke steder det meste af døgnet, fx i sprækker mellem madrassen og væggen eller i folderne på sengetøjet.

Væggelus bevæger sig kun ud for at spise, og det sker primært om natten. Det er derfor, væggelus kan være så svære at finde og fjerne.

Men hvis du ved, hvad du leder efter, og hvor du skal lede, er det ikke svært at finde spor efter væggelusene. De mest sædvanlige tegn på væggelus er:

  • Spor af væggelusenes afføring, der ligner små sorte mugne pletter.
  • Spor fra spisningen i form af små blodpletter.

Har du væggelus, skal ejendommen sprøjtes mod dem, hvilket udlejer betaler for. Du skal selv sørge for at fjerne væggelusene fra tøj med mere:

Det skal du gøre før bekæmpelsen af væggelus.

Inden bekæmpelsen skal du rydde grundigt op og støvsuge, således at bekæmperen kan komme til. Du kan også rykke lidt rundt på møbler og inventar for at gøre det nemmere at komme til. Lad være med at flytte ting til andre rum, og dermed få spredt væggelusene. Brug støvsugeren flittigt, men husk at
støvsugerposen skal i en tæt lukket plasticpose og smides ud umiddelbart efter brug.


I svære tilfælde kan det være nødvendigt at fryse eller varmebehandle madrasser og andre møbler.

Skal noget smides ud så sørg for at pakke det i tæt plastik inden de bliver båret ud, så væggelusene
ikke bliver spredt.

Hvad er sælgers loyale oplysningspligt?

Når du ønsker at sælge sin andelslejlighed til en køber, skal du oplyse køberen om alle ikke bagatelagtige forhold, som du kender eller burde kende, og som du må regne med, at en køber vil lægge vægt på. Dette kaldes sælgers loyale oplysningspligt.

Er du i tvivl om, hvorvidt noget er bagatelagtigt eller vigtigt for køber at få at vide, kan du spørge dig selv, om du ville føle dig dårlig oplyst af sælger, hvis det var dig, der var køber og opdagede forholdene efter overtagelsesdagen. Er du stadig i tvivl, så skal du hellere oplyse for meget end for lidt.

Den loyale oplysningspligt indebærer også, at du som sælger fx skal besvare spørgsmål og sandfærdigt.

Såfremt du som sælger tilsidesætter din loyale oplysningspligt, kan du blive erstatningsansvarlig overfor køber.

Det er et krav, at sælger komme med sine oplysninger overfor køber inden overdragelsesaftalens underskrift.

Den loyale oplysningspligt omfatter ikke forhold, der allerede er beskrevet i vurderingsrapport, el- eller vvs-syn. Ligeledes skal man heller ikke oplyse om forhold, som er synlige, f.eks. at der mangler døre mellem to stuer, eller at sælger har tegnet “kunst” på væggene.

En sælger har i anledning af ovenstående spurgt, om jeg kunne komme med et par eksempler, og jeg har svaret:

“

Det kan f.eks. være 

  • et vindue, der er vanskeligt at åbne / lukke, 
  • en radiator, der kun virker, når radiator i køkken også er tændt
  • et toilet, der trænger til udskiftning, da der lidt for ofte er udfordringer med udskylning
  • manglende mulighed for både at have ovn og opvaskemaskine tændt samtidig

Altså “forhold” som man kun vanskeligt kan opdage i forbindelse med besigtigelse, og som man ville karakterisere som en mangel hvis lejligheden var i en nyopført ejendom.

Det er formentlig forhold, som en andelsboligkøber næppe kan påberåbe sig som mangler. Men hvis man som sælger har “glemt” at være loyal og oplyse, kan det betyde, at en dommer af den grund vil dømme til fordel for køber.

Der er andre forhold, hvor jeg selv er i tvivl om, hvorvidt man skal gøre opmærksom på det eller ej. Et eksempel kunne være røg fra underbo. Her må det være omfanget, der er afgørende. Det er sædvanligt, at man i en etageejendom kan høre hinanden og lugte hinandens mad, røg m.m. Hvor generne er betydelige og måske oven i købet er årsag til at man flytter, så er det efter min opfattelse ikke i orden, at man bare sender “aben” videre til en ny køber. Det er forhold, som man som køber formentlig skal acceptere ikke medfører fradrag, hvis man har fået dem oplyst. Har man ikke fået dem oplyst af sælger, kan det efter omstændighederne være en hævebegrundende mangel, som kan udløse erstatningsansvar.”

Fastholdte vurderinger “skal” fortsat vælges.

Er man så heldig at bo i en andelsboligforening, der har en gyldig såkaldt fastholdt vurdering fra 2020, er anbefaling fra DOMIBUS, at man ikke lader sig friste af at anvende en nyere valuarvurdering.

Vurderinger fra før krigen i Ukraine viser fortsatte store stigninger. Hvis man her og nu er interesseret i at sælge sin andel, vil man derfor naturligvis være interesseret i, at den maksimalt lovlige værdi sættes op. Står man ikke for at sælge i år men måske først om nogle år, bør man derimod vælge den fatsholdte vurdering.

Krigen i Ukraine har betydet, at renten og inflationen er steget, og at der er en historisk stor usikkerhed med hensyn til, hvor renten og inflationen vil være når krigen, om nogle år er afsluttet.

Når renten og inflationen stiger, stiger afkastkravet for en investor. Afkastkravet har en dramatisk betydning for værdien af foreningens ejendom.

I “ordentlige” valuarvurderinger kan man læse, hvor meget det betyder, hvis afkastkravet stiger, og hvis man f.eks. ser på, hvad det vil betyde for andelenes lovlige værdi, hvis afkastkravet stiger med 2 %, vil andelenes værdi falde dramatisk i forhold til valuarvurderinger indhentet de seneste mange år.

Læs også artikel fra Berlingske Tidende.

Internet til en andelsboligforening

Hvornår kan en forening, der har som formål at “eje en ejendom”, mulighed for at tvinge et mindretal til at betale for noget, som et flertal kan se en fordel i.

Hvor formålet er begrænset som ovenstående – altså at “eje en ejendom”, vil der være udfordringer, når et flertal ønsker, at et mindretal skal betale for en ydelse, som ikke er nødvendig at “eje ejendommen”.

Hvis et flertal f.eks. beslutter et forslag om, at XX skal have 100 kr. hver måned fra alle beboere for at give psykolog-bistand til beboere med 50 % rabat, er der næppe mange, der vil være i tvivl om, at beslutningen er ugyldig, uanset om den er vedtaget med kvalificeret flertal.

Mere kompliceret bliver det, hvis beslutningen på den ene side fratager en beboer nogle velerhvervede rettigheder, men på den anden side som kompensation giver beboer nogle fordele betalt af alle beboere, f.eks. et forslag om, at ejendommen skal være røgfri, og alle beboere skal betale for, at der er rygeafvænningskursus tilgængelig for de beboere, som er rygere.

Hvor langt rækker “velerhvervede retigheder”? Hvor meget kan en generalforsamling lave om på beboeres hverdag?

Muligheden for en 100 % brugerbetalt løsning er i sig selv et argument mod et forslag, hvor foreningen skal betale for, at alle beboere får mulighed for en eller anden ydelse, som kan leveres særligt billigt i kraft af, at alle er tvunget til at betale for at få denne mulighed. En forening, der har til formål blot at eje en ejendom, har kun til formål at give beboerne mulighed for billigt internet, hvis det er frivilligt, om man vil have internet eller ej. På samme vis med billig mulighed for at få pudset vinduer, eller billig mulighed for at få strøget skjorter, eller billig mulighed for at få gjort rent i lejlighederne eller billig mulighed for et eller andet helt tredje, som grundlæggende intet har med nødvendig drift af ejendommen at gøre.

Det forhold, at man kollektivt kan købe noget billigere, er ingen overraskelse, men det betyder ikke, at det falder ind under foreningens formål. 

Man skal passe på ikke at indføre flertalsdikatur af bagvejen; altså bare fordi et flertal synes, at et mindretal skal være med til at betale for noget, så er det ikke nødvendigvis i orden.

Finansiering i en andelsboligforening

Min anbefaling til en andelsboligforening er og har altid været at satse på 30-årige, fastforrentede lån med afdrag.

Foreningers eller en andelshaveres spekulationer i mere optimal alternativ belåning har jeg fuld forståelse for, men grundlæggende er det spekulation, og det er ikke muligt sagligt at argumentere for, at den ene løsning skulle være bedre end den anden.

Den sikreste løsning er ofte den dyreste. Mange foreninger har, da flexlån blev opfundet, i den ene eller den anden facon besluttet sig væk fra den sikreste finansiering (= fast forrentet og med afdrag). Det har i de fleste foreninger, der valgte denne vej, været en god beslutning, der har sparet beboerne for mange penge.

Min anbefaling står ikke desto mindre stadig ved magt. Det, at en bestyrelse/generalforsamling spekulerer, er problematisk, idet ikke alle andelshavere er klar over konsekvenserne. Bestyrelsens og andelshaveres alternative forslag til finansiering er grundlæggende et problem, fordi alle andelshavere næppe nogen sinde kan forstå konsekvenserne.

Uanset hvordan man skruer lån sammen, så er det spekulation. Tager man det mest sikre lån, dvs. lånet, der er med længst mulig løbetid, fast forrentet og med afdrag, så har man det mest konservative lån, hvor prisen er fastsat globalt med alle de risikovurderinger, som et marked nu engang kan favne. Det er dyrere, fordi det er sikkert. Vil man løbe en risiko, så lånet kan stige i rente, så kan man vælge en variabelt forrentet lån. Man kan også vælge et andet lån, hvis man ikke bekymrer sig om, at lånet skal afdrages.

I en andelsboligforening er der typisk andelshavere, som har kortsigtet interesse. De har måske fået viden om, at deres prognose for restlevetid er få år eller måneder. Det kan også være, at de ved, de får barn og skal flytte om kort tid. Denne gruppe andelshavere har ikke nødvendigvis den samme præference for lån som andelshavere med anden interesse.

Andre andelshavere har en mellemlang interesse. De har besluttet sig til, de måske skal flytte om 2-6 år til anden bolig.

Andre andelshavere har en langsigtet interesse. De har besluttet sig til at blive boende indtil den sidste dag.

Der er også i mange foreninger, andelshavere som er uafklaret med hensyn til, om de med 100 % sikkerhed er andelshavere i foreningen om kort tid.

Det er en demokratisk udfordring, at en elite af andelshavere, som er valgt til bestyrelsen, skal bestemme foreningens finansiering, idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ofte vil have vanskeligt ved at favne alle andelshaveres interesser. Det bør være et alternativ til ethvert forslag til finansiering at andelshaverne vælger det dyreste men også mest sikre lån at finansiere med.

En spekulation kan ikke favne alle, og det er ømtåleligt at lægge det op til en generalforsamling, om man skal vælge A, B eller C.

Man kune også anføre, at det er usolidarisk, at flertallet skal bestemme over de andelshavere, som har en anden finansieringsinteresse end flertallet.

Min anbefaling er som skrevet, at foreningen IKKE spekulerer, men vælger det “kedelige” lån, som giver samme boligafgift (bortset fra forhøjelse i administrationsbidrag).

Bestyrelsens eller individuelle andelshaveres præferencer for andre lån ER spekulation.

HVIS man som andelshaver vil foretrække spekulation frem for det sikre, bliver der tale om en afstemning, hvor man skal lægge sine stemmer i den kurv, som man mener personligt gavner ens interesser bedst.

Skimmel / mug!!

Skimmel er mug, der har fået lov til at udvikle sig. Skimmel og mug opstår, hvor der er vækstbetingelser. Skimmel og mug opstår aldrig på en flade, som er tør eller dagligt rengøres. Du kan således bekæmpe mug og skimmel ved at gøre rent hver dag. Ingen gør rent overalt i deres bolig hver dag, men mindre kan også gøre det.

På fugtige flader, hvor der ikke bliver gjort rent jævnligt, kan de naturlig skimmelsporer i luften sætte sig og lave en koloni. Så har du et skimmelangreb.

Gør du rent dagligt på alle fugtige steder i din bolig, får du ikke skimmelproblemer. Rengøring i badeværelse er oplagt, men også andre steder i boligen kan være med en fugtprocent, som betyder, at du skal rengøre der hver dag. Evt. bare med en klud med rodalon- eller klorin-opløsning.

“Standard” er at skimmel er ekstremt farligt, og det koster millioner. Mange firmaer lever godt af den nye standard. Læger og andre eksperter bakker op om, at for meget skimmel er noget møg i boliger.

Skimmel findes alle steder, og ingen bolig er uden skimmel. 

Går du en tur i skoven og tager en dyb indånding, og synes du at skoven lugter frisk og lækker, så er det typisk skimmel, du kan lugte.

Skimmel er kommet på listen over noget, der skal undgås i boliger, fordi nogle mennesker er skimmelallergikere. Skimmel og fugt hænger sammen, og fugt kan vi alle forholde os til gerne må være i en skov, men ikke er på listen over det, der skal være i en bolig.

Fugt kan opstå, hvor kulde og varme mødes, f.eks. i en varm stue med en kold væg. Væggen bliver fugtig og den almindelige skimmel i luften sætter sig på den fugtige væg og i løbet af kort tid er der et angreb af skimmel.

Skimmel forebygges på samme måde som fugt i boligen. Varme og/eller luft får fugt til at fordampe=forsvinde. Uden fugt kommer der ikke skimmel. Så sørg for at fugt ude fra ikke kan komme ind, og sørg for at fugt indefra kan komme ud. Luft ud med gennemtræk så mange gange i løbet af dagen, at du holder luftfugtigheden i boligen ned. Køb en luftfugtighedsmåler. Husk at jo mere fugt, du via gennemtræk får ud af din bolig, jo sundere klima får du i boligen, og at det er meget billigere at opvarme boligen, hvis luften er tør end hvis den er fyldt med svedpartikler og anden fims, som det koster megen energi fra din radiator at opvarme.

Jo koldere det er uden for, jo hurtigere og mest effektivt fjerner du fugtholdig luft (fims) fra din bolig. Er der minus 15 grader uden for, er der næsten ingen fugt i luften, og hvis du laver gennemtræk i kort tid, har du fået al fimsen ud af din bolig, og da varmen sidder i vægge, møbler m.m., er din bolig hurtig opvarmet igen, og du har et sundt indeklima.

Om sommeren kan du holde vinduerne åbne, men dit indeklima bliver så ikke bedre end klimaet udenfor. Og om sommeren er klimaet uden for fugtigt. Luften indeholder rigtig meget fugt. Det må du leve med, medmindre du har et klimanlæg, som kan fjerne den overflødige fugt fra din bolig. Selv om sommeren og med eller uden klimaanlæg kan i det mindste ventilation være en god idé for at hindre skimmel.

