DOMIBUS > EC-nyt

Kategori: EC-nyt

Sammenligning af tilbud.

“Vi har et tilbud fra en totalentreprenør, der kan gøre det meget billigere end I kan.”

Nej! I har et tilbud fra en entreprenør, der ikke regner med at udføre det samme arbejde.

Ved tilbud fra entreprenører uden udbudsmateriale er de væsentlige og ofte dyrere elementer dem, der ikke er nævnt. Det er indlysende, at en totalentreprenør, som byder på et ubeskrevet projekt uden at vide, han er i konkurrence, ikke vil beregne et lavere dækningsbidrag pr. arbejdsydelse sammenlignet med en entreprenør, der ved, han konkurrerer på et veldefineret projekt med tilsyn.

Totalentreprenørens priser er ikke lavere; hans svende skal have den samme løn, en bøtte maling koster det samme, og han skal give det samme for 1 m² stillads.

Det billigste tilbud uden udbudsmateriale kan vise sig ikke at være det ønskede og økonomisk ufordelagtigt, når arbejdet er afsluttet.

Når en entreprenør afgiver et tilbud, der er væsentligt billigere end konkurrenternes, kan det være fordi:

  • Han har forregnet sig. Entreprenøren har afgivet et overfladisk bud og har vurderet arbejderne forkert, eller han kan ikke regne og kan dermed ikke magte opgaven. En maler, der afgiver tilbud på behandling af vinduer, forregner sig ofte i forhold til tømrer- og snedkerarbejdet, der skal til forinden malebehandlingen samt på eventuelt nødvendigt murerarbejde eller andre nødvendige følgearbejder.
  • Kunderne fokuserer ensidigt på prisen, og entreprenøren afgiver derfor et lavt tilbud i forventning om at kunne springe over, hvor gærdet er lavest eller hente sit dækningsbidrag hjem under udførelsen ved senere at oplyse, hvilke ydelser han ikke har med. Når der senere under udførelsen må udføres tillægsarbejder, vil disse arbejder typisk blive tilbudt dyrere, end hvis de var blevet afgivet på baggrund af et udbudsmateriale i en konkurrencesituation. Han regner med at kunne dette, blandt andet fordi han ved, at der ikke føres tilsyn med arbejderne og ikke foreligger et udbudsmateriale, som han senere er skriftligt og kontraktligt bundet af. Eksempelvis udfører en samvittighedsfuld rådgiver på en vinduesistandsættelse en førregistrering af de enkelte glas i ruderne, således at man ved, hvor mange ridseskadede ruder der er inden opstart. Således kan man fastholde entreprenøren på de skader, han selv forårsager og kræve disse udbedret. Uden tilsyn frygter entreprenøren ikke dette og kan udføre sit arbejde hurtigere.
  • Han tilbyder en ringere kvalitet. Færre behandlinger af vinduet samt ringere afrensningsgrad. Eller et nyt vindue af en ringere trækvalitet med en ringere termorude i. En entreprenørs produktvalg kan ofte være styret af opnåede rabataftaler fremfor produktets kvalitet.
  • Han regner med at udføre mindre arbejde. Når en rådgiver laver et budget for eksempel en vinduesudskiftning, ved han, at visse sålbænke bør udskiftes samtidig, og at murværket kræver reparationer. Dette nødvendiggør en murer, der arbejder fra det samme stillads, hvilket øger omkostningerne på grund af stilladsklasse, lejeperiode, omstilling af konsoller, flækkede ruder og vinduespolering.
  • En rådgiver ved, at der både kommer diverse udgifter samt uforudseelige udgifter til, hvilke som regel aldrig er medregnet i et entreprenørtilbud.

Overordnet set får man som kunde det, man betaler for, så man bør være på vagt, hvis man får et tilbud, der er væsentligt lavere end andre tilbud.

Det er vanskeligt/umuligt for en uden erfaring på det område, som tilbuddet drejer sig om, at sammenligne tilbud, hvis det kun er pris og ikke samme vare, forretningsbetingelser, forudsætninger og forbehold, der gives tilbud på.

Duer i gården

At slippe af med duer fra en baggård kan være en udfordring, men der er flere effektive metoder, du kan prøve:

  1. Fysiske barrierer:
    • Net: Installér fuglenet over områder, hvor duerne typisk lander eller bygger rede.
    • Pigge: Sæt fuglepigge op på gesimser, hegn og andre steder, hvor duerne ofte sidder.
  2. Visuelle afskrækkelsesmidler:
    • Fugleskræmsler: Opsæt modeller af rovdyr som ugler eller høge. Nogle af disse modeller kan bevæge sig eller have reflekterende overflader, hvilket øger deres effektivitet.
    • Reflekterende objekter: Hæng cd’er, aluminiumsfolie strimler eller andre reflekterende materialer op, der kan skræmme duerne væk.
  3. Lydbaserede afskrækkelsesmidler:
    • Lydenheder: Brug enheder, der udsender høje lyde eller rovdyrskald, som kan afskrække duerne.
    • Ultralyd: Nogle ultralydenheder kan afskrække fugle uden at være hørbare for mennesker.
  4. Kemi og lugte:
    • Sprays og geler: Der findes kommersielle produkter, som kan sprøjtes eller påføres overflader, og som duer finder ubehagelige.
    • Naturlige midler: Nogle gange kan krydderier som cayennepeber eller eddike hjælpe med at holde dem væk.
  5. Fjernelse af fødekilder:
    • Ingen fodring: Sørg for, at der ikke er mad tilgængelig for duerne. Dette kan betyde, at du skal fjerne fuglefodringsstationer eller sikre, at affald er godt dækket til.
  6. Professionel hjælp:
    • Hvis problemet er alvorligt, kan det være nødvendigt at kontakte en professionel skadedyrsbekæmper, der kan tilbyde mere permanente løsninger.

Ved at kombinere flere af disse metoder kan du øge dine chancer for at slippe af med duerne og holde din baggård fri for dem.

Lovforslag om ændringer til AB-lov

Fremsat den 22. februar 2024 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Ændring af værdiansættelsesprincipper)

§ 1

I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.

2. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.

3. I § 5, stk. 2, litra c, udgår: »med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme«.

4. I § 5, stk. 2, indsættes som litra d:

»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«

5. I § 5, stk. 5, 2. pkt., ændres »litra b og c« til: »litra b, c og d«.

§ 2

Loven træder i kraft den 15. april 2024.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

2. Lovforslagets baggrund

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsbo‍lig‍lovens værdiansættelsesprincipper

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

7. Klimamæssige konsekvenser

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

9. Forholdet til EU-retten

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

11. Sammenfattende skema

1. Indledning

Lovforslaget er en genfremsættelse af lovforslag nr. L 32, der blev fremsat den 5. oktober 2022 af den daværende regering (Socialdemokratiet), jf. Folketingstidende 2022 – 2023, 1. samling, tillæg A, L 32 som fremsat. Lovforslaget faldt bort umiddelbart efter fremsættelsen på grund af folketingsvalget.

I forhold til det tidligere fremsatte lovforslag er der foretaget en konsekvensændring, idet en henvisning i § 1, nr. 2, til eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme er udgået, da § 3 A er blevet ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.) med virkning fra indkomståret 2007 og således ikke har fundet anvendelse for de seneste offentlige vurderinger af erhvervsejendomme, der er fra 2012.

Endvidere er den indsatte bestemmelse om nettoprisindeksregulering af den senest ansatte ejendomsværdi udskilt til et selvstændigt ændringsforslag og er nu indeholdt i lovforslagets § 1, nr. 4. Der er samtidigt foretaget en præcisering af ordlyden i den oprindelige § 1, nr. 2, om indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi, så det klart fremgår af lovens ordlyd, hvilke indeks der skal anvendes.

Endeligt er der, som konsekvens af udskillelsen, indsat forslag om ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 1 og 5.

Ændringerne er foretaget af lovtekniske grunde og indebærer ingen realitetsændringer.

Derudover er lovforslagets bemærkninger væsentligt omarbejdede, så de i højere grad afspejler de anbefalinger, der fremkom under den offentlige høring. Der er endvidere foretaget en ændring i fortolkningen af brugen af valuarvurderinger, der er udarbejdet inden lovens ikrafttræden, samt af brugen af tidligere indekserede ejendomsværdier. Desuden er der indsat yderligere bemærkninger om nettoprisindekseringen på baggrund af den udvikling, der har været i indekset siden den oprindelige fremsættelse. Endeligt er der, på baggrund af fremkomsten af de nye foreløbigt ansatte grundværdier, indsat bemærkninger om brug af den ansatte grundværdi ved fastsættelsen af andelsværdien.

Lovforslaget vedrører andelsboligloven § 5, stk. 2, der indeholder bestemmelser om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for fastsættelse af den maksimale pris ved overdragelse af en andel i foreningen, jf. lovens § 5, stk. 1.

Andelsboligloven angiver i § 5, stk. 2, tre værdiansættelsesprincipper, som foreningen kan anvende ved fastsættelse af værdien af forenings ejendom: a) anskaffelsesprisen, b) handelsværdien fastsat ved en valuarvurdering og c) den seneste ansatte ejendomsværdi. Lovforslaget indeholder en ændring af litra b, hvorved gyldighedsperioden for valuarvurderinger ændres fra 18 måneder til 42 måneder, og en tilføjelse af et litra d, hvorved der indføres en mulighed for nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi.

Lovforslaget er baseret på anbefalinger fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, som blev nedsat i forbindelse med afskaffelsen af de offentlige vurderinger af erhvervsejendomme.

2. Lovforslagets baggrund

Som led i Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen, mellem den daværende regering (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance, fremsatte den daværende regering den 20. november 2020 Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indførelse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.). Lovforslaget indeholdt bl.a. en afskaffelse af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, som også omfattede ejendomme tilhørende andelsboligforeninger.

I den skriftlige fremsættelse anføres bl.a.: “Som følge af forslaget om ny vurderingsmodel for erhvervsejendomme og omlægning af dækningsafgiften vil der ikke længere være behov for at ansætte ejendomsværdier til den løbende ejendomsbeskatning (grundskyld og dækningsafgift). Derfor foreslås det, at der ikke fremadrettet vil skulle ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme. Andelsboligforeninger kan imidlertid i dag benytte den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for at fastsætte andelskronen. Regeringen vil derfor nedsætte et udvalg, der med inddragelse af interessenter på området skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper i sammenhæng med evalueringen af valuarvurderinger. Udvalget skal fremlægge mulige løsningsforslag i god tid, inden de offentlige vurderinger, der foreslås afskaffet, ellers skulle være udsendt. “

Afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme blev gennemført ved lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.), og i marts 2021 nedsatte regeringen Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, der fik til opgave at vurdere konsekvenserne for andelsboligforeningerne og overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme.

Udvalget, der var sammensat af repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, EjendomDanmark og Dansk Ejendomsmæglerforening, samt Indenrigs- og Boligministeriet (formand), Bolig- og Planstyrelsen og Skatteministeriet, afgav sin rapport i december 2021.

I rapporten anføres, at udvalget har undersøgt en række løsningsforslag, der hovedsageligt kan opdeles i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat anvendelse af den seneste ejendomsværdi, underlagt visse former for indeksering, og ii) modeller, der indebærer forskellige former for forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode.

Et enigt udvalg fremhæver to løsningsforslag: Dels en forlængelse af valuarvurderingers gyldighed til maksimalt 2,5-3,5 år, dels en nettoprisindeksregulering af den offentlige 2012-vurdering. To af udvalgets tre eksterne medlemmer peger på, at de to løsningsforslag vil kunne kombineres, mens det tredje eksterne medlem “kan se løsningsforslagene hver for sig, men ikke som en kombination”.

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

Overdragelse af (bolig)andele i en andelsboligforening er underlagt en maksimalprisbestemmelse i andelsboliglovens § 5.

Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue (herefter betegnet andelsværdien), forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Andelsboliglovens § 5, stk. 2, angiver tre principper, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien:

Efter § 5, stk. 2, litra a, kan værdien sættes til anskaffelsesprisen.

Efter § 5, stk. 2, litra b, kan værdien sættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

Efter § 5, stk. 2, litra c, kan værdien sættes til den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Herudover indeholder § 5, stk. 3 en bestemmelse om, at vurderinger iht. § 5, stk. 2, litra b og c, som er foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes på ubestemt tid, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdien. Bestemmelsen, der blev indsat i andelsboligloven ved lov nr. 819 af 9. juni 2020 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), har til formål at imødegå fald i andelsværdien som følge af den samtidigt indført ændring af reglerne om lejefastsættelse ved gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nuværende lejelov § 19, stk. 2).

Efter § 5, stk. 4, kan værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen tillægges værdien efter § 5, stk. 2, eller stk. 3. Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbejderne kan ikke uden videre lægges til grund, men der må foretages en vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi, jf. pkt. 3.2.6. i CIR nr 43 af 21/04/1986 om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Foreningen kan ikke anvende andre principper end de i loven anførte ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien, men kan frit vælge, hvilket princip der anvendes. Dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse sættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, jf. § 5, stk. 2.

Ved anvendelse af værdiansættelsesprincippet i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, sættes ejendommens værdi til den aktuelle kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Ved kontante handelsværdi menes den kontante markedsværdi, der defineres som det kontantbeløb, som ejendommen skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2 i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.

Vurderingen skal foretages af en valuar, hvormed menes en person, der har uddannelsen Diplom i Vurdering. Valuaren skal have en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kr. pr. krav, mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, samt et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme, jf. § 3 i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.

Muligheden for at anvende en valuarvurdering ved beregningen af andelsværdien blev indført ved lov nr. 379 af 20. maj 1992 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring af prisfastsættelsesbestemmelserne for andele). Det fremgår af forarbejderne til lovændringen, at “tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedtagelse. Med den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende procedure: I forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i regnskabet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse om prisen. “

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har, som omtalt under afsnit 2, undersøgt en række løsningsmuligheder som alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. Udvalgsarbejdet har særligt fokuseret på løsningsforslag, der kan træde i stedet for den senest ansatte ejendomsværdi, sådan at andelsboligforeningerne, efter afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger, fortsat vil have mulighed for at beregne andelsværdien ud fra tre forskellige værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom.

Udvalget har fremhævet to modeller, herunder en forlængelse af gyldighedsperioden for en valuarvurdering. Udvalget vurderer, at en forlængelse af gyldighedsperioden vil være en relativt enkel ændring i forhold til de nuværende regler, og at modellen ikke ville rykke på balancen mellem de forskellige boligformer.

Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i perioder med prisfald i markedet for udlejningsejendomme vil indebære en række problemstillinger i relation til den bagvedliggende værdi af andelsboligforeningernes ejendomme. Endvidere vil en generel forlængelse af gyldighedsperioden kunne give udfordringer i forhold til forbrugerbeskyttelse, herunder i relation til forbrugerens muligheder for at vurdere en andelsboligs aktuelle værdi i markedet. Herudover vil en lang forlængelse af gyldighedsperioden, f.eks. til 5 eller 10 år, kunne give en udfordring i forhold til at opretholde et marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne faglige kvalitet, der var hensigten med regelændringen fra 2018, hvor Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm for valuarvurderinger blev opløftet til bekendtgørelsesniveau.

På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurderingens gyldighedsperiode forlænges, bør det maksimalt være med 1-2 år, svarende til en ny gyldighedsperiode på 2½ år eller 3½ år. Det er udvalgets vurdering, at modellen derved balancerer hensynet til at begrænse andelsboligforeningens merudgifter (en lang gyldighedsperiode) mod en retvisende værdiansættelse (en kort gyldighedsperiode).

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Udvalget har analyseret brugen af andelsboliglovens tre værdiansættelsesprincipper.

Analysen (2020) viser, at den senest ansatte ejendomsværdi anvendes af foreninger med tilsammen 26 % af andelsboligerne svarende til ca. 52.200 boliger. Ca. 60 % af andelsboligerne, svarende til ca. 121.500 boliger, er beliggende i foreninger, der anvender valuarvurdering, og at ca. 14 % af andelsboligerne, svarende til ca. 29.300 boliger, er beliggende i foreninger, der anvender anskaffelsesprisen.

Valuarvurderinger er det dominerende værdiansættelsesprincip i hovedstadsområdet, hvor ca. 72 % af andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip, mens anskaffelsesprisen er det dominerende værdiansættelsesprincip på Fyn og Bornholm, hvor ca. 57 % af andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip. Uden for disse områder er den senest ansatte ejendomsværdi det dominerende værdiansættelsesprincip og omfatter ca. 47 % af andelsboligerne.

Analysen viser desuden, at andelsboligforeninger, der anvender et af de omkostningsfrie værdiansættelsesprincipper, anskaffelsesprisen eller den senest ansatte ejendomsværdi, i gennemsnit er markant mindre end foreninger, der anvender valuarvurdering. Endvidere er foreninger, der anvender anskaffelsesprisen, i gennemsnit markant yngre end øvrige foreninger.

Analysen viser således, at alle tre værdiansættelsesprincipper har en bred udbredelse, og at valg af værdiansættelsesprincip varierer ud fra de geografiske, størrelsesmæssige og aldersmæssige forhold for den enkelte forening.

Det bemærkes, at selvom anvendelsen af den senest ansatte ejendomsværdi er faldet siden udvalgets analyse, anvendes dette værdiansættelsesprincip fortsat i væsentligt omfang. Aktuelt (januar 2024) er ca. 17 % af andelsboligerne, svarende til ca. 34.700 boliger, værdiansat på baggrund af den senest ansatte ejendomsværdi.

På baggrund heraf vurderes det, at der er behov for alternative muligheder for værdiansættelse til de foreninger, der i dag bruger den senest ansatte ejendomsværdi, så det sikres, at loven indeholder relevante værdiansættelsesprincipper for alle foreninger.

Udvalget har, som anført i afsnit 2, bl.a. peget på, at en forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode er et brugbart alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode vil reducere omkostningerne for en forening, der fravælger en hidtidig anvendelse af den seneste ansatte ejendomsværdi og i stedet ønsker at overgå til at valuarvurdere ejendommen.

Det foreslås på denne baggrund at ændre gyldighedsperioden for en valuarvurdering indhentet iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, således at den udvides fra de gældende 18 måneder til 42 måneder. Ændringen vedrører alene valuarvurderingers gyldighedsperiode, mens bestemmelsens øvrige formelle krav videreføres. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 2.

Den foreslåede ændring vil indebære, at en værdiansættelse i en valuarvurdering fremover, som udgangspunkt, vil kunne danne grundlag for en beregning af andelsværdien ved en overdragelse af en andel i 42 måneder efter vurderingstidspunktet i modsætning til 18 måneder efter den gældende bestemmelse. Dette forudsætter dog, at der ikke i perioden konstateres et fald i ejendommens dagsværdi, der har væsentlig negativ virkning for andelsværdien, jf. nærmere nedenfor om retspraksis i denne situation.

I praksis fastsættes andelsværdien af foreningens generalforsamling på baggrund af formueforholdene på balancedagen for årsregnskabet og fastsættes typisk på en ordinær generalforsamling for et år ad gangen frem til næste års ordinære generalforsamling. Den foreslåede ændring vil give mulighed for, at en valuarvurdering kan danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på tre på hinanden følgende generalforsamlinger mod kun én generalforsamling efter den gældende bestemmelse. Den foreslåede ændring vil således give mulighed for, at en andelsboligforening, der værdiansætter sin ejendom iht. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år.

Det vil være frivilligt, om foreningen vil anvende samme vurdering tre år i træk, eller om den vil indhente en ny valuarvurdering oftere, f.eks. hvert år, som er kravet efter de gældende regler. Såfremt foreningen, inden for gyldighedsperioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny valuarvurdering, der viser en lavere værdi af ejendommen, vil denne nye valuarvurdering imidlertid skulle lægges til grund ved generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien, idet værdiansættelsen i denne nyere valuarvurdering må antages at give et mere retvisende billede af ejendommens aktuelle handelsværdi.

Det er i retspraksis fastslået, at uanset at andelsboligforeningen fastsætter andelsværdien på årets ordinære generalforsamling med virkning frem til næste års ordinære generalforsamling, skal der, ved prisfastsættelsen af en andel i en overdragelsessituation, tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere end, hvad der lovligt kan kræves efter lovens § 5, stk. 1, jf. f.eks. U. 2013.1076H. Den foreslåede ændring om en øget gyldighedsperiode for valuarvurderinger vil ikke ændre på dette, og prisen for en andel vil således efter omstændighederne skulle nedsættes iht. § 5, stk. 1, hvis foreningen indhenter en ny valuarvurdering inden for den forlængede gyldighedsperiode, der viser en lavere handelsværdi, eller på anden måde konstaterer et væsentligt fald i handelsværdien.

Som anført ovenfor indeholder andelsboliglovens § 5, stk. 3, bl.a. en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (“fastholdt valuarvurdering”). Betingelsen er, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020, og at foreningen ikke efter dette tidspunkt fastsætter andelsværdien på baggrund af en ny vurdering. Den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i § 5, stk. 2, litra b, får ikke betydning for brugen af en “fastholdt valuarvurdering” omfattet af § 5, stk. 3, der således fortsat vil kunne danne grundlag for beregning af andelsværdien frem til det tidspunkt foreningen eventuelt vælger at basere andelsværdiberegningen på en ny valuarvurdering. En andelsboligforening der hidtil har benyttet en “fastholdt valuarvurdering” til fastsættelse af andelsværdien vil således kunne fortsætte med dette under de gældende betingelser. Ligeledes vil en forening, der har indhentet en valuarvurdering inden 1. juli 2020, som efter de gældende betingelser kan benyttes som “fastholdt valuarvurdering”, fortsat kunne overgå til at basere andelsværdiberegningen på denne valuarvurdering.

Forslaget vil heller ikke få betydning for reglerne om tillæg for forbedringer på ejendommen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 4. Værdien af forbedringer, der er fortaget på ejendommen efter vurderingstidspunktet, vil således fortsat kunne tillægges ved beregningen af andelsværdien.

Endeligt vil forslaget heller ikke at få betydning for reglerne om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt. En forening der vil anvende en valuarvurdering ved fastsættelsen af andelsværdien, vil således fortsat skulle opgøre foreningens gæld til kursværdien på balancedagen i det aktuelle regnskab, uanset at værdiansættelsen af ejendommen i regnskabet er fra en valuarvurdering, som er baseret på forholdene på et tidligere tidspunkt.

Forslaget om forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger vedrører alene valuarvurderinger til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens regler og vil således ikke få betydning for brugen af en valuarvurdering ved andelsboligforeningens aflæggelse af årsregnskab efter årsregnskabslovens regler.

Efter årsregnskabsloven kan ejendommens værdi fastsættes enten til “kostpris” eller til “dagsværdi”. Ved fastsættelse til “dagsværdi” skal ejendommens værdi fastsættes til den aktuelle dagsværdi, dvs. være baseret på de forhold, som er til stede og kendte på balancedagen. En valuarvurdering, der ikke er udarbejdet på baggrund af de aktuelle forhold på balancedagen, men ud fra forholdene på et tidligere tidspunkt, kan således som udgangspunkt ikke anvendes til at fastsætte en “dagsværdi” efter regnskabslovens regler.

