Opdatering den 19. december 2017:

Loven ændrer hovedreglen om, at anvendelse af digital kommunikation ved lejereglernes krav om skriftlighed kræver forudgående aftale. I stedet bliver det valgfrit for parterne, hvilken skriftlig form der skal kommunikeres i. Enhver af parterne i lejeforholdet kan forlange at blive fritaget fra digital kommunikation. De nye regler giver samtidig fin mulighed for digital gennemførelse af ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt.

Indlæg august 2017:

Se hele forslaget her.

Min [Claus Clausen] vurdering er, at politikerne stadig ikke er klar over, hvordan tingene foregår i praksis.

Det offentlige er i forhold til borgerne nået dertil, at hvis noget er modtaget i din E-boks, så står du ikke godt, hvis du kommer og siger, at du ikke åbner din E-boks jævnligt, og at du derfor ikke lige vidste dit eller dat, der var sendt til dig.

De private skal og har hidtil skulle aflevere skriftlig meddelelse, når der er tale om visse meddelelser, såsom f.eks. betalingspåkrav eller opsigelser.

Men i min optik er det en manglende forståelse for realiteterne.

Meningen med at kræve særlig meddelelsesform i nogle sager, må være meddelelsernes indgribende betydning for beboeren. Det er meget alvorligt at modtage et betalingspåkrav om, at man får sit lejemål ophævet, hvis der ikke betales inden 14 dage. Og det er også meget alvorligt, hvis man får sit lejemål opsagt, fordi udlejer selv skal benytte lejligheden.

Retspraksis er, at meddelelse skal være “kommet frem” til beboer. En skriftlig meddelelse i papirform skal beviseligt skal være lagt i beboers postkasse.

Realiteterne i dag er, at postkasser næsten kun benyttes til reklamer og tryksager. Der er derfor ingen som helst sikring ved at lovgiver forlanger, at “alvorlige” breve kommer ned i postkassen.

Det er naturligvis heller ikke sikkert at sende til beboer med en e-mail-adresse, som kan være ændret adskillige gange, siden den senest blev benyttet over for afsender.

Lovgiverne har allerede bestemt, at E-boks er måden, som det offentlige kan kommunikere med borgerne på. Hvorfor skal borgernes muligheder være ringere end det offentliges?

Lovgiver burde lave E-boks åben for alle og uden ekstra gebyrer i forhold til hvad en meddelelse koster at levere. Naturligvis skal der være regler for at kunne sende via E-boks. Det kunne kræve certificering, så spam og andet underlødigt blev udelukket.

Lovgiver vil så gerne beskytte de svage, herunder de svage, der modtager påkrav o.lign., men det er forældet at tro på, at en postkasse i dag er et sikkert sted at efterlade en besked, der bør læses NU.

De svage må få hjælp og kunne bede deres sagsbehandler hos det offentlige om automatisk at modtage kopi af påkrav, opsigelser etc., der er sendt til E-boks, som private afsendere bør have mulighed for at sende via til almindelige takster.

For ja, jeg ved godt, at E-boks også er de mange meddelelsers “tålmodige” postkasse, og at mange danskere kun tømmer deres postkasse og kun læser deres post i E-boks, når de har en ledig stund hver 14. dag. Så kan det være for sent.

Men at skrive i loven, at papirbreve er bedre en digitale meddelelser er ikke godt nok!

I anledning af en forespørgsel fra en Beboerrepræsentation i en ejendom, vi ikke administrerer, offentliggør jeg her udsnit af mit svar, som en generel vejledning til, hvordan man som beboerrepræsentant bør forholde sig til en varsling af en forbedringsforhøjelse.

Der var tale om en ejendom opført i 1930´erne, beliggende i Frederiksberg kommune, og der var tale om varsling af en forbedring af centralvarmeanlæg fra et såkaldt 1-strengs-anlæg til 2-strengs-anlæg.