Gennemtræk, ventilation og opvarmning af en bolig nytter ikke meget, hvis man f.eks. stiller reoler, sofaer og andet klos op af en kold væg, der har behov for at få tilført varme og luft. Gør man det, er man selv skyld i, at der kommer skimmel.

Uretfærdige fordelingstal?

Alle udgifter i en ejerforening skal fordeles efter fordelingstal, jf. lov om ejerlejligheder § 7.
Undtagelse kan følge af særvedtægt. Undtagelse fra ovenstående gælder som hovedregel også fordeling af udgifter til f.eks. varme og TV-signaler, hvor det ene sker efter forbrug og det andet med et fast beløb.

Det er ikke noget man kan lave om, selv om det er nemt at opstille et eksempel på, at fordelingstal kan medføre en “uretfærdig” fordeling.

En ejer, der bor i en stuelejlighed med det største fordelingstal, har f.eks. ingen altan og ikke flere vinduer end overboer og han har ikke noget at bruge elevator til. Ejers vinduer kan skiftes uden stillads eller platform og udgiften for at skifte hans vinduer er derfor eksempelvis halvdelen af udgiften for at skifte på 5. sal, hvor vinduer pga. vejr og vind skal vedligeholdes oftere. Alligevel kommer denne stuelejlighedsejer til at betale mest af alle til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, altaner og elevatorer. Han kommer til at betale efter sit fordelingstal. Ovenstående kan være fraveget i en vedtægt, men i ældre ejendomme med oprindelige altaner og elevatorer er dette typisk ikke gjort.

Fordelingstal, der både giver rettigheder og pligter, kan som hovedregel kun ændres, hvis alle er enige om det. Fordelingstal er ofte bestemt efter fordelingstal, men det behøver ikke være tilfældet.

Det er ejer, der opdeler en ejendom i ejerlejligheder, der bestemmer fordelingstallene. Hvis ejer selv bor i en lejlighed, kan han bestemme, at fordelingstallet skal være lavere for denne lejlighed, uden at der er anden begrundelse herfor, end at han gerne vil bo billigt. Prisen for denne lejlighed vil i anledning af dette skæve fordelingstal være høj. De andre lejligheder kan ejer til gengæld ikke sælge lige så dyrt, som hvis han havde fatsat fordelingstallene mere sagligt. Når du køber en lejlighed, tjekker din advokat, om der er “uretfærdigheder” og gør dig opmærksom herpå. Du bør jo naturligvis ikke betale lige så meget for din lejlighed, hvis lejligheden via fordelingstal kommer til at betale en for stor andel af fællesudgifterne, herunder f.eks. elevatorer, altaner, tagterrasser m.m.

Er ProBo for dyrt til mindre foreninger? (svar til formand for mindre forening, som synes prisen er for høj)

Hej Jacob
Jeg er enig i, at det er dyrt for en lille forening som jeres. Jeg skal have møde med Prosedo i næste uge, og jeg vil her prøve, om der er mulighed for at få prisen nedsat for små foreninger.

Jeg er åben over for andre billigere løsninger, og er selv på udkig efter sådanne. Foreløbig har jeg ikke fundet nogen.


Når vi skriver til hinanden med indhold, der ikke indeholder personoplysninger, er almindelige mails som denne OK.
Udfordringen er, at fra tid til anden så er der personoplysninger, når ejere skriver til bestyrelsen, bestyrelsen til administrationen, og administrationen til bestyrelsen og individuelle ejere. Denne kommunikation har hidtil været ukrypteret – og det går ikke.


En dag vil du modtage en mail om, at fru Olivia Lijlenhoff-Burgenhoff har fundet sig en ny mand og at den forsmåede ægtefælle Lars Nielsen, der er medlem af din forening gerne vil anmode om henstand med betaling af fællesudgifter, indtil Lars har fundet sig en ny hustru (eller lejlighed). Du nødsages til at ringe til Lars og fortælle ham, at han skal være opmærksom på, at foreningen til alle ejere har meddelt, at mails til bestyrelsen ikke kan sendes krypteret, og at al henvendelse derfor skal ske med et almindeligt brev, hvis der i henvendelsen er personoplysninger. Svar fra bestyrelse og administration vil ligeledes ske med almindelig post.


Det kan også bare være en henvendelse i din postkasse om, at Peter fra 2. sal har hørt, at der er en kat fra 3. sal, som det lyder som om, at beboerne mishandler. Du kan ikke bare tage et billede af beskeden og sende den pr. mail til resten af bestyrelsen og administrationen. Du skal i gang med at kryptere eller på biblioteket og kopiere og herefter sende henvendelsen med PostNord til mig og med fod-omdeling til bestyrelsesmedlemmerne, der bor i foreningen.

Altså hvis du vil overholde loven. Worst case kan du ellers næste dag have Peter fra 2. og Yvonne fra 3. i røret, der klager over, at en misforståelse om en kats forstoppelse på internettets sladderhjørne er blevet til overskriften: “Mail fra formand dokumenterer massiv dyremishandling” og at Peter og Yvonne via din mail til mig om, at den sag må jeg tage mig af, nemt kan identificeres som henholdsvis klager og dyremishandler, hvilket de derfor er omtalt som på internettet. 

Som advokatkontor er jeg selvsagt nødsaget til at tilstræbe 100 % overholdelse af loven, og derfor anser jeg det for en nødvendighed, at bestyrelserne og beboerne har værktøjer til at overholde loven. Som skrevet er jeg på udkig efter andre løsninger, som for den lille forening kan være mere simple og dermed billigere, men som kan give alle nem adgang til at overholde sikker kommunikation.


ProBo er et nødvendigt værktøj til at loven kan overholdes, men alternativer søges.


INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET OG UDFORDRING MED SAMMENLÆGNING AF LEJLIGHEDER.

En dygtig medarbejder i Københavns Kommune opdagede for nogen tid siden, at kommunen havde administreret arealbekendtgørelsen forkert. Når to lejligheder på hver 50 kvm. blev sammenlagt, havde kommunen hidtil registreret den nye lejlighed som 100 kvm. Det korrekte er, at den sammenlagte lejlighed skal være mindre end 100 kvm., og alle de andre lejligheder i opgangen skal “vokse”. 

Hele problematikken handler om, at man i arealbekendtgørelsen, lejeloven med mere opererer med bruttoetagekvadratmeter. Som lejer betaler man således husleje bl.a. i forhold til de bruttoetagekvadratmeter, som fremgår af kommunens registreringer. Bruttoetagekvadratmeter inkluderer, at man skal betale for en andel af “fællesarealet” på reposen foran ens hoved- og bagdør. Hvis dette areal udgør 10 kvm. vil  den sammenlagte lejlighed kun skulle betale for de 5 kvm, mens de resterende 5 kvadratmeter, der er blevet i “overskud”, skal fordeles på alle de andre lejligheder i opgangen (+ den sammenlagte lejlighed, som ender med at blive på måske 96 kvm.)

Den korrekte fortolkning af arealbekendtgørelsen medfører nogle administrative udfordringer, og konsekvenserne af disse kendes ikke. Som det indirekte fremgår af svaret fra ministeriet, vil det blive vurderet, om det er hensigtsmæssigt at ændre arealbekendtgørelsen som foreslået af mig, således at der ved sammenlægning af lejligheder gælder en undtagelse fra reglen om fordeling af f.eks. areal på trapperepos, og at 2 sammenlagte på hver 50 kvm. fortsat skal registreres som 100 kvm, selv om lejligheden hvis etableret ved bygningens opførelse kun skulle have været registreret mindre. 

Den nye fortolkning medfører, at lejligheder vil vokse og skrumpe i takt med sammenlægning af lejligheder på andre etager i ejendommen.

I forhold til foreninger vil det ikke få nogen umiddelbar konsekvens. Boligafgift / fællesudgift vil være uafhængig af myndighedernes elastiske kvadratmeterregistreringer. Der er dog administrative udfordringer, idet f.eks. nøgletal for andelsboliger er knyttet sammen med lejlighedens kvm.-registrering hos det offentlige, som vil ændre sig i takt med, at der sker sammenlægninger eller det modsatte. Både kommunen og foreningens administration vil opleve, at sammenlægninger medfører administrative udfordringer. Særligt vil kommunen skulle tilpasse boligydelse og boligsikring og i det hele taget alle andre ydelser, som er arealafhængige. 

Den nye fortolkning kan medføre modstand mod sammenlægning af lejligheder.

Det optimale ville være en hurtig ændring af arealbekendtgørelsen så hidtidig praksis med sammenlægning af 2 lejligheder på hver 50 kvm. fortsat skal medføre, at den nye lejlighed skal registreres som en lejlighed på 100 kvm. Desværre forbliver det kun en overvejelse hos ministeriet at ændre arealbekendtgørelsen, og fremtiden må vise, hvordan Københavns Kommune og andre kommuner vil takle den administrative udfordring. Foreløbig er der ikke sket ændring i BBR således at lejligheder er “vokset”, når to lejligheder på en anden etage er lagt sammen. Det betyder at ejendommen er registreret med et mindre boligareal end det korrekte. Noget være rod, og arealbekendtgørelsen bliver eksempel på myndighedsregulering, når denne er værst. Og det bare fordi, der var en dygtig medarbejder i Københavns Kommune.  

Ministersvar Claus Clausen
 Mail-Kaare-Dybvad

Hvorfor er ProBo en nødvendighed.

Kommunikationsplatformen ProBo har en lang række faciliteter, og de færreste foreninger har brug for alle faciliteter.

Når DOMIBUS har besluttet, at kommunikationsplatformen skal være en integreret del af administrationen via DOMIBUS skyldes det muligheden for at kommunikere sikkert via ProBo.

De fleste ved, at nogle oplysninger om personer er særligt følsomme og skal behandles specielt, f.eks. oplysninger om en persons seksuelle orientering, politiske tilhørsforhold osv, osv.

Almindelige (fortrolige) oplysninger om personer må man imidlertid heller ikke bare lægge på en hjemmeside til almindelig underholdning for læserne. Hvad du ikke må dele via en hjemmeside, må du næppe heller dele via at du sender en ukrypteret mail, idet alle oplysninger relativt nemt kan opfanges af nysgerrige, der søger sådanne oplysninger.

 Du får f.eks. som formand en mail fra et medlem om, at moster Fie Irina Gudmundfuld kommer på besøg i weekenden, da hendes mand har slået hende, og hun nu skal finde et andet sted at bo, og at medlemmet derfor gerne vil høre, om der er noget i vejen for, at Fie bor i lejligheden i et par måneder.

Du kan naturligvis ikke som formand gøre for, at en ejer sender klart fortrolige oplysninger til dig pr. mail, men det giver dig ikke ret til at svare medlemmet med alm. mail, uden at du skal huske at fjerne oplysningerne, der kan gøre det nemt for en hacker at finde frem til Fie eller Fies mand.

“Seriøse” virksomheder og offentlige myndigheder har i mange år haft sikre kanaler til mails med beskeder som ovenstående.

Der er ikke mig bekendt (endnu) noget lovkrav om, at en forening SKAL have en kanal, som medlemmer kan henvende sig til, uden at der er risiko for, at uvedkommende ser beskeden eller forvansker den, inden den havner for øjnene af formanden. Men det må anses for god service, og det er nok et spørgsmål om kort tid, før det bliver et krav, at der er mulighed for at sende “sikre mails” til en forening.

Foreløbigt må man sige, at der er et indirekte krav om, at bestyrelsen kan modtage digitale beskeder på sikker vis, idet bestyrelsen uden en sikker kanal, sættes på en vanskelig opgave med hensyn til, hvad der er fortroligt, og hvad der ikke er. Hvis der er mulighed for at kommunikere sikkert med bestyrelsen, og medlemmerne ikke anvender denne mulighed, må oplysningerne som udgangspunkt anses for ikke-fortrolige.

Modtager du således en alm. mail fra et medlem om, at han har pjækket fra arbejde i håb om et møde med bestyrelsen, så kan du roligt svare på den mail, men kun i kraft af, at I har en sikker kanal, som medlemmet kunne have anvendt, hvis oplysningen om, at han har taget tidlig fri rent faktisk er en oplysning, som er fortrolig og ikke egnet til, at hans arbejdsgiver får nys herom. Var det en fortrolig oplysning, kunne medlemmet have benyttet den sikre kanal, ProBo. Når medlemmet trods ProBo anvender alm. mail har “pjækkeriet” formentlig en flexordning som grundlag og er ikke en oplysning som medlemmet lægger vægt på holdes fortrolig af dig.

Ovenstående holder næppe vand, medmindre alle beboere er klar over, at hvis de sender en almindelig mail til bestyrelsen, så skal de være klar over, at de oplysninger, de sender, kan blive kendt af alle. Det er absolut de færreste mennesker, der er klar over, at bestyrelsens almindelige diskretion om privatlivets forhold ikke er ret meget værd, da fremsendelse med almindelig mail til bestyrelsen i de fleste tilfælde er som at sende et postkort med alle oplysning frit tilgængelige for alle, der kan få fingre i postkortet. Og i modsætning til postkortet er det utallige, der (nemt) kan få fingre i en mails indhold.

Nogle oplysninger bør uden undtagelse sendes via ProBo, så man sikrer sig, at hackere ikke har læst og forvansket indholdet, inden bestyrelsen eller administrationen ser dokumentet. Det er f.eks. dokumenter med betalingsoplysninger, herunder f.eks. kontonumre i forbindelse med udlæg til et bestyrelsesmedlem eller et menigt medlem af foreningen. En forsikringsmand har for nylig oplyst mig om, at den mest almindelige årsag til udbetalinger for IT-bedrageri, er kontonumre, der er blevet ændret, uden at bestyrelse eller administrator har opdaget bedrageriet.

Muligheden for at kommunikere digitalt OG sikkert er hovedårsagen til, at ProBo er en nødvendighed.


BOLIGMINISTERIET PRÆCISERER REGLER FOR FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER

SUPPLEMENT TIL ARTIKEL FRA MAJ:

EjendomDanmark har fået Boligministeriet til at komme med en vurdering af, om retten til at fastfryse tidligere vurderinger forsvinder, hvis der tages en ny i anvendelse.

Af  

I kølvandet på boligindgrebet er der fulgt mange uvisheder. Blandt dem også en uvished om, hvordan de nye muligheder for at fastholde en gammel valuarvurdering efter andelsboliglovens nye § 5, stk. 3 skal tolkes.   

Konkret er det et spørgsmål om, hvorvidt en valuarvurderet andelsboligforening fortsat kan indhente og benytte nye valuarvurderinger uden at miste muligheden for senere at gå tilbage til en fastholdt, men ikke tidligere anvendt, valuarvurdering. Altså om en såkaldt skuffevurdering – der skal være fra før loven trådte i kraft den 1. juli 2020 – kan findes frem igen på et senere tidspunkt.   

