DOMIBUS > Uncategorized

Kategori: Uncategorized

Lovforslag om ændringer til AB-lov

Fremsat den 22. februar 2024 af social- og boligministeren (Pernille Rosenkrantz-Theil)

Forslag

til

Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

(Ændring af værdiansættelsesprincipper)

§ 1

I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.

2. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.

3. I § 5, stk. 2, litra c, udgår: »med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme«.

4. I § 5, stk. 2, indsættes som litra d:

»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«

5. I § 5, stk. 5, 2. pkt., ændres »litra b og c« til: »litra b, c og d«.

§ 2

Loven træder i kraft den 15. april 2024.

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

1. Indledning

2. Lovforslagets baggrund

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsbo‍lig‍lovens værdiansættelsesprincipper

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

7. Klimamæssige konsekvenser

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

9. Forholdet til EU-retten

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

11. Sammenfattende skema

1. Indledning

Lovforslaget er en genfremsættelse af lovforslag nr. L 32, der blev fremsat den 5. oktober 2022 af den daværende regering (Socialdemokratiet), jf. Folketingstidende 2022 – 2023, 1. samling, tillæg A, L 32 som fremsat. Lovforslaget faldt bort umiddelbart efter fremsættelsen på grund af folketingsvalget.

I forhold til det tidligere fremsatte lovforslag er der foretaget en konsekvensændring, idet en henvisning i § 1, nr. 2, til eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme er udgået, da § 3 A er blevet ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.) med virkning fra indkomståret 2007 og således ikke har fundet anvendelse for de seneste offentlige vurderinger af erhvervsejendomme, der er fra 2012.

Endvidere er den indsatte bestemmelse om nettoprisindeksregulering af den senest ansatte ejendomsværdi udskilt til et selvstændigt ændringsforslag og er nu indeholdt i lovforslagets § 1, nr. 4. Der er samtidigt foretaget en præcisering af ordlyden i den oprindelige § 1, nr. 2, om indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi, så det klart fremgår af lovens ordlyd, hvilke indeks der skal anvendes.

Endeligt er der, som konsekvens af udskillelsen, indsat forslag om ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 1 og 5.

Ændringerne er foretaget af lovtekniske grunde og indebærer ingen realitetsændringer.

Derudover er lovforslagets bemærkninger væsentligt omarbejdede, så de i højere grad afspejler de anbefalinger, der fremkom under den offentlige høring. Der er endvidere foretaget en ændring i fortolkningen af brugen af valuarvurderinger, der er udarbejdet inden lovens ikrafttræden, samt af brugen af tidligere indekserede ejendomsværdier. Desuden er der indsat yderligere bemærkninger om nettoprisindekseringen på baggrund af den udvikling, der har været i indekset siden den oprindelige fremsættelse. Endeligt er der, på baggrund af fremkomsten af de nye foreløbigt ansatte grundværdier, indsat bemærkninger om brug af den ansatte grundværdi ved fastsættelsen af andelsværdien.

Lovforslaget vedrører andelsboligloven § 5, stk. 2, der indeholder bestemmelser om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for fastsættelse af den maksimale pris ved overdragelse af en andel i foreningen, jf. lovens § 5, stk. 1.

Andelsboligloven angiver i § 5, stk. 2, tre værdiansættelsesprincipper, som foreningen kan anvende ved fastsættelse af værdien af forenings ejendom: a) anskaffelsesprisen, b) handelsværdien fastsat ved en valuarvurdering og c) den seneste ansatte ejendomsværdi. Lovforslaget indeholder en ændring af litra b, hvorved gyldighedsperioden for valuarvurderinger ændres fra 18 måneder til 42 måneder, og en tilføjelse af et litra d, hvorved der indføres en mulighed for nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi.

Lovforslaget er baseret på anbefalinger fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, som blev nedsat i forbindelse med afskaffelsen af de offentlige vurderinger af erhvervsejendomme.

2. Lovforslagets baggrund

Som led i Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen, mellem den daværende regering (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance, fremsatte den daværende regering den 20. november 2020 Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grundskyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indførelse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.). Lovforslaget indeholdt bl.a. en afskaffelse af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, som også omfattede ejendomme tilhørende andelsboligforeninger.