Spørgsmålet om brug af ældre valuarvurderinger ved regnskabsaflæggelse iht. årsregnskabslovens bestemmelser, blev behandlet i forbindelse med den ovenfor omtalte ændring af andelsboligloven § 5, stk. 3, hvor der pr. 1. juli 2020 blev indført en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (“fastholdt valuarvurdering”) til brug for beregning af andelsværdien.

I Erhvervsstyrelsens “Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” fra december 2021 anføres, at en “fastholdt valuarvurdering”, som anvendes til at opgøre andelsværdien, som udgangspunkt ikke kan anvendes ved fastsættelsen af dagsværdien i årsregnskabets balance, men at en dagsværdi kan fastholdes fra året før i årsregnskabets balance, hvis der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre, som indgår i værdiansættelsen. Det anføres videre, at dette f.eks. kan underbygges med et notat fra valuaren, idet en dagsværdi fra året før ikke ukritisk kan lægges til grund for det indeværende regnskabsår.

Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at det heller ikke vil være muligt uden videre at anvende en værdiansættelse i en “forlænget” valuarvurdering ud over vurderingsåret ved fastsættelse af dagsværdien efter årsregnskabslovens regler, men i lighed med situationen for en “fastholdt valuarvurdering” er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at en dagsværdi kan fastholdes i et efterfølgende årsregnskab, forudsat at der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen.

Det er endvidere Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at brugen af en værdiansættelse fra en ældre valuarvurdering som dagsværdi i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven ikke er betinget af, om gyldighedsperioden i andelsboligloven for valuarvurderingen er udløbet. Værdiansættelsen i en valuarvurdering, der ikke længere er gyldig efter andelsboliglovens værdiansættelsesbestemmelse, kan således principielt fastholdes som dagsværdiansættelsen efter årsregnskabsloven i efterfølgende årsregnskaber, hvis der ikke er indtruffet ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen. Dette kan være relevant, hvis foreningen efter udløbet af valuarvurderingens gyldighedsperiode ændrer værdiansættelsesprincip ved fastsættelse af andelsværdien, men fastholder at bruge dagsværdier i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven. Som anført ovenfor kan en fastholdelse af en dagsværdi fra det tidligere regnskabsår kun ske efter en konkret vurdering og skal underbygges, f.eks. med et notat fra valuaren.

Indhenter foreningen en ny valuarvurdering efter udløbet af gyldighedsperioden, skal værdiansættelsen i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabslovens regler baseres på værdiansættelsen i denne nye valuarvurdering, når foreningen anvender dagsværdier i regnskabet.

Efter årsregnskabsloven er det som udgangspunkt ikke muligt at ændre værdiansættelsesprincip fra år til år. En ændring er kun mulig, hvis den medfører et mere retvisende billede af værdierne, eller følger af en ændring af lovgivningen eller standarder. Dette indebærer, at det som udgangspunkt ikke er muligt for en andelsboligforening at skifte fra “dagsværdi” til “kostpris” i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven.

Det fremgår af “Regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger”, at Erhvervsstyrelsen accepterer et skifte fra “dagsværdi” til “kostpris”, hvis det sker med henvisning til reglerne om fastholdt værdi i andelsboligloven § 5, stk. 3. Muligheden for ændring er uafhængig af, hvilket værdiansættelsesprincip andelsboligforeningen anvender ved fastsættelse af andelsværdien iht. andelsboligloven, og det er således ikke en betingelse, at foreningen anvender en “fastholdt valuarvurdering” ved fastsættelse af andelsværdien. Muligheden kan kun anvendes én gang, og som udgangspunkt er der ingen tidsbegrænsning for, hvornår et skifte kan ske.

Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, ikke vil ændre på dette. Det vil således forsat være muligt for andelsboligforeningerne at skifte værdiansættelsesprincip ved regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven fra “dagsværdi” til “kostpris”, hvis det sker med henvisning til andelsboliglovens § 5, stk. 3, også når en andelsboligforening anvender en valuarvurdering ud over den hidtidige gyldighedsperiode på 18 måneder ved fastsættelse af andelsværdien.

Endeligt bemærkes, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderingerne kan medføre, at der med tiden opstår et større spænd mellem den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af andelsværdien og den værdi som et pengeinstitut, ved belåning af en andel, skønner er ejendommens aktuelle dagsværdi. Afhængigt af prisudviklingen for boligudlejningsejendomme vil den foreslåede forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode således kunne indebære, at andelskøberne i øget omfang ikke kan opnå finansiering på baggrund af den fulde andelsværdi, men alene på baggrund af en lavere værdi. Foreligger denne situation, vil det efter omstændighederne indebære, at køberen kan forlange den aftalte overdragelsespris nedsat iht. andelsboligloven § 5, stk. 1, jf. den tidligere omtalte retspraksis.

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

Der er redegjort generelt for de gældende regler om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for andelsværdiberegningen i andelsboliglovens § 5, stk. 1-4, i afsnit 3.1.1, hvortil der henvises.

Som anført kan andelsboligforeningen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (herefter betegnet årsregulering) ved beregningen af andelsværdien.

Muligheden for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuel årsregulering blev indført ved lov nr. 80 af 17. marts 1982 om ændring af lov om andelsboligforeninger (Fastsættelse af værdien af andelsboligforeningernes faste ejendom ved opgørelse af foreningsformuen). Bestemmelsen har i det væsentligste været uændret siden indførslen.

Årsreguleringen efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme blev ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.), med virkning for indkomståret 2007, men som anført i afsnit 1 er ophævelsen ikke konsekvensændret i andelsboligloven.

Som følge af kritik fra Rigsrevisionen af de offentlige ejendomsvurderinger (Beretning nr. 13/2012 om den offentlige ejendomsvurdering) blev de almindelige offentlige ejendomsvurderinger suspenderet i 2013, og der har derfor ikke været ansat ejendomsværdier ved almindelige vurderinger siden dette tidspunkt. Som anført i afsnit 2 blev de offentlige ejendomsvurderinger helt afskaffet for erhvervsejendomme i marts 2021 ved vedtagelsen af lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.).

Da der som anført ikke er foretaget årsreguleringer siden 2006, og da andre ejendomme end ejerboliger blev vurderet i lige år, vil den senest ansatte ejendomsværdi for en andelsboligejendom som udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Den ejendomsværdi, der skal anvendes ved værdiansættelse efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, vil således som udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012.

Fastsættelse af en ejendomsværdi ved den almindelige vurdering i 2012 skete efter reglerne i den dagældende Vurderingslov, hvorefter ejendomsværdien skulle fastsættes på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. § 6 i lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Efter lovens § 2 var vurderingsterminen for de almindelige vurderinger den 1. oktober i det år, hvori vurderingen blev foretaget, og ejendommens tilstand og prisforholdene pr. denne dato skulle lægges til grund ved ansættelsen. Det er således prisforholdene pr. 1. oktober 2012, der er anvendt ved den almindelige vurdering i 2012.

En del andelsboligforeninger er etableret i ejendomme, som ikke er vurderet ved den almindelige vurdering i 2012, fordi de først er opført efterfølgende. Efter både de tidligere og den gældende Ejendomsvurderingslov skal der foretages omvurdering i året efter en almindelig vurdering af bl.a. “nyopståede ejendomme”, og der er ud fra disse regler ansat en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, som er opført efter den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 og frem til 1. oktober 2020, der var den sidste omvurderingstermin for bl.a. andelsboligejendomme, inden vurderingerne af disse ejendomme blev afskaffet.

Tilsvarende kan der være foretaget en omvurdering, der har ført til ansættelse af en ny ejendomsværdi, hvis en ejendom er ændret væsentligt efter den almindelige vurdering i 2012, f.eks. ved en udvidelse af arealet, tilføjelse af altaner m.v., eller hvis ejendommen f.eks. er omdannet fra en kontorejendom til en boligudlejningsejendom. Er dette situationen, er det ejendomsværdien, som er ansat ved omvurderingen, der er den senest ansatte ejendomsværdi og som skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Er der ikke ansat en ny ejendomsværdi ved en omvurdering, på trods af en væsentlig ændring af ejendommen, vil den senest ansatte ejendomsværdi være den værdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Som udgangspunkt vil det være denne ejendomsværdi, der skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Når en forening, til brug for fastsættelse af andelsværdien, ansætter værdien af ejendommen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b og litra c, kan den, som anført i afsnit 3.1.1, tillægge værdien af forbedringer på ejendommen, som er foretaget efter vurderingen, jf. lovens § 5, stk. 4. Der er således en bestemmelse i andelsboligloven, der sikrer, at andelsværdiberegningen afspejler ejendommens aktuelle forhold, når en forbedring på ejendommen, der er udført efter den almindelige vurdering, ikke efterfølgende er medtaget ved en omvurdering.

Andelsboligloven indeholder ikke en tilsvarende bestemmelse for den situation, hvor ejendommen, efter den seneste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har undergået en fysisk ændring som medfører en værdiforringelse, f.eks. hvis et væsentligt areal er afhændet. Sådanne ændringer vil således som udgangspunkt ikke blive afspejlet i andelsværdien.

Det kan også forekomme, at en ejendom, efter den seneste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har ændret status f.eks. fra kontorejendom til boligudlejningsejendom. Også i denne situation vil den senest ansatte ejendomsværdi ikke afspejler ejendommens aktuelle forhold.

Det er uafklaret, hvordan der skal forholdes ved andelsværdiberegningen i disse situationer.

Som en konsekvens af afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme i marts 2021 blev de sidste omvurderinger af nye andelsboligejendomme som nævnt foretaget i 2020, hvorfor andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020, ikke har ansat en ejendomsværdi. Det indebærer, at der kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan anvende den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, men alene kan anvende enten anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a hhv. litra b, idet det bemærkes, at brugen af en “fastholdt valuarvurdering” forudsætter, at vurderingen er foretaget inden den 1. juli 2020, jf. andelsboligloven § 5, stk. 3. Tilsvarende vil der fremtidigt kunne opstå sådanne foreninger.

Det bemærkes, at der fortsat ansættes grundværdier for andelsboligejendomme. Grundværdien adskiller sig vurderingsmæssigt fra ejendomsværdien ved, at den alene omfatter grunden uden bygninger, mens ejendomsværdien omfatter både grund og bygninger. Endvidere ansættes grundværdien ud fra den ubebyggede grunds potentielle udnyttelsesmuligheder, jf. Ejendomsvurderingsloven § 17, mens ejendomsværdien ansættes ud fra den samlede ejendoms faktiske forhold, jf. Ejendomsvurderingsloven § 16. Ud fra ordlyden af og formålet med andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, må det således antages, at en ansat grundværdi ikke kan anvendes som ejendomsværdi efter bestemmelsen. Spørgsmålet ses ikke afgjort i retspraksis.

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Som anført i afsnit 2 har udvalget vurderet forskellige modeller baseret på fortsat anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, herunder modeller, hvor ejendomsværdien indekseres efter udviklingen i forskellige indeks, jf. nærmere nedenfor.

Udvalget har desuden overvejet en model uden indeksering af ejendomsværdien, svarende til en uændret fastholdelse af den gældende bestemmelse i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, men afviser en sådan model, da den ikke lever op det opdrag, som udvalget har fået i kommissoriet om at komme med alternativer til brugen af den senest ansatte ejendomsværdi.

Udvalget har ligeledes overvejet muligheden af at afskaffe den senest ansatte ejendomsværdi som værdiansættelsesprincip uden at opstille alternativer. Udvalget afviser dette, bl.a. med henvisning til, at de to andre værdiansættelsesprincipper i andelsboligloven, anskaffelsesprisen og en valuarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra a og b, ikke udgør et reelt alternativ for langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi. Dette skyldes, at disse foreninger typisk er stiftet i perioden 1981-2004 og derfor vil opleve et markant værditab ved en overgang til anskaffelsesprisen, eller alternativt vil være tvungne til at overgå til en valuarvurdering, hvilket for mange foreningers vedkommende vil være urimeligt omkostningsbelastende, da de ofte er relativt små.

Modeller baseret på indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi

Udvalget har vurderet modeller baseret på en indeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi efter udviklingen i byggeomkostninger, efter et kommende andelsboligprisindeks fra Danmarks Statistik, eller efter prisudviklingen for større private udlejningsejendomme, men har med forskellige begrundelser afvist disse modeller. Udvalget bemærker dog, at anvendelse af et kommende andelsboligprisindeks principielt er interessant, og at modellen bør genovervejes på sigt, når der foreligger flere erfaringer med andelsboligprisindekset.

Udvalget har endvidere vurderet modeller baseret på Danmarks Statistiks nettoprisindeks, forbrugerprisindeks, eller ejerboligprisindeks. På baggrund af en afvejning af fordele og ulemper ved disse indeks vurderer udvalget, at en nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi er det bedste alternativ. Udvalget fremhæver bl.a., at en indeksering efter nettoprisindekset – i modsætning til en indeksering efter ejerboligprisindekset – kun i begrænset omfang vil medføre, at den indekserede almindelige vurdering fra 2012 vil ligge over markedsværdien af ejendommen og dermed forrykke balancen mellem de forskellige boligformer på boligmarkedet. Udvalget finder dog ikke, at der er væsentlig forskel på brug af nettoprisindekset, der opgøres på grundlag af de faktiske forbrugerpriser fratrukket indirekte skatter, dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til generel nedsættelse af prisen, og brug af forbrugerprisindekset, der er baseret på de samme data, dog med den forskel, at der ikke korrigeres for afgifter samt tilskud i priser m.v.

Udvalget anfører, at en model med nettoprisindeksering er et godt alternativ, idet det imødegår, at andelsværdien med tiden udhules af inflationen.

Det er endvidere udvalgets vurdering, at modellen vil være forholdsvis enkel at forstå og administrere samtidigt med, at det er forholdsvist gennemsigtigt, hvordan maksimalprisen fremkommer.

Udvalget vurderer desuden, at modellen vil kunne fungere i de geografiske områder, hvor der er en begrænset prisudvikling for udlejningsejendomme. Her vil foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette og dermed undgå en årlig merudgift til en valuarvurdering. Udvalget peger imidlertid på, at modellen isoleret set formentlig vil føre til en udfasning af brugen af den senest ansatte ejendomsværdi i København og omegn, og at langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi i disse områder, vil overgå til valuarvurdering. Dog vil de foreninger, der af mere principielle årsager har valgt at anvende den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette uden at andelsværdien udhules af inflationen.

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Som anført i afsnit 3.1.3 har udvalgets analyse af brugen af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper vist, at der er behov for et alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger tilgodeser behovet hos visse foreninger, der hidtil har anvendt den senest ansatte ejendomsværdi, men Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at dette alternativ ikke tilgodeser behovet hos de foreninger, der har meget få salg, eller som ligger i områder med meget lave priser, og som ønsker en fortsat udvikling i andelsværdien. I disse foreninger kan en løbende udgift til valuarvurderinger økonomisk set være uforholdsmæssigt belastende, uanset om der kun skal indhentes en valuarvurdering hvert tredje år, og der er derfor behov for et omkostningsfrit værdiansættelsesprincip til disse foreninger. Som anført i afsnit 3.1.3 vil værdiansættelse ud fra anskaffelsesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, ikke udgøre et reelt alternativ for de ældre foreninger. Brugen af anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering tilgodeser heller ikke behovet hos de foreninger, der af andre grunde end økonomiske, ikke ønsker at anvende en valuarvurdering, men dog ønsker en vis udvikling i andelsværdien.

Ved en nettoprisindekseringen som starter fra 2012 vurderer udvalget, at der er opnået en tilstrækkelig “buffer” til at sikre, at en nettoprisindeksering ikke giver anledning til en generel overvurdering af værdien af andelsboligejendommene, selvom boligmarkedet skulle blive ramt af et generelt prisfald.

Siden udvalget afgav sin rapport i december 2021, har der i en periode været en markant større udvikling i nettoprisindekset end i de forudgående år. Det har betydet, at andelen af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, i perioden er steget fra 1,3 % til 7,3 %. På nuværende tidspunkt (januar 2024) udgør denne andel således ikke en ubetydelig andel som var tilfældet, da udvalgsrapporten blev udarbejdet. Det bemærkes, at det af udvalgets rapport fremgår, at forudsætningen for analysen er, at foreningen har en valuarvurdering, og dermed vil særligt landsdelen København by være markant overrepræsenteret, ligesom foreninger med en lav offentlig vurdering har et større incitament til at betale for en valuarvurdering (og derfor antageligt også vil være overrepræsenterede). Resultaterne skal tolkes med dette forbehold, og den reelle andel kan derfor være større end angivet.

Selvom der i den aktuelle situation således er en markant højere andel af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, end på tidspunktet for udvalgets anbefaling, vurderer Social-, Bolig- og Ældreministeriet, at det fortsat er forsvarligt at indføre en mulighed for at nettoprisindeksere den senest ansatte ejendomsværdi. Der er herved lagt vægt på den langsigtede historiske udvikling, og at det, trods den markante stigning, fortsat er en relativt set lav andel af ejendommene, der har en højere nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi end valuarvurderet værdi. Det bemærkes desuden, at forholdet primært har den betydning, at der er øget sandsynlighed for, at den fastsatte andelsværdien er højere end den reelle andelsværdi og dermed, at den maksimale overdragelsespris for andelen, overstiger den reelle værdi af andelen. Andelen vil i så fald ikke kunne belånes fuldt ud, og ved en eventuel afhændelse af ejendommen og en efterfølgende opløsning af foreningen, vil andelshaveren få udloddet et mindre beløb end den beregnede andelsværdi. Forholdet vurderes ikke at have en væsentlig påvirkning på boligmarkedet, men det bemærkes dog, at forholdet kan øge det økonomiske incitament for lejerene til at overtager ejendommen som andelsboligforening.

Det foreslås derfor at indsætte en bestemmelse i § 5, stk. 2, således, at ejendommens værdi, ved opgørelsen af foreningens formue til brug for beregning af andelsværdien, fremover også kan sættes til den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset fra vurderingsterminen og frem til oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Som en konsekvens af forslaget foreslås endvidere en ændring af § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 1, 4 og 5.

Det foreslås samtidigt, at henvisningen i § 5, stk. 2, litra c, til en eventuel årsregulering efter § 3 A i ejendomsvurderingsloven udgår som overflødig, idet § 3 A, som anført tidligere, er ophævet med virkning fra indkomstskatteåret 2007, hvorfor der ikke er foretaget årsreguleringer efter den seneste almindelige offentlige vurdering af andelsboligejendomme fra oktober 2012. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 3.

Indekset for oktober er valgt for at skabe sammenhæng til vurderingsterminen efter Vurderingsloven i 2012, og da tidspunktet samtidigt ligger tæt på balancedagen, når foreningens årsregnskab følger kalenderåret, hvilket er tilfældet for de fleste foreninger. I nogen af de foreninger der anvender et forskudt regnskabsår, f.eks. 1. juli – 30. juni, vil nettoprisindekset for oktober ikke ligge tæt på balancedagen i årsregnskabet, men af hensyn til transparens og ensartethed ved beregningen af andelsværdien, skal disse foreninger efter forslaget også anvende dette indeks.

Den foreslåede ændring indebærer, at en andelsboligforening fortsat kan anvende den seneste ansatte ejendomsværdi ved beregning af andelsværdien. Endvidere får foreningen mulighed for at nettoprisindeksere ejendomsværdien, så andelsværdien ikke udhules af den generelle inflation, men følger den almindelige prisudvikling.

Som anført i afsnit 3.2.1, er der ikke er ansat en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020. Der vil således være foreninger, der ikke har mulighed for at benytte hverken den gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, litra c, om anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, eller den forslåede mulighed for at nettoprisindeksere denne, men er henvist til enten at anvende anskaffelsesprisen iht. § 5, stk. 2, litra a, eller en valuarvurdering iht. § 5, stk. 2, litra b, idet det bemærkes, at brugen af en “fastholdt valuarvurdering” iht. § 5, stk. 3, forudsætter, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020.

Som anført ovenfor under i afsnit 3.1.1 skal der, ved en overdragelse, efter retspraksis tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der lovligt kan kræves efter lovens § 5, stk. 1. Dette indebærer, at en overdragelsespris som er baseret på en andelsværdi, som er fastsat på en generalforsamling for et år frem, efter omstændighederne skal nedsættes for at være lovlig efter § 5, stk. 1.

Den forslåede ændring af § 5, stk. 2, vil imidlertid indebære en obligatorisk brug af nettoprisindekset for oktober i det senest afsluttede regnskabsår. Det vurderes derfor, at en overdragelse til en overdragelsespris, som er baseret på dette indeks, ikke vil være i strid med § 5, stk. 1, uanset om nettoprisindekset måtte være faldet på overdragelsestidspunktet.

Den foreslåede ændring indebærer ikke en udvidet anvendelse af fastholdelsesbestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3. Det er vurderet, at bestemmelsen ikke skal kunne anvendes for en indekseret ejendomsværdi, da formålet med § 5, stk. 3, som anført i afsnit 3.1.1, er at sikre mod fald i andelsværdien som følge af ændringer i lejeloven, mens den foreslåede nettopristalsregulering har til formål at sikre, at andelsværdien kan følge den almindelige prisudvikling. En nettoprisindekseret ejendomsværdi, ansat inden 1. juli 2020, vil således ikke kunne fastholdes iht. § 5, stk. 3.

Den foreslåede ændring tilsigter en udvidet anvendelse af bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 4. En forening der vælger at anvende en nettoprisindekseret ejendomsværdi skal således, ved beregning af andelsværdien, også kunne tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen, som ikke er medtaget ved den senest ansatte ejendomsværdi. Værdien af disse forbedringer vil skulle fastsættes ud fra den forøgede handelsværdi de giver ejendommen, jf. nærmere ovenfor under afsnit 3,1.1., og vil ikke kunne indekseres.

Som konsekvens af den foreslåede ændring foreslås det at ændre bestemmelsen om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt., således at en forening, der vælger at indeksere den senest ansatte ejendomsværdi ved andelsværdiberegningen, også skal opgøre foreningens prioritetsgæld til kursværdien på balancedagen i regnskabet og uden at indeksere værdien. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 5.

Det fremgår af Erhvervsstyrelsens “Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” af december 2021, at den offentlige vurdering, hverken betragtes som en “dagsværdi” eller en “kostpris”, som er de værdiansættelsesmetoder, der efter årsregnskabslovens regler kan anvendes ved opgørelse af ejendommens værdi. Det er Social- Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at heller ikke en nettoprisindekseret ejendomsværdi vil kunne anvendes ved andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven.