EjendomDanmark har bedt Boligministeriet om en afklaring. Det er ministeriets vurdering, at foreninger mister retten til at benytte tidligere fastholdte vurderinger, når en ny vurdering første gang bliver brugt til prisfastsættelse af andelsværdien. 

Vurderingen fra ministeriet bliver begrundet med følgende:  
1. Andelsboliglovens § 5, stk. 3, 1. pkt. andet led siger, at fastholdelse kan ske, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. 

Fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. 

 2. Kun offentligt vurderede andelsboligforeninger kan anvende de såkaldte ”skuffevurderinger”.

Bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3, 2. pkt., indeholder et dokumentationskrav og det er ministeriets vurdering, at muligheden for at fastholde valuarvurderinger, der ikke er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, alene vil finde anvendelse i forhold til offentligt vurderede andelsboligforeninger, så disse kan indhente en valuarvurdering og ved opfyldelse af dokumentationskravet fastholde denne til senere brug uden at skulle overgå til at fastsætte andelsværdier efter valuarvurderingsprincippet på den førstkommende generalforsamling. 

Vær dog opmærksom på, at det fra ministeriets side alene er en vejledende udtalelse om lovgrundlaget, da den endelige fortolkning af lovgivningen hører under domstolene.  

Ny normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger

Ny normalvedtægt er i fortsættelse af den nye ejerlejlighedslov fra 2020.

Den nye normalvedtægt for ejerforeninger trådte i kraft den 1. januar 2021. 

Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforening ikke har en særvedtægt. Desuden gælder normalvedtægten, hvis forhold ikke er udtømmende reguleret i en særvedtægt.

Normalvedtægten gælder medmindre den er fraveget ved gyldig beslutning. Det må derfor anbefales, at det tydeligt fremgår af  særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

Hæftelse:
Den nye normalvedtægt indskrænker hæftelsen for den enkelte lejlighedsejer. Hæftelsen ændres fra solidarisk hæftelse til pro rata hæftelse i alle forhold. Det vil sige, at den enkelte lejlighedsejer hæfter for ejerforenings forpligtelser i henhold til fordelingstal, og derfor ikke hæfter for ejerforeningens samlede forpligtelser. Herudover ændres hæftelsen fra at være direkte til at være subsidiær, hvilket betyder, at eventuelle krav fra kreditorer skal søges dækket hos ejerforeningen, før kravene søges dækket hos medlemmerne af ejerforeningen. Den personlige hæftelse for lejlighedsejerne fastholdes.

Afstemningsregler:
Beslutninger træffes (fortsat) ved simpelt flertal. Væsentlige beslutninger kræver kvalificeret flertal (dvs. 2/3-flertal eller – som noget nyt – 9/10-flertal) eller enstemmighed.
Det har tidligere givet anledning til tvivl, hvornår beslutninger ikke kunne vedtages med simpelt flertal, og den nye normalvedtægt forsøger at gøre dette mere klart.
Normalvedtægten eksemplificerer nu nogle beslutninger og dispositioner, der betragtes som væsentlige eller væsentlige og varige, og som derfor træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen.
Krav om 2/3 flertal gælder således beslutninger om vedtægtsændringer, sikkerhedsstillelse, begrænsninger i lejlighedsejernes ret til korttidsudlejning samt væsentlige og varige beslutninger såsom f.eks. elevator- og altanprojekter.
Den nye normalvedtægt indeholder fortsat som tidligere normalvedtægt en særregel om adgang til fornyet generalforsamling vedrørende beslutninger, hvor der kræves 2/3-flertal, men hvor der ikke er mødt det krævede antal ejere. Hvis et forslag ikke opnår det fornødne flertal på generalforsamlingen, men dog det krævede flertal blandt de repræsenterede lejlighedsejere, kan der afholdes en ekstraordinær generalforsamling indenfor 8 uger, hvor forslaget kan vedtages med 2/3-flertal uanset antallet af repræsenterede ejere.
Den nye normalvedtægt indeholder en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesarealer kræver 9/10-flertal på generalforsamlingen. DEn slags har tidligere krævet enstemmighed.
Samtykke (fra den der berøres negativt) kræves hvis der er tale om en beslutning , der forskyder retstillingen mellem lejlighedsejerne indbyrdes, indskrænker rettigheder, eller som giver lejlighedsejerne yderligere forpligtelser.

Sanktionsbestemmelser:
Den nye normalvedtægt udvider muligheden for at sanktionere en lejlighedsejer, der ikke overholder vedtægten og/eller den fastsatte husorden. Udover eksklusion bliver der også mulighed for at pålægge en lejlighedsejer at betale bod i tilfælde af grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen – bl.a. i form af retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik ved støjende eller truende adfærd.
I forhold til en lejer følger det i øvrigt af ejerlejlighedsloven og den nye normalvedtægt, at ejerforeningen gives beføjelser direkte over for en misligholdende lejer. Ejerforeningen kan hermed optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til fx at opsige eller ophæve lejemålet. Hensigten med bestemmelsen er at give ejerforeningen mulighed for at reagere i tilfælde, hvor lejlighedsejeren/udlejeren undlader eller ikke evner at bringe en retsstridig adfærd hos en potentiel lejer til ophør.

Ikrafttrædelse
Den nye vedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021.
For eksisterende ejerforeninger, der er stiftet før den 1. januar 2021, træder den nye normalvedtægt i kraft den 1. januar 2022. Hermed gives eksisterende ejerforeninger, der ikke har tinglyst en særvedtægt mulighed for at tage stilling til, om de vil være omfattet af den nye normalvedtægt, eller om de ønsker at vedtage en særvedtægt. For ejerforeninger med en tinglyst særvedtægt vil denne udfyldes med den nye normalvedtægts bestemmelser i tilfælde, hvor særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer det pågældende forhold, eller ikke regulerer dette fuldt ud.

 

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

FASTFRYSNING AF ANDELSBOLIGFORENINGERS EJENDOMMES VÆRDI – Artikel fra Ejendom Danmark, Mette Haagensen.

Folketinget har førstebehandlet de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet), hvor der bl.a. ønskes indført en fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for at undtage andelsboligforeningerne fra værdifald. Hvad betyder lovforslaget om fastfrysning af værdien for andelsboligforeningerne?

Af  

Både en valuarvurdering foretaget inden den 1. juli 2020 og den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 kan som følge af ændringerne fastholdes fremadrettet til brug for opgørelse af ejendommens værdi i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Valuarvurdering

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til lovforslaget om fastfrysning af vurderingen.

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020.

Folketinget er blevet foreslået at stille krav om indhentelse af kontrolvurderinger, hvilket pt ikke er en del af lovforslaget. Om det er nødvendigt for andelsboligforeninger at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet.

Note i regnskabet

Såfremt en andelsboligforening har indhentet en valuarvurdering til brug for fastfrysning af valuarvurderingen, så skal dette anføres i en note i regnskabet. Af noten bør det fremgå både, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og at valuarvurderingen er gyldig den 1. juli 2020.

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet har derudover indstillet til, at der ligeledes skal indføres et notekrav i ABL om, at det skal fremgå af regnskabet, såfremt andelsværdien er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug. Andelsboligforeningen skal blot sørge for at det fremgår af en note i regnskabet, at der er indhentet en valuarvurdering, der opfylder gyldighedskravene. Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en anden vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Ligesom med valuarvurderingen er fastfrysningen dog kun gældende indtil andelsboligforeningen efter den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Prioritetsgæld

Lovforslaget om andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i ABL § 5, stk. 4. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger, der fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån, ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen.

Forbedringer

Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget i henhold til (den nugældende) ABL § 5, stk. 3. Det vil sige at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Her skal man blot være opmærksom på, at prisfastsættelsescirkulæret fra 1986 anfører, at bestemmelsen ikke gælder for valuarvurderinger, men kun den offentlige ejendomsvurdering. Denne forståelse af ABL § 5, stk. 3 har Erhvervsstyrelsen videreført i deres vejledning fra 2018, som skulle erstatte prisfastsættelsescirkulæret.

Trafik- og Boligministeriets angivelse i lovbemærkningerne af, hvad der er gældende ret, er således ikke i overensstemmelse med den hidtidige fortolkning af bestemmelsen. Dette kan ikke repareres med bemærkninger til en lovgivning, der ikke ændrer i bestemmelsen. Man bør derfor være forsigtig med at lægge til grund, at forbedringer kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering med hjemmel i ABL § 5, stk. 3.

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund.

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette er ikke en del af lovforslaget, men vil blive implementeret efterfølgende, såfremt forslaget opnår den fornødne opbakning.

Folketingets behandling

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og første behandlet den 28. april 2020.

Efter planen skal lovforslagene anden behandles den 2. juni 2020 og tredje behandles den 4. juni 2020, hvorefter lovforslagene skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Høring – lovforslag

RSS Høringsportalen – Høringer for Bolig- og bygningsforhold

Fuldmagtsblanketter til generalforsamlinger.

DOMIBUS kræver, at fuldmagter enten skal være med original underskrift eller opfylde følgende krav for at sikre, at fuldmagten kommer fra ejer:

1: Kode fremsendt til den mail-adresse, som ejer har oplyst, skal indtastes

2: Blanketten sendes til mail-adresse, som ejer har oplyst

3: Blanketten skal sendes videre til administrator, der tjekker, at kode m.m. er korrekt, og at blanket er afsendt fra ejers registrerede mail-adresse.

Mulighed for virtuel deltagelse i generalforsamlinger.

Covid-19 betyder for tiden, at det ikke er lovligt at holde generalforsamlinger med fysisk fremmøde af alle andelshavere.

Man kan derfor stille det spørgsmål: Hvad gør vi så?

Udskyde generalforsamling

En mulighed er naturligvis at udskyde generalforsamlingen. Reelt er der ingen anden mulighed, hvis man skal – og det skal man naturligvis – overholde forbud imod forsamlinger på p.t. mere end 10 personer.

De fleste vedtægter for foreninger har en bestemmelse om, at generalforsamling skal afholdes en vis tid efter regnskabsårets afslutning. Det er en bestemmelse, som i mange henseender er fundamentet for, at foreninger kan fungere tilfredsstillende. Uden en generalforsamling, der tager bestyrelsens beretning til efterretning, godkender regnskab og budget, tager stilling til forslag og bestemmer, hvem der i fremadrettet skal have ansvaret som bestyrelse, svigter fundamentale strukturer og sikkerhed for samme for foreningerne.

I stedet for at udskyde en generalforsamling bør vedtægter suppleres med bestemmelse om alternative måder at afholde en generalforsamling.

Alternativ til at udskyde generalforsamling.

Fokus bør være, at den demokratiske proces i foreningen så vidt mulig skal bestå. Covid-19 har vist, at de hidtidige normale betragtninger ikke længere er valide. Kun ved at åbne op for, at generalforsamlinger kan / skal afholdes uden at deltagere nødvendigvis møder op fysisk, kan foreninger i en covid-19-lignende-situation overholde de demokratiske regler, som foreningers virke er funderet i.

Her og nu ved ingen, hvornår covid-19 er bekæmpet, og myndighederne åbner op for forsamlinger. Ingen kan heller forudsige, om der senere måtte komme en influenzapandemi med en dødelighed som ebola eller værre. Det er derfor rettidig omhu, at foreningens vedtægter tilpasses/moderniseres, så der ikke er tvivl om, at der er alternative muligheder for at deltage i generalforsamlinger end at skulle møde op for at afgive sin stemme.

Kan generalforsamlinger afholdes uden krav om fysisk tilstedeværelse?

Det er jeg langt fra sikker på, at der blandt de lærde er enighed om.

De fleste professionelle dirigenter har formentlig været ude for foreningsmedlemmer som med mødedeltagernes billigelse har deltaget virtuelt i en generalforsamling.

For mit eget vedkommende vil jeg i hvert fald som dirigent, der skulle tage stilling til spørgsmålet, formentlig konstatere, at det normale er, at et medlem ikke kan deltage i en generalforsamling, uden at pågældende er tilstede fysisk eller har givet en anden person fuldmagt til at tale og stemme for det pågældende medlem.

Så hvis vedtægterne ikke åbner op for, at generalforsamlinger kan afholdes uden krav om, at deltagerne møder op fysisk, så skal man møde op for at ens stemme kan høres og tælles med.

Hvis et flertal blandt de fysisk fremmødte svarende til kravet til vedtægtsændringer imidlertid ville tillade ikke-fysisk fremmødtes deltagelse i generalforsamlingen via telefon, videomøde-faciliteter etc., så ville jeg godkende de virtuelt deltagende medlemmers tale- og stemmeret og særligt hvis muligheden herfor var meldt ud på forhånd.

For mit vedkommende er det derfor ikke 100 % nødvendigt at udskyde generalforsamlinger. De kan afholdes, men naturligvis helst, hvis alle eller næsten alle vil bakke op om, at det er det vi gør, fordi “nød bryder alle love”.

Modstand fra en mindretal på en generalforsamling imod at visse punkter på dagsordenen ikke bliver debatteret face-to-face bør den dygtige dirigent, hvis udtrykkelig hjemme til afholdes af generalforsamling uden fysisk fremmøde, overveje at få konsensus til at udskyde til en generalforsamling, hvor alle kan deltage.

Det skal nævnes, at generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde i selskaber langt fra er usædvanligt. Se også denne artikel fra 2016 med diverse for og imod virtuelle generalforsamlinger.

Ekstraordinære tiltag ved mulighed for generalforsamlinger uden fysisk fremmøde.

Bestyrelsen og administrator skal have fokus på demokratiet. Det skal ikke kunne hedde sig, at et regnskab, budget, forslag m.m. er blevet godkendt/vedtaget alene fordi der ikke var mulighed for almindelig behandling på en generalforsamling.

I mange af mine foreninger sendes derfor indkaldelse ud med alle bilag og med opfordring til, at alle mundtligt til administrator eller skriftlig kan komme med spørgsmål, bekymringer, modstand, ændringsforslag. Sådanne tilkendegivelser sendes også til alle medlemmer, og der er ikke noget i vejen for, at særlige spørgsmål kan “debatteres” blandt interesserede. Lykkes det ikke at finde et kompromis, som alle kan støtte, skal bestyrelsen sende en redegørelse ud til alle medlemmer og give besked om, hvorvidt afstemning vil ske på den berammede generalforsamling, eller om bestyrelsen mener, at sagen kan og bør afvente en ekstraordinær generalforsamling.

Rent praktisk bør bestyrelsen og/ eller administrator sende vejledning ud til, hvordan evt. deltagelse uden fysisk fremmøde vil kunne ske. Et testmøde kan også være en god idé, så tekniske udfordringer kan afklares og løses inden det rigtige mødets afholdelse.

Vedtægtsændringer.