Det var utvivlsomt, at hvis arbejderne blev udført, ville det være en forbedring både f.sv.a. varmebesparelse og bedre indeklima med nye radiatorer placeret ved vinduer, så kuldetræk blev undgået.

Beboerrepræsentationen havde spurgt den lejerorganisation (LO), som lejerne var medlem af, og de havde svaret, at der burde gøres indsigelse under henvisning til, at sparet vedligeholdelse var sat for lavt og at forbedringsforhøjelse burde afskrives over flere år end udlejer, havde lagt op til.

Det var her jeg kom ind i billedet.

“Ved enhver varsling af forbedringsforhøjelse, bør beboerrepræsentationen først og fremmest spørge: Er det en forbedring, som de lejere, vi repræsenterer, ønsker? En udlejer varsler måske, at der skal være elevatorer i ejendommen. Er man i tvivl om, hvad lejerne har af holdning, så spørg dem. Som beboerrepræsentant er det vigtigt, at man repræsenterer de lejere, der har valgt en, og at man ikke siger ja tak eller nej tak til en forbedring, bare fordi man selv synes, det er en knippelgod idé med elevator, fordi man selv bor på 4. sal.

Hvis man som beboerrepræsentant konkluderer, at et flertal af lejere er for den varslede forbedring, er det næste spørgsmål, der skal afgøres, om forbedringsforhøjelsen er lovlig eller ulovlig.

Er der tale om en ulovlig varsling, skal der naturligvis gøres opmærksom herpå.

Er der tale om en lovlig varsling, er det vanskelige spørgsmål, hvor meget der kan kræves i lejeforhøjelse af udlejer.

Reglen er, at der kan kræves en forhøjelse, “der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi”. “Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.”

Ordene fra citeret lovregel, “udgangspunkt”, “passende”, “rimelighed” og “sædvanlige” viser, at der er elastik med hensyn til det skøn, som skal foretages, når man vurderer, om noget er inden- eller udenfor det lovlige.

Domstolene afgør endeligt tvister med hensyn til, hvad der er “upassende”, “urimeligt” og “usædvanligt”, hvor man må sige at elastikken er sprunget og varsling derfor ikke holder sig inden for det lovlige.

Hvis lejer og udlejer i anledning af en lovlig varsling bliver uenige om, hvad ordene “passende”, “rimelighed” og “sædvanlige” betyder i deres konkrete sag, kan man spørge huslejenævn. Huslejenævnet kender domstolenes praksis og har deres egne tabeller, som de regner med, at domstolene vil støtte, hvis en ankenævnsafgørelse indbringes for boligretten.

LO anbefaler, at der “bare” skal gøres indsigelse. Det er elendig rådgivning.

LO bør redegøre grundigt for, hvad en indsigelse indebærer.

Enhver indsigelse kan indebære, at forbedring ikke bliver til noget. Og er flertallet af lejere interesseret i forbedringen, er en indsigelse i strid med at repræsentere lejerne.

En indsigelse kan også indebære, at udlejer indbringer sagen for huslejenævnet og senere boligretten. LO bør derfor redegøre for, hvad en huslejenævnsafgørelse forventelig vil medføre. Det kan være, at en varsling på 1000 kr. pr. måned kan blive nedsat til f.eks. 800 kr. pr. måned eller måske et beløb midt imellem. Sagsbehandlingstiderne i huslejenævn og boligret bør oplyses tillige med, at priser, renter med mere kan stige, og at indsigelse – uanset om udlejer måtte få medhold til sidst – kan betyde, at forbedringen aldrig bliver gennemført.

LO redegørelse (og eventuelle anbefaling) bør Beboerrepræsentationen herefter forelægge for alle lejere sammen med Beboerrepræsentationens anbefaling, som f.eks. kunne være, at Beboerrepræsentationen synes, at forbedringen medfører en for høj stigning i lejen, og at anbefalingen derfor er, at der skal gøres indsigelse, medmindre udlejer vil sætte krav om lejeforhøjelse ned til dit eller dat med den og den begrundelse.