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser eller implementeringskonsekvenser for det offentlige.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderingens gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til maksimalt 42 måneder. Det betyder, at andelsboligforeninger fremover kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt, hvorvidt en forening ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om den ønsker at få foretaget en ny årligt, som er kravet i dag. Lovforslaget må derfor forventes at have betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel efter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeningernes ændrede adfærd.

Lovforslaget skal ses i lyset af, at der ikke er foretaget en almindelige offentlig ejendomsvurdering efter 2012. Det har i praksis betydet, at maksimalprisen, for de foreninger, som benytter den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, har været fastlåst siden 2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til at vælge valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, og dermed bidraget til en betydelig stigning i efterspørgslen efter valuarvurderinger af andelsboligejendomme. Siden 2014 har der været en markant stigning i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I 2014 var det således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var valuarvurderede, mens dette antal i 2022 var steget til 70 pct. Det svarer til en stigning på ca. 77.800 valuarvurderede andelsboliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurderede andelsboligforeninger på 36 boliger, svarer det til en stigning i størrelsesorden 2.200 årlige valuarvurderinger.

Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning om, at der på et tidspunkt ville komme en ny offentlig vurdering af andelsboligejendomme. I forhold til at benytte den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret offentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvurderingen. Med Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af 27/02/2021 (lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love) blev den offentlige ejendomsværdiansættelse for andelsejendomme imidlertid endeligt afskaffet. Det må forventes, at afskaffelsen af den offentlige vurdering af andelsboligejendomme vil føre til, at endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de større byer – i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip.

En vurdering af lovforslagets samlede betydning for markedet for valuarvurderinger er forbundet med betydelig usikkerhed. Det skyldes, at der er flere modsatrettede effekter i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et regneeksempel.

På den ene side må det forventes, at en del af de andelsboligforeninger, som i dag har valgt en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, vil udnytte muligheden for at benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuarvurdering.

Særligt uden for de større byer, må det forventes at foreningerne har et incitament til at nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Større foreninger i de større byer vil derimod have et incitament til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at have en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren kan fordeles ud på flere andelshavere i en større forening vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være mindre for den enkelte andelshaver.

Det vurderes, at der i dag er ca. 3.900 andelsboligforeninger, som benytter en valuarvurdering. Hvis halvdelen af de 3.900 foreninger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet for hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil falde med ca. 1.300 årlige valuarvurderinger (3.900 * 1/2 * 2/3).

På den anden side må det forventes, at flere andelsboligforeninger – alt andet lige – vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip. Især i de større byer, vil muligheden for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med nettoprisindekset formentlig ikke være lige så attraktiv som en valuarvurdering.

Det vurderes, at der i dag er ca. 2.000 andelsboligforeninger, som benytter den offentlige 2012-vurdering. Det anslås at omkring halvdelen af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis halvdelen af de 2.000 foreninger, som i dag benytter den offentlige 2012-vurdering, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 333 årlige valuarvurderinger (2.000 * 1/2 * 1/3).

Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligforeninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, har afventet, at der bliver offentliggjort en offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke kommer en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af disse foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med henblik på at få en aktuel værdiansættelse af deres ejendom.

Det vurderes, at der er ca. 1.600 andelsboligforeninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, hvoraf det anslås at omkring en femtedel er beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.600 foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år) svarer det til, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 107 årlige valuarvurderinger (1.600 * 1/5 * 1/3).

Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter betyde, at det årlige niveau for efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger (1.300 – 333 – 107). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger i perioden 2014-2022 er steget med i størrelsesorden 2.200 vurderinger årligt. Af disse vedrører ca. 500 vurderinger perioden efter vedtagelsen af lovforslaget om at nedlægge ejendomsværdiopgørelsen af andelsboligejendomme.

Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at lovforslaget medfører, at efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger årligt, og en valuarvurdering i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsætningsfald på knap 13 mio. kr.

De agile principper vurderes ikke relevante for lovforslaget, idet forslaget ikke vurderes at ændre på virksomheders muligheder for at teste, udvikle og anvende nye digitale teknologier og forretningsmodeller.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

7. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.

9. Forholdet til EU-retten

Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen Danske Revisorer, FSR – danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.

11. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og regioner
Ingen
Ingen
Implementeringskonsekvenser for stat, kommuner og regioner
Ingen
Ingen
Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet
Ingen
Et fald i efterspørgslen efter valuarvurderinger som følge af andelsboligforeningernes ændrede adfærd. Faldet i omsætning skønnes med betydelig usikkerhed at udgøre i størrelsesorden 13 mio. kr. årlig.
Administrative konsekvenser for erhvervslivet
Ingen
Ingen
Administrative konsekvenser for borgerne
Ingen
Ingen
Klimamæssige konsekvenser
Ingen
Ingen
Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Ingen
Ingen
Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
Er i strid med de 5 principper for implementering af erhvervsrettet EU-regulering/Går videre end minimumskrav i EU-regulering (sæt X)
Ja
Nej
X

 

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, 1. pkt., at ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, 1. pkt., indebærer, at bestemmelsen også henviser til § 5, stk. 2, litra d, således at værdiansættelsesprincippet i litra d, jf. nr. 4, også kan danne grundlag for fastsættelsen af andelsværdien iht. § 5, stk. 1.

Til nr. 2

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at en andelsboligforening, ved opgørelsen af foreningsformuen til brug for fastsættelse af andelsværdien efter lovens § 5, stk. 1, kan fastsætte værdien af foreningens ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra b, indebærer, at gyldighedsperioden for en valuarvurdering ændres fra 18 til 42 måneder. Ændringen medfører således, at gyldighedsperioden for valuarvurderinger forlænges med 24 måneder. Bestemmelsens øvrige formelle krav er uændrede.

Den forlængede gyldighedsperiode gælder fra lovens ikrafttræden, 15. april 2024. Dette indebærer, at en forening, der f.eks. har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan anvende en valuarvurdering, der er udarbejdet ved udgangen af 2023 til brug for foreningens 2023-regnskab, ved fastsættelse af andelsværdierne på generalforsamlingerne i april 2024, 2025 og 2026. Som anført under de almindelige bemærkninger vil en forening dog efter retspraksis være forpligtet til at nedsætte prisen for andelen i en overdragelsessituation, hvis der er konstateret et fald i ejendomsværdien, der har væsentlig betydning for andelsværdien.

Det er endvidere principielt muligt for en andelsboligforening at anvende en valuarvurdering, der f.eks. er udarbejdet ultimo 2021 til brug for foreningens årsregnskab for 2021, ved fastsættelse af andelsværdien et år frem på en generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan dog kun danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på denne ene generalforsamling, idet gyldighedsperioden for valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025. Foreningen skal således have udarbejdet en ny valuarvurdering ultimo 2024, til brug for fastsættelse af andelsværdien på generalforsamlingen i april 2025, hvis den fortsat ønsker at basere andelsværdiberegningen på en valuarvurdering af foreningens ejendom. En forening, der værdiansætter ejendommen iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, skal dog altid anvende den nyeste valuarvurdering. I det omfang en foreningen har indhentet en valuarvurdering efter 2021, skal denne derfor lægges til grund på generalforsamlingen i 2024.

Til nr. 3

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 2, litra c, kan den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme anvendes som grundlag ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 1.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra c, hvorefter reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme udgår af bestemmelsen, sker af ordensmæssige grunde og indebærer ingen realitetsændring. Som anført i de almindelige bemærkninger er den hidtidige bestemmelses henvisning til en eventuel årsregulering efter (den tidligere gældende) § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme uden reelt indhold.

Til nr. 4

Bestemmelsen i § 5, stk. 2, litra d, er ny og indfører en mulighed for at fastsætte andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ud fra den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår.

Ændringen indfører et yderligere værdiansættelsesprincip og indebærer, at der er to alternative muligheder for værdiansættelse baseret på den senest ansatte ejendomsværdi, idet den hidtidige mulighed for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi uden regulering er opretholdt. En forening kan således vælge enten at basere andelsværdiberegningen alene på den ansatte ejendomsværdi eller basere den på en nettoprisindekseret ejendomsværdi.

Nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik den 10. eller første hverdag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at f.eks. nettoprisindekset for oktober offentliggøres ca. 10. november.

Nettoprisindekseringen skal beregnes ud fra udviklingen i nettoprisindekset fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Foreningerne kan ikke vælge andre tidspunkter at indeksere ud fra og kan således ikke vælge at basere indekseringen på nettoprisindeks fra andre måneder eller år.

Den obligatoriske brug af bestemte indeks indebærer bl.a., at en forening ikke kan videreføre en indekseret ejendomsværdi fra et tidligere regnskab, f.eks. for at imødegå, at andelsværdien falder i forhold til det forrige år som følge et fald i nettoprisindekset for oktober i det indeværende regnskabsår i forhold til oktober i det forrige regnskabsår. Brugen af en nettoprisindekseret ejendomsværdi har til formål at sikre, at andelsværdien følger den almindelige prisudvikling og dette ville ikke være tilfældet, hvis en forening kunne vælge at undlade at regulere med udviklingen i indekset i år med fald i oktoberindekset. Det bemærkes endvidere, at et tilsvarende princip var gældende før 2012, da der løbende blev ansat nye ejendomsværdier. En andelsboligforening, der benyttede denne værdiansættelsesmetode, oplevede således også, at andelsværdien faldt, når ejendomsværdierne faldt generelt, idet dette slog igennem ved den efterfølgende ansættelse af ejendomsværdien.

Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må den skifte til et af de andre vurderingsprincipper i § 5, stk. 2, litra a eller litra b, eller, om muligt, benytte en “fastholdt valuarvurdering” efter § 5, stk. 3. Den kan principielt også vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, men dette vil næppe være rationelt.

Som anført i afsnit 3.2.2 kan der være foretaget en omvurdering af en andelsboligejendom efter den almindelige 2012-vurdering. Den ejendomsværdi, der er ansat ved en omvurdering er som udgangspunkt tilbagediskonteret til prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Tilsvarende har andelsboligejendomme, der er opført i perioden 1. oktober 2012 til og med 30. september 2020, fået ansat en ejendomsværdi på 2012-niveau. Som udgangspunkt er den senest ansatte ejendomsværdi, for alle andelsboligejendomme, der har ansat en ejendomsværdi, således ansat på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

I forbindelse med en revurdering af ejendomsværdien på baggrund af en klage over en omvurdering, kan det imidlertid forekomme, at den ansatte ejendomsværdi efter revurderingen, ikke er tilbagediskonteret til 2012-niveau, men er baseret på prisforholdene på omvurderingstidspunktet. Det kan således forekomme, at den senest ansatte ejendomsværdi ikke er baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men et senere prisniveau. Er dette tilfældet skal indekseringen af ejendomsværdien ske med udviklingen i nettoprisindekset fra det senere tidspunkt.

I normalsituationen, hvor den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober 2023, der skal anvendes, når foreningen fastsætter andelsværdien på en generalforsamling i foråret 2024 i forbindelse med en vedtagelse af 2023 regnskabet.

Er foreningens regnskabsår forskudt og f.eks. løber fra 1. juli til 30. juni, er det ligeledes nettoprisindekset for oktober 2023, der skal danne grundlag for en indeksering ved fastsættelse af andelsværdien i forbindelse med vedtagelsen af regnskabet for perioden 1. juli 2023 til 30. juni 2024. Dette gælder også selvom generalforsamlingen eventuelt først vedtager regnskabet og fastsætter andelsværdien i november 2024, efter at der er offentliggjort et nyt nettoprisindeks for oktober 2024.

I de følgende tabeller vises udviklingen i nettoprisindekset fra og med nettoindekset for oktober 2012 til og med oktober 2023 (Tabel 1), samt et eksempel på en indekseret ejendomsværdi for en ejendom, der havde ansat en ejendomsværdi på 210 mio. kr. pr. 1. oktober 2012 (Tabel 2)

Tabel 1
Udviklingen i nettoprisindekset
Måned
Offentliggjorte nettoprisindeks (2015=100)
Nettoprisindekset omregnet (okt. 2012=100)
Okt. 2012
98,2
100,000
Okt. 2013
98,9
100,713
Okt. 2014
99,6
101,426
Okt. 2015
100,2
102,037
Okt. 2016
100,7
102,546
Okt. 2017
102,3
104,175
Okt. 2018
103,1
104,990
Okt. 2019
103,8
105,707
Okt. 2020
104,0
105,906
Okt. 2021
106,7
108,656
Okt. 2022
117,7
119,857
Okt. 2023
118,3
120,468
Tabellen viser Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober i perioden 2012 – 2023 (kolonne 1) samt nettoprisindekset i samme periode omregnet med udgangspunkt i nettoprisindekset i oktober 2012 (kolonne 2)

 

Tabel 2
Udviklingen i ejendomsværdien
Måned
Ejendomsværdi
Indeks
Okt. 2012
210.000.000
100,000
Okt. 2013
211.496.945
100,713
Okt. 2014
212.993.890
101,426
Okt. 2015
214.276.986
102,037
Okt. 2016
215.346.232
102,546
Okt. 2017
218.767.821
104,175
Okt. 2018
220.478.615
104,990
Okt. 2019
221.975.560
105,707
Okt. 2020
222.403.259
105,906
Okt. 2021
228.177.189
108,656
Okt. 2022
251.700.611
119,857
Okt. 2023
252.983.707
120,468
Tabellen viser udvikling i den indekserede ejendomsværdi i perioden oktober 2012 – oktober 2023 for en ejendom, der har en ansat ejendomsværdi på 210 mio. kr. i oktober 2012.

 

Hvis det lægges til grund, at den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at ejendommens værdi blev ansat til 210 mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere den senest ansatte ejendomsværdi i regnskabet for 2023 således: 118,3/98,2 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., idet nettoprisindekset for oktober 2012 udgjorde 98,2 og nettoprisindekset for oktober 2023 udgjorde 118,3, jf. Tabel 1 ovenfor. Alternativt kan den nettoprisindekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes således: 120,468 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., jf. det omregnede indekstal for oktober 2023 i Tabel 1 og 2 ovenfor.

Eksemplet viser hvordan en senest ansat ejendomsværdi baseret på prisforholdene i oktober 2012 kan nettoprisindeksreguleres til brug for fastsættelse af andelsværdien på en generalforsamling f.eks. i april 2024, og dermed danne grundlag for maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5 for overdragelser af andele fra den ordinære generalforsamling i april 2024 og ét år frem til næste ordinære generalforsamling i april 2025.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. oktober 2015, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2015 til oktober 2023 der skal anvendes. Er den ansatte værdi i 2015-prisniveau 210 mio. kan den indekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes som følger: 118,3/100,2 x 210.000.000 kr. = 247.034.132 kr.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. september 2017, skal indeksereingen beregnes på tilsvarende måde, idet det er Danmarks Statistiks nettoprisindeks for september 2017, der skal anvendes i nævneren.

For at skabe transparens i andelsværdiberegningen, af hensyn til både nuværende og kommende andelshavere og de professionelle regnskabsbrugere, bør det fremgå klart af foreningens årsregnskab, hvordan ejendommens værdi indgår i beregningen af andelsværdien. Det bør således oplyses, hvilket værdiansættelsesprincip, der er anvendt og anvendes den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, skal den senest ansatte ejendomsværdi og beregningen af reguleringen, herunder de anvendte nettoprisindeks, fremgå.

Til nr. 5

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 5 skal prioritetsgælden opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi, til brug for fastsættelse af andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ansættes efter § 5, stk. 2, litra a. Ansættes værdien efter litra b eller c, skal prioritetsgælden opgøres til kursværdien.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ved ændringen af § 5, stk. 5, 2. pkt., fastsættes, at prioritetsgælden også skal opgøres til kursværdien, når værdien af foreningens ejendom ansættes iht. § 5, stk. 2, litra d. Prioritetsgælden skal således opgøres på samme måde, uanset om ejendommen er værdiansat efter den senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, eller den seneste ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 5, stk. 2, litra d. Gælden skal ikke indeksreguleres.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 15. april 2024.

Dette indebærer, at de ændrede regler finder anvendelse for aftaler om overdragelser af andele, der indgås den 15. april 2024 eller senere.

Efter den vejledende Normalvedtægt for private andelsboligforeninger, skal foreningen afholde ordinær generalforsamling inden fire måneder efter regnskabsårets udløb, jf. normalvedtægten § 21. Normalvedtægten indeholder ikke regler, der fastlægger regnskabsåret, men hvis foreningens regnskabsår følger kalenderåret, skal generalforsamlingen afholdes inden udgangen af april. Ikrafttrædelsestidspunktet giver mulighed for, at andelsboligforeningerne kan anvende de ændrede værdiansættelsesprincipper til fastsættelse af andelsværdien på en ordinær generalforsamling fra og med 15. april 2024.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.


Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering
Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:
§ 5. . . .
Stk. 2.  Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Stk. 3.-4. . . .
Stk. 5.  Ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter litra b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.
Stk. 6.-16. . . .
1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.
2. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
3. § 5, stk. 2, litra c, affattes således: »Den senest ansatte ejendomsværdi.«.
4. I § 5, stk. 2, indsættes som litra d:
»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«
5. I § 5, stk. 5, 2. pkt., ændres: »litra b og c« til »litra b, c og d«.

Skader på fællesejendom – hvem skal nu betale?

Indtil for nylig har det været utvivlsomt, at en beboer i en etageejendom hæfter for egne installationer. Ejer man f.eks. en vaskemaskine, så er det beboers ansvar, at vaskemaskinen ikke lækker vand og laver skader på ejendommen.

Sådan er det stadig for lejere. Det fremgår af lejeloven. Lejer kan være helt uskyldig: han har gjort alt det rigtige, dvs. købt en god maskine og fået en autoriseret VVS til at installere og så går det alligevel galt. Lejer hæfter for skaden, og det er lejers eget problem at forsøge at få andre til at betale via f.eks. produktansvarsregler, håndværkers ansvarsforsikring osv osv.

Lejelovens “hårde” behandling af beboer har indtil for nylig været overført til andelshavere og ejerlejlighedsejere. Seneste retspraksis modificerer.

I rigtig mange tilfælde, vil det fortsat være andelshaver og ejer, der hæfter for skader, men den objektive hæftelse som er bestemt i Lejeloven, er der efter nyeste praksis ikke grundlag for at overføre til andelshavere og ejere. Med objektiv hæftelse menes, at man som beboer skal betale, selv om man er fuldstændig “uskyldig” – man har virkelig gjort alt hvad man kunne forlange – der er intet at bebrejde beboer.

Eksempel: En andelshaver får en professionel, autoriseret VVS-installlatør til at sætte en brusekabine op i sin lejlighed. Dagen efter er ejendommen oversvømmet pga fejlmontering.

Hvem skal betale, hvis der ikke er forsikringsdækning og VVS-installatøren er konkurs? Efter de hidtidige regler var det beboer. Konsekvensen af den nye dom er reelt, at det er en hændelig skade (altså hvis VVS-mand og forsikring eller andre ikke kan betale) og så må beboer selv til lommerne for så vidt angår det, der er beboers vedligeholdelsespligt, der kan være udvidet til også at omfatte bygningsdele. Og er det skader på fællesejendom, så bliver det alle beboere i fællesskab, der kommer til at betale.

Foreningerne kan ændre deres vedtægter, så ansvaret for “hændelige” skader fastlægges. En metode vil være at beholde den gamle praksis og med andre ord lave en hjemmel til objektivt ansvar i vedtægten. En anden vil være at fastlægge regler for ændringer i lejligheder som betingelse for, at man ikke har objektiv ansvar. Det kunne være, at det altid var foreningens udpegede håndværkere og under tilsyn af foreningens ingeniør, der skulle forestå ændringer. Herved ville ansvaret, hvis noget gik galt blive flyttet til bestyrelsen, hvis deres betingelser for at give tilladelse til dit eller dat ikke har været gode nok.

Hvad betyder de nye grundvurderinger for din andelsboligforening?

Når der er så meget palaver om de nye grundvurderinger, så skyldes det formentlig, at de fleste danskere finder det urimeligt, at man skal beskattes af en fiktiv værdi. De fleste ville formentlig bedre kunne forstå og acceptere, hvis man blev beskattet af fortjeneste, men så skulle man naturligvis også have fradrag ved tab, og forbedringer, man havde betalt skulle fradrages før beregning af fortjeneste. Jeg har hørt, at politikere off the record taler om, at det er uheldigt med et skattegrundlag, som er sort snak for den, der skal beskattes, og at man måske skullle gå over til at beskatte håndterbare fortjenester. Det vil være noget af en omvætning, men pga. de høje værdier i dag, er det nok allerede af den grund hverken klogt eller sandsynligt, at et flertal af politikere tør stemme for at ændre beskatningsprincip.

Tilbage bliver et beskatningsgrundlag, som er fuldstændig teoretisk. For andelsboligforeninger skal grunden vurderes på den måde at ejendommen bliver revet ned og at der i stedet bliver bygget nye ejerboliger og så meget i højden som overhovedet muligt. En vurdering som i sagens natur bliver helt teoretisk og uden hensyntagen til, at vurderingen ikke vil tage højde for, at værdien burde ske med forudsætning om, at alle landets grunde plastres til med højhuse og fleretagers underjordiske garageanlæg. I dette teoretisk scenarie ville priserne efter almindelige økonomiske teorier falde, da udbud ville overstige efterspørgsel.

 

I artikel af Journalist Povl Dengsøe fra Berlingske.dk, https://www.berlingske.dk/dine-penge/saadan-rammer-nye-boligskatter-andelsboliger kan man få nogle svar, jf. følgende citater:

”Midt i flodbølgen af nye ejendomsvurderinger står en bestemt gruppe af boligejere tilbage med kun spørgsmål og ingen svar.

Det er landets godt 200.000 andelsboligejere, der er tale om.

….  især i København vil der være udsigt til stigende vurderinger og stigende skattebyrder, fastslår cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.

….modsat ejere af ejerboliger vil eksisterende andelsboligejere ikke være beskyttet af en permanent skatterabat på forskellen mellem den nuværende og den kommende skattebetaling.

Dog bliver den forventeligt højere grundskyld, som betales via andelshavernes boligafgift, indfaset over en 20-årig periode.

De nye grundvurderinger for andelsboligmarkedet forventes at dukke op senere på året, og princippet bag de nye vurderinger er at fastslå værdien af grunden, hvis den blev bebygget økonomisk mest fordelagtigt og med ejerboliger.

….

Andelsboligforeningers ejendomme har ikke fået vurderet deres grunde siden 2012, og i hvert fald i hovedstadsområdet må de forventes at være langt mere værd end dengang.

……

Andelsboliger vurderes sammen med erhvervsejendomme, og de står til at få foreløbige vurderinger – helt som ejerboligerne nu har fået – til brug ved beskatningen i 2024.

Og helt som for ejerboligerne trækkes der 20 procent fra vurderingen af grunden, før grundskylden beregnes, som en sikkerhedsmargin for grundejerne.”