Som skrevet ovenfor bør vedtægter indeholde en mulighed for at afholde generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde. Et forslag kunne være:

Bestyrelsen kan beslutte, at deltagelse i generalforsamlinger kan/ skal ske uden fysisk fremmøde, men med deltagelse via telefon eller en mødetjeneste med mulighed for kameraforbindelse til og fra deltagere. Bestyrelsen fastsætter i indkaldelsen til generalforsamlingen krav til, hvorledes deltagelse i møde uden fysisk fremmøde konkret skal ske. Svigter teknikken under mødets afholdelse, således at forbindelse til en eller flere medlemmer mistes, skal dette, medmindre dirigenten eller et flertal af mødedeltagere beslutter andet, ikke betyde, at mødet skal udsættes.

Hjælpepakker til erhvervslejere.

Opdateret 27/3-2020.

SE https://www.beierholm.dk/nyheder-events/coronavirus/overblik-over-hjaelpepakker/

Vedtaget kompensationsordning vedr. faste udgifter, herunder leje
Der er torsdag den 19. marts 2020 blevet offentliggjort en ny aftale, indgået mellem Regeringen og Folketingets partier, vedrørende en økonomisk hjælpepakke til erhvervsdrivende. Hjælpepakken inkluderer bl.a. en midlertidig kompensationsordning i forhold til de erhvervsdrivendes dokumenterbare faste udgifter, herunder eksempelvis husleje, renteudgifter og kontraktforbundne udgifter i perioden fra den 9. marts til 9. juni 2020.

Denne midlertidige kompensationsordning er særdeles relevant for en lang række lejere.

Principperne for den midlertidige kompensationsordning for faste udgifter m.v. er følgende: 

  • Virksomheder på tværs af brancher skal kunne få kompensation
  • Kompensationen målrettes virksomheder med et stort fald i omsætningen hjemme (mere end 40 pct.)
  • Kompensationen målrettes faste udgifter og udgør mellem 25 og 80 pct.
  • Kompensation dækker op til tre måneder og udbetales hurtigst muligt
  • Hvis omsætning er faldet væsentligt mindre, skal kompensationen betales tilbage

Kompensationens størrelse:

  • 100 %, for erhvervsdrivende, som ved bekendtgørelse er påbudt fuldt lukket.
  • 80 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 80-100 %.
  • 50 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 60-80 %.
  • 25 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 40-60 %.

Begrænsninger:

  • Der kan ikke ansøges om kompensation, hvis de faste udgifter udgør mindre end 25.000 kr. i perioden.
  • Der kan maksimalt opnås kompensation for 60 mio. kr. pr. virksomhed i perioden.
  • Perioden hvori kompensationen er gældende: 9. marts til 9. juni 2020.

Kilde: Plesner, insights

Ejendom Danmarks information til erhvervslejere:

https://ejd.dk/corona-er-erhvervslejere-fritaget-for-at-betale-leje/

Sølvfisk

Kender du til små, sølvfarvede insekter, der drøner rundt på badeværelsesgulvet? Så har du med stor sandsynlighed fået besøg af sølvfisk. Men hvad er sølvfisk egentlig for nogle? Og hvordan slipper du af med dem igen? Her får du vores bedste tips mod sølvfisk!

De små insekter, som ofte er at finde på badeværelsesgulvet, hedder egentlig sølvkræ, men går i daglig tale under navnet sølvfisk, fordi deres sølvglinsende udseende og bugtende bevægelser leder tankerne hen på små, skællede fisk. De små insekter er meget lyssky og foretrækker at leve på lune og fugtige steder, hvilket gør badeværelset og køkkenet til ideelle opholdssteder for de små væsener.

Har du sølvfisk i din bolig, så frygt ej. De små insekter er nemlig ganske uskadelige for mennesker og dyr, og de findes på langt de fleste badeværelser i ældre boliger.

På trods af at sølvfisk er ganske harmløse, opfattes de ofte som skadedyr, fordi de lever af sukker og stivelse, som bl.a. er at finde i tapetklister, sæberester eller fugtigt papir. Sølvfisk er dog ganske nøjsomme og spiser ikke særlig meget. Derfor vil omfanget af skader forårsaget af sølvfisk som regel være begrænset.

Hvordan kommer man af med sølvfisk?

Har du alligevel ikke lyst til at dele bolig med de små sølvkræ, giver vi dig her nogle enkle tips:

  • Hold det angrebne rum tørt og køligt ved at lufte ud med jævne mellemrum, gerne to gange dagligt i 5-10 minutter.
  • Tør gulvet godt af efter gulvvask, så du undgår at skabe et fugtigt miljø
  • Støvsug i sprækker og revner, hvor sølvfisk ofte opholder sig
  • Foretag en grundig rengøring på badeværelset, for sølvfiskene lever bl.a. af mel og krummer samt sæbeaflejringer i brusekabine og håndvask
Den bedste måde at bekæmpe sølvfiskene på er at sænke luftfugtigheden i det pågældende rum. Er din bolig hårdt ramt af sølvfisk, kan du dog også ty til håndkøbsmidler såsom insektspray, lokkedåser og insektpudder.

Hvor kommer sølvfisk fra?

Sølvfisk har eksisteret i ca. 400 mio. år og er blandt de første dyr, der forlod havet og indtog landjorden. Nu bor den på dit badeværelse, det er jo i og for sig ret fantastisk at tænke på. De fleste slags sølvfisk lever i fugtig jord, men en del sølvfiske-arter er så tæt knyttet til mennesker, at de faktisk stort set ikke findes i naturen. 

Derfor er det da også svært at sige, hvorfra de sølvfisk der er hjemme hos dig, er kommet fra. Formentligt har de altid været der, eller også er de kommet fra naboen, eller måske ind på matriklen via gamle genbrugsmøbler, kufferter eller flyttekasser. 

Kilde: Bolius.dk, illvid.dk og Jyllands-posten.dk

Vil du støtte, at det er administrator og ikke bestyrelsen, der skal “vaskes”.

I dag er reglerne, at bestyrelsen skal “hvidvaskes”, dvs. sende kopi af deres sundhedskort og pas/kørekort til administrator, banker, kreditforeninger, valuarer m.fl.

Det er alt sammen i h.t. en lov, der har et supergodt formål, nemlig at komme hvidvask af penge, terrorisme med mere til livs.

Intet bestyrelsesmedlem har imidlertid i dag nogen som helst mulighed for at vaske sorte penge hvide eller at finansiere terrorister. I hvert fald ikke i kraft af, at de er bestyrelsesmedlemmer i en andels- eller ejerforening.

Efter talrige opfordringer har jeg derfor d.d. skrevet til Finanstilsynet og med kopi til statsminister Mette Frederiksen, at der er behov for, at reglerne tilpasses formålet. Jeg mener, at det er administrator, der har ansvaret for, at transaktioner er lovlige, og at det derfor kun skal være administrator, der skal legitimere sig. Det enkelte bestyrelsesmedlem har absolut ingen mulighed for at udnytte, at han / hun er valgt som bestyrelsesmedlem til at lave ulovligheder.

Det er derfor 100 % spild af tid og ressourcer, at det enkelte bestyrelsesmedlem skal indsende sundhedskort og pas / kørekort.

Hvis du gerne vil give din støtte til, at reglerne ændres, så det kun er administrator og ikke bestyrelsen, der skal sende sundhedskort og pas/kørekort til bank, kreditforening, valuar, Nets, m.fl. så giv din støtte ved at klikke her

Finanstilsynets svar:

Besvarelse-af-spørgsmål-ang.-reelle-ejere-i-andelsboligforeninger-og-ejendomsaktieselskaber

Virkeligheden – når der er valgt en administrator – er, at bestyrelsen ikke selvstændigt kan lave hvidvask eller finansiere terrorisme via foreningens bankkonto eller på anden vis. At kræve at bestyrelsen skal legitimere sig opfylder derfor ikke andet formål end at Danmark overholder nogle EU-regler om at “reelle ejere” af et selskab skal legitimere sig. 
Der er ikke “reelle ejere” i en andels- eller ejerlejlighedsforening eller for den sags skyld i f.eks. et aktieselskab, hvor mange aktionærer hver især ejer en mindre andel (aktie) af selskabet. I disse tilfælde er det så bestyrelsen eller direktionen der skal legitimere sig. 

Finanstilsynet har svaret:  “En administrator af en forening kan alene anses for at være reel ejer, hvis vedkommende kan udøve kontrol over foreningen og ikke agerer efter mandat fra bestyrelsen. Dette vil bero på en konkret vurdering, som skal foretages, når et pengeinstitut, kreditforening mv. etablerer en ny forretningsforbindelse med en sådan forening.”

Åbent brev til Finanstilsynet:

“Tak for Finanstilsynets svar af den 9. marts 2020.

Svaret giver mig anledning til et tillægspørgsmål:

Vil det være administrator, der skal legitimere sig, hvis det i en andelsbolig- eller ejerforenings vedtægter er bestemt:

§ X

Stk. 1) Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed.

Stk. 2)  Bestyrelsen skal sammen med administrator udføre generalforsamlingens beslutninger, men har ingen mandat til at instruere administrator til at udføre generalforsamlingsbeslutninger, der muligvis er ulovlige, og som ved transaktioner f.eks. muligvis støtter terrorisme eller muligvis drejer sig om hvidvask. Bestyrelsen må ikke selvstændigt kunne udføre økonomiske transaktioner. 

Stk. 3) Administrator skal udføre generalforsamlingens beslutninger sammen med bestyrelsen, og skal rette sig efter bestyrelsens anvisninger. Dette gælder dog ikke generalforsamlingsbeslutninger, der er eller kan være ulovlige, og som ved transaktioner f.eks. muligvis skal støtte terrorisme eller muligvis drejer sig om hvidvask. Sådanne transaktioner skal administrator selvstændigt ekspedere og være ansvarlig for.

Administrator må kun udføre transaktioner, som har hjemmel i en generalforsamlingsbeslutning eller som er godkendt af bestyrelsen og som er lovlige og kan anses som almindelig administration.

4) Administrator kan fratræde uden varsel i tilfælde af generalforsamlingsbeslutninger, der er ulovlige.

Er Finanstilsynet enig med mig i, at foreninger ved at lave vedtægter, som beskrevet ovenfor, kan flytte legitimationskravet fra bestyrelsesmedlemmerne til administrator?

Med venlig hilsen
CLAUS CLAUSEN”

AirBnB – spørgsmål

Svar på henvendelse fra en ejer / andelshaver, hvor vedtægter kræver at bestyrelsen giver samtykke til udlejning.

Med AirBnB forstår de fleste korttidsudlejninger.
Det er vigtigt at AirBnB mest er kendt for korttidsudlejninger, men at der også kan være tale om langtidsaftaler via denne portal.
Der findes en del andre portaler, som har det samme produkt som AirBnB.
Står der intet i en ejerforenings vedtægter om at udlejning kræver samtykke, kan man som ejer udleje, og om man finder sin lejer ved et skilt i vinduet, via AirBnB, facebook, eller en tur i byen fredag aften gør hverken fra eller til. Hvis udlejningen er erhvervsmæssig (hoteldrift) er der i visse tilfælde mulighed for at bestyrelse eller kommunen kan skride ind. I andelsboligforeningers vedtægter er spørgsmålet om ret til udlejning næsten altid reguleret og ellers vil lejelovens regler muligvis gælde analogt.

I vedtægter, hvor det står, at man kun kan udleje med bestyrelsens samtykke, kan bestyrelsen afvise samtykke til udlejning efter saglige kriterier. Saglige kriterier kunne være, at lejekontrakt skal sendes til bestyrelsen, og at der kun er mulighed for samtykke til udlejning 2 gange om året, at der kun må udlejes til ophold for 2 personer pr. lejlighed, at der ikke må ryges, medbringes husdyr, holdes fester osv., osv.

 
Det er anbefalelsesværdigt, at få en afstemning blandt alle foreningens medlemmer om den politik, som bestyrelsen skal administrere samtykke på grundlag af.

Hvornår er administrationens bistand omfattet af det aftalte honorar, og hvornår debiteres sager efter medgået tid eller anden afregningsform?

Det fremgår af administrationsaftale, hvad der er omfattet, og hvilke sager der vil blive debiteret efter medgået tid eller efter anden nærmere aftale.

Der debiteres ikke ekstra, uden at bestyrelse er varslet herom.

Alle ekstraordinære sager, såsom byggesager, retssager, voldgiftssager, med flere debiteres efter medgået tid, medmindre anden aftale er indgået.

Sager, der ofte giver anledning til tvivl om, hvornår der debiteres ekstra er sager om overtrædelse af husorden, god skik og orden m.m.

Der varsles, når sager har udviklet sig fra almindelige breve om, at beboer / lejer skal rette for sig til sager, hvor det har juridisk afgørende betydning, at påkrav formuleres 100 % korrekt, dvs. at der skal en advokat til at føre pennen.

Hvis bestyrelsen er nået dertil, at de ønsker konsekvenser ved fortsatte overtrædelse i forhold til venlige henstillinger, skal den advokat, der skal sikre konsekvenserne, overdrages sagen, så påkrav formuleres optimalt i forhold til den mulige fremtidige retssag.

Ovenstående er dermed også normalt skillelinien mellem det, der i den slags sager er omfattet af det ordinære administrationshonorar, og det, der skal overlades til advokat at føre videre. Ved sager, hvor bestyrelsen ikke kan tage beslutning om, at der skal gøres noget alvorligt, men hvor man bare ønsker flere breve sendt af administrationen, herunder breve der mange gange gør det endnu vanskeligere senere at vinde en sag for retten, vil der kunne blive varslet, at sagen for fremtiden debiteres efter medgået tid, selv om der endnu ikke er tilknyttet en advokat til sagen.

Det skal nævnes, at det ikke kun er breve men også telefonsamtaler, mails og møder, der kan medføre tid for administrationen, som må debiteres særskilt, hvis arbejdet falder uden for sædvanlig daglig administration eller må anses som forspil til retssag, huslejenævnssag, voldgiftssag, m.m.

Fuldmagter

Det er ikke altid lige nemt at afgive en fuldmagt:

Fuldmagt kan være meget præcis, f.eks. at hvis det og det sker på det og det tidspunkt, så skal enten A, hvis han er i live og ellers B, hvis han er i live have fuldmagt til at gøre dette eller hint på mine vegne indtil, jeg selv er tilbage fra min ferie på Mallorca.

Der gælder særlige regler om såkaldte fremtidsfuldmagter.

Dette indlæg relaterer sig til fuldmagter afgivet af ejere, andelshavere eller beboere, som i h.t. vedtægter har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende ved at give en anden en fuldmagt.

Den, der får fuldmagten, skal være berettiget hertil. Der kan være begrænsninger i vedtægt.