I den skriftlige fremsættelse anføres bl.a.: “Som følge af forslaget om ny vurderingsmodel for erhvervsejendomme og omlægning af dækningsafgiften vil der ikke længere være behov for at ansætte ejendomsværdier til den løbende ejendomsbeskatning (grundskyld og dækningsafgift). Derfor foreslås det, at der ikke fremadrettet vil skulle ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme. Andelsboligforeninger kan imidlertid i dag benytte den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for at fastsætte andelskronen. Regeringen vil derfor nedsætte et udvalg, der med inddragelse af interessenter på området skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper i sammenhæng med evalueringen af valuarvurderinger. Udvalget skal fremlægge mulige løsningsforslag i god tid, inden de offentlige vurderinger, der foreslås afskaffet, ellers skulle være udsendt. “

Afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme blev gennemført ved lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.), og i marts 2021 nedsatte regeringen Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, der fik til opgave at vurdere konsekvenserne for andelsboligforeningerne og overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme.

Udvalget, der var sammensat af repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, EjendomDanmark og Dansk Ejendomsmæglerforening, samt Indenrigs- og Boligministeriet (formand), Bolig- og Planstyrelsen og Skatteministeriet, afgav sin rapport i december 2021.

I rapporten anføres, at udvalget har undersøgt en række løsningsforslag, der hovedsageligt kan opdeles i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat anvendelse af den seneste ejendomsværdi, underlagt visse former for indeksering, og ii) modeller, der indebærer forskellige former for forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode.

Et enigt udvalg fremhæver to løsningsforslag: Dels en forlængelse af valuarvurderingers gyldighed til maksimalt 2,5-3,5 år, dels en nettoprisindeksregulering af den offentlige 2012-vurdering. To af udvalgets tre eksterne medlemmer peger på, at de to løsningsforslag vil kunne kombineres, mens det tredje eksterne medlem “kan se løsningsforslagene hver for sig, men ikke som en kombination”.

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

Overdragelse af (bolig)andele i en andelsboligforening er underlagt en maksimalprisbestemmelse i andelsboliglovens § 5.

Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue (herefter betegnet andelsværdien), forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Andelsboliglovens § 5, stk. 2, angiver tre principper, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien:

Efter § 5, stk. 2, litra a, kan værdien sættes til anskaffelsesprisen.

Efter § 5, stk. 2, litra b, kan værdien sættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

Efter § 5, stk. 2, litra c, kan værdien sættes til den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Herudover indeholder § 5, stk. 3 en bestemmelse om, at vurderinger iht. § 5, stk. 2, litra b og c, som er foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes på ubestemt tid, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdien. Bestemmelsen, der blev indsat i andelsboligloven ved lov nr. 819 af 9. juni 2020 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), har til formål at imødegå fald i andelsværdien som følge af den samtidigt indført ændring af reglerne om lejefastsættelse ved gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nuværende lejelov § 19, stk. 2).

Efter § 5, stk. 4, kan værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen tillægges værdien efter § 5, stk. 2, eller stk. 3. Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbejderne kan ikke uden videre lægges til grund, men der må foretages en vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi, jf. pkt. 3.2.6. i CIR nr 43 af 21/04/1986 om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Foreningen kan ikke anvende andre principper end de i loven anførte ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien, men kan frit vælge, hvilket princip der anvendes. Dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse sættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, jf. § 5, stk. 2.

Ved anvendelse af værdiansættelsesprincippet i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, sættes ejendommens værdi til den aktuelle kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Ved kontante handelsværdi menes den kontante markedsværdi, der defineres som det kontantbeløb, som ejendommen skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2 i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.

Vurderingen skal foretages af en valuar, hvormed menes en person, der har uddannelsen Diplom i Vurdering. Valuaren skal have en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kr. pr. krav, mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, samt et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme, jf. § 3 i bilag 1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.

Muligheden for at anvende en valuarvurdering ved beregningen af andelsværdien blev indført ved lov nr. 379 af 20. maj 1992 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring af prisfastsættelsesbestemmelserne for andele). Det fremgår af forarbejderne til lovændringen, at “tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedtagelse. Med den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende procedure: I forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i regnskabet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse om prisen. “

3.1.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har, som omtalt under afsnit 2, undersøgt en række løsningsmuligheder som alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. Udvalgsarbejdet har særligt fokuseret på løsningsforslag, der kan træde i stedet for den senest ansatte ejendomsværdi, sådan at andelsboligforeningerne, efter afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger, fortsat vil have mulighed for at beregne andelsværdien ud fra tre forskellige værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom.

Udvalget har fremhævet to modeller, herunder en forlængelse af gyldighedsperioden for en valuarvurdering. Udvalget vurderer, at en forlængelse af gyldighedsperioden vil være en relativt enkel ændring i forhold til de nuværende regler, og at modellen ikke ville rykke på balancen mellem de forskellige boligformer.

Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i perioder med prisfald i markedet for udlejningsejendomme vil indebære en række problemstillinger i relation til den bagvedliggende værdi af andelsboligforeningernes ejendomme. Endvidere vil en generel forlængelse af gyldighedsperioden kunne give udfordringer i forhold til forbrugerbeskyttelse, herunder i relation til forbrugerens muligheder for at vurdere en andelsboligs aktuelle værdi i markedet. Herudover vil en lang forlængelse af gyldighedsperioden, f.eks. til 5 eller 10 år, kunne give en udfordring i forhold til at opretholde et marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne faglige kvalitet, der var hensigten med regelændringen fra 2018, hvor Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm for valuarvurderinger blev opløftet til bekendtgørelsesniveau.

På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurderingens gyldighedsperiode forlænges, bør det maksimalt være med 1-2 år, svarende til en ny gyldighedsperiode på 2½ år eller 3½ år. Det er udvalgets vurdering, at modellen derved balancerer hensynet til at begrænse andelsboligforeningens merudgifter (en lang gyldighedsperiode) mod en retvisende værdiansættelse (en kort gyldighedsperiode).

3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Udvalget har analyseret brugen af andelsboliglovens tre værdiansættelsesprincipper.

Analysen (2020) viser, at den senest ansatte ejendomsværdi anvendes af foreninger med tilsammen 26 % af andelsboligerne svarende til ca. 52.200 boliger. Ca. 60 % af andelsboligerne, svarende til ca. 121.500 boliger, er beliggende i foreninger, der anvender valuarvurdering, og at ca. 14 % af andelsboligerne, svarende til ca. 29.300 boliger, er beliggende i foreninger, der anvender anskaffelsesprisen.

Valuarvurderinger er det dominerende værdiansættelsesprincip i hovedstadsområdet, hvor ca. 72 % af andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip, mens anskaffelsesprisen er det dominerende værdiansættelsesprincip på Fyn og Bornholm, hvor ca. 57 % af andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip. Uden for disse områder er den senest ansatte ejendomsværdi det dominerende værdiansættelsesprincip og omfatter ca. 47 % af andelsboligerne.

Analysen viser desuden, at andelsboligforeninger, der anvender et af de omkostningsfrie værdiansættelsesprincipper, anskaffelsesprisen eller den senest ansatte ejendomsværdi, i gennemsnit er markant mindre end foreninger, der anvender valuarvurdering. Endvidere er foreninger, der anvender anskaffelsesprisen, i gennemsnit markant yngre end øvrige foreninger.

Analysen viser således, at alle tre værdiansættelsesprincipper har en bred udbredelse, og at valg af værdiansættelsesprincip varierer ud fra de geografiske, størrelsesmæssige og aldersmæssige forhold for den enkelte forening.

Det bemærkes, at selvom anvendelsen af den senest ansatte ejendomsværdi er faldet siden udvalgets analyse, anvendes dette værdiansættelsesprincip fortsat i væsentligt omfang. Aktuelt (januar 2024) er ca. 17 % af andelsboligerne, svarende til ca. 34.700 boliger, værdiansat på baggrund af den senest ansatte ejendomsværdi.

På baggrund heraf vurderes det, at der er behov for alternative muligheder for værdiansættelse til de foreninger, der i dag bruger den senest ansatte ejendomsværdi, så det sikres, at loven indeholder relevante værdiansættelsesprincipper for alle foreninger.

Udvalget har, som anført i afsnit 2, bl.a. peget på, at en forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode er et brugbart alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode vil reducere omkostningerne for en forening, der fravælger en hidtidig anvendelse af den seneste ansatte ejendomsværdi og i stedet ønsker at overgå til at valuarvurdere ejendommen.

Det foreslås på denne baggrund at ændre gyldighedsperioden for en valuarvurdering indhentet iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, således at den udvides fra de gældende 18 måneder til 42 måneder. Ændringen vedrører alene valuarvurderingers gyldighedsperiode, mens bestemmelsens øvrige formelle krav videreføres. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 2.

Den foreslåede ændring vil indebære, at en værdiansættelse i en valuarvurdering fremover, som udgangspunkt, vil kunne danne grundlag for en beregning af andelsværdien ved en overdragelse af en andel i 42 måneder efter vurderingstidspunktet i modsætning til 18 måneder efter den gældende bestemmelse. Dette forudsætter dog, at der ikke i perioden konstateres et fald i ejendommens dagsværdi, der har væsentlig negativ virkning for andelsværdien, jf. nærmere nedenfor om retspraksis i denne situation.