KONKLUSION: Som beboerrepræsentant er det vigtigt, at du er synkroniseret med de lejere, som du repræsenterer. Det er en rigtig god idé at være medlem af en lejerorganisation, men de skal levere en ordentlig ydelse og f.eks. ved vurdering af forbedringsvarslinger komme med en redegørelse om, hvorvidt varsling er ulovlig/ugyldig, eller om lejerne skal sige nej tak til forbedringen til den varslede pris. Og HVIS nej tak også hvilken pris, LO mener, der skal siges “ja tak” til. Ellers kan resultatet blive, at en forbedring aldrig gennemføres, selv om et klart flertal af lejere var interesseret i forbedringen og gerne ville betale en forhøjelse herfor, som ville falde inden for det lovlige, en udlejer ville kunne kræve i forhøjelse.

Lejekontrakt – enkeltværelser

typeformular-u

Almindelig lejekontrakt 

typeformular-a

Revideret januar 2016.

At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget, alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.

Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målbare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et arkitektonisk yndigt gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.

Hvis mulighederne er der hos kommunen, er der alle de foreningsretlige spørgsmål.

I de fleste vedtægter for ejerforeninger er der imidlertid hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.

“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have købt lejligheden”. Som hovedregel vil en ejer ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.

Nye altaner i en ejerforening er normalt en individuel anskaffelse og betales af den enkelte ejer. Altanprojektet kan, hvis alle får altaner, indkøbes fælles gennem ejerforeningen, og hvis alle får altaner, kan altanerne finansieres gennem foreningen via et fælleslån.

Et væsentligt princip er, at flertallet, der gerne vil have altaner, ikke kan tvinge mindretallet eller for den sags skyld en enkelt ejer, der ikke vil have altan, til at påtage sig forpligtigelser eller en risiko herfor – ej heller som indirekte deltager i et fælleslån.

I den “rene udgave”, hvor altanprojektet gennemføres som et individuelt køb med individuel finansiering, har foreningen intet økonomisk mellemværende i projektet. Ejerne – eller en til lejligheden stiftet forening/gruppe – skal lave en særskilt aftale med entreprenøren om at levere og afregne direkte med de deltagende ejere. Denne løsning er for foreningen den mest simple.

Hvis altanerne skal være et fællesrojekt, bliver foreningen part i aftalen med entreprenøren og finansiering vil skulle foregå via foreningen. Det er her vigtigt, at økonomien og pengene fra de deltagende ejere holdes adskilt fra foreningens økonomi. Da foreningen påtager sig en forpligtelse over for entreprenøren, skal foreningen 100 % dække sig af mod ejerne, som skal have altanerne. Der skal laves skriftlige aftaler mellem foreningen og de købende ejere. Aftalen skal sikre foreningen økonomisk, og det skal derfor fremgå klart af aftalen, at evt. uforudsete ekstra omkostninger skal betales af de ejere, der køber altaner.

Der bør også i vedtægterne laves aftaler om fremtidig vedligehold af de nye altaner, så det kommer til at ligge fast, at dem, der får altaner, alene skal betale for altanerne, herunder fremtidig vedligeholdelse.

Hvis ejerforeningen skal være bygherre, kan sagen gennemføres både med individuel finansiering, hvor ejerne indbetaler ved start af projektet eller med fælles finansiering via fælleslån.

Ved fælleslån etableres en byggekredit, og udgifterne betales herfra, og når byggesagen er færdig, opgøres de enkelte ejeres betaling, og der etableres et fællelån, som indfrier byggekreditten. Ejere, der får altan, tager herefter hver sin andel af fælleslånet, medmindre den enkelte ejer vælger at indfri kontant.

Der er domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge en ejer til at betale en altan kontant. Det må anses for tvivlsomt, om en ejer kan tvinges til at deltage i et fælleslån.

Hermed også sagt at mindre grelle eksempler end dem, der er nævnt ovenfor, kan give anledning til, at en domstol når frem til, at et flertal er gået over stregen.