Fuldmagten skal gå ud på, at fuldmagtshaver kan stemme på fuldmagtsgivers vegne. Vedtægt kan give mulighed for fuldmagt til “bestyrelsen” eller andet, men er der ikke hjemmel herfor, skal fuldmagten være til en konkret person eller en juridisk person.

Fuldmagtsgiver må ikke i fuldmagten skrive, hvad fuldmagtshaver skal stemme. En dirigent vil e.o. formentlig kunne/skulle afvise en fuldmagt, hvis denne går ud på, at  fuldmagtshaver er bundet af dette eller hint i fuldmagten, medmindre fuldmagtsgiver tydeligvis er klar over, at det er 100 % op til fuldmagtshaver at stemme, som han vil. Fuldmagtsgiver kan ikke efterfølgende gøre gældende, at fuldmagtshaver har stemt anderledes end fuldmagtsgiver ønskede.

Dirigenten afgør afstemninger, og dirigenten kan og skal IKKE kontrollere, at stemmer afgives som ønsket af dem, der har givet fuldmagt. Muligheden for at give fuldmagt er ikke en mulighed for at stemme skriftligt. En generalforsamling skal forhandle forslag og herefter stemme om dem, og forslag kan blive modificerede.

En fuldmagt for at stemme for OK til hundehold for hunde af passende størrelse, der ikke er af en race som gør meget, og hvor ejerne er forpligtet til at opdrage deres hund, siger sig selv ikke er egnet som fuldmagt. Her må fuldmagten nødvendigvis lyde på, at XX kan afgive fuldmagt på YY´s vegne. YY kan herefter i et privat brev til XX have instrueret om hvad han nærmere ville have stemt, hvis han havde haft mulighed for at være til stede. Når der så kommer ændringsforslag om, at ikke alle hunde skal tillades men kun dem over 30 cm. og under 100 cm. som voksne og kun hvis de har bestået den og den prøve, så er det XX´s ansvar at afgive stemme på YY´s vegne eller helt at undlade stemmeafgivning, fordi XX ikke aner hvad YY ville have stemt, hvis hun havde kendt ændringerne.

 

Hvorfor er fælleslån en fordel for den enkelte ejer frem for beslutning om, at alle ejere skal betale deres andel kontant?

Hvis vi antager, at der er 100 ejere i en ejerforening, som beslutter, at der skal vedligeholdes for 10 millioner kr.

Hvilket forslag til finansiering skal man som ejer så stemme for? Skal man stemme for, at alle ejere skal betale kontant? Eller skal man stemme for, at alle ejere får mulighed for at deltage i et fælleslån, hvor det er ejerforeningen som låner pengene. 

Umiddelbart ville man nok som ejer, der havde de 100.000 kr., som var ejers andel af de 10 millioner kroner, tænke, at “selvfølgelig” skal alle andre lige som mig betale kontant. Ellers skal der jo optages et fælleslån, som jeg kan komme til at betale for, hvis en anden ejer ikke kan betale.

Det er ikke en rigtig konklusion. Risikoen for den velhavende ejer for at komme til at betale for ejere, der ikke kan betale, bliver større ved at stemme for kontantbetaling frem for fælleslån.

 

Ejerforeningens mulighed for at inddrive gæld er at foretage udlæg for den gæld, som de enkelte ejere ikke har betalt. Hvis beslutningen har været, at hver enkelt ejer skal betale 100.000, skal der m.a.o. fortages udlæg for disse 100.000. Hvis ejerforeningens sikkerhed er f.eks. 50.000 med 1. prioritets sikkerhed, er ejerforeningens risiko, at en tvangsauktion ikke giver dækning for de resterende 50.000 kr. De skal så betales af de 100 ejere i fælleskab.

I stedet bør man som ejer stemme for, at alle automatisk deltager i fælleslån, medmindre ejer indfrier sin andel af fælleslånet kontant. Dvs. den velhavende ejer bør stemme for, at det skal være fælleslån, der er hovedreglen, således at alle ejere, der ikke indfrier, deres andel af fælleslånet, automatisk deltager i lånet.

Den ejer, der ikke indfrier, får herved forhøjede fællesudgifter for lejligheden, som opkræves hver måned. Betaler ejer ikke, foretages udlæg i lejligheden, og lejligheden sættes på tvangsauktion. Det beløb, som foreningen kan få dækket på tvangsauktion vil typisk være begrænset til ejerforeningens tinglyste sikkerhed. Der går typisk 6-9 måneder med en tvangsauktion og hvis de forhøjede fællesudgifter inklusive ydelse på fælleslån, varme med mere pr. måned udgør kr. 3.000, vil der efter 9 måneder være en restance på 27.000, som foreningen kan få dækket, hvis de har et pant på minimum dette beløb. Er sikkerheden f.eks. kr. 20.000, er foreningens tab kr. 7.000. Det tab skal alle 100 ejere være med til at betale.

Hvis beslutningen i stedet bliver, at de 100.000 skal betales kontant, vil restancen andrage 100.000 + (9 * 1.400) = kr. 121.600. Er sikkerheden f.eks. kr. 20.000, er foreningens tab kr. 101.600. Det tab skal også betales af alle 100 ejere.

Med andre ord: Hvis et flertal vedtager fælleslån frem for kontant betaling, nedsættes de enkelte ejeres risiko for at komme til at betale andre ejeres andel af fællelån, idet andres ejeres tinglyste sikkerhed betyder, at det er ejer, som må sælge sin lejlighed på tvangsauktion , der reelt kommer til at betale. Kan ejer ikke det, bliver det efterstående panthavere, der kommer til at betale.

Rykkergebyrer

Hvis du bliver forsinket med at betale til tiden, vil vi få ekstra arbejde i den anledning. Vi skal under alle omstændigheder sende dig en rykker, og det er en e-mail eller et brev, og der er arbejde og tidsforbrug forbundet hermed. Det kan også være, at vi skal bruge tid på en telefonsamtale med dig, som der skal laves notat af, som skal registreres og arkiveres, eller måske sender du en e-mail, som ligeledes skal besvares, registreres og arkiveres. Alt sammen tager tid, og der er kun en, vi kan sende regningen for tidsforbruget, og det er til dig.

Du skal betale betale fordi du betaler for sent og giver anledning til ekstraarbejde for os. Ellers vil det  være alle dem, der betaler til tiden, der skal betale for dig.

Der er mange gode og forståelige grunde til at betale for sent, og det kan være din skyld eller din banks skyld eller postnord kan have været forsinket med at levere opkrævningen til dig.

Hvis det IKKE er vores skyld, skal der betales gebyr for det ekstraarbejde, vi får. Gebyret kan du forsøge at kræve betalt af den, der har skylden.

 

Rørkasser m.m.

Foreningen betaler fælles installationer og beboer skal betaler egne installationer. En rørkasse, som ikke var monteret oprindeligt i ejendommen,  betragtes som en individuel installation.

Beboer er forpligtet til at fjerne individuelle installationer, som forhindrer at fællesinstallationer kan udskiftes.

I tilfælde, hvor der ved ejendommens opførelse har været en rørkasse, vil det være ejendommens udgift at afmontere og genmontere rørkasserne.

Rørkasser monteret af tidligere beboere påhviler det den nuværende beboer at afmontere og genmontere.

Selve rørkassen er ikke det største problem, men det er derimod fliser og særligt tapet som ikke længere kan skaffes. Her er det vigtigt at fastslå at afmontering og genmontering påhviler beboeren.

Hvis der er oprindelige eller senere monterede rørkasser i alle lejligheder, kan det besluttes, at foreningen betaler nedtagning og genmontering af selve rørkassen, og at beboer selv sørger for afmontering og genmontering af fliser m.v. På denne måde får beboer betalt snedkerudgiften, som normalt er overskuelig og lige stor pr. lejlighed. Flisemontering kan koste meget forskellige beløb afhængigt af, hvad den pågældende ejer/andelshaver har monteret.

Kakerlakker

 

  1. Kakerlakkers ekskrementer lugter slemt. Er der mange af dem i din bolig, kan den mugne lugt være noget nær uudholdelig.
  2. Kakerlakker går i vores vores fødevarer, og de er stort set altædende – dog primært af vegetabilsk føde. Det stiller stor krav til forsegling af fødevarer.
  3. Kakerlakker kan være bærere af sygdomme og sprede smitte som for eksempel salmonella og mavetarmkatar.
  4. Kakerlakkers efterladenskaber i boligen som ekskrementer og hudrester kan fremkalde allergiske reaktioner. Børn og andre individer med skrøbeligt immunforsvar er særligt sårbare og kan udvikle allergi over for insektet.
  5. Kakerlakker kan formere sig eksplosivt. Et hjem kan derfor, hvis man er uheldig, blive overbefolket af dem på meget kort tid.
  6. Dyret afgiver nogle uhyggelige skumle og klikagtige lyde, når de rumsterer rundt i mørket.

Kilde:Idenyt

Forsikringsordbog

FORSIKRINGSORDBOG

Find forklaringer på forsikringstermer her.

Hvad betyder selvrisiko? Hvad er en friskade? Hvad er anciennitet? Vi har samlet en række ord med en tilhørende forklaring.​

 

A

Affektionsværdi

En værdi, der alene baseres på følelser og minder. Affektionsværdi kan ikke prissættes og dermed ikke forsikres. Eksempler på affektionsværdi er ting, som du har arvet, fotoalbums eller “kunstværker”, dine børn har lavet.
All risk-forsikring

Ved en all risk-forsikring forstås en forsikring, der dækker alle skadeårsager, medmindre skadeårsagen er direkte undtaget i vilkårene. Et eksempel på en “all-risk” forsikring er kaskoforsikring til biler.

Anciennitet

Anciennitet er den kørselserfaring, du har opnået og den tid du har haft en bilforsikring.

Ansvarsforsikring

En ansvarsforsikring dækker i de tilfælde, hvor forsikringstager pådrager sig et juridisk erstatningsansvar for skader på andre personer eller ting.

Ansvarsforsikringen er lovpligtig, hvis du ejer en bil, knallert, motorcykel, hest eller hunde.

 

Arbejdsobjektet

Ved arbejdsobjektet forstås den bygning (herunder tilbygning), der er under nyopførelse, samt den del af huset, der er under ombygning.

B

Begunstigede

Begunstigede er betegnelsen for den eller de personer, som forsikringstageren har forudbestemt til at overtage dennes rettigheder ved dennes død. Hvis du er gift, er din ægtefælle automatisk din begunstigede, medmindre du vælger noget andet.

Begunstigede bruges typisk til at modtage forsikringsydelsen ved livsforsikring og ulykkesforsikring.

Bilforsikring

Hvis du har en bil, skal du have en bilforsikring. I Danmark er det lovpligtigt som minimum at have en ansvarsforsikring, når man ejer en indregistreret bil med nummerplader. Ansvarsforsikringen dækker de skader, som du som bilist måtte forvolde på andre personer, dyr eller ting.

Blødt tag

Tagbelægning der er lavet af strå, rør, tang eller sedum (forskellige mos-typer).

Brand

Ved brand (ildsvåde) forstås løssluppen og flammedannende ild, der kan brede sig ved egen kraft og som har et større omfang. En svideplet efter en cigaretglød er fx ikke brand.

Bygning

En bygning er defineret som en genstand, der har tag, vægge og er på støbt fundament. Er det ikke på støbt fundament, er det at betragte som værende et haveanlæg.

D

Dobbeltforsikring

Med dobbeltforsikring menes, at en genstand/interesse er forsikret mod samme fare hos flere selskaber. Det kan betyde, at du betaler flere selskaber for den samme dækning, men hvis skaden skulle ske, er det kun den sidst etablerede forsikring, som rent faktisk udbetaler erstatningen. Du risikerer altså at betale for noget, som ikke giver dig nogen værdi.

Personforsikringer er dog undtaget denne regel; Du kan godt vælge at have flere ulykkesforsikringer på dig selv, fx i flere selskaber, hvilket giver dig ret til erstatning fra alle forsikringerne.

Du kan typisk ikke dobbeltforsikre din bil, da forsikringen til dels styres af indregistreringen hos SKAT.

Dækning

Dækning er et andet begreb for at være forsikret, og betyder, at en risiko bliver overtaget af et forsikringsselskab. Har du fx en bilforsikring hos os, dækker vi dit erstatningsansvar, hvis du påkører en anden bil.

Dækningsberettiget sygdom

Se den fulde liste over hvilke sygdomme vi dækker for henholdsvis børn og voksne i vilkårene for Personforsikring.

 

Dækningsberettiget ulykke

Se “Ulykke” under U længere nede.

E

Eksplosion

Eksplosion er en momentant forløbende kemisk proces, ved hvilken der udvikles stærk varme og indtræffer en voldsom rumfangsforøgelse af reagerende stoffer.

Ekstraudgifter

Ekstraudgifter er rimelige udgifter, du har efter en dækket forsikringsskade. Hvis det var udgifter, du ville have haft uanset skaden, er der ikke tale om en ekstraudgift. For eksempel opvarmning i vinterhalvåret.

El-skade

Ved el-skade forstås skade på de elektriske ledere eller komponenter, der opstår pga. kortslutning (en utilsigtet forbindelse i et elektrisk kredsløb), induktion (tordenvejr), overspænding (fejl i elforsyningen) eller lignende.

F

Farlig sport

Farlig sport er fx:

  • Boksning, karate og andre kampsportsgrene
  • Elastikspring, paraglidning (faldskærm efter båd), hanggliding (drage- eller sejlflyvning), faldskærmsudspring og svæveflyvning
  • Jetski og vandscooter
  • Dykning med anvendelse af dykker- eller frømandsudstyr
  • Træning eller deltagelse i enhver form for motorløb, cykelløb eller hestevæddeløb.

 

Fast bygningstilbehør

Ved fast bygningstilbehør forstås fx faste el-, gas- og vandinstallationer, hovedtavler, kraftinstallationer, lysinstallationer, grundvandspumper, faste ventilationsanlæg, elevatorer, fastmonterede anlæg til brand-, vandskade-, og tyverisikring af bygninger og indendørs svømmebassiner, mobile køkkenelementer og fastmonterede udekøkkener.

Det inkluderer også tæpper, hvis de er limet fast til underlaget eller hvis de er lagt på et underlag, der ikke kan betragtes som færdigt gulv. Med færdigt gulv menes parketgulv eller et andet gulv, der ikke behøver et tæppe eller anden belægning for at kunne fungere som færdigt gulv.

Herunder hører også hårde hvidevarer samt varme-/energianlæg, såsom jordvarmeanlæg, fastmonteret solcelle-, solvarme- og varmepumpeanlæg.

Fastpris

Har du fastpris (trin 18) på din bilforsikring, er der som udgangspunkt intet fald i trin ved en enkelt skade. Det betyder, at prisen på din forsikring ikke stiger.