I praksis fastsættes andelsværdien af foreningens generalforsamling på baggrund af formueforholdene på balancedagen for årsregnskabet og fastsættes typisk på en ordinær generalforsamling for et år ad gangen frem til næste års ordinære generalforsamling. Den foreslåede ændring vil give mulighed for, at en valuarvurdering kan danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på tre på hinanden følgende generalforsamlinger mod kun én generalforsamling efter den gældende bestemmelse. Den foreslåede ændring vil således give mulighed for, at en andelsboligforening, der værdiansætter sin ejendom iht. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år.

Det vil være frivilligt, om foreningen vil anvende samme vurdering tre år i træk, eller om den vil indhente en ny valuarvurdering oftere, f.eks. hvert år, som er kravet efter de gældende regler. Såfremt foreningen, inden for gyldighedsperioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny valuarvurdering, der viser en lavere værdi af ejendommen, vil denne nye valuarvurdering imidlertid skulle lægges til grund ved generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien, idet værdiansættelsen i denne nyere valuarvurdering må antages at give et mere retvisende billede af ejendommens aktuelle handelsværdi.

Det er i retspraksis fastslået, at uanset at andelsboligforeningen fastsætter andelsværdien på årets ordinære generalforsamling med virkning frem til næste års ordinære generalforsamling, skal der, ved prisfastsættelsen af en andel i en overdragelsessituation, tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere end, hvad der lovligt kan kræves efter lovens § 5, stk. 1, jf. f.eks. U. 2013.1076H. Den foreslåede ændring om en øget gyldighedsperiode for valuarvurderinger vil ikke ændre på dette, og prisen for en andel vil således efter omstændighederne skulle nedsættes iht. § 5, stk. 1, hvis foreningen indhenter en ny valuarvurdering inden for den forlængede gyldighedsperiode, der viser en lavere handelsværdi, eller på anden måde konstaterer et væsentligt fald i handelsværdien.

Som anført ovenfor indeholder andelsboliglovens § 5, stk. 3, bl.a. en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (“fastholdt valuarvurdering”). Betingelsen er, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020, og at foreningen ikke efter dette tidspunkt fastsætter andelsværdien på baggrund af en ny vurdering. Den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i § 5, stk. 2, litra b, får ikke betydning for brugen af en “fastholdt valuarvurdering” omfattet af § 5, stk. 3, der således fortsat vil kunne danne grundlag for beregning af andelsværdien frem til det tidspunkt foreningen eventuelt vælger at basere andelsværdiberegningen på en ny valuarvurdering. En andelsboligforening der hidtil har benyttet en “fastholdt valuarvurdering” til fastsættelse af andelsværdien vil således kunne fortsætte med dette under de gældende betingelser. Ligeledes vil en forening, der har indhentet en valuarvurdering inden 1. juli 2020, som efter de gældende betingelser kan benyttes som “fastholdt valuarvurdering”, fortsat kunne overgå til at basere andelsværdiberegningen på denne valuarvurdering.

Forslaget vil heller ikke få betydning for reglerne om tillæg for forbedringer på ejendommen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 4. Værdien af forbedringer, der er fortaget på ejendommen efter vurderingstidspunktet, vil således fortsat kunne tillægges ved beregningen af andelsværdien.

Endeligt vil forslaget heller ikke at få betydning for reglerne om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt. En forening der vil anvende en valuarvurdering ved fastsættelsen af andelsværdien, vil således fortsat skulle opgøre foreningens gæld til kursværdien på balancedagen i det aktuelle regnskab, uanset at værdiansættelsen af ejendommen i regnskabet er fra en valuarvurdering, som er baseret på forholdene på et tidligere tidspunkt.

Forslaget om forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger vedrører alene valuarvurderinger til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens regler og vil således ikke få betydning for brugen af en valuarvurdering ved andelsboligforeningens aflæggelse af årsregnskab efter årsregnskabslovens regler.

Efter årsregnskabsloven kan ejendommens værdi fastsættes enten til “kostpris” eller til “dagsværdi”. Ved fastsættelse til “dagsværdi” skal ejendommens værdi fastsættes til den aktuelle dagsværdi, dvs. være baseret på de forhold, som er til stede og kendte på balancedagen. En valuarvurdering, der ikke er udarbejdet på baggrund af de aktuelle forhold på balancedagen, men ud fra forholdene på et tidligere tidspunkt, kan således som udgangspunkt ikke anvendes til at fastsætte en “dagsværdi” efter regnskabslovens regler.

Spørgsmålet om brug af ældre valuarvurderinger ved regnskabsaflæggelse iht. årsregnskabslovens bestemmelser, blev behandlet i forbindelse med den ovenfor omtalte ændring af andelsboligloven § 5, stk. 3, hvor der pr. 1. juli 2020 blev indført en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (“fastholdt valuarvurdering”) til brug for beregning af andelsværdien.