En domstol vil formentlig i videre omfang end i andelsboligforeninger tilsidesætte en vedtagelse, hvor en ejer skal betale for en altan, som ejer ikke har ønske om at få.

Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer skal finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.

At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gerne vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er ikke interesseret i at betale renter – eller afdrag for den sags skyld.

Beslutningen om altaner bør gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan. Hvis der skal laves fælleslån i sager, hvor ikke alle ejere kan få altan, skal der laves vedtægtsændringer med en aftale, hvor ejere uden altanmulighed undgår forpligtigelser eller risiko for sådanne i anledning af altansagen.

Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer, har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.

Altaner er lige som forskellige som biler. Pris, størrelse, udseende, kvalitet, materialer, udstyr osv. skal afklares. Beboernes forventninger til altanen bør afklares; nogle gange kan altandrømmen ikke tåle dagligdagens lys.

Hermed er afslutningsvis sagt, at juraen er kompliceret, men aldrig mere kompliceret end, at den kan løses med sund fornuft. Beboerne bør have mest fokus på at beslutte, hvilken altan, der vil kunne leve op til drømmene.

Gaver til bestyrelsesmedlemmer er ikke hverdagskost, og lige som med politikere bør gaver til bestyrelsesmedlemmer give anledning til overvejelse om, at oplyse gaven og motivet for denne, så der ikke opstår rygter om, at gaven er givet som modydelse for noget, der er på kant med , hvad man egentlig må gøre som bestyrelsesmedlem.

Ulempen ved at være bestyrelsesmedlem er hermed beskrevet med et eksempel. Får man en gave af sin nabo, så kan der være mange udmærkede sympatiske grunde. Det kan der også være, selv om man er bestyrelsesmedlem, men, men, men… var det nu fordi man som bestyrelsesmedlem var med til at få forsikringsselskabet til at betale, og var det sagligt, eller fordi man gerne ville være advokat og håbede på en gave eller anden modydelse?

Der er mange fordele ved at være medlem i en bestyrelse. Man får indsigt, indflydelse og ansvar. Og hvis generalforsamlingen har besluttet det, kan man få et mindre beløb skattefrit til dækning af de omkostninger, man har ved at være bestyrelsesmedlem (telefon, papir etc.) Man kan også få egentlig løn, hvis det er aftalt med generalforsamlingen, dvs. f.eks. er med i budgettet.

Det er vigtigt at man er bevidst om, at man som bestyrelsesmedlem har et ansvar. Det siger sig selv, at man skal deltage i bestyrelsesarbejdet, og at man skal gøre det samvittighedsfuldt og på en måde, så samarbejdet i bestyrelsen kommer til at fungere. Det er ikke altid nemt. Måske skal forretningsordenen for bestyrelsens virke strammes op, hvis bestyrelsesmedlemmerne ikke taler så godt med hinanden eller har samme forståelse for / om, hvordan samarbejdet skal fungere. Det er formandens opgave at vurdere, om der er behov for at få strammet op på forretningsordenen. Alle i bestyrelsen kan dog stille forslag om det, og så må en afstemning vise, hvad der er flertal for. Der findes uskrevne regler for, hvordan en bestyrelse skal fungere og hvordan en bestyrelse ikke skal fungere. Har man som bestyrelsesmedlem mistanke om, at der er vedtaget en ulovlig forretningsorden, f.eks. at formanden ikke behøver at indkalde alle til bestyrelsesmøder, men kun dem man mener vil stemme for et forslag, så må man kontakte administrator.

At blive valgt som bestyrelsesmedlem er at blive valgt til en tillidspost. Det er vigtigt, at man ikke misbruger denne tillid, hvilket f.eks. kan ske ved at man udnytter viden, man har fået som bestyrelsesmedlem til at pleje egne interesser. Man vil som bestyrelsesmedlem lige som politikere skulle opføre sig lidt bedre end alle andre, hvis man vil leve op til den tillid, som dem, der stemte på en, forventer.