Forsikringsbevis

Et forsikringsbevis blev tidligere benyttet ifm. indregistrering af motorkøretøjer, men er ikke længere nødvendigt. Dog bruges forsikringsbeviset stadig ifm. knallerter uden registreringsnummer, da knallertejeren skal have en kopi af kvitteringen, for at der er betalt forsikring.

Forsikringsstedet

Forsikringsstedet er den/de bygning(er), der ligger på den adresse, der er anført på policen, som oftest din adresse.

Forsikringssum

Forsikringssummen er den maksimale sum, du kan få udbetalt i erstatning ved en skade. Du vælger selv din forsikringssum på henholdsvis din indbo,- ulykkes- og livsforsikring hos os; indbosummen, varigt mén-summen og dødsfaldssummen.

 

Forsikringstager

Forsikringstager er den person, der har indgået forsikringsaftalen for sig selv eller andre.

Som forsikringstager kan du fx livsforsikre dig selv, og samtidig være den forsikrede. Du kan også være forsikringstager på andres forsikringer, fx dine børns eller på en krydslivsforsikring hvor forsikrede, fx din samlevende, er en anden person.

Forsikringsvilkår

Forsikringsvilkår er de bestemmelser, der gælder for den pågældende forsikring. I forsikringsvilkårene finder du dine, forsikringsselskabets og eventuelle andre sikredes rettigheder og pligter.

Forsikringsvilkårene er bindende for begge parter.

Friskade

Friskade sikrer, at du ikke bliver opkrævet selvrisiko og ikke falder i trin ved fx brand, tyveri og kortslutning på din bil.

 

Fuldmagt

Vi skal bruge en fuldmagt, hvis vi skal kunne tale med andre end forsikringstageren om dennes forsikringer.

Som forsikringsselskab er vi pålagt en række juridiske krav, bl.a. at vi ikke må udtale os til andre end forsikringstager. Det sikrer, at ingen kan misbruge dit navn og CPR-nummer, hvis de henvender sig til os uden din accept.

G

Glas

Med “glas” mener vi glas – eller erstatningsmateriale herfor – der er monteret som en bygningsdel på den blivende plads, fx vinduer, fastmonterede spejle, glaskeramiske kogeplader, ovnglas og døre til brusekabiner.

Glas- og kummedækning

Dækker brud på vinduer, håndvaske, wc-kummer, glaskeramiske kogeplader og glaslåger i ovne.
Punkterede termoruder er ikke dækkede, fordi de kun er utætte i samlingerne.

Grønt kort

Grønt kort er bevis for, at dit køretøj er lovpligtigt ansvarsforsikret. Det benyttes til kørsel i udlandet, særligt i Østeuropa.

 

H

Helbredserklæring

For at kunne give dig den bedst mulige forsikringsdækning til den rette pris, er det nødvendigt, at du udfylder en helbredserklæring for henholdsvis en Børneforsikring, en Voksenforsikring, og en Livsforsikring, så detaljeret som muligt.

 

Hundeansvarsforsikring

Hundeansvarsforsikringen er en lovpligtig forsikring, som dækker dit ansvar som hundeejer eller besidder (fx hundelufter), hvis din hund forvolder skade på andre mennesker, dyr eller ting.

 

Husforsikring

En husforsikring dækker skader på huset forårsaget af brand, storm, vand m.m. Forsikringen omfatter også en husejeransvarsforsikring og en retshjælpsforsikring. Hos os hedder den husforsikringen, men den kan også hedde villaforsikring, parcelhusforsikring, ejendomsforsikring eller bygningskaskoforsikring.

 

Husstand

Ved husstand forstås den forsikredes ægtefælle/samlever, børn, plejebørn, og de personer, der er gift med/lever i fast parforhold med dine hjemmeboende børn på din adresse. Fastboende hushjælp betragtes ligeledes som en del af husstanden.

For at være omfattet af indboforsikringen skal de pågældende personer være tilmeldt Folkeregisteret på forsikringstagerens adresse i Danmark.
Bofællesskab bestående af max 2 personer sidestilles med fast parforhold. Endvidere er delebørn, aflastningsbørn, udvekslingsstudenter, der bor hos forsikrede, samt ægtefæller/samlever der bor på plejehjem, omfattet af forsikringen.

Udeboende børn under 21 år, der bor alene, er også omfattet. Det er dog en betingelse for at være dækket af forsikringen, at de pågældende personer hverken lever i et fast parforhold eller har fastboende børn hos sig.

Hobbydrivhuse

Med hobbydrivhuse, orangerier og glaspavilloner mener vi en konstruktion primært af glas, som ikke har isolation eller faste varmeinstallationer. De skal være opført på muret/støbt fundament eller på pæle af beton eller jern og i øvrigt efter fabrikantens anvisninger.

Hovedforfald

Forsikringer har hovedforfald én gang om året og hovedforfaldsdatoen er den dato, hvor forsikringen fornyes. Hvis du har årsbetaling på din forsikring, er hovedforfaldsdatoen og betalingsdatoen den samme.

Hærværk

Ved hærværk forstås skade forårsaget med vilje og i ondsindet hensigt af personer uden lovlig adgang til forsikringsstedet.

I

Indbosum

Indbosummen er værdien på alle husstandens ejendele og skal mindst svare til den samlede værdi, ellers risikerer du kun at få delvis erstatning.

Indbrudstyveri

Ved indbrudstyveri forstås tyveri fra en forsvarligt aflåst bygning eller lokale.

K

Kaskoforsikring

Kaskoforsikring er det samme som karosseri-forsikring, og kan fås til bil, knallert, campingvogn, hus mv. Kaskoforsikringen dækker de skader, som sker på selve den forsikrede genstand, fx skader på din bil.

 

Klasse RØD

Klasse RØD er en Forsikring & Pension-registreret sikringsenhed, der udviser så stor modstand mod indbrudsforsøg, at den kan antages at være sikker ved gennembrydnings- og oplukningsforsøg.

L

Lynnedslag

Lynnedslag foreligger, når der på forsikringsstedet kan påvises skade på bygningsdel eller løsøre, der er en direkte følge af elektrisk varme- eller kraftpåvirkning ifm. lynstrømmens afledning til jord.

M

Mén

Mén er en alvorlig, varig skade, forårsaget af en ulykke eller sygdom. Méngraden vurderes på en skala fra 1-100 %, og er med til at bestemme størrelsen på din erstatning.

 

Méngrad

Se “mén” ovenfor.

N

Normalt afløb

Ved normalt afløb forstås, at vand uhindret kan få afløb igennem de sædvanlige rør, kanaler og lignende.

Nyværdi

Nyværdi referer til genanskaffelsesprisen umiddelbart før skadetidspunktet for en ny genstand magen til det beskadige eller stjålne.

Nærmeste pårørende

I juridisk forstand er dine nærmeste pårørende (prioriteret rækkefølge):

  • Ægtefælle eller registreret partner
  • Samlever*
  • Børn og børnebørn
  • Arvinger ifølge testamente
  • Arvinger ifølge loven: Dine forældre, søskende, nevøer og niecer, bedsteforældre samt forældres søskende.

*Man er samlever i juridisk forstand, hvis 1) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og venter/har/har haft barn med afdøde eller 2) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og levede sammen med afdøde i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl de sidste to år før dødsfaldet.

O

Ombygning

Ombygning defineres ved, at der gøres indgreb i bestående gulv-, væg-, tag- eller loftskonstruktioner, eller at risikoen på anden måde ændres ved fx indgreb i bærende konstruktioner eller ændring af disses principper ved at lave ny tagbelægning med undertag, bygge nye kviste, erstatte trægulve med beton osv. og totalrenovering af køkken og badeværelser.

Udskiftning af vinduer og døre er ikke at definere som ombygning, medmindre væg-/murkonstruktionen omkring rammerne ændres ved fx at sætte et større vindue i.

P

Pludselig skade/hændelse

Ved pludselig skade/hændelse forstår vi en hændelse, der sker uventet og hvor både årsagen og virkningen indfinder sig inden for meget kort tid.

Pludselig tilsodning

Tilsodningen skal være øjeblikkelig og uventet, hvilket betyder, at årsagen til tilsodningen skal være sket på et bestemt tidspunkt og ikke løbende over et tidsrum.

Professionel sport

Ved professionel sport forstås sport, som udøves mod betaling. En person betragtes som professionel, når denne udelukkende lever af sin sport eller kontraktligt er lønnet.

Ift. personforsikringer definerer vi det som professionel sport, hvis du tjener 50.000 kroner før skat (løn eller sponsorater).

Præmie

Præmie er et gammelt forsikringsnavn for den pris, du skal betale for en forsikring.

R

Restance

Restance betyder at være bagud med betalingerne på en police.

Rødt kort

Det røde kort – eller SOS-kortet – udstedes, dokumenterer at dit køretøj har en kaskoforsikring. Det bruges især ved kørsel i udlandet.

 

Rørstrækning

Med rørstrækning menes rør mellem brønde, rør mellem bygning og brønd, eller rør fra afgrening til brønd eller bygning.

Råd

Råd forstås som skader på træ, der er forårsaget af svampe og/eller bakterier og hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en langsomt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

S

Sanitet

Ved sanitet forstås håndvaske, wc-kummer, fod-/badekar, bideter og cisterner.

Selvrisiko

Selvrisiko er den første del af en erstatning på en skade, og den del, som du selv skal betale. På visse forsikringer vælger du selv selvrisikoens størrelse.

Simpelt tyveri

Ved simpelt tyveri forstås tyveri uden for bygninger eller fra en uaflåst bygning eller lokale. Det er fx simpelt tyveri, hvis en tyv stjæler din mobiltelefon på toget.

Skadesforsikringsafgift

Skadesforsikringsafgiften erstattede 1. januar 2013 stempelafgiften. Stempelafgiften var en engangsafgift, som alle forsikringskunder betalte, når de oprettede, ændrede eller flyttede deres forsikringer.

Den nye skadeforsikringsafgift er en afgift på 1,1% af den samlede forsikringspris, som opkræves sammen med betalingen.

Der betales ikke skadeforsikringsafgift på livsforsikringer.

Skjulte rør og kabler

Skjulte gas-, olie-, vand-, varme-, og afløbsinstallationer, samt el-varmekabler som findes i de forsikrede bygninger. Dette gælder også beholdere, som er under 10 år gamle.

Ved ‘skjulte’ forstås at de er skjult i vægge, mure, skunkrum, krybekældre, krybeloft, under gulv, indstøbt i gulve eller i permanent lukkede rum. Isolering alene, uanset isoleringstype, medfører ikke at installationer og el-varmekabler er skjulte.

Vandinstallationer tilsluttet indbyggede hårde hvidevarer, og som befinder sig bag installationen, bliver også betragtet som skjulte.

Skybrud

Forsikringerne dækker typisk voldsomt skybrud, som giver en så stor nedbørsmængde, at vandet ikke kan få normalt afløb gennem i øvrigt utilstoppede og korrekt dimensionerede afløbssystemer.

Skybrud defineres ved, at der falder mindst 15 millimeter nedbør på 30 minutter eller 40 millimeter på et døgn.

 

Stempelafgift

Stempelafgiften blev erstattet af skadesforsikringsafgiften den 1. januar 2013. Læs mere under “skadesforsikringsafgift” længere oppe.

Stormflodsafgift

Afgift, som dækker udgifterne uden for forsikringens normale dækning i tilfælde af stormflod.

 

Stikledninger

Med stikledninger mener vi:

  • Ledninger, kabler og rør i jorden og i luften til vand-, varme-, gas-, olie-, afløb-, el-, tv-, og teleinstallationer til de forsikrede bygninger.
  • Den del af fællesledninger, som du selv er ansvarlig for at vedligeholde.
  • Stikledninger fra bygninger til hovedledning og mellem de forsikrede bygninger.
  • Nedgravende rør der løber til de forsikrede bygninger fra svømmebassin, spa- og boblebade.

Storm

Ved storm, herunder skypumper, forstås vindstyrke/vindstød på mindst 17,2 meter pr. sekund.

 

Sundhedskort

Der findes to typer sundhedskort i Danmark, det gule og det blå. Det gule sygesikringskort giver dig dækning fra staten til læge og hospitalshjælp, hvis du rammes af sygdom i Danmark, eller hvis du bliver syg under en rejse i Grønland eller Færøerne.

Det blå sundhedskort gælder derimod hvis du bliver syg under en rejse i EU, Norge, Island, Liechtenstein eller Schweiz.

 

Svamp

Svamp forstås som skader på træ, der er forårsaget af træødelæggende svampe, hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en hurtigt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

T

Tilfældigt svigtende varmeforsyning

Tilfældigt svigtende varmeforsyning foreligger, når varmeforsyningen svigter på grund af omstændigheder, som du ikke har haft indflydelse på. Det betragtes ikke som tilfældigt svigtende varmeforsyning, hvis årsagen fx er manglende oliebeholdning.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport udarbejdes efter Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer ved salg af ejendomme.

Tvist

Ved tvist forstås en uenighed af retslig karakter.

 

Tøbrud

Med voldsomt tøbrud mener vi, når mængden af nedbør eller smeltevand inden for et kort tidsrum er så stor, at de korrekt dimensionerede og renholdte afløbssystemer ikke kan nå at aflede vandet.

U

Uafdækkede rem-, spær- og bjælkeender

Med uafdækket menes, at der ikke er foretaget en afdækning direkte på de nævnte bygningsdele.

Udestuer

Med udestuer mener vi tilbygninger, som er fastgjort til beboelsesbygningen. Tilbygningen skal fremgå at BBR og skal være på støbt sokkel eller fundament. Hvis tilbygningen er godkendt af de offentlige myndigheder som beboelse, skal arealet indgå i boligarealet for at være omfattet.

Alle andre udestuer betragtes som “garage/udhuse” og skal indgå i arealet for disse for at være omfattet.

Ulykke

Ved en ulykke forstår vi en personskade, som er forårsaget af en pludselig hændelse.

Utilstrækkeligt opvarmede lokaler

Med dette menes et lokale, der ikke er opvarmet, og derfor fryser vandrør til, så de sprænges.

V

Varigt mén

Se “mén” længere oppe under M.

Varmt arbejde

Varmt arbejde defineres som tagdækning, vinkelslibning og metalforarbejdning (herunder også svejsning), jf. Dansk Brandteknisk Instituts ‘Brandteknisk Vejledning nr. 10’, samt vejledninger 10A (tagdækning) og 10B (metalforarbejdning).

Kilde: https://www.if.dk/privat/forsikringer/raad-og-tips/forsikringsordbog

Skal din andelsbolig kunne omdannes til en ejerlejlighed?

Udvalg skal undersøge om andelsboliger kan omdannes til ejerboliger

Regeringen nedsætter nu et udvalg, der skal undersøge fordele og ulemper ved at give de 150.000 danskere, der i dag har en andelslejlighed, mulighed for at omdanne den til ejerlejlighed.