Afslutningsvis oplyses det, at der endnu ikke er noget nyt om genfremsættelse af det lovforslag om fastsættelse af ejendomsværdier, som blev trukket tilbage, da der blev udskrevet folketingsvalg.

Som bestyrelsesmedlem vil du blive orienteret, når der er noget nyt om beskatningsgrundlaget for 2024.

Væggelus – har du dem, og hvad skal du selv gøre?

Har du væggelus?

Væggelus er heldigvis relativt usædvanlige herhjemme – men ekstremt ubehagelige – skadedyr, som primært holder til i og omkring sovepladser.

Væggelus trives ved stuetemperaturer, er 6-9 mm lange, de er flade, brede og brune, men kan være lysere, hvis det er længe siden, de har spist.

Væggelus spreder ikke sygdomme, men de kan medføre en masse ubehag, både fysisk og mentalt, hvis de bringes ind i hjemmet.

Væggelusene lever af blod og kommer ud om natten, mens de gemmer sig i revner og kroge om dagen.

Hvis du bliver generet af røde væggelus bid, udslæt og kløe efter en nattesøvn, bør du undersøge dette yderligere.

Sådan finder du ud af, om du har væggelus

Væggelus forholder sig i ro på mørke steder det meste af døgnet, fx i sprækker mellem madrassen og væggen eller i folderne på sengetøjet.

Væggelus bevæger sig kun ud for at spise, og det sker primært om natten. Det er derfor, væggelus kan være så svære at finde og fjerne.

Men hvis du ved, hvad du leder efter, og hvor du skal lede, er det ikke svært at finde spor efter væggelusene. De mest sædvanlige tegn på væggelus er:

  • Spor af væggelusenes afføring, der ligner små sorte mugne pletter.
  • Spor fra spisningen i form af små blodpletter.

Har du væggelus, skal ejendommen sprøjtes mod dem, hvilket udlejer betaler for. Du skal selv sørge for at fjerne væggelusene fra tøj med mere:

Det skal du gøre før bekæmpelsen af væggelus.

Inden bekæmpelsen skal du rydde grundigt op og støvsuge, således at bekæmperen kan komme til. Du kan også rykke lidt rundt på møbler og inventar for at gøre det nemmere at komme til. Lad være med at flytte ting til andre rum, og dermed få spredt væggelusene. Brug støvsugeren flittigt, men husk at
støvsugerposen skal i en tæt lukket plasticpose og smides ud umiddelbart efter brug.


I svære tilfælde kan det være nødvendigt at fryse eller varmebehandle madrasser og andre møbler.

Skal noget smides ud så sørg for at pakke det i tæt plastik inden de bliver båret ud, så væggelusene
ikke bliver spredt.

Hvad er sælgers loyale oplysningspligt?

Når du ønsker at sælge sin andelslejlighed til en køber, skal du oplyse køberen om alle ikke bagatelagtige forhold, som du kender eller burde kende, og som du må regne med, at en køber vil lægge vægt på. Dette kaldes sælgers loyale oplysningspligt.

Er du i tvivl om, hvorvidt noget er bagatelagtigt eller vigtigt for køber at få at vide, kan du spørge dig selv, om du ville føle dig dårlig oplyst af sælger, hvis det var dig, der var køber og opdagede forholdene efter overtagelsesdagen. Er du stadig i tvivl, så skal du hellere oplyse for meget end for lidt.

Den loyale oplysningspligt indebærer også, at du som sælger fx skal besvare spørgsmål og sandfærdigt.

Såfremt du som sælger tilsidesætter din loyale oplysningspligt, kan du blive erstatningsansvarlig overfor køber.

Det er et krav, at sælger komme med sine oplysninger overfor køber inden overdragelsesaftalens underskrift.

Den loyale oplysningspligt omfatter ikke forhold, der allerede er beskrevet i vurderingsrapport, el- eller vvs-syn. Ligeledes skal man heller ikke oplyse om forhold, som er synlige, f.eks. at der mangler døre mellem to stuer, eller at sælger har tegnet “kunst” på væggene.


En sælger har i anledning af ovenstående spurgt, om jeg kunne komme med et par eksempler, og jeg har svaret:

Det kan f.eks. være 

  • et vindue, der er vanskeligt at åbne / lukke, 
  • en radiator, der kun virker, når radiator i køkken også er tændt
  • et toilet, der trænger til udskiftning, da der lidt for ofte er udfordringer med udskylning
  • manglende mulighed for både at have ovn og opvaskemaskine tændt samtidig

Altså “forhold” som man kun vanskeligt kan opdage i forbindelse med besigtigelse, og som man ville karakterisere som en mangel hvis lejligheden var i en nyopført ejendom.

Det er formentlig forhold, som en andelsboligkøber næppe kan påberåbe sig som mangler. Men hvis man som sælger har “glemt” at være loyal og oplyse, kan det betyde, at en dommer af den grund vil dømme til fordel for køber.

Der er andre forhold, hvor jeg selv er i tvivl om, hvorvidt man skal gøre opmærksom på det eller ej. Et eksempel kunne være røg fra underbo. Her må det være omfanget, der er afgørende. Det er sædvanligt, at man i en etageejendom kan høre hinanden og lugte hinandens mad, røg m.m. Hvor generne er betydelige og måske oven i købet er årsag til at man flytter, så er det efter min opfattelse ikke i orden, at man bare sender “aben” videre til en ny køber. Det er forhold, som man som køber formentlig skal acceptere ikke medfører fradrag, hvis man har fået dem oplyst. Har man ikke fået dem oplyst af sælger, kan det efter omstændighederne være en hævebegrundende mangel, som kan udløse erstatningsansvar.”


En anden sælger har spurgt mig om, hvorvidt man har pligt til at berigtige fejl i vurderingsrapport, f.eks. hvis der står at en forbedring er udført sidste år men reelt er 10 år gammel. Svaret er, at hvis sælger ved, at en forbedring er 10 år gammel, vil det være strafbart i forhold til straffeloven at lade som om, at forbedringen kun er 1 år gammel. Har vurderingsmanden således lavet en fejl, SKAL man som sælger gøre opmærksom herpå og få vurderingsrapporten rettet. Er man selv kommet til at oplyse et forkert årstal til vurderingsmanden, skal man selv betale for at ny rapport udarbejdes.

Fastholdte vurderinger “skal” fortsat vælges.

Er man så heldig at bo i en andelsboligforening, der har en gyldig såkaldt fastholdt vurdering fra 2020, er anbefaling fra DOMIBUS, at man ikke lader sig friste af at anvende en nyere valuarvurdering.

Vurderinger fra før krigen i Ukraine viser fortsatte store stigninger. Hvis man her og nu er interesseret i at sælge sin andel, vil man derfor naturligvis være interesseret i, at den maksimalt lovlige værdi sættes op. Står man ikke for at sælge i år men måske først om nogle år, bør man derimod vælge den fatsholdte vurdering.

Krigen i Ukraine har betydet, at renten og inflationen er steget, og at der er en historisk stor usikkerhed med hensyn til, hvor renten og inflationen vil være når krigen, om nogle år er afsluttet.

Når renten og inflationen stiger, stiger afkastkravet for en investor. Afkastkravet har en dramatisk betydning for værdien af foreningens ejendom.

I “ordentlige” valuarvurderinger kan man læse, hvor meget det betyder, hvis afkastkravet stiger, og hvis man f.eks. ser på, hvad det vil betyde for andelenes lovlige værdi, hvis afkastkravet stiger med 2 %, vil andelenes værdi falde dramatisk i forhold til valuarvurderinger indhentet de seneste mange år.

Læs også artikel fra Berlingske Tidende.

Internet til en andelsboligforening

Hvornår kan en forening, der har som formål at “eje en ejendom”, mulighed for at tvinge et mindretal til at betale for noget, som et flertal kan se en fordel i.

Hvor formålet er begrænset som ovenstående – altså at “eje en ejendom”, vil der være udfordringer, når et flertal ønsker, at et mindretal skal betale for en ydelse, som ikke er nødvendig at “eje ejendommen”.

Hvis et flertal f.eks. beslutter et forslag om, at XX skal have 100 kr. hver måned fra alle beboere for at give psykolog-bistand til beboere med 50 % rabat, er der næppe mange, der vil være i tvivl om, at beslutningen er ugyldig, uanset om den er vedtaget med kvalificeret flertal.

Mere kompliceret bliver det, hvis beslutningen på den ene side fratager en beboer nogle velerhvervede rettigheder, men på den anden side som kompensation giver beboer nogle fordele betalt af alle beboere, f.eks. et forslag om, at ejendommen skal være røgfri, og alle beboere skal betale for, at der er rygeafvænningskursus tilgængelig for de beboere, som er rygere.

Hvor langt rækker “velerhvervede retigheder”? Hvor meget kan en generalforsamling lave om på beboeres hverdag?

Muligheden for en 100 % brugerbetalt løsning er i sig selv et argument mod et forslag, hvor foreningen skal betale for, at alle beboere får mulighed for en eller anden ydelse, som kan leveres særligt billigt i kraft af, at alle er tvunget til at betale for at få denne mulighed. En forening, der har til formål blot at eje en ejendom, har kun til formål at give beboerne mulighed for billigt internet, hvis det er frivilligt, om man vil have internet eller ej. På samme vis med billig mulighed for at få pudset vinduer, eller billig mulighed for at få strøget skjorter, eller billig mulighed for at få gjort rent i lejlighederne eller billig mulighed for et eller andet helt tredje, som grundlæggende intet har med nødvendig drift af ejendommen at gøre.

Det forhold, at man kollektivt kan købe noget billigere, er ingen overraskelse, men det betyder ikke, at det falder ind under foreningens formål. 

Man skal passe på ikke at indføre flertalsdikatur af bagvejen; altså bare fordi et flertal synes, at et mindretal skal være med til at betale for noget, så er det ikke nødvendigvis i orden.

Finansiering i en andelsboligforening

Min anbefaling til en andelsboligforening er og har altid været at satse på 30-årige, fastforrentede lån med afdrag.

Foreningers eller en andelshaveres spekulationer i mere optimal alternativ belåning har jeg fuld forståelse for, men grundlæggende er det spekulation, og det er ikke muligt sagligt at argumentere for, at den ene løsning skulle være bedre end den anden.

Den sikreste løsning er ofte den dyreste. Mange foreninger har, da flexlån blev opfundet, i den ene eller den anden facon besluttet sig væk fra den sikreste finansiering (= fast forrentet og med afdrag). Det har i de fleste foreninger, der valgte denne vej, været en god beslutning, der har sparet beboerne for mange penge.

Min anbefaling står ikke desto mindre stadig ved magt. Det, at en bestyrelse/generalforsamling spekulerer, er problematisk, idet ikke alle andelshavere er klar over konsekvenserne. Bestyrelsens og andelshaveres alternative forslag til finansiering er grundlæggende et problem, fordi alle andelshavere næppe nogen sinde kan forstå konsekvenserne.

Uanset hvordan man skruer lån sammen, så er det spekulation. Tager man det mest sikre lån, dvs. lånet, der er med længst mulig løbetid, fast forrentet og med afdrag, så har man det mest konservative lån, hvor prisen er fastsat globalt med alle de risikovurderinger, som et marked nu engang kan favne. Det er dyrere, fordi det er sikkert. Vil man løbe en risiko, så lånet kan stige i rente, så kan man vælge en variabelt forrentet lån. Man kan også vælge et andet lån, hvis man ikke bekymrer sig om, at lånet skal afdrages.

I en andelsboligforening er der typisk andelshavere, som har kortsigtet interesse. De har måske fået viden om, at deres prognose for restlevetid er få år eller måneder. Det kan også være, at de ved, de får barn og skal flytte om kort tid. Denne gruppe andelshavere har ikke nødvendigvis den samme præference for lån som andelshavere med anden interesse.

Andre andelshavere har en mellemlang interesse. De har besluttet sig til, de måske skal flytte om 2-6 år til anden bolig.

Andre andelshavere har en langsigtet interesse. De har besluttet sig til at blive boende indtil den sidste dag.

Der er også i mange foreninger, andelshavere som er uafklaret med hensyn til, om de med 100 % sikkerhed er andelshavere i foreningen om kort tid.

Det er en demokratisk udfordring, at en elite af andelshavere, som er valgt til bestyrelsen, skal bestemme foreningens finansiering, idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ofte vil have vanskeligt ved at favne alle andelshaveres interesser. Det bør være et alternativ til ethvert forslag til finansiering at andelshaverne vælger det dyreste men også mest sikre lån at finansiere med.

En spekulation kan ikke favne alle, og det er ømtåleligt at lægge det op til en generalforsamling, om man skal vælge A, B eller C.

Man kune også anføre, at det er usolidarisk, at flertallet skal bestemme over de andelshavere, som har en anden finansieringsinteresse end flertallet.

Min anbefaling er som skrevet, at foreningen IKKE spekulerer, men vælger det “kedelige” lån, som giver samme boligafgift (bortset fra forhøjelse i administrationsbidrag).

Bestyrelsens eller individuelle andelshaveres præferencer for andre lån ER spekulation.

HVIS man som andelshaver vil foretrække spekulation frem for det sikre, bliver der tale om en afstemning, hvor man skal lægge sine stemmer i den kurv, som man mener personligt gavner ens interesser bedst.

Skimmel / mug!!

Skimmel er mug, der har fået lov til at udvikle sig. Skimmel og mug opstår, hvor der er vækstbetingelser. Skimmel og mug opstår aldrig på en flade, som er tør eller dagligt rengøres. Du kan således bekæmpe mug og skimmel ved at gøre rent hver dag. Ingen gør rent overalt i deres bolig hver dag, men mindre kan også gøre det.

På fugtige flader, hvor der ikke bliver gjort rent jævnligt, kan de naturlig skimmelsporer i luften sætte sig og lave en koloni. Så har du et skimmelangreb.

Gør du rent dagligt på alle fugtige steder i din bolig, får du ikke skimmelproblemer. Rengøring i badeværelse er oplagt, men også andre steder i boligen kan være med en fugtprocent, som betyder, at du skal rengøre der hver dag. Evt. bare med en klud med rodalon- eller klorin-opløsning.

“Standard” er at skimmel er ekstremt farligt, og det koster millioner. Mange firmaer lever godt af den nye standard. Læger og andre eksperter bakker op om, at for meget skimmel er noget møg i boliger.

Skimmel findes alle steder, og ingen bolig er uden skimmel. 

Går du en tur i skoven og tager en dyb indånding, og synes du at skoven lugter frisk og lækker, så er det typisk skimmel, du kan lugte.

Skimmel er kommet på listen over noget, der skal undgås i boliger, fordi nogle mennesker er skimmelallergikere. Skimmel og fugt hænger sammen, og fugt kan vi alle forholde os til gerne må være i en skov, men ikke er på listen over det, der skal være i en bolig.

Fugt kan opstå, hvor kulde og varme mødes, f.eks. i en varm stue med en kold væg. Væggen bliver fugtig og den almindelige skimmel i luften sætter sig på den fugtige væg og i løbet af kort tid er der et angreb af skimmel.

Skimmel forebygges på samme måde som fugt i boligen. Varme og/eller luft får fugt til at fordampe=forsvinde. Uden fugt kommer der ikke skimmel. Så sørg for at fugt ude fra ikke kan komme ind, og sørg for at fugt indefra kan komme ud. Luft ud med gennemtræk så mange gange i løbet af dagen, at du holder luftfugtigheden i boligen ned. Køb en luftfugtighedsmåler. Husk at jo mere fugt, du via gennemtræk får ud af din bolig, jo sundere klima får du i boligen, og at det er meget billigere at opvarme boligen, hvis luften er tør end hvis den er fyldt med svedpartikler og anden fims, som det koster megen energi fra din radiator at opvarme.

Jo koldere det er uden for, jo hurtigere og mest effektivt fjerner du fugtholdig luft (fims) fra din bolig. Er der minus 15 grader uden for, er der næsten ingen fugt i luften, og hvis du laver gennemtræk i kort tid, har du fået al fimsen ud af din bolig, og da varmen sidder i vægge, møbler m.m., er din bolig hurtig opvarmet igen, og du har et sundt indeklima.

Om sommeren kan du holde vinduerne åbne, men dit indeklima bliver så ikke bedre end klimaet udenfor. Og om sommeren er klimaet uden for fugtigt. Luften indeholder rigtig meget fugt. Det må du leve med, medmindre du har et klimanlæg, som kan fjerne den overflødige fugt fra din bolig. Selv om sommeren og med eller uden klimaanlæg kan i det mindste ventilation være en god idé for at hindre skimmel.

Gennemtræk, ventilation og opvarmning af en bolig nytter ikke meget, hvis man f.eks. stiller reoler, sofaer og andet klos op af en kold væg, der har behov for at få tilført varme og luft. Gør man det, er man selv skyld i, at der kommer skimmel.

Uretfærdige fordelingstal?

Alle udgifter i en ejerforening skal fordeles efter fordelingstal, jf. lov om ejerlejligheder § 7.
Undtagelse kan følge af særvedtægt. Undtagelse fra ovenstående gælder som hovedregel også fordeling af udgifter til f.eks. varme og TV-signaler, hvor det ene sker efter forbrug og det andet med et fast beløb.

Det er ikke noget man kan lave om, selv om det er nemt at opstille et eksempel på, at fordelingstal kan medføre en “uretfærdig” fordeling.

En ejer, der bor i en stuelejlighed med det største fordelingstal, har f.eks. ingen altan og ikke flere vinduer end overboer og han har ikke noget at bruge elevator til. Ejers vinduer kan skiftes uden stillads eller platform og udgiften for at skifte hans vinduer er derfor eksempelvis halvdelen af udgiften for at skifte på 5. sal, hvor vinduer pga. vejr og vind skal vedligeholdes oftere. Alligevel kommer denne stuelejlighedsejer til at betale mest af alle til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, altaner og elevatorer. Han kommer til at betale efter sit fordelingstal. Ovenstående kan være fraveget i en vedtægt, men i ældre ejendomme med oprindelige altaner og elevatorer er dette typisk ikke gjort.

Fordelingstal, der både giver rettigheder og pligter, kan som hovedregel kun ændres, hvis alle er enige om det. Fordelingstal er ofte bestemt efter fordelingstal, men det behøver ikke være tilfældet.

Det er ejer, der opdeler en ejendom i ejerlejligheder, der bestemmer fordelingstallene. Hvis ejer selv bor i en lejlighed, kan han bestemme, at fordelingstallet skal være lavere for denne lejlighed, uden at der er anden begrundelse herfor, end at han gerne vil bo billigt. Prisen for denne lejlighed vil i anledning af dette skæve fordelingstal være høj. De andre lejligheder kan ejer til gengæld ikke sælge lige så dyrt, som hvis han havde fatsat fordelingstallene mere sagligt. Når du køber en lejlighed, tjekker din advokat, om der er “uretfærdigheder” og gør dig opmærksom herpå. Du bør jo naturligvis ikke betale lige så meget for din lejlighed, hvis lejligheden via fordelingstal kommer til at betale en for stor andel af fællesudgifterne, herunder f.eks. elevatorer, altaner, tagterrasser m.m.

Er ProBo for dyrt til mindre foreninger? (svar til formand for mindre forening, som synes prisen er for høj)

Hej Jacob
Jeg er enig i, at det er dyrt for en lille forening som jeres. Jeg skal have møde med Prosedo i næste uge, og jeg vil her prøve, om der er mulighed for at få prisen nedsat for små foreninger.

Jeg er åben over for andre billigere løsninger, og er selv på udkig efter sådanne. Foreløbig har jeg ikke fundet nogen.


Når vi skriver til hinanden med indhold, der ikke indeholder personoplysninger, er almindelige mails som denne OK.
Udfordringen er, at fra tid til anden så er der personoplysninger, når ejere skriver til bestyrelsen, bestyrelsen til administrationen, og administrationen til bestyrelsen og individuelle ejere. Denne kommunikation har hidtil været ukrypteret – og det går ikke.


En dag vil du modtage en mail om, at fru Olivia Lijlenhoff-Burgenhoff har fundet sig en ny mand og at den forsmåede ægtefælle Lars Nielsen, der er medlem af din forening gerne vil anmode om henstand med betaling af fællesudgifter, indtil Lars har fundet sig en ny hustru (eller lejlighed). Du nødsages til at ringe til Lars og fortælle ham, at han skal være opmærksom på, at foreningen til alle ejere har meddelt, at mails til bestyrelsen ikke kan sendes krypteret, og at al henvendelse derfor skal ske med et almindeligt brev, hvis der i henvendelsen er personoplysninger. Svar fra bestyrelse og administration vil ligeledes ske med almindelig post.


Det kan også bare være en henvendelse i din postkasse om, at Peter fra 2. sal har hørt, at der er en kat fra 3. sal, som det lyder som om, at beboerne mishandler. Du kan ikke bare tage et billede af beskeden og sende den pr. mail til resten af bestyrelsen og administrationen. Du skal i gang med at kryptere eller på biblioteket og kopiere og herefter sende henvendelsen med PostNord til mig og med fod-omdeling til bestyrelsesmedlemmerne, der bor i foreningen.

Altså hvis du vil overholde loven. Worst case kan du ellers næste dag have Peter fra 2. og Yvonne fra 3. i røret, der klager over, at en misforståelse om en kats forstoppelse på internettets sladderhjørne er blevet til overskriften: “Mail fra formand dokumenterer massiv dyremishandling” og at Peter og Yvonne via din mail til mig om, at den sag må jeg tage mig af, nemt kan identificeres som henholdsvis klager og dyremishandler, hvilket de derfor er omtalt som på internettet. 

Som advokatkontor er jeg selvsagt nødsaget til at tilstræbe 100 % overholdelse af loven, og derfor anser jeg det for en nødvendighed, at bestyrelserne og beboerne har værktøjer til at overholde loven. Som skrevet er jeg på udkig efter andre løsninger, som for den lille forening kan være mere simple og dermed billigere, men som kan give alle nem adgang til at overholde sikker kommunikation.


ProBo er et nødvendigt værktøj til at loven kan overholdes, men alternativer søges.


INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET OG UDFORDRING MED SAMMENLÆGNING AF LEJLIGHEDER.

En dygtig medarbejder i Københavns Kommune opdagede for nogen tid siden, at kommunen havde administreret arealbekendtgørelsen forkert. Når to lejligheder på hver 50 kvm. blev sammenlagt, havde kommunen hidtil registreret den nye lejlighed som 100 kvm. Det korrekte er, at den sammenlagte lejlighed skal være mindre end 100 kvm., og alle de andre lejligheder i opgangen skal “vokse”. 

Hele problematikken handler om, at man i arealbekendtgørelsen, lejeloven med mere opererer med bruttoetagekvadratmeter. Som lejer betaler man således husleje bl.a. i forhold til de bruttoetagekvadratmeter, som fremgår af kommunens registreringer. Bruttoetagekvadratmeter inkluderer, at man skal betale for en andel af “fællesarealet” på reposen foran ens hoved- og bagdør. Hvis dette areal udgør 10 kvm. vil  den sammenlagte lejlighed kun skulle betale for de 5 kvm, mens de resterende 5 kvadratmeter, der er blevet i “overskud”, skal fordeles på alle de andre lejligheder i opgangen (+ den sammenlagte lejlighed, som ender med at blive på måske 96 kvm.)