Hvis man som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening f.eks. ved, at der er grundlag for at lejlighedernes værdi vil stige, så er det f.eks. misbrug, hvis man benytter denne viden til selv at købe en andel til lav værdi for at sælge egen andel til høj værdi efter generalforsamlingen.

Bestyrelsen bør tale med administrator om, hvordan man kan forhindre mistanke om, at bestyrelsesmedlemme har plejet deres personlige interesser via viden, der er opnået som bestyrelsesmedlem.

Det handler bl.a. om at få den uvildige administrator til at styre områder, hvor der typisk kan blive tale om mistanke om interessekonflikter. Det kan f.eks. være ventelister, hvor det skal sikres, at der ikke kan rejses mistanke om, at et bestyrelsesmedlem har fiflet med rækkefølgen for at hjælpe sig selv eller nogen bestyrelsesmedlemmet gerne vil hjælpe til at komme før andre. Ventelisten kan endvidere indeholde oplysninger om f.eks. telefonnummer, email-adresse og andre oplysninger, som ikke bør være offentligt tilgængelige, og for at undgå mistanke om, at man som bestyrelsesmedlem har misbrugt disse hemmelige oplysninger, er det eneste rigtige at lade administrator styre ventelisten, så det sikres, at de hemmelige oplysninger kun benyttes af administrator, når ventelisten skal administreres, dvs. når der er en ledig lejlighed, hvor de berettigede skal spørges.

Det handler også om, at administrator får gjort oplysninger transperante på f.eks. foreningens hjemmeside. Administrator ved (eller bør vide) hvad der må være på hjemmesiden, og hvad det efter lovgivningen ikke er i orden at have liggende på en hjemmeside.

Omprioritering af lån kræver efter mange vedtægter en generalforsamlingsbeslutning. Der er mulighed for at give bestyrelsen eller administrator – evt. i forening – bemyndigelse til at omprioritere.

En omprioritering forudsætter opsigelse af nuværende lån. Det kan man gøre med 2 måneders varsel til en termin 4 gange om året.

Det vil være hasard og formentlig ansvarspådragende for en bestyrelse eller administrator at opsige, uden at man samtidig har indgået en aftale om kursen på det nye lån. En sådan kursaftale er billigst, hvis man opsiger og kurssikrer nærmest de 4 terminer om året, hvor der er mulighed for at opsige til.

Bestyrelsen og/eller administrator skal afholde sig fra at spekulere i, hvornår kursen er bedst.

Man bør omprioritere, når alt er klar og med en kursaftale relativt nær opsigelsestermin, idet prisen på en kursaftale er afhængig af, hvor lang tid aftalen om fast kurs skal gælde. Hvis en generalforsamling har besluttet, at der skal / må omprioriteres, når en vis fordel kan opnås, skal man gøre det, når muligheden er der – også selv om det er alt for tidligt i forhold til det optimale tidspunkt for en kursaftale, dvs. relativt tæt på de terminer, hvortil opsigelse kan ske.

En omprioriteringssag starter typisk med, at foreningen får en beregning på konsekvenserne af en omprioritering. Hvis beregningerne viser, at det kan betale sig at omprioritere, skal man have et lånetilbud, som man kan acceptere samtidig med at man indgår kursaftale.

Omprioritering bør ske i samarbejde med administrator, revisor eller anden professionel rådgiver, som ved, hvornår det alt andet lige er klogest at handle. Hverken bestyrelse, administrator, revisor eller andre rådgivere bør spekulere i, hvornår kurserne er bedst. Man bør gøre det, når det normalt er optimalt, dvs. en aftale om fast kurs til et tidspunkt, der ikke ligger alt for langt ud i fremtiden.

Revideret december 2015.

At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.

Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målfare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.

Hvis mulighederne er der hos kommunen, er der alle de foreningsretlige spørgsmål.

Som regel er der ikke ved stiftelsen talt eller besluttet noget om altaner. I de aller fleste vedtægter er der imidlertid alligevel hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.