Erhvervs og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) vil nu undersøge fordele og ulemper ved at give andelslejligheder mulighed for at blive omdannet til ejerlejligheder. Netop det forslag, fremsætter Liberal Alliance i dag. (Foto: Mathias Løvgreen Bojesen © Scanpix)

Kilde: https://www.dr.dk/nyheder/politik/udvalg-skal-undersoege-om-andelsboliger-kan-omdannes-til-ejerboliger

 

Bestyrelsesmedlemmers ansvar.

Som bestyrelsesmedlem har man et ansvar for fejl og mangler i bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsesmedlemmer hæfter personligt og med hele deres formue for bestyrelsens beslutninger.

Uvidenhed om regler fritager ikke for ansvar.

Bestyrelser kan få ansvar for fejlskøn, beslutninger truffet på et utilstrækkeligt grundlag, inhabilitet eller uvidenhed. Manglende habilitet kan også medføre mulighed for ansvar.

Bliver bestyrelsen spurgt til råds, om forhold i lejligheden, som alene er ejer eller andelshavers ansvar, bør man henvise beboer til at få rådgivning hos egen bygningssagkyndig. Utætte badeværelser er f.eks. typisk efter vedtægter ejers eller beboers ansvar, og bestyrelsen bør afholde sig fra at rådgive ejer, bortset fra at henvise ejer til hurtigst muligt at kontakte en rådgiver, så der kan gøres det rigtige for at få badeværelset gjort 100 % tæt, så der ikke opstår skader på etageadskillelse eller hos andre beboere.

Tilsvarende skal bestyrelsen afholde sig fra at give rådgivning på andre ekspertområder, såsom jura og forsikring. Bestyrelsen bør henvise beboer til egen advokat eller til administrator.

Typiske fejl.

  • Forkert styring af byggesager
  • Fejl ved finansiering af ekstraordinære udgifter
  • Regelstridig håndtering af ventelister
  • Manglende forsikringer, herunder arbejdsskadeforsikring  for vicevært eller “ansatte” beboere

Ansvarsforsikring?

Der bør tegnes en bestyrelsesansvarsforsikring og så vidt muligt uden selvrisiko så eventuelle fejl fra bestyrelsens side ikke ødelægger foreningens økonomi. Forsikringen kan tegnes som en separat dækning, men tegnes ofte med fordel som en del af forsikringen for selve foreningen. Bestyrelsesansvarsforsikringen bør dække de enkelte bestyrelsesmedlemmers private formue og dække kollektivt, selvom kun en del af bestyrelsen har begået en fejl.

Samtidigt bør forsikringen indeholde en retshjælpsdækning, da advokatomkostningerne kan være betydelige.

Forsikringen bør også indeholde en underslæbsdækning, hvis medlemmerne kan disponere over foreningens penge. Denne dækning dækker uretmæssig brug af foreningens penge.

Møl

Møl i tøj

Hvis du har fået møl i dit tøj, kan du prøve følgende:

  1. Tøm skabe og skuffer for tøj.
  2. Støvsug skabet grundigt. Larverne kan have gemt sig i sprækker i skabet, i skuffer, ved lister i loftet samt i æsker og poser du evt. bruger til opbevaring.
  3. Sprøjt med insektmiddel. Køb et middel til krybende og kravlende insekter, hvorpå der specifikt står, at det er godkendt til møl. Der skal også medfølge en vejledning til, hvordan du bruger midlet specifikt mod møl.

Udryd møllene i tøjet ved hjælp af en af disse metoder:

  1. Vask ved 50 grader. Det slår møllene ihjel.
  2. Frys tøjet. Put tøjet i fryseren 3-4 døgn ved -18°C, så slår du møl, larver og æg ihjel. Husk, at du ikke må pakke tøjet for tæt i fryseren, så kan den kolde luft ikke cirkulere, og du når ikke ned på -18°C.
  3. Brug varme. Udsættes møllene for minimum 41°C i 4 timer, dør de. Læg fx tøjet i en ovn eller pak det i en sort plastikpose og læg det ud i solen en varm sommerdag. Husk blot, at der konstant skal være minimum 41°C i posen for at dræbe møllene.
  4. Kemisk rensning er også effektivt til tøj eller pels, der ikke tåler vask.
  5. Pak tøjet ind. Når alt tøj er behandlet mod møl, er det en god idé at pakke det tøj, du ikke bruger jævnligt, ind i tætsluttende plastikposer.

Kilde: Bolius.dk

Arbejdsskadeforsikring for bestyrelsesmedlemmer, foreningsmedlemmer m.m.

Arbejdsskade – sikringspligt – boligforening

 

Indhold
Dette dokument indeholder en vejledning til at afgøre om medlemmer af en forening er omfattet af arbejdsskadesikringsloven, og om en forening i så fald har en pligt til at tegne arbejdsskadeforsikring.

 

Der vil altid være tale om en konkret afgørelse i det enkelte tilfælde, da der er tale om en fortolkning af Arbejdsskadesikringslovens § 2.
Lovtekst
Bekendtgørelse af lov om arbejdsskadesikring nr. 848 af 07/09/2009

 

§ 2. Personer, der ansættes til at udføre arbejde her i landet for en arbejdsgiver, er berettigede efter denne lov, jf. §§ 5-7. Arbejdet kan være lønnet eller ulønnet og kan være varigt, midlertidigt eller forbigående.

 

§ 48. Enhver arbejdsgiver, som i sin tjeneste beskæftiger personer som nævnt i § 2, har sikringspligt efter loven for disse personer, jf. dog stk. 3, 5 og 6.

 

Hovedregel
Medlemmer af en forening kan i deres egenskab af medlemmer ikke anses for at være i et ansættelsesforhold til foreningen, og vil derfor normalt ikke være omfattet af loven, når de deltager i foreningens virksomhed til fremme af dens formål eller i overensstemmelse med dens formål.

 

Foreningen vil som følge heraf heller ikke have sikringspligt over sine medlemmer.
Modifikationer
Eksempler på at hovedreglen kan fraviges

·  Der foreligger en ansættelsesaftale mellem foreningen og medlemmet.

·  Medlemmet har påtaget sig et stykke arbejde, som ikke naturligt falder ind under, hvad foreningens medlemmer i almindelighed udfører i foreningens interesse eller til fremme af foreningens formål.

·  Har medlemmet påtaget sig et stykke arbejde, som foreningen ellers måtte have antaget fremmed arbejdskraft for at udføre.

·  Foreningen fremstiller et produkt til forevisning for offentligheden eller til salg, og der er tale om at arbejdet påhviler enkelte medlemmer af foreningen.
Konkrete eksempler
I nedenstående afgørelser fra Ankestyrelsen ses eksempler på foreningsarbejde. I de tilfælde, hvor Ankestyrelsen når frem til at medlemmet er omfattet af loven, havde foreningen også en pligt til – inden arbejdets udførelse – at sikre medlemmet ved en arbejdsskadeforsikring.

 

SM U-2-87

Et medlem af en andelsboligforening udførte murerarbejde på boligforeningens tag. Medlemmet faldt ned af stilladset og døde. Medlemmet var omfattet af loven, da man fandt at medlemmet udførte en arbejdsopgave, der lå ud over, hvad man med rimelighed kan forvente af et medlem af en andelsboligforening.

 

SM U-3-87

Et bestyrelsesmedlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med gravearbejde i forbindelse med plantning af træer. Ud over bestyrelsen deltog 25 frivillige medlemmer. Man fandt at det udførte arbejde ikke går ud over, hvad der må betragtes som almindelig deltagelse i foreningsarbejde, og ulykken var derfor ikke omfattet af loven.

 

SM U-5-82

Et bestyrelsesmedlem af en gymnastik- og ungdomsforening var ude for et ulykkestilfælde under rengøring af foreningslokalet. Foreningslokalet lå overfor medlemmets bopæl. Medlemmet havde opsyn med lokalet og gjorde rent. Arbejdet var ulønnet og skulle gøres af et andet medlem, hvis dette konkrete medlem ikke udførte arbejdet. Man fandt at arbejdet med rengøring af foreningslokalet måtte anses for at være af en sådan beskaffenhed, at det pågældende medlem var omfattet af loven.

 

Arbejdsskade til foreninger

 

  1. Grundejerforeninger, andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Formålet med disse foreninger er at varetage udførelsen af pligter, der påhviler foreningens medlemmer i fællesskab. Det kan være vedligeholdelse af fælles veje, stier, kloakanlæg, vandforsyningsanlæg, parkeringspladser, grønne arealer og foreningens ejendom.

 

7.1. Direkte ansatte

Mange af foreningerne vil have hyret en vicevært, der normalt vil være direkte ansat af foreningen. Oftest vil viceværten være ansat på kontrakt. Viceværten kan selv være medlem af foreningen, men behøver ikke at være det.

Hvis et enkelt medlem af foreningen påtager sig arbejdsopgaver, der er normale for en vicevært, vil der foreligge et antagelsesforhold mellem foreningen og medlemmet, uanset om der foreligger en ansættelseskontrakt eller ej. Det afgørende er i denne situation, at det kun er ét medlem, der påtager sig alle disse arbejdsopgaver, og at arbejdet derfor ligger uden for, hvad der kan forventes af medlemmer af foreningen.

Foreningen vil derfor have pligt til at arbejdsskadesikre den person, der udfører viceværtopgaverne. Har foreningen derimod hyret en selvstændig erhvervsdrivende, eksempelvis en gartner, til at vedligeholde fællesarealerne, har foreningen normalt ikke pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.

Gartneren er selvstændig, og der eksisterer ikke et over-/underordnelsesforhold mellem foreningen og gartneren. Selvom foreningen i et vist omfang bestemmer tid, sted og omfang af gartnerens arbejde, har foreningen ingen instruktionsbeføjelser over for gartneren. Der er derfor ikke etableret et tjenesteforhold mellem gartneren og foreningen. Hvis foreningen har videregående instruktionsbeføjelser over for gartneren, vil foreningen have pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.

 

7.2. Medlemmer og særlige medlemmer (bestyrelsesmedlemmer)

Særligt i relation til grundejer-, andels- og ejerforeninger kan det få betydning, om foreningens pligter fordeles fast på et enkelt eller nogle få af medlemmerne. Hvis dette er tilfældet, trækker det i retning af, at der foreligger et tjenesteforhold mellem foreningen og medlemmet. Omvendt vil det forhold, at alle medlemmerne deltager nogenlunde ligeligt i det arbejde, der er beskrevet i foreningens vedtægter, tale for, at arbejdet ikke ligger ud over, hvad der er normalt for medlemmerne af den pågældende forening.

 

Eksempel 1: Græsslåning varetages af et enkelt medlem.

Et medlem af en grundejerforening slår græsset på foreningens fælles grønne arealer. Der er tale om et stort areal, og medlemmet bruger mange timer ugentligt på at holde arealerne pæne.

Foreningen har pligt til at arbejdsskadesikre medlemmet. Det er kun et enkelt medlem, der varetager opgaven, og opgaven får derved karakter af et arbejde, der går ud over, hvad der er normalt for medlemmer af den pågældende forening.

 

Eksempel 2.

Græsslåning varetages af medlemmerne i fællesskab Som eksempel 1, men vedligeholdelse af de grønne arealer varetages af medlemmerne i fællesskab. Medlemmerne skiftes til at slå græsset uge for uge.

Foreningen har ikke pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Arbejdet varetages af medlemmerne i fællesskab, og arbejdet går derfor ikke ud over, hvad der er normalt for medlemmer af foreningen.

Mange foreninger afholder arbejdsweekender, hvor foreningens medlemmer deltager. Arbejdsweekender er normalt ikke selvstændigt beskrevet i foreningens vedtægter, og medlemmerne er derfor typisk ikke forpligtet til at deltage.

I de fleste foreninger har der dog dannet sig den sædvane, at der afholdes arbejdsweekender, hvor langt de fleste af medlemmerne deltager. Arbejdsweekenderne er en måde at opfylde foreningens formål på.

Udføres der lettere arbejdsopgaver, vil foreningen ikke have pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Udføres der derimod mere omfattende arbejdsopgaver, som normalt vil kræve, at foreningen hyrer fremmed arbejdskraft, vil foreningen typisk have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der udfører de omfattende arbejdsopgaver.

Eksempel.

Arbejde i forbindelse med 2 årlige ”legepladsdage” (grundejerforening) En grundejerforening indkalder 2 gange årligt foreningens medlemmer til ”legepladsdage”, hvor medlemmerne i fællesskab udfører vedligeholdelsesarbejde på foreningens legeplads.

Arbejdet består eksempelvis i maling af klatrestativ, maling af legehus og maling af flagstang. Det fremgår ikke af foreningens vedtægter, at der afholdes disse ”legepladsdage.” Dagene har dog været afholdt gennem de sidste 8 år.

Foreningen vil ikke have pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der deltager i ”legepladsdagene”. Det er en sædvane, at dagene afholdes, og at medlemmerne er fælles om at løse denne opgave. Arbejdet går derfor ikke ud over, hvad et medlemskab af foreningen normalt indebærer.

Hvis foreningen derimod iværksætter større projekter, som normalt udføres af professionel arbejdskraft, eksempelvis at bygge nye legehuse og opstille rutsjebaner, vil dette gå ud over, hvad der kan forventes af medlemmerne.

Foreningen vil i disse situationer have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der arbejder på projektet.

Eksempel. Gravearbejde i forbindelse med arbejdsweekend (grundejerforening)

Et medlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med hårdt gravearbejde i forbindelse med plantning af nye træer på foreningens område. Medlemmet var næstformand i grundejerforeningen. Arbejdsweekenden var fastsat af bestyrelsen. I arbejdet deltog bestyrelsens medlemmer og cirka 25 frivillige af foreningens medlemmer.

Ankestyrelsen vurderede, at det udførte gravearbejde ikke gik ud over, hvad der måtte anses som almindelig deltagelse i grundejerforeningens arbejde. Det konkrete medlem kunne derfor ikke anses for at være antaget af foreningen til gravearbejdet og var som følge deraf ikke omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-3-87) 24

Eksempel.

Kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordning af vindskeder (ejerforening)

En ejerforening skulle afholde arbejdsweekend, hvor mange af medlemmerne skulle udføre arbejdsopgaver som kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordne vindskeder. Foreningen ønskede oplyst, om den havde pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne i den henseende.

Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at foreningen ikke havde pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med kælderfejning, lettere havearbejde og maling af kældervinduer. Der var her tale om arbejde, der ikke gik ud over, hvad der kunne forventes af medlemmerne.