Den korrekte fortolkning af arealbekendtgørelsen medfører nogle administrative udfordringer, og konsekvenserne af disse kendes ikke. Som det indirekte fremgår af svaret fra ministeriet, vil det blive vurderet, om det er hensigtsmæssigt at ændre arealbekendtgørelsen som foreslået af mig, således at der ved sammenlægning af lejligheder gælder en undtagelse fra reglen om fordeling af f.eks. areal på trapperepos, og at 2 sammenlagte på hver 50 kvm. fortsat skal registreres som 100 kvm, selv om lejligheden hvis etableret ved bygningens opførelse kun skulle have været registreret mindre. 

Den nye fortolkning medfører, at lejligheder vil vokse og skrumpe i takt med sammenlægning af lejligheder på andre etager i ejendommen.

I forhold til foreninger vil det ikke få nogen umiddelbar konsekvens. Boligafgift / fællesudgift vil være uafhængig af myndighedernes elastiske kvadratmeterregistreringer. Der er dog administrative udfordringer, idet f.eks. nøgletal for andelsboliger er knyttet sammen med lejlighedens kvm.-registrering hos det offentlige, som vil ændre sig i takt med, at der sker sammenlægninger eller det modsatte. Både kommunen og foreningens administration vil opleve, at sammenlægninger medfører administrative udfordringer. Særligt vil kommunen skulle tilpasse boligydelse og boligsikring og i det hele taget alle andre ydelser, som er arealafhængige. 

Den nye fortolkning kan medføre modstand mod sammenlægning af lejligheder.

Det optimale ville være en hurtig ændring af arealbekendtgørelsen så hidtidig praksis med sammenlægning af 2 lejligheder på hver 50 kvm. fortsat skal medføre, at den nye lejlighed skal registreres som en lejlighed på 100 kvm. Desværre forbliver det kun en overvejelse hos ministeriet at ændre arealbekendtgørelsen, og fremtiden må vise, hvordan Københavns Kommune og andre kommuner vil takle den administrative udfordring. Foreløbig er der ikke sket ændring i BBR således at lejligheder er “vokset”, når to lejligheder på en anden etage er lagt sammen. Det betyder at ejendommen er registreret med et mindre boligareal end det korrekte. Noget være rod, og arealbekendtgørelsen bliver eksempel på myndighedsregulering, når denne er værst. Og det bare fordi, der var en dygtig medarbejder i Københavns Kommune.  

Ministersvar Claus Clausen Mail-Kaare-Dybvad

Hvorfor er ProBo en nødvendighed.

Kommunikationsplatformen ProBo har en lang række faciliteter, og de færreste foreninger har brug for alle faciliteter.

Når DOMIBUS har besluttet, at kommunikationsplatformen skal være en integreret del af administrationen via DOMIBUS skyldes det muligheden for at kommunikere sikkert via ProBo.

De fleste ved, at nogle oplysninger om personer er særligt følsomme og skal behandles specielt, f.eks. oplysninger om en persons seksuelle orientering, politiske tilhørsforhold osv, osv.

Almindelige (fortrolige) oplysninger om personer må man imidlertid heller ikke bare lægge på en hjemmeside til almindelig underholdning for læserne. Hvad du ikke må dele via en hjemmeside, må du næppe heller dele via at du sender en ukrypteret mail, idet alle oplysninger relativt nemt kan opfanges af nysgerrige, der søger sådanne oplysninger.

 Du får f.eks. som formand en mail fra et medlem om, at moster Fie Irina Gudmundfuld kommer på besøg i weekenden, da hendes mand har slået hende, og hun nu skal finde et andet sted at bo, og at medlemmet derfor gerne vil høre, om der er noget i vejen for, at Fie bor i lejligheden i et par måneder.

Du kan naturligvis ikke som formand gøre for, at en ejer sender klart fortrolige oplysninger til dig pr. mail, men det giver dig ikke ret til at svare medlemmet med alm. mail, uden at du skal huske at fjerne oplysningerne, der kan gøre det nemt for en hacker at finde frem til Fie eller Fies mand.

“Seriøse” virksomheder og offentlige myndigheder har i mange år haft sikre kanaler til mails med beskeder som ovenstående.

Der er ikke mig bekendt (endnu) noget lovkrav om, at en forening SKAL have en kanal, som medlemmer kan henvende sig til, uden at der er risiko for, at uvedkommende ser beskeden eller forvansker den, inden den havner for øjnene af formanden. Men det må anses for god service, og det er nok et spørgsmål om kort tid, før det bliver et krav, at der er mulighed for at sende “sikre mails” til en forening.

Foreløbigt må man sige, at der er et indirekte krav om, at bestyrelsen kan modtage digitale beskeder på sikker vis, idet bestyrelsen uden en sikker kanal, sættes på en vanskelig opgave med hensyn til, hvad der er fortroligt, og hvad der ikke er. Hvis der er mulighed for at kommunikere sikkert med bestyrelsen, og medlemmerne ikke anvender denne mulighed, må oplysningerne som udgangspunkt anses for ikke-fortrolige.

Modtager du således en alm. mail fra et medlem om, at han har pjækket fra arbejde i håb om et møde med bestyrelsen, så kan du roligt svare på den mail, men kun i kraft af, at I har en sikker kanal, som medlemmet kunne have anvendt, hvis oplysningen om, at han har taget tidlig fri rent faktisk er en oplysning, som er fortrolig og ikke egnet til, at hans arbejdsgiver får nys herom. Var det en fortrolig oplysning, kunne medlemmet have benyttet den sikre kanal, ProBo. Når medlemmet trods ProBo anvender alm. mail har “pjækkeriet” formentlig en flexordning som grundlag og er ikke en oplysning som medlemmet lægger vægt på holdes fortrolig af dig.

Ovenstående holder næppe vand, medmindre alle beboere er klar over, at hvis de sender en almindelig mail til bestyrelsen, så skal de være klar over, at de oplysninger, de sender, kan blive kendt af alle. Det er absolut de færreste mennesker, der er klar over, at bestyrelsens almindelige diskretion om privatlivets forhold ikke er ret meget værd, da fremsendelse med almindelig mail til bestyrelsen i de fleste tilfælde er som at sende et postkort med alle oplysning frit tilgængelige for alle, der kan få fingre i postkortet. Og i modsætning til postkortet er det utallige, der (nemt) kan få fingre i en mails indhold.

Nogle oplysninger bør uden undtagelse sendes via ProBo, så man sikrer sig, at hackere ikke har læst og forvansket indholdet, inden bestyrelsen eller administrationen ser dokumentet. Det er f.eks. dokumenter med betalingsoplysninger, herunder f.eks. kontonumre i forbindelse med udlæg til et bestyrelsesmedlem eller et menigt medlem af foreningen. En forsikringsmand har for nylig oplyst mig om, at den mest almindelige årsag til udbetalinger for IT-bedrageri, er kontonumre, der er blevet ændret, uden at bestyrelse eller administrator har opdaget bedrageriet.

Muligheden for at kommunikere digitalt OG sikkert er hovedårsagen til, at ProBo er en nødvendighed.


BOLIGMINISTERIET PRÆCISERER REGLER FOR FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER

SUPPLEMENT TIL ARTIKEL FRA MAJ:

EjendomDanmark har fået Boligministeriet til at komme med en vurdering af, om retten til at fastfryse tidligere vurderinger forsvinder, hvis der tages en ny i anvendelse.

Af  

I kølvandet på boligindgrebet er der fulgt mange uvisheder. Blandt dem også en uvished om, hvordan de nye muligheder for at fastholde en gammel valuarvurdering efter andelsboliglovens nye § 5, stk. 3 skal tolkes.   

Konkret er det et spørgsmål om, hvorvidt en valuarvurderet andelsboligforening fortsat kan indhente og benytte nye valuarvurderinger uden at miste muligheden for senere at gå tilbage til en fastholdt, men ikke tidligere anvendt, valuarvurdering. Altså om en såkaldt skuffevurdering – der skal være fra før loven trådte i kraft den 1. juli 2020 – kan findes frem igen på et senere tidspunkt.   

EjendomDanmark har bedt Boligministeriet om en afklaring. Det er ministeriets vurdering, at foreninger mister retten til at benytte tidligere fastholdte vurderinger, når en ny vurdering første gang bliver brugt til prisfastsættelse af andelsværdien. 

Vurderingen fra ministeriet bliver begrundet med følgende:  
1. Andelsboliglovens § 5, stk. 3, 1. pkt. andet led siger, at fastholdelse kan ske, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. 

Fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. 

 2. Kun offentligt vurderede andelsboligforeninger kan anvende de såkaldte ”skuffevurderinger”.

Bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3, 2. pkt., indeholder et dokumentationskrav og det er ministeriets vurdering, at muligheden for at fastholde valuarvurderinger, der ikke er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, alene vil finde anvendelse i forhold til offentligt vurderede andelsboligforeninger, så disse kan indhente en valuarvurdering og ved opfyldelse af dokumentationskravet fastholde denne til senere brug uden at skulle overgå til at fastsætte andelsværdier efter valuarvurderingsprincippet på den førstkommende generalforsamling. 

Vær dog opmærksom på, at det fra ministeriets side alene er en vejledende udtalelse om lovgrundlaget, da den endelige fortolkning af lovgivningen hører under domstolene.  

Ny normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger

 

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Bestyrelsesmedlems pligt til at underskrive regnskabet – og konsekvenserne ved at nægte.

Som bestyrelsesmedlem har du en række forpligtelser, herunder at deltage aktivt i bestyrelsesarbejdet og træffe beslutninger i virksomhedens bedste interesse. En af disse forpligtelser er at underskrive årsregnskabet, hvilket bekræfter, at du har gennemgået det og taget stilling til dets indhold.

Pligten til at underskrive

Ifølge Årsregnskabsloven § 9 skal alle bestyrelsesmedlemmer underskrive årsrapporten. Dette gælder uanset om du er enig eller uenig i regnskabets indhold.

Hvad hvis man ikke vil underskrive?

Hvis et bestyrelsesmedlem nægter at underskrive regnskabet, kan det have en række konsekvenser:

  • Juridiske konsekvenser: Virksomheden kan ikke indsende regnskabet til Erhvervsstyrelsen uden alle underskrifter. Dette kan medføre bøder og i værste fald tvangsopløsning af virksomheden.
  • Erstatningsansvar: Bestyrelsesmedlemmet kan blive holdt erstatningsansvarlig for de tab, virksomheden lider som følge af den manglende underskrift. Dette kan f.eks. være tabt fortjeneste eller omkostninger til juridisk bistand.
  • Tab af tillid: Nægtelse af at underskrive kan skade tilliden mellem bestyrelsesmedlemmerne og skabe usikkerhed i virksomheden.

Hvad kan man gøre, hvis et bestyrelsesmedlem ikke vil underskrive?

  • Dialog: Det er vigtigt at starte med en åben og konstruktiv dialog med bestyrelsesmedlemmet for at forstå årsagen til den manglende underskrift.
  • Hjælp til forståelse: Tilbyd at forklare regnskabet på en letforståelig måde eller at arrangere en gennemgang med revisor.
  • Alternative løsninger:
    • Oplæsning af regnskabet: Hvis bestyrelsesmedlemmet har et synshandicap, kan regnskabet læses op for vedkommende.
    • Brug af teknologi: Der findes forskellige teknologiske løsninger, der kan hjælpe med at præsentere regnskabet på en mere tilgængelig måde, f.eks. skærmlæsere eller software, der konverterer tekst til tale.
  • Juridisk rådgivning: Hvis dialog og alternative løsninger ikke fører til en løsning, kan det være nødvendigt at søge juridisk rådgivning.

Husk!

  • Det er vigtigt at handle hurtigt og effektivt for at minimere risikoen for negative konsekvenser for virksomheden.
  • Sørg for at dokumentere alle forsøg på at få bestyrelsesmedlemmet til at underskrive.
  • Vær opmærksom på fristerne for indberetning af årsrapporten til Erhvervsstyrelsen.

Disclaimer: Denne artikel giver en generel oversigt over bestyrelsesmedlemmers pligt til at underskrive regnskabet og konsekvenserne af at nægte. Den er ikke juridisk rådgivning og bør ikke erstatte professionel juridisk bistand i konkrete situationer.

FASTFRYSNING AF ANDELSBOLIGFORENINGERS EJENDOMMES VÆRDI – Artikel fra Ejendom Danmark, Mette Haagensen.

Folketinget har førstebehandlet de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet), hvor der bl.a. ønskes indført en fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for at undtage andelsboligforeningerne fra værdifald. Hvad betyder lovforslaget om fastfrysning af værdien for andelsboligforeningerne?

Af  

Både en valuarvurdering foretaget inden den 1. juli 2020 og den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 kan som følge af ændringerne fastholdes fremadrettet til brug for opgørelse af ejendommens værdi i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Valuarvurdering

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til lovforslaget om fastfrysning af vurderingen.

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020.

Folketinget er blevet foreslået at stille krav om indhentelse af kontrolvurderinger, hvilket pt ikke er en del af lovforslaget. Om det er nødvendigt for andelsboligforeninger at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet.

Note i regnskabet

Såfremt en andelsboligforening har indhentet en valuarvurdering til brug for fastfrysning af valuarvurderingen, så skal dette anføres i en note i regnskabet. Af noten bør det fremgå både, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og at valuarvurderingen er gyldig den 1. juli 2020.

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet har derudover indstillet til, at der ligeledes skal indføres et notekrav i ABL om, at det skal fremgå af regnskabet, såfremt andelsværdien er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug. Andelsboligforeningen skal blot sørge for at det fremgår af en note i regnskabet, at der er indhentet en valuarvurdering, der opfylder gyldighedskravene. Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en anden vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Ligesom med valuarvurderingen er fastfrysningen dog kun gældende indtil andelsboligforeningen efter den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Prioritetsgæld

Lovforslaget om andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i ABL § 5, stk. 4. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger, der fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån, ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen.

Forbedringer

Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget i henhold til (den nugældende) ABL § 5, stk. 3. Det vil sige at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Her skal man blot være opmærksom på, at prisfastsættelsescirkulæret fra 1986 anfører, at bestemmelsen ikke gælder for valuarvurderinger, men kun den offentlige ejendomsvurdering. Denne forståelse af ABL § 5, stk. 3 har Erhvervsstyrelsen videreført i deres vejledning fra 2018, som skulle erstatte prisfastsættelsescirkulæret.

Trafik- og Boligministeriets angivelse i lovbemærkningerne af, hvad der er gældende ret, er således ikke i overensstemmelse med den hidtidige fortolkning af bestemmelsen. Dette kan ikke repareres med bemærkninger til en lovgivning, der ikke ændrer i bestemmelsen. Man bør derfor være forsigtig med at lægge til grund, at forbedringer kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering med hjemmel i ABL § 5, stk. 3.

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund.

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette er ikke en del af lovforslaget, men vil blive implementeret efterfølgende, såfremt forslaget opnår den fornødne opbakning.

Folketingets behandling

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og første behandlet den 28. april 2020.

Efter planen skal lovforslagene anden behandles den 2. juni 2020 og tredje behandles den 4. juni 2020, hvorefter lovforslagene skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Høring – lovforslag

RSS Høringsportalen – Høringer for Bolig- og bygningsforhold

  • Høring af udkast til ny bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer mv. 13. december 2024
    Social- og Boligstyrelsen sender hermed udkast til ny bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. i høring.  Den nye bekendtgørelse skal erstatte den gældende bekendtgørelse nr. 451 af 13. april 2015 om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. Styrelsen forventer, at den nye bekendtgørelse vil træde i kraft i begyndelsen af 2025. Myndighed: Social- og BoligstyrelsenType: BekendtgørelserHøringsfrist: 24-01-2025Status: Igang
  • Høring af udkast til ny bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer mv. 13. december 2024
    Social- og Boligstyrelsen sender hermed udkast til ny bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. i høring.  Den nye bekendtgørelse skal erstatte den gældende bekendtgørelse nr. 451 af 13. april 2015 om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. Styrelsen forventer, at den nye bekendtgørelse vil træde i kraft i begyndelsen af 2025. Myndighed: Social- og BoligstyrelsenType: BekendtgørelserHøringsfrist: 24-01-2024Status: Udløbet
  • Udkast til bekendtgørelse om autoriserede lejekontrakter 10. december 2024
    Hermed sendes bekendtgørelse om autoriserede lejekontrakter i høring. Bekendtgørelsen indeholder autorisation af både en dansk og en engelsk standardblanket til indgåelse af beboelseslejeaftaler.Myndighed: Social-, Bolig- og ÆldreministerietType: BekendtgørelserHøringsfrist: 08-01-2025Status: Igang
  • Høring over udkast til ændring af bekendtgørelse om bygningsreglement 2018 (BR18) 9. december 2024
    Social- og Boligstyrelsen har udarbejdet vedlagte udkast til bekendtgørelse om ændring af bygningsreglementet.Høringsfristen er 25. oktober 2024BaggrundBekendtgørelsen har afsæt i tillægsaftale til national strategi for bæredygtigt byggeri af 30. maj 2024. På baggrund af tillægsaftalen indføres følgende tiltag: • Stramning af CO2e-grænseværdien for bygningers klimapåvirkning• Differentiering af grænseværdien på baggrund af bygningstyper• Udvidelse af omfanget […]
  • Høring over udkast til ændring af bekendtgørelse om bygningsreglement (BR18) 6. december 2024
    Social- og Boligstyrelsen har udarbejdet udkast til ændring af bekendtgørelse om bygningsreglementet 2018 (BR18). Ændringen forventes at træde i kraft den 1. januar 2025.  Høringsfristen er den 25.oktober 2024Indholdet kan overordnet inddeles i følgende: Kontrol af projektering og udførelse af brandsikringstiltag Almen kontrol for hhv. bærende konstruktioner og brandsikringstiltag ift. den certificeredes virkeDokumentation for bærende […]
  • Høring over cirkulære om ændring af cirkulære om kunstnerisk udsmykning af statsligt byggeri m.v. (kunstcirkulæret) 28. november 2024
    Social- og Boligstyrelsen sender hermed udkast til cirkulære om ændring af cirkulære om kunstnerisk udsmykning af statsligt byggeri m.v. (cirkulære nr. 9067 af 17. februar 2004) i høring. Fristen for at afgive høringsvar er den 8. januar 2025, kl. 12. Baggrund og indhold Der er truffet politisk beslutning om, at Forsvarsministeriets område skal undtages fra […]
  • Høring om landsbyfornyelsesbekendtgørelsen 27. november 2024
    Ny bekendtgørelse om landsbyfornyelse udsendes hermed i høring.Myndighed: Social-, Bolig- og ÆldreministerietType: BekendtgørelserHøringsfrist: 29-10-2024Status: Udløbet
  • Nedlæggelse af Center for Boligsocial Udvikling 7. november 2024
    Det foreslås, at Center for Boligsocial Udvikling nedlægges pr. 1. januar 2025.Myndighed: Social-, Bolig- og ÆldreministerietType: LovforslagHøringsfrist: 24-10-2024Status: Udløbet
  • Høring over lovforslag om ændring af friplejeboligloven som opfølgning på aftale om en reform af ældreområdet 7. november 2024
    Lovforslaget indeholder de dele af aftale om en reform af ældreområdet, som vedrører friplejeboliger. Lovforslaget indeholder følgende hoveddele: Rammen for støtte til opførsel af friplejeboliger forhøjes fra 225 til 400 boliger om året, hvoraf højst 41 kan etableres i større byområder. Støttede friplejeboliger uden for de større byområder omfattes af en finansieringsordning med 100 pct. statsgaranterede lån […]
  • Høring af udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v. og udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om indberetning og mindstegrænse for renoveringer under Byggeskadefonden 3. juli 2024
    Ændringer af støttebekendtgørelsen1) § 30, stk. 3, ændres, så det bliver obligatorisk for modtagere af tilsagn om støtte til etablering eller renovering af almene boliger at sikre digital indberetning af dokumentation vedrørende byggeriet til Byggeskadefondens it-løsning BygAlment. Ændringen indebærer, at dokumentationsmateriale efter Byggeskadefondens nærmere bestemmelse skal indberettes digitalt i BygAlment senest 2 måneder efter aflevering […]

Fuldmagtsblanketter til generalforsamlinger.

DOMIBUS kræver, at fuldmagter enten skal være med original underskrift eller opfylde følgende krav for at sikre, at fuldmagten kommer fra ejer:

1: Kode fremsendt til den mail-adresse, som ejer har oplyst, skal indtastes

2: Blanketten sendes til mail-adresse, som ejer har oplyst

3: Blanketten skal sendes videre til administrator, der tjekker, at kode m.m. er korrekt, og at blanket er afsendt fra ejers registrerede mail-adresse.

Mulighed for virtuel deltagelse i generalforsamlinger.

Covid-19 betyder for tiden, at det ikke er lovligt at holde generalforsamlinger med fysisk fremmøde af alle andelshavere.

Man kan derfor stille det spørgsmål: Hvad gør vi så?

Udskyde generalforsamling

En mulighed er naturligvis at udskyde generalforsamlingen. Reelt er der ingen anden mulighed, hvis man skal – og det skal man naturligvis – overholde forbud imod forsamlinger på p.t. mere end 10 personer.

De fleste vedtægter for foreninger har en bestemmelse om, at generalforsamling skal afholdes en vis tid efter regnskabsårets afslutning. Det er en bestemmelse, som i mange henseender er fundamentet for, at foreninger kan fungere tilfredsstillende. Uden en generalforsamling, der tager bestyrelsens beretning til efterretning, godkender regnskab og budget, tager stilling til forslag og bestemmer, hvem der i fremadrettet skal have ansvaret som bestyrelse, svigter fundamentale strukturer og sikkerhed for samme for foreningerne.

I stedet for at udskyde en generalforsamling bør vedtægter suppleres med bestemmelse om alternative måder at afholde en generalforsamling.

Alternativ til at udskyde generalforsamling.

Fokus bør være, at den demokratiske proces i foreningen så vidt mulig skal bestå. Covid-19 har vist, at de hidtidige normale betragtninger ikke længere er valide. Kun ved at åbne op for, at generalforsamlinger kan / skal afholdes uden at deltagere nødvendigvis møder op fysisk, kan foreninger i en covid-19-lignende-situation overholde de demokratiske regler, som foreningers virke er funderet i.

Her og nu ved ingen, hvornår covid-19 er bekæmpet, og myndighederne åbner op for forsamlinger. Ingen kan heller forudsige, om der senere måtte komme en influenzapandemi med en dødelighed som ebola eller værre. Det er derfor rettidig omhu, at foreningens vedtægter tilpasses/moderniseres, så der ikke er tvivl om, at der er alternative muligheder for at deltage i generalforsamlinger end at skulle møde op for at afgive sin stemme.