“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have meldt mig som andelshaver”. Som hovedregel vil en andelshaver ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.

Hvis flertallet får vedtaget en beslutning, hvor mindretallet skal betale for altanerne, er der f.eks. tale  om en ugyldig beslutning, selv om vedtægterne ikke indeholder et udtrykkeligt forbud imod den slags “flertalsdiktatur”.

Der er også domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge et mindretal til at betale en altan kontant.

Hermed også sagt at mindre grelle eksempler end dem, der er nævnt ovenfor, kan give anledning til, at en domstol når frem til, at et flertal er gået over stregen.

En domstol vil næppe tilsidesætte en vedtagelse, hvor en andelshaver skal betale en “lejeforhøjelse” på vilkår og i en størrelsesorden, der minder om det, som en lejer kan blive udsat for.

Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer ska finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.

Beslutningen om altaner kan gå ud på, at altanerne betales af foreningen, men således at beboerne, der får altan selv betaler via en boligafgiftsforhøjelse eller måske rettere et altanforhøjelsesbidrag. I så fald kan der diskuteres frem og tilbage om, hvad der er fuld betaling. Vil det f.eks. være fuld betaling, hvis andelshaver kun betaler renteudgifterne for foreningen eller mistede renteindtægter foreningen og der ud over et beløb der kompenserer for foreningens kommende vedligeholdelsesarbejder?

De fleste vil synes, det er rimeligt, at der betales mere end renterne og vedligeholdelse, men der kan argumenteres for, at altanerne tilfører ejendommen en blivende værdiforøgelse, der kommer alle andelshavere til gode. Hvis dem, der får altaner, betaler mere end renterne, forærer de en andel af værdiforøgelsen til alle dem, der ikke får altaner.

At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gernr vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er kke er interesseret i at betale renter – eller afrdrag for den sags skyld.

Beslutningen om altaner kan derfor også gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan.

En sådan beslutning giver også adgang til udfordringer. Først og fremmest er der ofte mange, som ikke selv har pengene, og derfor gerne vil have foreningen til at låne dem pengene. Skal og kan foreningen begynde at låne penge ud til andelshaverne? Hvis ja skal bestyrelsen til at vurdere sikkerheden og risikoen for hver enkelt andelshaver. Der skal tinglyses sikkerhed.

Det enkelste er i disse tilfælde, at der ikke åbnes op for, at foreningen kan låne andelshaverne til køb af altanerne.

Hermed er problemerne ikke løst. For hvad skal andelshaverne have lov til at sælge deres altan for? Ejendommen vil jo normalt blive vurderet med altanerne, og hvis man ikke finder en løsning på dette problem, vil altanejerne både få betaling for altanen i kraft af en forøget ejendomsværdi og i kraft af et tillæg til andelsværdien, idet altanen sælges  som en forbedring. Dette vil betyde en overtrædelse af maksimalpriserne for andelslejligheder på samme vis, som hvis en valuar eller det offentlige vurderer en ejendoms værdi med de nye køkkener og badeværelser, som andelshaverne har betalt.

En løsning på ovenstående problem kan være at lave en beregning i regnskabet. Beregningen vil skulle hvile på nogle forudsætninger, og ikke alle er måske enige i, at disse er 100 % retfærdige. Der vil også her kunne være grobund for uenigheder, der kan ende med retssager, idet ingen på forhånd kan garantere, hvilken løsning, som er den rigtige, idet der endnu ikke er retspraksis, der kan være en sikker rettesnor i alle sager.

Man kunne stille sig selv det nærliggende spørgsmål, om det ikke er en farbar vej, at vælge en beslutning, hvor man lader det være op til den enkelte andelshaver at beslutte, om det er foreningen, der skal købe og eje andelshavers altan, dvs. at foreningen ejer nogle altaner, mens andre altaner købes og ejes af den enkelte andelshaver.