Derimod havde foreningen pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med rensning af tagrender og ordning af vindskeder. Der var her tale om omfattende arbejde og arbejde i højder, hvor der normalt skulle hyres fremmed arbejdskraft til at løse opgaven. Selvom rensning af tagrender og ordning af vindskeder som sådan kunne indeholdes i foreningens overordnede formål om at varetage fælles anliggender, var opgaven dog så omfattende, at foreningen havde pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.

Medlemmer af grundejer-, andels- og ejerforeninger udfører også arbejdsopgaver uden afholdelse af arbejdsweekender. Der kan dels være tale om løbende og tilbagevendende opgaver og dels enkeltstående opgaver.

Eksempel. Vedligeholdelse af badebro, trapper og jordveje (grundejerforening)

En grundejerforening bestod af 50-60 sommerhusejere. Foreningens formål var ifølge vedtægterne at varetage medlemmernes interesser i fælles anliggender og over for myndighederne.

Grundejerforeningen opsatte og nedtog en badebro, vedligeholdt broen og trapperne ned til stranden og holdt jordvejene i området farbare (opfyldning af huller). Arbejdet blev udført ved frivillig arbejdskraft fra medlemmernes side.

Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at denne form for arbejde havde en sådan karakter og et sådant omfang, at det lå ud over, hvad der ifølge vedtægterne kunne forlanges og forventes af medlemmerne.

Grundejerforeningen havde derfor pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.

Eksempel. Udvendig reparation af ejendom (andelsboligforening)

Et medlem af en andelsboligforening var udlært murer. Medlemmet skulle sammen med to andre reparere ejendommen udvendigt. Medlemmet skulle blandt andet undersøge taget.

I forbindelse med dette arbejde faldt han ned fra et stillads og afgik ved døden.

Ankestyrelsen vurderede, at medlemmet havde udført en arbejdsopgave, der gik ud over, hvad der med rimelighed kunne forventes af medlemmer af andelsboligforeningen. Der var derfor etableret et tjenesteforhold mellem medlemmet og foreningen, og medlemmet var omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-2-87)

Eksempel. Betjening af affaldsstationer (andelsboligforening)

En andelsboligforening har etableret affaldsstationer, hvor beboerne kan aflevere særligt affald et par gange om ugen. Stationerne bliver betjent af beboere, der frivilligt har meldt sig til at sortere det affald, der bliver indleveret.

Affaldssorteringen har åbent cirka 2 gange om ugen i cirka 3 timer. Ud af 160 boliger har 20 beboere meldt sig frivilligt til arbejdet med affaldssorteringen. Der er ikke tale om arbejde pålagt i henhold til vedtægterne.

Andelsboligforeningen har pligt til at arbejdsskadesikre de frivillige medarbejdere i affaldssorteringen. Afgørende er, at der er tale om et stykke arbejde af betydeligt omfang, der kun varetages af 1/8 af foreningens medlemmer, og som ligger ud over, hvad der ifølge vedtægterne kan forventes af medlemmerne. Derudover vil foreningen være nødt til at hyre fremmed arbejdskraft til at stå for affaldssorteringen, hvis ikke de frivillige medlemmer varetager opgaven.

Ikke-medlemmer:

Det forekommer, at ikke-medlemmer yder en hjælpende hånd i forbindelse med arbejdsweekender.

Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en ven til en andelshaver hjælper til. Selvom vennen udfører de samme opgaver som andelshaveren og opgaverne udføres til opfyldelse af foreningens formål, vil foreningen normalt have pligt til at arbejdsskadesikre vennen. Dette begrundes dels i, at opgaven typisk kun udføres i boligforeningens interesse og ikke i vennens egen interesse, og dels i selve opgavens karakter.

Fremtidsfuldmagter

Den 1. september 2017 trådte loven om fremtidsfuldmagter i kraft. Den betyder, at man som borger nu får mulighed for selv at udpege en person til engang i fremtiden at tage over, hvis man på et tidspunkt mister evnen til selv at tage sig af sine personlige og økonomiske forhold.

Sådan opretter du en fremtidsfuldmagt

Oprettelse af en fremtidsfuldmagt består af to trin. Det første trin er at oprette og underskrive fremtidsfuldmagten digitalt i Fremtidsfuldmagtsregistret. Det andet trin er at underskrive fremtidsfuldmagten foran en notar i byretten.

Hvis du er fritaget for digital post, skal du oprette en fremtidsfuldmagt på en anden måde. Læs længere nede på siden.

Herefter ligger fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret, indtil den eventuelt på et tidspunkt efter anmodning bliver sat i kraft af Statsforvaltningen, fordi fuldmagtsgiver ikke længere er i stand til at varetage sine forhold.

Oprettelsen i Fremtidsfuldmagtsregistret

En fremtidsfuldmagt oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af en digital selvbetjeningsløsning, som du finder på www.tinglysning.dk.

Notarvedkendelsen

Før fremtidsfuldmagten er gyldig, skal den vedkendes ved personligt fremmøde for en notar. Det sker for at sikre, at den, der vil oprette en fremtidsfuldmagt, fornuftsmæssigt er i stand til det og ikke handler under pres fra andre personer.

Du skal henvende dig til byretten for at få kontakt til en notar. Du kan på Domstolsstyrelsens hjemmeside finde den byret, der ligger tættest på dig.

Sådan gør du, hvis du er fritaget for digital post

Hvis du er fritaget for kravet om at modtage digital post fra det offentlige, kan du som fuldmagtsgiver oprette og underskrive en fremtidsfuldmagt på papir.

En papirbaseret fremtidsfuldmagt skal afleveres og underskrives ved et personligt møde i Statsforvaltningen.

Du skal kontakte Statsforvaltningens INFO-center på telefon 72 56 70 00. Herefter vil du blive ringet op af en medarbejder fra Statsforvaltningens værgemålskontor, som vil arrangere et møde i en afdeling af Statsforvaltningen, der er tæt på din bopæl.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du ved oprettelse af en papirbaseret fremtidsfuldmagt skal have gjort dig de samme overvejelser og have de samme oplysninger klar til mødet i Statsforvaltningen, som hvis du selv oprettede fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret.

Til mødet i Statsforvaltningen skal du derfor medbringe:

  • fremtidsfuldmagten
  • billedlegitimation
  • navne og CPR-numre på den eller de fuldmægtige, du ønsker indsat
  • dokumentation for, at du er fritaget for digital post, hvis du har modtaget det fra din kommune.

Du kan med fordel anvende vores blanket, der skal udfyldes med stamoplysninger om dig selv og de foreslåede fremtidsfuldmægtige:

Blanket til stamoplysninger ved oprettelse af fremtidsfuldmagt (pdf)

Her vil der også være koncepter, som kan bruges, når fremtidsfuldmagten skal skrives.

Du skal være opmærksom på, at når en fremtidsfuldmagt sættes i kraft, bliver den offentligt tilgængelig i sin helhed i Personbogen. Derfor må fremtidsfuldmagten (teksten) ikke indeholde CPR-numre.

Statsforvaltningens opgave er at hjælpe dig med at lægge din papirbaserede fremtidsfuldmagt ind i Fremtidsfuldmagtsregistret. Hvis du inden oprettelsen har behov for rådgivning om, hvilke fordele og ulemper der for dig vil være forbundet med en fremtidsfuldmagt, og hvordan den i givet fald bør formuleres, må du søge rådgivning inden mødet, f.eks. hos en advokat.

På mødet kontrollerer Statsforvaltningen din identitet, din evne til at handle fornuftmæssigt, og at fremtidsfuldmagten er udtryk for dit eget ønske.

Hvis alle betingelser for at indgive en papirbaseret fremtidsfuldmagt er opfyldt, sørger Statsforvaltningen for, at fremtidsfuldmagten registreres i Fremtidsfuldmagtsregistret.

Læs mere her.

Klager over støj fra virksomheder.

Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.

Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link

 

Valuarvurdering – mere om

En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.

Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.

Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.

Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.

For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.

Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.

Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.

Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få  økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af  fald.

Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.

Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.

——————

Hermed et svar der er sendt til en andelshaver i en forening, som jeg administrerer. Indlægget er anonymiseret.

Kære F

Udfordringen med valuarvurderinger er bl.a., at de er personligt funderet (på den valuar, der vælges). Valuaren skønner over indtægter og udgifter, og allerede her kan der være en uoverensstemmelse med, hvad der reelt vil være lovligt, hvis foreningen skulle sælge ejendommen til en investor. Der er meget få tilfælde, hvor der rent faktisk sker salg til en investor, så der er meget få sager, om at indtægter er lovet for høje og udgifter for lave.

Hvis man i øvrigt kunne blive enige om ejendommen indtægter og udgifter som udlejningsejendom, er det bare at trække udgifterne fra indtægterne, så har man et overskud, og det er det, som en investor har fokus på.

Investors alternativ i at blive udlejer er at investere i noget andet; det mest sikre er statsobligationer, så renten her er en parameter, man kan bruge som pejlemærke.

Statsobligationer er sikre, men heller ikke “spændende” på den måde at de kan stige mere end det normale. Det kan udlejningsejendomme, fordi man kan modernisere lejligheder, når de bliver ledige og det er så lovligt med en højere husleje. Man kan som investor få en højere forrentning af købesummen, end hvis man havde sat pengene i noget andet.

Valuaren skal med andre ord skønne om, hvor meget investors forrentningskrav vil være. Han kan via obligationer eksempelvis få 2 % men valuaren skønner at investor vil nøjes med 1,3 %, fordi valuaren regner med, at investor vil købe i forventning om, at indtægterne (lejeindtægterne) kan sættes op og at der måske kan spares lidt på udgifterne. Investor regner med at få overskuddet i ejendommen til at stige, så ejendommen kan sælges til en ny investor til en højere pris.

Det er ikke vanskeligt at forestille sig, hvad der sker, hvis renteniveauet stiger. Man skal ikke være olding for at huske, at renten har været oppe på i nærheden af 20 %. Lad os sige, at den i dag er mellem 1-2 %. Det er med de 20 % i erindring ikke usandsynligt, at renten kan stige til 2-4 %. Historisk har jeg hørt, at renten falder langsomt men stiger hurtigt. Så lad os antage, at renten i løbet af 6 måneder stiger til det dobbelte, dvs. til 2-4 %.

Investor kan med andre ord investere sine penge i obligationer og få 2-4 %. Investors forrentningskrav til en udlejningsejendom vil stadig være mindre, fordi der stadig er større potentiale her til at tjene mere end de 2-4 %.

Det er dog næppe urimeligt at antage, at investors forrentningskrav vil stige i nogenlunde samme grad som muligheden for at investere til anden side stiger. Stiger renteniveauet med andre ord f.eks. til det dobbelte af i dag – altså til 2-4 % – så vil investor rentekrav formentlig også stige i samme takt.

Jeres valuar har lagt en forrentningsprocent for investor til grund på 1,08 %. Lad os antage at han næste gang mener, at en investor vil kræve 2.16 %, fordi der til den tid er mulighed for at få f.eks. 4 % på obligationer.

Hvad er ejendommen så værd. Overskuddet på ejendommens drift er den samme, dvs. det er ret enkelt. Du tager det estimerede overskud 1,8 %, dvs. 1,8% af 19.450.000 = kr. 350.100. Hvis renten stiger til det dobbelte, så vil man alt andet lige som investor kun betale 350.100/3,6*100 = 9.725.000 kr..

Med det meget lave renteniveau, der er p.t. og en lille stigning i renten på et par procent, kan den lille stigning rent faktisk være en fordobling, og det kan betyde et overraskende stort fald i, hvad en investor vil betale for ejendommen og dermed hvad en seriøs valuar vil vurdere ejendommen til.

Ny lov vedtaget om ændring af lov om leje og lov om leje af almene boliger (Fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold)

Opdatering den 19. december 2017:

20171_l29_som_vedtaget

Loven ændrer hovedreglen om, at anvendelse af digital kommunikation ved lejereglernes krav om skriftlighed kræver forudgående aftale. I stedet bliver det valgfrit for parterne, hvilken skriftlig form der skal kommunikeres i. Enhver af parterne i lejeforholdet kan forlange at blive fritaget fra digital kommunikation. De nye regler giver samtidig fin mulighed for digital gennemførelse af ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt.

Indlæg august 2017:

Se hele forslaget her.

Min [Claus Clausen] vurdering er, at politikerne stadig ikke er klar over, hvordan tingene foregår i praksis.

Det offentlige er i forhold til borgerne nået dertil, at hvis noget er modtaget i din E-boks, så står du ikke godt, hvis du kommer og siger, at du ikke åbner din E-boks jævnligt, og at du derfor ikke lige vidste dit eller dat, der var sendt til dig.

De private skal og har hidtil skulle aflevere skriftlig meddelelse, når der er tale om visse meddelelser, såsom f.eks. betalingspåkrav eller opsigelser.

Men i min optik er det en manglende forståelse for realiteterne.

Meningen med at kræve særlig meddelelsesform i nogle sager, må være meddelelsernes indgribende betydning for beboeren. Det er meget alvorligt at modtage et betalingspåkrav om, at man får sit lejemål ophævet, hvis der ikke betales inden 14 dage. Og det er også meget alvorligt, hvis man får sit lejemål opsagt, fordi udlejer selv skal benytte lejligheden.

Retspraksis er, at meddelelse skal være “kommet frem” til beboer. En skriftlig meddelelse i papirform skal beviseligt skal være lagt i beboers postkasse.

Realiteterne i dag er, at postkasser næsten kun benyttes til reklamer og tryksager. Der er derfor ingen som helst sikring ved at lovgiver forlanger, at “alvorlige” breve kommer ned i postkassen.

Det er naturligvis heller ikke sikkert at sende til beboer med en e-mail-adresse, som kan være ændret adskillige gange, siden den senest blev benyttet over for afsender.

Lovgiverne har allerede bestemt, at E-boks er måden, som det offentlige kan kommunikere med borgerne på. Hvorfor skal borgernes muligheder være ringere end det offentliges?

Lovgiver burde lave E-boks åben for alle og uden ekstra gebyrer i forhold til hvad en meddelelse koster at levere. Naturligvis skal der være regler for at kunne sende via E-boks. Det kunne kræve certificering, så spam og andet underlødigt blev udelukket.

Lovgiver vil så gerne beskytte de svage, herunder de svage, der modtager påkrav o.lign., men det er forældet at tro på, at en postkasse i dag er et sikkert sted at efterlade en besked, der bør læses NU.

De svage må få hjælp og kunne bede deres sagsbehandler hos det offentlige om automatisk at modtage kopi af påkrav, opsigelser etc., der er sendt til E-boks, som private afsendere bør have mulighed for at sende via til almindelige takster.

For ja, jeg ved godt, at E-boks også er de mange meddelelsers “tålmodige” postkasse, og at mange danskere kun tømmer deres postkasse og kun læser deres post i E-boks, når de har en ledig stund hver 14. dag. Så kan det være for sent.

Men at skrive i loven, at papirbreve er bedre en digitale meddelelser er ikke godt nok!