Kan generalforsamlinger afholdes uden krav om fysisk tilstedeværelse?

Det er jeg langt fra sikker på, at der blandt de lærde er enighed om.

De fleste professionelle dirigenter har formentlig været ude for foreningsmedlemmer som med mødedeltagernes billigelse har deltaget virtuelt i en generalforsamling.

For mit eget vedkommende vil jeg i hvert fald som dirigent, der skulle tage stilling til spørgsmålet, formentlig konstatere, at det normale er, at et medlem ikke kan deltage i en generalforsamling, uden at pågældende er tilstede fysisk eller har givet en anden person fuldmagt til at tale og stemme for det pågældende medlem.

Så hvis vedtægterne ikke åbner op for, at generalforsamlinger kan afholdes uden krav om, at deltagerne møder op fysisk, så skal man møde op for at ens stemme kan høres og tælles med.

Hvis et flertal blandt de fysisk fremmødte svarende til kravet til vedtægtsændringer imidlertid ville tillade ikke-fysisk fremmødtes deltagelse i generalforsamlingen via telefon, videomøde-faciliteter etc., så ville jeg godkende de virtuelt deltagende medlemmers tale- og stemmeret og særligt hvis muligheden herfor var meldt ud på forhånd.

For mit vedkommende er det derfor ikke 100 % nødvendigt at udskyde generalforsamlinger. De kan afholdes, men naturligvis helst, hvis alle eller næsten alle vil bakke op om, at det er det vi gør, fordi “nød bryder alle love”.

Modstand fra en mindretal på en generalforsamling imod at visse punkter på dagsordenen ikke bliver debatteret face-to-face bør den dygtige dirigent, hvis udtrykkelig hjemme til afholdes af generalforsamling uden fysisk fremmøde, overveje at få konsensus til at udskyde til en generalforsamling, hvor alle kan deltage.

Det skal nævnes, at generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde i selskaber langt fra er usædvanligt. Se også denne artikel fra 2016 med diverse for og imod virtuelle generalforsamlinger.

Ekstraordinære tiltag ved mulighed for generalforsamlinger uden fysisk fremmøde.

Bestyrelsen og administrator skal have fokus på demokratiet. Det skal ikke kunne hedde sig, at et regnskab, budget, forslag m.m. er blevet godkendt/vedtaget alene fordi der ikke var mulighed for almindelig behandling på en generalforsamling.

I mange af mine foreninger sendes derfor indkaldelse ud med alle bilag og med opfordring til, at alle mundtligt til administrator eller skriftlig kan komme med spørgsmål, bekymringer, modstand, ændringsforslag. Sådanne tilkendegivelser sendes også til alle medlemmer, og der er ikke noget i vejen for, at særlige spørgsmål kan “debatteres” blandt interesserede. Lykkes det ikke at finde et kompromis, som alle kan støtte, skal bestyrelsen sende en redegørelse ud til alle medlemmer og give besked om, hvorvidt afstemning vil ske på den berammede generalforsamling, eller om bestyrelsen mener, at sagen kan og bør afvente en ekstraordinær generalforsamling.

Rent praktisk bør bestyrelsen og/ eller administrator sende vejledning ud til, hvordan evt. deltagelse uden fysisk fremmøde vil kunne ske. Et testmøde kan også være en god idé, så tekniske udfordringer kan afklares og løses inden det rigtige mødets afholdelse.

Vedtægtsændringer.

Som skrevet ovenfor bør vedtægter indeholde en mulighed for at afholde generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde. Et forslag kunne være:

Bestyrelsen kan beslutte, at deltagelse i generalforsamlinger kan/ skal ske uden fysisk fremmøde, men med deltagelse via telefon eller en mødetjeneste med mulighed for kameraforbindelse til og fra deltagere. Bestyrelsen fastsætter i indkaldelsen til generalforsamlingen krav til, hvorledes deltagelse i møde uden fysisk fremmøde konkret skal ske. Svigter teknikken under mødets afholdelse, således at forbindelse til en eller flere medlemmer mistes, skal dette, medmindre dirigenten eller et flertal af mødedeltagere beslutter andet, ikke betyde, at mødet skal udsættes.

Hjælpepakker til erhvervslejere.

Opdateret 27/3-2020.

SE https://www.beierholm.dk/nyheder-events/coronavirus/overblik-over-hjaelpepakker/

Vedtaget kompensationsordning vedr. faste udgifter, herunder leje
Der er torsdag den 19. marts 2020 blevet offentliggjort en ny aftale, indgået mellem Regeringen og Folketingets partier, vedrørende en økonomisk hjælpepakke til erhvervsdrivende. Hjælpepakken inkluderer bl.a. en midlertidig kompensationsordning i forhold til de erhvervsdrivendes dokumenterbare faste udgifter, herunder eksempelvis husleje, renteudgifter og kontraktforbundne udgifter i perioden fra den 9. marts til 9. juni 2020.

Denne midlertidige kompensationsordning er særdeles relevant for en lang række lejere.

Principperne for den midlertidige kompensationsordning for faste udgifter m.v. er følgende: 

  • Virksomheder på tværs af brancher skal kunne få kompensation
  • Kompensationen målrettes virksomheder med et stort fald i omsætningen hjemme (mere end 40 pct.)
  • Kompensationen målrettes faste udgifter og udgør mellem 25 og 80 pct.
  • Kompensation dækker op til tre måneder og udbetales hurtigst muligt
  • Hvis omsætning er faldet væsentligt mindre, skal kompensationen betales tilbage

Kompensationens størrelse:

  • 100 %, for erhvervsdrivende, som ved bekendtgørelse er påbudt fuldt lukket.
  • 80 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 80-100 %.
  • 50 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 60-80 %.
  • 25 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 40-60 %.

Begrænsninger:

  • Der kan ikke ansøges om kompensation, hvis de faste udgifter udgør mindre end 25.000 kr. i perioden.
  • Der kan maksimalt opnås kompensation for 60 mio. kr. pr. virksomhed i perioden.
  • Perioden hvori kompensationen er gældende: 9. marts til 9. juni 2020.

Kilde: Plesner, insights

Ejendom Danmarks information til erhvervslejere:

https://ejd.dk/corona-er-erhvervslejere-fritaget-for-at-betale-leje/

Sølvfisk

Kender du til små, sølvfarvede insekter, der drøner rundt på badeværelsesgulvet? Så har du med stor sandsynlighed fået besøg af sølvfisk. Men hvad er sølvfisk egentlig for nogle? Og hvordan slipper du af med dem igen? Her får du vores bedste tips mod sølvfisk!

De små insekter, som ofte er at finde på badeværelsesgulvet, hedder egentlig sølvkræ, men går i daglig tale under navnet sølvfisk, fordi deres sølvglinsende udseende og bugtende bevægelser leder tankerne hen på små, skællede fisk. De små insekter er meget lyssky og foretrækker at leve på lune og fugtige steder, hvilket gør badeværelset og køkkenet til ideelle opholdssteder for de små væsener.

Har du sølvfisk i din bolig, så frygt ej. De små insekter er nemlig ganske uskadelige for mennesker og dyr, og de findes på langt de fleste badeværelser i ældre boliger.

På trods af at sølvfisk er ganske harmløse, opfattes de ofte som skadedyr, fordi de lever af sukker og stivelse, som bl.a. er at finde i tapetklister, sæberester eller fugtigt papir. Sølvfisk er dog ganske nøjsomme og spiser ikke særlig meget. Derfor vil omfanget af skader forårsaget af sølvfisk som regel være begrænset.

Hvordan kommer man af med sølvfisk?

Har du alligevel ikke lyst til at dele bolig med de små sølvkræ, giver vi dig her nogle enkle tips:

  • Hold det angrebne rum tørt og køligt ved at lufte ud med jævne mellemrum, gerne to gange dagligt i 5-10 minutter.
  • Tør gulvet godt af efter gulvvask, så du undgår at skabe et fugtigt miljø
  • Støvsug i sprækker og revner, hvor sølvfisk ofte opholder sig
  • Foretag en grundig rengøring på badeværelset, for sølvfiskene lever bl.a. af mel og krummer samt sæbeaflejringer i brusekabine og håndvask
Den bedste måde at bekæmpe sølvfiskene på er at sænke luftfugtigheden i det pågældende rum. Er din bolig hårdt ramt af sølvfisk, kan du dog også ty til håndkøbsmidler såsom insektspray, lokkedåser og insektpudder.

Hvor kommer sølvfisk fra?

Sølvfisk har eksisteret i ca. 400 mio. år og er blandt de første dyr, der forlod havet og indtog landjorden. Nu bor den på dit badeværelse, det er jo i og for sig ret fantastisk at tænke på. De fleste slags sølvfisk lever i fugtig jord, men en del sølvfiske-arter er så tæt knyttet til mennesker, at de faktisk stort set ikke findes i naturen. 

Derfor er det da også svært at sige, hvorfra de sølvfisk der er hjemme hos dig, er kommet fra. Formentligt har de altid været der, eller også er de kommet fra naboen, eller måske ind på matriklen via gamle genbrugsmøbler, kufferter eller flyttekasser. 

Kilde: Bolius.dk, illvid.dk og Jyllands-posten.dk

AirBnB – spørgsmål

Svar på henvendelse fra en ejer / andelshaver, hvor vedtægter kræver at bestyrelsen giver samtykke til udlejning.

Med AirBnB forstår de fleste korttidsudlejninger.
Det er vigtigt at AirBnB mest er kendt for korttidsudlejninger, men at der også kan være tale om langtidsaftaler via denne portal.
Der findes en del andre portaler, som har det samme produkt som AirBnB.
Står der intet i en ejerforenings vedtægter om at udlejning kræver samtykke, kan man som ejer udleje, og om man finder sin lejer ved et skilt i vinduet, via AirBnB, facebook, eller en tur i byen fredag aften gør hverken fra eller til. Hvis udlejningen er erhvervsmæssig (hoteldrift) er der i visse tilfælde mulighed for at bestyrelse eller kommunen kan skride ind. I andelsboligforeningers vedtægter er spørgsmålet om ret til udlejning næsten altid reguleret og ellers vil lejelovens regler muligvis gælde analogt.

I vedtægter, hvor det står, at man kun kan udleje med bestyrelsens samtykke, kan bestyrelsen afvise samtykke til udlejning efter saglige kriterier. Saglige kriterier kunne være, at lejekontrakt skal sendes til bestyrelsen, og at der kun er mulighed for samtykke til udlejning 2 gange om året, at der kun må udlejes til ophold for 2 personer pr. lejlighed, at der ikke må ryges, medbringes husdyr, holdes fester osv., osv.

 
Det er anbefalelsesværdigt, at få en afstemning blandt alle foreningens medlemmer om den politik, som bestyrelsen skal administrere samtykke på grundlag af.

Hvornår er administrationens bistand omfattet af det aftalte honorar, og hvornår debiteres sager efter medgået tid eller anden afregningsform?

Det fremgår af administrationsaftale, hvad der er omfattet, og hvilke sager der vil blive debiteret efter medgået tid eller efter anden nærmere aftale.

Der debiteres ikke ekstra, uden at bestyrelse er varslet herom.

Alle ekstraordinære sager, såsom byggesager, retssager, voldgiftssager, med flere debiteres efter medgået tid, medmindre anden aftale er indgået.

Sager, der ofte giver anledning til tvivl om, hvornår der debiteres ekstra er sager om overtrædelse af husorden, god skik og orden m.m.

Der varsles, når sager har udviklet sig fra almindelige breve om, at beboer / lejer skal rette for sig til sager, hvor det har juridisk afgørende betydning, at påkrav formuleres 100 % korrekt, dvs. at der skal en advokat til at føre pennen.

Hvis bestyrelsen er nået dertil, at de ønsker konsekvenser ved fortsatte overtrædelse i forhold til venlige henstillinger, skal den advokat, der skal sikre konsekvenserne, overdrages sagen, så påkrav formuleres optimalt i forhold til den mulige fremtidige retssag.

Ovenstående er dermed også normalt skillelinien mellem det, der i den slags sager er omfattet af det ordinære administrationshonorar, og det, der skal overlades til advokat at føre videre. Ved sager, hvor bestyrelsen ikke kan tage beslutning om, at der skal gøres noget alvorligt, men hvor man bare ønsker flere breve sendt af administrationen, herunder breve der mange gange gør det endnu vanskeligere senere at vinde en sag for retten, vil der kunne blive varslet, at sagen for fremtiden debiteres efter medgået tid, selv om der endnu ikke er tilknyttet en advokat til sagen.

Det skal nævnes, at det ikke kun er breve men også telefonsamtaler, mails og møder, der kan medføre tid for administrationen, som må debiteres særskilt, hvis arbejdet falder uden for sædvanlig daglig administration eller må anses som forspil til retssag, huslejenævnssag, voldgiftssag, m.m.

Fuldmagter

Det er ikke altid lige nemt at afgive en fuldmagt:

Fuldmagt kan være meget præcis, f.eks. at hvis det og det sker på det og det tidspunkt, så skal enten A, hvis han er i live og ellers B, hvis han er i live have fuldmagt til at gøre dette eller hint på mine vegne indtil, jeg selv er tilbage fra min ferie på Mallorca.

Der gælder særlige regler om såkaldte fremtidsfuldmagter.

Dette indlæg relaterer sig til fuldmagter afgivet af ejere, andelshavere eller beboere, som i h.t. vedtægter har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende ved at give en anden en fuldmagt.

Den, der får fuldmagten, skal være berettiget hertil. Der kan være begrænsninger i vedtægt.

Fuldmagten skal gå ud på, at fuldmagtshaver kan stemme på fuldmagtsgivers vegne. Vedtægt kan give mulighed for fuldmagt til “bestyrelsen” eller andet, men er der ikke hjemmel herfor, skal fuldmagten være til en konkret person eller en juridisk person.

Fuldmagtsgiver må ikke i fuldmagten skrive, hvad fuldmagtshaver skal stemme. En dirigent vil e.o. formentlig kunne/skulle afvise en fuldmagt, hvis denne går ud på, at  fuldmagtshaver er bundet af dette eller hint i fuldmagten, medmindre fuldmagtsgiver tydeligvis er klar over, at det er 100 % op til fuldmagtshaver at stemme, som han vil. Fuldmagtsgiver kan ikke efterfølgende gøre gældende, at fuldmagtshaver har stemt anderledes end fuldmagtsgiver ønskede.

Dirigenten afgør afstemninger, og dirigenten kan og skal IKKE kontrollere, at stemmer afgives som ønsket af dem, der har givet fuldmagt. Muligheden for at give fuldmagt er ikke en mulighed for at stemme skriftligt. En generalforsamling skal forhandle forslag og herefter stemme om dem, og forslag kan blive modificerede.

En fuldmagt for at stemme for OK til hundehold for hunde af passende størrelse, der ikke er af en race som gør meget, og hvor ejerne er forpligtet til at opdrage deres hund, siger sig selv ikke er egnet som fuldmagt. Her må fuldmagten nødvendigvis lyde på, at XX kan afgive fuldmagt på YY´s vegne. YY kan herefter i et privat brev til XX have instrueret om hvad han nærmere ville have stemt, hvis han havde haft mulighed for at være til stede. Når der så kommer ændringsforslag om, at ikke alle hunde skal tillades men kun dem over 30 cm. og under 100 cm. som voksne og kun hvis de har bestået den og den prøve, så er det XX´s ansvar at afgive stemme på YY´s vegne eller helt at undlade stemmeafgivning, fordi XX ikke aner hvad YY ville have stemt, hvis hun havde kendt ændringerne.

 

Hvorfor er fælleslån en fordel for den enkelte ejer frem for beslutning om, at alle ejere skal betale deres andel kontant?

Hvis vi antager, at der er 100 ejere i en ejerforening, som beslutter, at der skal vedligeholdes for 10 millioner kr.

Hvilket forslag til finansiering skal man som ejer så stemme for? Skal man stemme for, at alle ejere skal betale kontant? Eller skal man stemme for, at alle ejere får mulighed for at deltage i et fælleslån, hvor det er ejerforeningen som låner pengene. 

Umiddelbart ville man nok som ejer, der havde de 100.000 kr., som var ejers andel af de 10 millioner kroner, tænke, at “selvfølgelig” skal alle andre lige som mig betale kontant. Ellers skal der jo optages et fælleslån, som jeg kan komme til at betale for, hvis en anden ejer ikke kan betale.

Det er ikke en rigtig konklusion. Risikoen for den velhavende ejer for at komme til at betale for ejere, der ikke kan betale, bliver større ved at stemme for kontantbetaling frem for fælleslån.

 

Ejerforeningens mulighed for at inddrive gæld er at foretage udlæg for den gæld, som de enkelte ejere ikke har betalt. Hvis beslutningen har været, at hver enkelt ejer skal betale 100.000, skal der m.a.o. fortages udlæg for disse 100.000. Hvis ejerforeningens sikkerhed er f.eks. 50.000 med 1. prioritets sikkerhed, er ejerforeningens risiko, at en tvangsauktion ikke giver dækning for de resterende 50.000 kr. De skal så betales af de 100 ejere i fælleskab.

I stedet bør man som ejer stemme for, at alle automatisk deltager i fælleslån, medmindre ejer indfrier sin andel af fælleslånet kontant. Dvs. den velhavende ejer bør stemme for, at det skal være fælleslån, der er hovedreglen, således at alle ejere, der ikke indfrier, deres andel af fælleslånet, automatisk deltager i lånet.

Den ejer, der ikke indfrier, får herved forhøjede fællesudgifter for lejligheden, som opkræves hver måned. Betaler ejer ikke, foretages udlæg i lejligheden, og lejligheden sættes på tvangsauktion. Det beløb, som foreningen kan få dækket på tvangsauktion vil typisk være begrænset til ejerforeningens tinglyste sikkerhed. Der går typisk 6-9 måneder med en tvangsauktion og hvis de forhøjede fællesudgifter inklusive ydelse på fælleslån, varme med mere pr. måned udgør kr. 3.000, vil der efter 9 måneder være en restance på 27.000, som foreningen kan få dækket, hvis de har et pant på minimum dette beløb. Er sikkerheden f.eks. kr. 20.000, er foreningens tab kr. 7.000. Det tab skal alle 100 ejere være med til at betale.

Hvis beslutningen i stedet bliver, at de 100.000 skal betales kontant, vil restancen andrage 100.000 + (9 * 1.400) = kr. 121.600. Er sikkerheden f.eks. kr. 20.000, er foreningens tab kr. 101.600. Det tab skal også betales af alle 100 ejere.

Med andre ord: Hvis et flertal vedtager fælleslån frem for kontant betaling, nedsættes de enkelte ejeres risiko for at komme til at betale andre ejeres andel af fællelån, idet andres ejeres tinglyste sikkerhed betyder, at det er ejer, som må sælge sin lejlighed på tvangsauktion , der reelt kommer til at betale. Kan ejer ikke det, bliver det efterstående panthavere, der kommer til at betale.

Hvem har ansvaret, hvis den der udfører arbejdet for foreningen, laver fejl og f.eks. ødelægger naboens græsplæne.

Den, der laver fejlen, skal betale for sin fejl.  Hovedreglen i dansk ret er, at skadevolder hæfter – ikke den, der har bestilt skadevolder. Foreningen kan således melde hus forbi om man så må sige og henvise skadelidte til at rejse krav direkte over for entreprenøren.

Danske Lov 3-19-2 er en undtagelse til den almindelige regel om, at skadevolder alene hæfter for en skade. Den fastslår, at en arbejdsgiver hæfter for skader forvoldt af sine arbejdstagere under udførelsen af deres arbejde, selvom arbejdsgiveren ikke selv har handlet culpøst.

Dette princip kaldes principalansvar, og det betyder, at arbejdsgiveren har et objektivt ansvar for sine ansattes handlinger. Det er altså ikke nødvendigt at bevise, at arbejdsgiveren har handlet uagtsomt eller forsætligt for at holde ham ansvarlig. Har en entreprenør således lavet et stykke arbejde på en ejendom, men således at der er sket skade på en anden ejendom, og denne skade kan bebrejdes den ansatte hos entreprenøren, så er det over for entreprenøren og ikke den ansatte at krav skal rejses.

For at principalansvaret kan gøres gældende, skal følgende betingelser være opfyldt:

  • Der skal være et ansættelsesforhold mellem skadevolder og arbejdsgiver.
  • Skaden skal være forvoldt under udførelsen af arbejdet. Det betyder, at handlingen skal have en vis tilknytning til arbejdet, og ikke være en handling, der ligger helt uden for arbejdets rammer.
  • Arbejdstageren skal have handlet culpøst. Det vil sige, at arbejdstageren skal have handlet uagtsomt eller forsætligt.

Eksempler på situationer, hvor Danske Lov 3-19-2 finder anvendelse:

  • En butiksansat taber en tung kasse på en kundes fod, og kunden brækker foden. Her hæfter butiksindehaveren for skaden, selvom han ikke selv har gjort noget galt.
  • En chauffør kører i arbejdstiden en cyklist ned. Her hæfter transportfirmaet for skaden, selvom firmaet ikke har instrueret chaufføren i at køre uagtsomt.
  • En håndværker ødelægger en kundes værdifulde vase under et reparationsarbejde. Her hæfter håndværkerfirmaet for skaden, selvom firmaet ikke har haft mulighed for at overvåge håndværkerens arbejde i detaljer.

Danske Lov 3-19-2 er en vigtig undtagelse til hovedreglen om skadevolders ansvar, da den beskytter skadelidte i situationer, hvor det kan være vanskeligt at bevise arbejdsgiverens culpa. Den sikrer, at skadelidte kan få erstatning, selvom arbejdsgiveren ikke selv har handlet uagtsomt.

Udover Danske Lov 3-19-2 findes der andre undtagelser til hovedreglen om skadevolders ansvar, herunder:

  • Produktansvar: Producenter kan ifalde ansvar for defekte produkter, der forvolder skade.
  • Færdselsloven: Indehavere af motorkøretøjer ifalder et objektivt ansvar for skader forvoldt ved brug af køretøjet.
  • Hundeloven: Hundejere ifalder et objektivt ansvar for skader forvoldt af deres hunde.

Det er vigtigt at bemærke, at Danske Lov 3-19-2 ikke fritager arbejdstageren for ansvar. Arbejdstageren kan stadig blive holdt personligt ansvarlig for skaden, hvis han har handlet groft uagtsomt eller forsætligt.

Rykkergebyrer

Hvis du bliver forsinket med at betale til tiden, vil vi få ekstra arbejde i den anledning. Vi skal under alle omstændigheder sende dig en rykker, og det er en e-mail eller et brev, og der er arbejde og tidsforbrug forbundet hermed. Det kan også være, at vi skal bruge tid på en telefonsamtale med dig, som der skal laves notat af, som skal registreres og arkiveres, eller måske sender du en e-mail, som ligeledes skal besvares, registreres og arkiveres. Alt sammen tager tid, og der er kun en, vi kan sende regningen for tidsforbruget, og det er til dig.