Med enighed kan man nå langt, og der kan laves en sindrig aftale, der giver mulighed for den blandede løsning, og som tilstrækkelig godt formuleret også vil være forståelig og holdbar i forhold til kommende andelshavere. Uden enighed vil den blandede løsning indebære paradokser, som vil gøre retssager endnu mere vanskelige at forudsige udfaldet af.

Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.

Altaner er lige som forskellige som biler. Pris, størrelse, udseende, kvalitet, materialer, udstyr osv. skal afklares. Beboernes forventninger til altanen bør afklares; nogle gange kan altandrømmen ikke tåle dagligdagens lys.

Hermed er afslutningsvis sagt, at juraen er kompliceret, men aldrig mere kompliceret end, at den kan løses med sund fornuft. Beboerne bør have mest fokus på at beslutte, hvilken altan, der vil kunne leve op til drømmene.

Det er nu mulighed for, at du kan underskrive on-line med dit NemId kodekort. Det er simpelt, det er hurtigt og effektivt, og det er sikkert. Underskrivning med NemId foregår ved, at man modtager en mail, som indeholder et link, der vil føre underskriver til en netside, hvor man kan læse alle dokumenter og underskrive med sit NemID. Alle parter modtager efterfølgende de signerede dokumenter i PDF format.

§ 17. Den, som uden ejerens tilladelse eller anden hjemmel færdes på anden mands grund eller som færdes ad en privat vej, hvor det ved færdselstavle eller andet lovligt opslag er tilkendegivet, at færdsel af den pågældende art er forbudt, straffes med bøde.

4.1 Beskrivelse

Mark- og vejfredslovens § 17 er dansk rets hovedregel om færdsel på fremmed ejendom.

Ifølge § 17 er det ikke tilladt at færdes på anden mands grund, uden at man har ejerens tilladelse eller anden særlig hjemmel. Forbudet mod færdsel på fremmed grund uden ejerens tilladelse eller anden hjemmel gælder, uanset om arealet er afspærret, om der er forvoldt skade, eller om arealet er under kultur el.lign.

Derimod er det tilladt at færdes ad en privat vej, medmindre ejeren ved lovlig skiltning har forbudt færdsel generelt eller færdsel af den pågældende art. Mark- og vejfredslovens § 17 fastslår, at ejeren af en privat vej har ret til ved skiltning helt eller delvist at begrænse færdslen på vejen, medmindre der ifølge anden lovgivning, deklaration eller andet særligt retsgrundlag, f.eks. hævd, gælder en pligt til at holde vejen åben for andre. Dette gælder ifølge mark- og vejfredslovens § 2 også private stier.

I tilfælde, hvor der ikke gælder en pligt til at holde vejen åben for andre, kan vejejeren således selv bestemme, hvilken færdsel der må finde sted på vejen. Vejejeren bestemmer derimod ikke selv, hvordan forbudet skal afmærkes/gennemføres. Herom gælder bestemmelserne i færdselslovens § 97. Se nærmere herom i afsnit 4.3.2.

Om forståelsen af ”færdselstavle eller andet lovligt opslag” må det antages, at der med ”færdselstavle” er tænkt på det, der nu betegnes autoriseret færdselstavle, mens der med

”andet lovligt opslag” er tænkt på uautoriseret skiltning.

Det fremgår ikke direkte af mark- og vejfredslovens § 17, hvornår et areal anses for at være en vej (eller sti). Der er ikke taget stilling til spørgsmålet i bemærkningerne til forslag til lov om mark- og vejfred eller i kommissionsbetænkningen fra 1952, der ligger til grund for lovforslaget. Det må antages, at der under veje (og stier) henregnes permanente, menneskeskabte færdselsbaner, der er en del af det almindelige vejnet (stinet), og at f.eks. midlertidige kørespor, dyreveksler, brandbælter, indkørsler til gårdspladser og havegange ikke er omfattet af reglen.

Det fremgår af lovens § 31, at overtrædelse af bestemmelserne i § 17 kun påtales efter den forurettedes begæring.