Du skal betale betale fordi du betaler for sent og giver anledning til ekstraarbejde for os. Ellers vil det  være alle dem, der betaler til tiden, der skal betale for dig.

Der er mange gode og forståelige grunde til at betale for sent, og det kan være din skyld eller din banks skyld eller postnord kan have været forsinket med at levere opkrævningen til dig.

Hvis det IKKE er vores skyld, skal der betales gebyr for det ekstraarbejde, vi får. Gebyret kan du forsøge at kræve betalt af den, der har skylden.

 

Rørkasser m.m.

Foreningen betaler fælles installationer og beboer skal betaler egne installationer. En rørkasse, som ikke var monteret oprindeligt i ejendommen,  betragtes som en individuel installation.

Beboer er forpligtet til at fjerne individuelle installationer, som forhindrer at fællesinstallationer kan udskiftes.

I tilfælde, hvor der ved ejendommens opførelse har været en rørkasse, vil det være ejendommens udgift at afmontere og genmontere rørkasserne.

Rørkasser monteret af tidligere beboere påhviler det den nuværende beboer at afmontere og genmontere.

Selve rørkassen er ikke det største problem, men det er derimod fliser og særligt tapet som ikke længere kan skaffes. Her er det vigtigt at fastslå at afmontering og genmontering påhviler beboeren.

Hvis der er oprindelige eller senere monterede rørkasser i alle lejligheder, kan det besluttes, at foreningen betaler nedtagning og genmontering af selve rørkassen, og at beboer selv sørger for afmontering og genmontering af fliser m.v. På denne måde får beboer betalt snedkerudgiften, som normalt er overskuelig og lige stor pr. lejlighed. Flisemontering kan koste meget forskellige beløb afhængigt af, hvad den pågældende ejer/andelshaver har monteret.

Kakerlakker

 

  1. Kakerlakkers ekskrementer lugter slemt. Er der mange af dem i din bolig, kan den mugne lugt være noget nær uudholdelig.
  2. Kakerlakker går i vores vores fødevarer, og de er stort set altædende – dog primært af vegetabilsk føde. Det stiller stor krav til forsegling af fødevarer.
  3. Kakerlakker kan være bærere af sygdomme og sprede smitte som for eksempel salmonella og mavetarmkatar.
  4. Kakerlakkers efterladenskaber i boligen som ekskrementer og hudrester kan fremkalde allergiske reaktioner. Børn og andre individer med skrøbeligt immunforsvar er særligt sårbare og kan udvikle allergi over for insektet.
  5. Kakerlakker kan formere sig eksplosivt. Et hjem kan derfor, hvis man er uheldig, blive overbefolket af dem på meget kort tid.
  6. Dyret afgiver nogle uhyggelige skumle og klikagtige lyde, når de rumsterer rundt i mørket.

Kilde:Idenyt

Forsikringsordbog

FORSIKRINGSORDBOG

Find forklaringer på forsikringstermer her.

Hvad betyder selvrisiko? Hvad er en friskade? Hvad er anciennitet? Vi har samlet en række ord med en tilhørende forklaring.​

 

A

Affektionsværdi

En værdi, der alene baseres på følelser og minder. Affektionsværdi kan ikke prissættes og dermed ikke forsikres. Eksempler på affektionsværdi er ting, som du har arvet, fotoalbums eller “kunstværker”, dine børn har lavet.
All risk-forsikring

Ved en all risk-forsikring forstås en forsikring, der dækker alle skadeårsager, medmindre skadeårsagen er direkte undtaget i vilkårene. Et eksempel på en “all-risk” forsikring er kaskoforsikring til biler.

Anciennitet

Anciennitet er den kørselserfaring, du har opnået og den tid du har haft en bilforsikring.

Ansvarsforsikring

En ansvarsforsikring dækker i de tilfælde, hvor forsikringstager pådrager sig et juridisk erstatningsansvar for skader på andre personer eller ting.

Ansvarsforsikringen er lovpligtig, hvis du ejer en bil, knallert, motorcykel, hest eller hunde.

 

Arbejdsobjektet

Ved arbejdsobjektet forstås den bygning (herunder tilbygning), der er under nyopførelse, samt den del af huset, der er under ombygning.

B

Begunstigede

Begunstigede er betegnelsen for den eller de personer, som forsikringstageren har forudbestemt til at overtage dennes rettigheder ved dennes død. Hvis du er gift, er din ægtefælle automatisk din begunstigede, medmindre du vælger noget andet.

Begunstigede bruges typisk til at modtage forsikringsydelsen ved livsforsikring og ulykkesforsikring.

Bilforsikring

Hvis du har en bil, skal du have en bilforsikring. I Danmark er det lovpligtigt som minimum at have en ansvarsforsikring, når man ejer en indregistreret bil med nummerplader. Ansvarsforsikringen dækker de skader, som du som bilist måtte forvolde på andre personer, dyr eller ting.

Blødt tag

Tagbelægning der er lavet af strå, rør, tang eller sedum (forskellige mos-typer).

Brand

Ved brand (ildsvåde) forstås løssluppen og flammedannende ild, der kan brede sig ved egen kraft og som har et større omfang. En svideplet efter en cigaretglød er fx ikke brand.

Bygning

En bygning er defineret som en genstand, der har tag, vægge og er på støbt fundament. Er det ikke på støbt fundament, er det at betragte som værende et haveanlæg.

D

Dobbeltforsikring

Med dobbeltforsikring menes, at en genstand/interesse er forsikret mod samme fare hos flere selskaber. Det kan betyde, at du betaler flere selskaber for den samme dækning, men hvis skaden skulle ske, er det kun den sidst etablerede forsikring, som rent faktisk udbetaler erstatningen. Du risikerer altså at betale for noget, som ikke giver dig nogen værdi.

Personforsikringer er dog undtaget denne regel; Du kan godt vælge at have flere ulykkesforsikringer på dig selv, fx i flere selskaber, hvilket giver dig ret til erstatning fra alle forsikringerne.

Du kan typisk ikke dobbeltforsikre din bil, da forsikringen til dels styres af indregistreringen hos SKAT.

Dækning

Dækning er et andet begreb for at være forsikret, og betyder, at en risiko bliver overtaget af et forsikringsselskab. Har du fx en bilforsikring hos os, dækker vi dit erstatningsansvar, hvis du påkører en anden bil.

Dækningsberettiget sygdom

Se den fulde liste over hvilke sygdomme vi dækker for henholdsvis børn og voksne i vilkårene for Personforsikring.

 

Dækningsberettiget ulykke

Se “Ulykke” under U længere nede.

E

Eksplosion

Eksplosion er en momentant forløbende kemisk proces, ved hvilken der udvikles stærk varme og indtræffer en voldsom rumfangsforøgelse af reagerende stoffer.

Ekstraudgifter

Ekstraudgifter er rimelige udgifter, du har efter en dækket forsikringsskade. Hvis det var udgifter, du ville have haft uanset skaden, er der ikke tale om en ekstraudgift. For eksempel opvarmning i vinterhalvåret.

El-skade

Ved el-skade forstås skade på de elektriske ledere eller komponenter, der opstår pga. kortslutning (en utilsigtet forbindelse i et elektrisk kredsløb), induktion (tordenvejr), overspænding (fejl i elforsyningen) eller lignende.

F

Farlig sport

Farlig sport er fx:

  • Boksning, karate og andre kampsportsgrene
  • Elastikspring, paraglidning (faldskærm efter båd), hanggliding (drage- eller sejlflyvning), faldskærmsudspring og svæveflyvning
  • Jetski og vandscooter
  • Dykning med anvendelse af dykker- eller frømandsudstyr
  • Træning eller deltagelse i enhver form for motorløb, cykelløb eller hestevæddeløb.

 

Fast bygningstilbehør

Ved fast bygningstilbehør forstås fx faste el-, gas- og vandinstallationer, hovedtavler, kraftinstallationer, lysinstallationer, grundvandspumper, faste ventilationsanlæg, elevatorer, fastmonterede anlæg til brand-, vandskade-, og tyverisikring af bygninger og indendørs svømmebassiner, mobile køkkenelementer og fastmonterede udekøkkener.

Det inkluderer også tæpper, hvis de er limet fast til underlaget eller hvis de er lagt på et underlag, der ikke kan betragtes som færdigt gulv. Med færdigt gulv menes parketgulv eller et andet gulv, der ikke behøver et tæppe eller anden belægning for at kunne fungere som færdigt gulv.

Herunder hører også hårde hvidevarer samt varme-/energianlæg, såsom jordvarmeanlæg, fastmonteret solcelle-, solvarme- og varmepumpeanlæg.

Fastpris

Har du fastpris (trin 18) på din bilforsikring, er der som udgangspunkt intet fald i trin ved en enkelt skade. Det betyder, at prisen på din forsikring ikke stiger.

Forsikringsbevis

Et forsikringsbevis blev tidligere benyttet ifm. indregistrering af motorkøretøjer, men er ikke længere nødvendigt. Dog bruges forsikringsbeviset stadig ifm. knallerter uden registreringsnummer, da knallertejeren skal have en kopi af kvitteringen, for at der er betalt forsikring.

Forsikringsstedet

Forsikringsstedet er den/de bygning(er), der ligger på den adresse, der er anført på policen, som oftest din adresse.

Forsikringssum

Forsikringssummen er den maksimale sum, du kan få udbetalt i erstatning ved en skade. Du vælger selv din forsikringssum på henholdsvis din indbo,- ulykkes- og livsforsikring hos os; indbosummen, varigt mén-summen og dødsfaldssummen.

 

Forsikringstager

Forsikringstager er den person, der har indgået forsikringsaftalen for sig selv eller andre.

Som forsikringstager kan du fx livsforsikre dig selv, og samtidig være den forsikrede. Du kan også være forsikringstager på andres forsikringer, fx dine børns eller på en krydslivsforsikring hvor forsikrede, fx din samlevende, er en anden person.

Forsikringsvilkår

Forsikringsvilkår er de bestemmelser, der gælder for den pågældende forsikring. I forsikringsvilkårene finder du dine, forsikringsselskabets og eventuelle andre sikredes rettigheder og pligter.

Forsikringsvilkårene er bindende for begge parter.

Friskade

Friskade sikrer, at du ikke bliver opkrævet selvrisiko og ikke falder i trin ved fx brand, tyveri og kortslutning på din bil.

 

Fuldmagt

Vi skal bruge en fuldmagt, hvis vi skal kunne tale med andre end forsikringstageren om dennes forsikringer.

Som forsikringsselskab er vi pålagt en række juridiske krav, bl.a. at vi ikke må udtale os til andre end forsikringstager. Det sikrer, at ingen kan misbruge dit navn og CPR-nummer, hvis de henvender sig til os uden din accept.

G

Glas

Med “glas” mener vi glas – eller erstatningsmateriale herfor – der er monteret som en bygningsdel på den blivende plads, fx vinduer, fastmonterede spejle, glaskeramiske kogeplader, ovnglas og døre til brusekabiner.

Glas- og kummedækning

Dækker brud på vinduer, håndvaske, wc-kummer, glaskeramiske kogeplader og glaslåger i ovne.
Punkterede termoruder er ikke dækkede, fordi de kun er utætte i samlingerne.

Grønt kort

Grønt kort er bevis for, at dit køretøj er lovpligtigt ansvarsforsikret. Det benyttes til kørsel i udlandet, særligt i Østeuropa.

 

H

Helbredserklæring

For at kunne give dig den bedst mulige forsikringsdækning til den rette pris, er det nødvendigt, at du udfylder en helbredserklæring for henholdsvis en Børneforsikring, en Voksenforsikring, og en Livsforsikring, så detaljeret som muligt.

 

Hundeansvarsforsikring

Hundeansvarsforsikringen er en lovpligtig forsikring, som dækker dit ansvar som hundeejer eller besidder (fx hundelufter), hvis din hund forvolder skade på andre mennesker, dyr eller ting.

 

Husforsikring

En husforsikring dækker skader på huset forårsaget af brand, storm, vand m.m. Forsikringen omfatter også en husejeransvarsforsikring og en retshjælpsforsikring. Hos os hedder den husforsikringen, men den kan også hedde villaforsikring, parcelhusforsikring, ejendomsforsikring eller bygningskaskoforsikring.

 

Husstand

Ved husstand forstås den forsikredes ægtefælle/samlever, børn, plejebørn, og de personer, der er gift med/lever i fast parforhold med dine hjemmeboende børn på din adresse. Fastboende hushjælp betragtes ligeledes som en del af husstanden.

For at være omfattet af indboforsikringen skal de pågældende personer være tilmeldt Folkeregisteret på forsikringstagerens adresse i Danmark.
Bofællesskab bestående af max 2 personer sidestilles med fast parforhold. Endvidere er delebørn, aflastningsbørn, udvekslingsstudenter, der bor hos forsikrede, samt ægtefæller/samlever der bor på plejehjem, omfattet af forsikringen.

Udeboende børn under 21 år, der bor alene, er også omfattet. Det er dog en betingelse for at være dækket af forsikringen, at de pågældende personer hverken lever i et fast parforhold eller har fastboende børn hos sig.

Hobbydrivhuse

Med hobbydrivhuse, orangerier og glaspavilloner mener vi en konstruktion primært af glas, som ikke har isolation eller faste varmeinstallationer. De skal være opført på muret/støbt fundament eller på pæle af beton eller jern og i øvrigt efter fabrikantens anvisninger.

Hovedforfald

Forsikringer har hovedforfald én gang om året og hovedforfaldsdatoen er den dato, hvor forsikringen fornyes. Hvis du har årsbetaling på din forsikring, er hovedforfaldsdatoen og betalingsdatoen den samme.

Hærværk

Ved hærværk forstås skade forårsaget med vilje og i ondsindet hensigt af personer uden lovlig adgang til forsikringsstedet.

I

Indbosum

Indbosummen er værdien på alle husstandens ejendele og skal mindst svare til den samlede værdi, ellers risikerer du kun at få delvis erstatning.

Indbrudstyveri

Ved indbrudstyveri forstås tyveri fra en forsvarligt aflåst bygning eller lokale.

K

Kaskoforsikring

Kaskoforsikring er det samme som karosseri-forsikring, og kan fås til bil, knallert, campingvogn, hus mv. Kaskoforsikringen dækker de skader, som sker på selve den forsikrede genstand, fx skader på din bil.

 

Klasse RØD

Klasse RØD er en Forsikring & Pension-registreret sikringsenhed, der udviser så stor modstand mod indbrudsforsøg, at den kan antages at være sikker ved gennembrydnings- og oplukningsforsøg.

L

Lynnedslag

Lynnedslag foreligger, når der på forsikringsstedet kan påvises skade på bygningsdel eller løsøre, der er en direkte følge af elektrisk varme- eller kraftpåvirkning ifm. lynstrømmens afledning til jord.

M

Mén

Mén er en alvorlig, varig skade, forårsaget af en ulykke eller sygdom. Méngraden vurderes på en skala fra 1-100 %, og er med til at bestemme størrelsen på din erstatning.

 

Méngrad

Se “mén” ovenfor.

N

Normalt afløb

Ved normalt afløb forstås, at vand uhindret kan få afløb igennem de sædvanlige rør, kanaler og lignende.

Nyværdi

Nyværdi referer til genanskaffelsesprisen umiddelbart før skadetidspunktet for en ny genstand magen til det beskadige eller stjålne.

Nærmeste pårørende

I juridisk forstand er dine nærmeste pårørende (prioriteret rækkefølge):

  • Ægtefælle eller registreret partner
  • Samlever*
  • Børn og børnebørn
  • Arvinger ifølge testamente
  • Arvinger ifølge loven: Dine forældre, søskende, nevøer og niecer, bedsteforældre samt forældres søskende.

*Man er samlever i juridisk forstand, hvis 1) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og venter/har/har haft barn med afdøde eller 2) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og levede sammen med afdøde i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl de sidste to år før dødsfaldet.

O

Ombygning

Ombygning defineres ved, at der gøres indgreb i bestående gulv-, væg-, tag- eller loftskonstruktioner, eller at risikoen på anden måde ændres ved fx indgreb i bærende konstruktioner eller ændring af disses principper ved at lave ny tagbelægning med undertag, bygge nye kviste, erstatte trægulve med beton osv. og totalrenovering af køkken og badeværelser.

Udskiftning af vinduer og døre er ikke at definere som ombygning, medmindre væg-/murkonstruktionen omkring rammerne ændres ved fx at sætte et større vindue i.

P

Pludselig skade/hændelse

Ved pludselig skade/hændelse forstår vi en hændelse, der sker uventet og hvor både årsagen og virkningen indfinder sig inden for meget kort tid.

Pludselig tilsodning

Tilsodningen skal være øjeblikkelig og uventet, hvilket betyder, at årsagen til tilsodningen skal være sket på et bestemt tidspunkt og ikke løbende over et tidsrum.

Professionel sport

Ved professionel sport forstås sport, som udøves mod betaling. En person betragtes som professionel, når denne udelukkende lever af sin sport eller kontraktligt er lønnet.

Ift. personforsikringer definerer vi det som professionel sport, hvis du tjener 50.000 kroner før skat (løn eller sponsorater).

Præmie

Præmie er et gammelt forsikringsnavn for den pris, du skal betale for en forsikring.

R

Restance

Restance betyder at være bagud med betalingerne på en police.

Rødt kort

Det røde kort – eller SOS-kortet – udstedes, dokumenterer at dit køretøj har en kaskoforsikring. Det bruges især ved kørsel i udlandet.

 

Rørstrækning

Med rørstrækning menes rør mellem brønde, rør mellem bygning og brønd, eller rør fra afgrening til brønd eller bygning.

Råd

Råd forstås som skader på træ, der er forårsaget af svampe og/eller bakterier og hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en langsomt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

S

Sanitet

Ved sanitet forstås håndvaske, wc-kummer, fod-/badekar, bideter og cisterner.

Selvrisiko

Selvrisiko er den første del af en erstatning på en skade, og den del, som du selv skal betale. På visse forsikringer vælger du selv selvrisikoens størrelse.

Simpelt tyveri

Ved simpelt tyveri forstås tyveri uden for bygninger eller fra en uaflåst bygning eller lokale. Det er fx simpelt tyveri, hvis en tyv stjæler din mobiltelefon på toget.

Skadesforsikringsafgift

Skadesforsikringsafgiften erstattede 1. januar 2013 stempelafgiften. Stempelafgiften var en engangsafgift, som alle forsikringskunder betalte, når de oprettede, ændrede eller flyttede deres forsikringer.

Den nye skadeforsikringsafgift er en afgift på 1,1% af den samlede forsikringspris, som opkræves sammen med betalingen.

Der betales ikke skadeforsikringsafgift på livsforsikringer.

Skjulte rør og kabler

Skjulte gas-, olie-, vand-, varme-, og afløbsinstallationer, samt el-varmekabler som findes i de forsikrede bygninger. Dette gælder også beholdere, som er under 10 år gamle.

Ved ‘skjulte’ forstås at de er skjult i vægge, mure, skunkrum, krybekældre, krybeloft, under gulv, indstøbt i gulve eller i permanent lukkede rum. Isolering alene, uanset isoleringstype, medfører ikke at installationer og el-varmekabler er skjulte.

Vandinstallationer tilsluttet indbyggede hårde hvidevarer, og som befinder sig bag installationen, bliver også betragtet som skjulte.

Skybrud

Forsikringerne dækker typisk voldsomt skybrud, som giver en så stor nedbørsmængde, at vandet ikke kan få normalt afløb gennem i øvrigt utilstoppede og korrekt dimensionerede afløbssystemer.

Skybrud defineres ved, at der falder mindst 15 millimeter nedbør på 30 minutter eller 40 millimeter på et døgn.

 

Stempelafgift

Stempelafgiften blev erstattet af skadesforsikringsafgiften den 1. januar 2013. Læs mere under “skadesforsikringsafgift” længere oppe.

Stormflodsafgift

Afgift, som dækker udgifterne uden for forsikringens normale dækning i tilfælde af stormflod.

 

Stikledninger

Med stikledninger mener vi:

  • Ledninger, kabler og rør i jorden og i luften til vand-, varme-, gas-, olie-, afløb-, el-, tv-, og teleinstallationer til de forsikrede bygninger.
  • Den del af fællesledninger, som du selv er ansvarlig for at vedligeholde.
  • Stikledninger fra bygninger til hovedledning og mellem de forsikrede bygninger.
  • Nedgravende rør der løber til de forsikrede bygninger fra svømmebassin, spa- og boblebade.

Storm

Ved storm, herunder skypumper, forstås vindstyrke/vindstød på mindst 17,2 meter pr. sekund.

 

Sundhedskort

Der findes to typer sundhedskort i Danmark, det gule og det blå. Det gule sygesikringskort giver dig dækning fra staten til læge og hospitalshjælp, hvis du rammes af sygdom i Danmark, eller hvis du bliver syg under en rejse i Grønland eller Færøerne.

Det blå sundhedskort gælder derimod hvis du bliver syg under en rejse i EU, Norge, Island, Liechtenstein eller Schweiz.

 

Svamp

Svamp forstås som skader på træ, der er forårsaget af træødelæggende svampe, hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en hurtigt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

T

Tilfældigt svigtende varmeforsyning

Tilfældigt svigtende varmeforsyning foreligger, når varmeforsyningen svigter på grund af omstændigheder, som du ikke har haft indflydelse på. Det betragtes ikke som tilfældigt svigtende varmeforsyning, hvis årsagen fx er manglende oliebeholdning.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport udarbejdes efter Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer ved salg af ejendomme.

Tvist

Ved tvist forstås en uenighed af retslig karakter.

 

Tøbrud

Med voldsomt tøbrud mener vi, når mængden af nedbør eller smeltevand inden for et kort tidsrum er så stor, at de korrekt dimensionerede og renholdte afløbssystemer ikke kan nå at aflede vandet.

U

Uafdækkede rem-, spær- og bjælkeender

Med uafdækket menes, at der ikke er foretaget en afdækning direkte på de nævnte bygningsdele.

Udestuer

Med udestuer mener vi tilbygninger, som er fastgjort til beboelsesbygningen. Tilbygningen skal fremgå at BBR og skal være på støbt sokkel eller fundament. Hvis tilbygningen er godkendt af de offentlige myndigheder som beboelse, skal arealet indgå i boligarealet for at være omfattet.

Alle andre udestuer betragtes som “garage/udhuse” og skal indgå i arealet for disse for at være omfattet.

Ulykke

Ved en ulykke forstår vi en personskade, som er forårsaget af en pludselig hændelse.

Utilstrækkeligt opvarmede lokaler

Med dette menes et lokale, der ikke er opvarmet, og derfor fryser vandrør til, så de sprænges.

V

Varigt mén

Se “mén” længere oppe under M.

Varmt arbejde

Varmt arbejde defineres som tagdækning, vinkelslibning og metalforarbejdning (herunder også svejsning), jf. Dansk Brandteknisk Instituts ‘Brandteknisk Vejledning nr. 10’, samt vejledninger 10A (tagdækning) og 10B (metalforarbejdning).

Kilde: https://www.if.dk/privat/forsikringer/raad-og-tips/forsikringsordbog

Skal din andelsbolig kunne omdannes til en ejerlejlighed?

Udvalg skal undersøge om andelsboliger kan omdannes til ejerboliger

Regeringen nedsætter nu et udvalg, der skal undersøge fordele og ulemper ved at give de 150.000 danskere, der i dag har en andelslejlighed, mulighed for at omdanne den til ejerlejlighed.

Erhvervs og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) vil nu undersøge fordele og ulemper ved at give andelslejligheder mulighed for at blive omdannet til ejerlejligheder. Netop det forslag, fremsætter Liberal Alliance i dag. (Foto: Mathias Løvgreen Bojesen © Scanpix)

Kilde: https://www.dr.dk/nyheder/politik/udvalg-skal-undersoege-om-andelsboliger-kan-omdannes-til-ejerboliger

 

Bestyrelsesmedlemmers ansvar.

Som bestyrelsesmedlem har man et ansvar for fejl og mangler i bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsesmedlemmer hæfter personligt og med hele deres formue for bestyrelsens beslutninger.

Uvidenhed om regler fritager ikke for ansvar.

Bestyrelser kan få ansvar for fejlskøn, beslutninger truffet på et utilstrækkeligt grundlag, inhabilitet eller uvidenhed. Manglende habilitet kan også medføre mulighed for ansvar.

Bliver bestyrelsen spurgt til råds, om forhold i lejligheden, som alene er ejer eller andelshavers ansvar, bør man henvise beboer til at få rådgivning hos egen bygningssagkyndig. Utætte badeværelser er f.eks. typisk efter vedtægter ejers eller beboers ansvar, og bestyrelsen bør afholde sig fra at rådgive ejer, bortset fra at henvise ejer til hurtigst muligt at kontakte en rådgiver, så der kan gøres det rigtige for at få badeværelset gjort 100 % tæt, så der ikke opstår skader på etageadskillelse eller hos andre beboere.

Tilsvarende skal bestyrelsen afholde sig fra at give rådgivning på andre ekspertområder, såsom jura og forsikring. Bestyrelsen bør henvise beboer til egen advokat eller til administrator.

Typiske fejl.

  • Forkert styring af byggesager
  • Fejl ved finansiering af ekstraordinære udgifter
  • Regelstridig håndtering af ventelister
  • Manglende forsikringer, herunder arbejdsskadeforsikring  for vicevært eller “ansatte” beboere

Ansvarsforsikring?

Der bør tegnes en bestyrelsesansvarsforsikring og så vidt muligt uden selvrisiko så eventuelle fejl fra bestyrelsens side ikke ødelægger foreningens økonomi. Forsikringen kan tegnes som en separat dækning, men tegnes ofte med fordel som en del af forsikringen for selve foreningen. Bestyrelsesansvarsforsikringen bør dække de enkelte bestyrelsesmedlemmers private formue og dække kollektivt, selvom kun en del af bestyrelsen har begået en fejl.

Samtidigt bør forsikringen indeholde en retshjælpsdækning, da advokatomkostningerne kan være betydelige.

Forsikringen bør også indeholde en underslæbsdækning, hvis medlemmerne kan disponere over foreningens penge. Denne dækning dækker uretmæssig brug af foreningens penge.

Møl

Møl i tøj

Hvis du har fået møl i dit tøj, kan du prøve følgende:

  1. Tøm skabe og skuffer for tøj.
  2. Støvsug skabet grundigt. Larverne kan have gemt sig i sprækker i skabet, i skuffer, ved lister i loftet samt i æsker og poser du evt. bruger til opbevaring.
  3. Sprøjt med insektmiddel. Køb et middel til krybende og kravlende insekter, hvorpå der specifikt står, at det er godkendt til møl. Der skal også medfølge en vejledning til, hvordan du bruger midlet specifikt mod møl.

Udryd møllene i tøjet ved hjælp af en af disse metoder:

  1. Vask ved 50 grader. Det slår møllene ihjel.
  2. Frys tøjet. Put tøjet i fryseren 3-4 døgn ved -18°C, så slår du møl, larver og æg ihjel. Husk, at du ikke må pakke tøjet for tæt i fryseren, så kan den kolde luft ikke cirkulere, og du når ikke ned på -18°C.
  3. Brug varme. Udsættes møllene for minimum 41°C i 4 timer, dør de. Læg fx tøjet i en ovn eller pak det i en sort plastikpose og læg det ud i solen en varm sommerdag. Husk blot, at der konstant skal være minimum 41°C i posen for at dræbe møllene.
  4. Kemisk rensning er også effektivt til tøj eller pels, der ikke tåler vask.
  5. Pak tøjet ind. Når alt tøj er behandlet mod møl, er det en god idé at pakke det tøj, du ikke bruger jævnligt, ind i tætsluttende plastikposer.

Kilde: Bolius.dk

Arbejdsskadeforsikring for bestyrelsesmedlemmer, foreningsmedlemmer m.m.

Arbejdsskade – sikringspligt – boligforening

 

Indhold
Dette dokument indeholder en vejledning til at afgøre om medlemmer af en forening er omfattet af arbejdsskadesikringsloven, og om en forening i så fald har en pligt til at tegne arbejdsskadeforsikring.

 

Der vil altid være tale om en konkret afgørelse i det enkelte tilfælde, da der er tale om en fortolkning af Arbejdsskadesikringslovens § 2.
Lovtekst
Bekendtgørelse af lov om arbejdsskadesikring nr. 848 af 07/09/2009

 

§ 2. Personer, der ansættes til at udføre arbejde her i landet for en arbejdsgiver, er berettigede efter denne lov, jf. §§ 5-7. Arbejdet kan være lønnet eller ulønnet og kan være varigt, midlertidigt eller forbigående.

 

§ 48. Enhver arbejdsgiver, som i sin tjeneste beskæftiger personer som nævnt i § 2, har sikringspligt efter loven for disse personer, jf. dog stk. 3, 5 og 6.

 

Hovedregel
Medlemmer af en forening kan i deres egenskab af medlemmer ikke anses for at være i et ansættelsesforhold til foreningen, og vil derfor normalt ikke være omfattet af loven, når de deltager i foreningens virksomhed til fremme af dens formål eller i overensstemmelse med dens formål.

 

Foreningen vil som følge heraf heller ikke have sikringspligt over sine medlemmer.
Modifikationer
Eksempler på at hovedreglen kan fraviges

·  Der foreligger en ansættelsesaftale mellem foreningen og medlemmet.

·  Medlemmet har påtaget sig et stykke arbejde, som ikke naturligt falder ind under, hvad foreningens medlemmer i almindelighed udfører i foreningens interesse eller til fremme af foreningens formål.

·  Har medlemmet påtaget sig et stykke arbejde, som foreningen ellers måtte have antaget fremmed arbejdskraft for at udføre.

·  Foreningen fremstiller et produkt til forevisning for offentligheden eller til salg, og der er tale om at arbejdet påhviler enkelte medlemmer af foreningen.
Konkrete eksempler
I nedenstående afgørelser fra Ankestyrelsen ses eksempler på foreningsarbejde. I de tilfælde, hvor Ankestyrelsen når frem til at medlemmet er omfattet af loven, havde foreningen også en pligt til – inden arbejdets udførelse – at sikre medlemmet ved en arbejdsskadeforsikring.

 

SM U-2-87

Et medlem af en andelsboligforening udførte murerarbejde på boligforeningens tag. Medlemmet faldt ned af stilladset og døde. Medlemmet var omfattet af loven, da man fandt at medlemmet udførte en arbejdsopgave, der lå ud over, hvad man med rimelighed kan forvente af et medlem af en andelsboligforening.

 

SM U-3-87

Et bestyrelsesmedlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med gravearbejde i forbindelse med plantning af træer. Ud over bestyrelsen deltog 25 frivillige medlemmer. Man fandt at det udførte arbejde ikke går ud over, hvad der må betragtes som almindelig deltagelse i foreningsarbejde, og ulykken var derfor ikke omfattet af loven.

 

SM U-5-82

Et bestyrelsesmedlem af en gymnastik- og ungdomsforening var ude for et ulykkestilfælde under rengøring af foreningslokalet. Foreningslokalet lå overfor medlemmets bopæl. Medlemmet havde opsyn med lokalet og gjorde rent. Arbejdet var ulønnet og skulle gøres af et andet medlem, hvis dette konkrete medlem ikke udførte arbejdet. Man fandt at arbejdet med rengøring af foreningslokalet måtte anses for at være af en sådan beskaffenhed, at det pågældende medlem var omfattet af loven.

 


Arbejdsskade til foreninger

 

  1. Grundejerforeninger, andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Formålet med disse foreninger er at varetage udførelsen af pligter, der påhviler foreningens medlemmer i fællesskab. Det kan være vedligeholdelse af fælles veje, stier, kloakanlæg, vandforsyningsanlæg, parkeringspladser, grønne arealer og foreningens ejendom.

 

7.1. Direkte ansatte

Mange af foreningerne vil have hyret en vicevært, der normalt vil være direkte ansat af foreningen. Oftest vil viceværten være ansat på kontrakt. Viceværten kan selv være medlem af foreningen, men behøver ikke at være det.

Hvis et enkelt medlem af foreningen påtager sig arbejdsopgaver, der er normale for en vicevært, vil der foreligge et antagelsesforhold mellem foreningen og medlemmet, uanset om der foreligger en ansættelseskontrakt eller ej. Det afgørende er i denne situation, at det kun er ét medlem, der påtager sig alle disse arbejdsopgaver, og at arbejdet derfor ligger uden for, hvad der kan forventes af medlemmer af foreningen.

Foreningen vil derfor have pligt til at arbejdsskadesikre den person, der udfører viceværtopgaverne. Har foreningen derimod hyret en selvstændig erhvervsdrivende, eksempelvis en gartner, til at vedligeholde fællesarealerne, har foreningen normalt ikke pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.

Gartneren er selvstændig, og der eksisterer ikke et over-/underordnelsesforhold mellem foreningen og gartneren. Selvom foreningen i et vist omfang bestemmer tid, sted og omfang af gartnerens arbejde, har foreningen ingen instruktionsbeføjelser over for gartneren. Der er derfor ikke etableret et tjenesteforhold mellem gartneren og foreningen. Hvis foreningen har videregående instruktionsbeføjelser over for gartneren, vil foreningen have pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.

 

7.2. Medlemmer og særlige medlemmer (bestyrelsesmedlemmer)

Særligt i relation til grundejer-, andels- og ejerforeninger kan det få betydning, om foreningens pligter fordeles fast på et enkelt eller nogle få af medlemmerne. Hvis dette er tilfældet, trækker det i retning af, at der foreligger et tjenesteforhold mellem foreningen og medlemmet. Omvendt vil det forhold, at alle medlemmerne deltager nogenlunde ligeligt i det arbejde, der er beskrevet i foreningens vedtægter, tale for, at arbejdet ikke ligger ud over, hvad der er normalt for medlemmerne af den pågældende forening.

 

Eksempel 1: Græsslåning varetages af et enkelt medlem.

Et medlem af en grundejerforening slår græsset på foreningens fælles grønne arealer. Der er tale om et stort areal, og medlemmet bruger mange timer ugentligt på at holde arealerne pæne.

Foreningen har pligt til at arbejdsskadesikre medlemmet. Det er kun et enkelt medlem, der varetager opgaven, og opgaven får derved karakter af et arbejde, der går ud over, hvad der er normalt for medlemmer af den pågældende forening.

 

Eksempel 2.

Græsslåning varetages af medlemmerne i fællesskab Som eksempel 1, men vedligeholdelse af de grønne arealer varetages af medlemmerne i fællesskab. Medlemmerne skiftes til at slå græsset uge for uge.

Foreningen har ikke pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Arbejdet varetages af medlemmerne i fællesskab, og arbejdet går derfor ikke ud over, hvad der er normalt for medlemmer af foreningen.

Mange foreninger afholder arbejdsweekender, hvor foreningens medlemmer deltager. Arbejdsweekender er normalt ikke selvstændigt beskrevet i foreningens vedtægter, og medlemmerne er derfor typisk ikke forpligtet til at deltage.

I de fleste foreninger har der dog dannet sig den sædvane, at der afholdes arbejdsweekender, hvor langt de fleste af medlemmerne deltager. Arbejdsweekenderne er en måde at opfylde foreningens formål på.

Udføres der lettere arbejdsopgaver, vil foreningen ikke have pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Udføres der derimod mere omfattende arbejdsopgaver, som normalt vil kræve, at foreningen hyrer fremmed arbejdskraft, vil foreningen typisk have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der udfører de omfattende arbejdsopgaver.

Eksempel.

Arbejde i forbindelse med 2 årlige ”legepladsdage” (grundejerforening) En grundejerforening indkalder 2 gange årligt foreningens medlemmer til ”legepladsdage”, hvor medlemmerne i fællesskab udfører vedligeholdelsesarbejde på foreningens legeplads.

Arbejdet består eksempelvis i maling af klatrestativ, maling af legehus og maling af flagstang. Det fremgår ikke af foreningens vedtægter, at der afholdes disse ”legepladsdage.” Dagene har dog været afholdt gennem de sidste 8 år.

Foreningen vil ikke have pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der deltager i ”legepladsdagene”. Det er en sædvane, at dagene afholdes, og at medlemmerne er fælles om at løse denne opgave. Arbejdet går derfor ikke ud over, hvad et medlemskab af foreningen normalt indebærer.

Hvis foreningen derimod iværksætter større projekter, som normalt udføres af professionel arbejdskraft, eksempelvis at bygge nye legehuse og opstille rutsjebaner, vil dette gå ud over, hvad der kan forventes af medlemmerne.

Foreningen vil i disse situationer have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der arbejder på projektet.

Eksempel. Gravearbejde i forbindelse med arbejdsweekend (grundejerforening)

Et medlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med hårdt gravearbejde i forbindelse med plantning af nye træer på foreningens område. Medlemmet var næstformand i grundejerforeningen. Arbejdsweekenden var fastsat af bestyrelsen. I arbejdet deltog bestyrelsens medlemmer og cirka 25 frivillige af foreningens medlemmer.

Ankestyrelsen vurderede, at det udførte gravearbejde ikke gik ud over, hvad der måtte anses som almindelig deltagelse i grundejerforeningens arbejde. Det konkrete medlem kunne derfor ikke anses for at være antaget af foreningen til gravearbejdet og var som følge deraf ikke omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-3-87) 24

Eksempel.

Kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordning af vindskeder (ejerforening)

En ejerforening skulle afholde arbejdsweekend, hvor mange af medlemmerne skulle udføre arbejdsopgaver som kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordne vindskeder. Foreningen ønskede oplyst, om den havde pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne i den henseende.

Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at foreningen ikke havde pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med kælderfejning, lettere havearbejde og maling af kældervinduer. Der var her tale om arbejde, der ikke gik ud over, hvad der kunne forventes af medlemmerne.

Derimod havde foreningen pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med rensning af tagrender og ordning af vindskeder. Der var her tale om omfattende arbejde og arbejde i højder, hvor der normalt skulle hyres fremmed arbejdskraft til at løse opgaven. Selvom rensning af tagrender og ordning af vindskeder som sådan kunne indeholdes i foreningens overordnede formål om at varetage fælles anliggender, var opgaven dog så omfattende, at foreningen havde pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.

Medlemmer af grundejer-, andels- og ejerforeninger udfører også arbejdsopgaver uden afholdelse af arbejdsweekender. Der kan dels være tale om løbende og tilbagevendende opgaver og dels enkeltstående opgaver.

Eksempel. Vedligeholdelse af badebro, trapper og jordveje (grundejerforening)

En grundejerforening bestod af 50-60 sommerhusejere. Foreningens formål var ifølge vedtægterne at varetage medlemmernes interesser i fælles anliggender og over for myndighederne.

Grundejerforeningen opsatte og nedtog en badebro, vedligeholdt broen og trapperne ned til stranden og holdt jordvejene i området farbare (opfyldning af huller). Arbejdet blev udført ved frivillig arbejdskraft fra medlemmernes side.

Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at denne form for arbejde havde en sådan karakter og et sådant omfang, at det lå ud over, hvad der ifølge vedtægterne kunne forlanges og forventes af medlemmerne.

Grundejerforeningen havde derfor pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.

Eksempel. Udvendig reparation af ejendom (andelsboligforening)

Et medlem af en andelsboligforening var udlært murer. Medlemmet skulle sammen med to andre reparere ejendommen udvendigt. Medlemmet skulle blandt andet undersøge taget.

I forbindelse med dette arbejde faldt han ned fra et stillads og afgik ved døden.

Ankestyrelsen vurderede, at medlemmet havde udført en arbejdsopgave, der gik ud over, hvad der med rimelighed kunne forventes af medlemmer af andelsboligforeningen. Der var derfor etableret et tjenesteforhold mellem medlemmet og foreningen, og medlemmet var omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-2-87)

Eksempel. Betjening af affaldsstationer (andelsboligforening)

En andelsboligforening har etableret affaldsstationer, hvor beboerne kan aflevere særligt affald et par gange om ugen. Stationerne bliver betjent af beboere, der frivilligt har meldt sig til at sortere det affald, der bliver indleveret.

Affaldssorteringen har åbent cirka 2 gange om ugen i cirka 3 timer. Ud af 160 boliger har 20 beboere meldt sig frivilligt til arbejdet med affaldssorteringen. Der er ikke tale om arbejde pålagt i henhold til vedtægterne.

Andelsboligforeningen har pligt til at arbejdsskadesikre de frivillige medarbejdere i affaldssorteringen. Afgørende er, at der er tale om et stykke arbejde af betydeligt omfang, der kun varetages af 1/8 af foreningens medlemmer, og som ligger ud over, hvad der ifølge vedtægterne kan forventes af medlemmerne. Derudover vil foreningen være nødt til at hyre fremmed arbejdskraft til at stå for affaldssorteringen, hvis ikke de frivillige medlemmer varetager opgaven.

Ikke-medlemmer:

Det forekommer, at ikke-medlemmer yder en hjælpende hånd i forbindelse med arbejdsweekender.

Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en ven til en andelshaver hjælper til. Selvom vennen udfører de samme opgaver som andelshaveren og opgaverne udføres til opfyldelse af foreningens formål, vil foreningen normalt have pligt til at arbejdsskadesikre vennen. Dette begrundes dels i, at opgaven typisk kun udføres i boligforeningens interesse og ikke i vennens egen interesse, og dels i selve opgavens karakter.

Fremtidsfuldmagter

Den 1. september 2017 trådte loven om fremtidsfuldmagter i kraft. Den betyder, at man som borger nu får mulighed for selv at udpege en person til engang i fremtiden at tage over, hvis man på et tidspunkt mister evnen til selv at tage sig af sine personlige og økonomiske forhold.

Sådan opretter du en fremtidsfuldmagt

Oprettelse af en fremtidsfuldmagt består af to trin. Det første trin er at oprette og underskrive fremtidsfuldmagten digitalt i Fremtidsfuldmagtsregistret. Det andet trin er at underskrive fremtidsfuldmagten foran en notar i byretten.

Hvis du er fritaget for digital post, skal du oprette en fremtidsfuldmagt på en anden måde. Læs længere nede på siden.

Herefter ligger fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret, indtil den eventuelt på et tidspunkt efter anmodning bliver sat i kraft af Statsforvaltningen, fordi fuldmagtsgiver ikke længere er i stand til at varetage sine forhold.

Oprettelsen i Fremtidsfuldmagtsregistret

En fremtidsfuldmagt oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af en digital selvbetjeningsløsning, som du finder på www.tinglysning.dk.

Notarvedkendelsen

Før fremtidsfuldmagten er gyldig, skal den vedkendes ved personligt fremmøde for en notar. Det sker for at sikre, at den, der vil oprette en fremtidsfuldmagt, fornuftsmæssigt er i stand til det og ikke handler under pres fra andre personer.

Du skal henvende dig til byretten for at få kontakt til en notar. Du kan på Domstolsstyrelsens hjemmeside finde den byret, der ligger tættest på dig.

Sådan gør du, hvis du er fritaget for digital post

Hvis du er fritaget for kravet om at modtage digital post fra det offentlige, kan du som fuldmagtsgiver oprette og underskrive en fremtidsfuldmagt på papir.

En papirbaseret fremtidsfuldmagt skal afleveres og underskrives ved et personligt møde i Statsforvaltningen.

Du skal kontakte Statsforvaltningens INFO-center på telefon 72 56 70 00. Herefter vil du blive ringet op af en medarbejder fra Statsforvaltningens værgemålskontor, som vil arrangere et møde i en afdeling af Statsforvaltningen, der er tæt på din bopæl.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du ved oprettelse af en papirbaseret fremtidsfuldmagt skal have gjort dig de samme overvejelser og have de samme oplysninger klar til mødet i Statsforvaltningen, som hvis du selv oprettede fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret.

Til mødet i Statsforvaltningen skal du derfor medbringe:

  • fremtidsfuldmagten
  • billedlegitimation
  • navne og CPR-numre på den eller de fuldmægtige, du ønsker indsat
  • dokumentation for, at du er fritaget for digital post, hvis du har modtaget det fra din kommune.

Du kan med fordel anvende vores blanket, der skal udfyldes med stamoplysninger om dig selv og de foreslåede fremtidsfuldmægtige:

Blanket til stamoplysninger ved oprettelse af fremtidsfuldmagt (pdf)

Her vil der også være koncepter, som kan bruges, når fremtidsfuldmagten skal skrives.

Du skal være opmærksom på, at når en fremtidsfuldmagt sættes i kraft, bliver den offentligt tilgængelig i sin helhed i Personbogen. Derfor må fremtidsfuldmagten (teksten) ikke indeholde CPR-numre.

Statsforvaltningens opgave er at hjælpe dig med at lægge din papirbaserede fremtidsfuldmagt ind i Fremtidsfuldmagtsregistret. Hvis du inden oprettelsen har behov for rådgivning om, hvilke fordele og ulemper der for dig vil være forbundet med en fremtidsfuldmagt, og hvordan den i givet fald bør formuleres, må du søge rådgivning inden mødet, f.eks. hos en advokat.

På mødet kontrollerer Statsforvaltningen din identitet, din evne til at handle fornuftmæssigt, og at fremtidsfuldmagten er udtryk for dit eget ønske.

Hvis alle betingelser for at indgive en papirbaseret fremtidsfuldmagt er opfyldt, sørger Statsforvaltningen for, at fremtidsfuldmagten registreres i Fremtidsfuldmagtsregistret.

Læs mere her.