I Erhvervsstyrelsens “Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” fra december 2021 anføres, at en “fastholdt valuarvurdering”, som anvendes til at opgøre andelsværdien, som udgangspunkt ikke kan anvendes ved fastsættelsen af dagsværdien i årsregnskabets balance, men at en dagsværdi kan fastholdes fra året før i årsregnskabets balance, hvis der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre, som indgår i værdiansættelsen. Det anføres videre, at dette f.eks. kan underbygges med et notat fra valuaren, idet en dagsværdi fra året før ikke ukritisk kan lægges til grund for det indeværende regnskabsår.

Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at det heller ikke vil være muligt uden videre at anvende en værdiansættelse i en “forlænget” valuarvurdering ud over vurderingsåret ved fastsættelse af dagsværdien efter årsregnskabslovens regler, men i lighed med situationen for en “fastholdt valuarvurdering” er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at en dagsværdi kan fastholdes i et efterfølgende årsregnskab, forudsat at der ikke er sket ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen.

Det er endvidere Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at brugen af en værdiansættelse fra en ældre valuarvurdering som dagsværdi i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven ikke er betinget af, om gyldighedsperioden i andelsboligloven for valuarvurderingen er udløbet. Værdiansættelsen i en valuarvurdering, der ikke længere er gyldig efter andelsboliglovens værdiansættelsesbestemmelse, kan således principielt fastholdes som dagsværdiansættelsen efter årsregnskabsloven i efterfølgende årsregnskaber, hvis der ikke er indtruffet ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen. Dette kan være relevant, hvis foreningen efter udløbet af valuarvurderingens gyldighedsperiode ændrer værdiansættelsesprincip ved fastsættelse af andelsværdien, men fastholder at bruge dagsværdier i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven. Som anført ovenfor kan en fastholdelse af en dagsværdi fra det tidligere regnskabsår kun ske efter en konkret vurdering og skal underbygges, f.eks. med et notat fra valuaren.

Indhenter foreningen en ny valuarvurdering efter udløbet af gyldighedsperioden, skal værdiansættelsen i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabslovens regler baseres på værdiansættelsen i denne nye valuarvurdering, når foreningen anvender dagsværdier i regnskabet.

Efter årsregnskabsloven er det som udgangspunkt ikke muligt at ændre værdiansættelsesprincip fra år til år. En ændring er kun mulig, hvis den medfører et mere retvisende billede af værdierne, eller følger af en ændring af lovgivningen eller standarder. Dette indebærer, at det som udgangspunkt ikke er muligt for en andelsboligforening at skifte fra “dagsværdi” til “kostpris” i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven.

Det fremgår af “Regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger”, at Erhvervsstyrelsen accepterer et skifte fra “dagsværdi” til “kostpris”, hvis det sker med henvisning til reglerne om fastholdt værdi i andelsboligloven § 5, stk. 3. Muligheden for ændring er uafhængig af, hvilket værdiansættelsesprincip andelsboligforeningen anvender ved fastsættelse af andelsværdien iht. andelsboligloven, og det er således ikke en betingelse, at foreningen anvender en “fastholdt valuarvurdering” ved fastsættelse af andelsværdien. Muligheden kan kun anvendes én gang, og som udgangspunkt er der ingen tidsbegrænsning for, hvornår et skifte kan ske.

Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, ikke vil ændre på dette. Det vil således forsat være muligt for andelsboligforeningerne at skifte værdiansættelsesprincip ved regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven fra “dagsværdi” til “kostpris”, hvis det sker med henvisning til andelsboliglovens § 5, stk. 3, også når en andelsboligforening anvender en valuarvurdering ud over den hidtidige gyldighedsperiode på 18 måneder ved fastsættelse af andelsværdien.

Endeligt bemærkes, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderingerne kan medføre, at der med tiden opstår et større spænd mellem den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af andelsværdien og den værdi som et pengeinstitut, ved belåning af en andel, skønner er ejendommens aktuelle dagsværdi. Afhængigt af prisudviklingen for boligudlejningsejendomme vil den foreslåede forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode således kunne indebære, at andelskøberne i øget omfang ikke kan opnå finansiering på baggrund af den fulde andelsværdi, men alene på baggrund af en lavere værdi. Foreligger denne situation, vil det efter omstændighederne indebære, at køberen kan forlange den aftalte overdragelsespris nedsat iht. andelsboligloven § 5, stk. 1, jf. den tidligere omtalte retspraksis.

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

Der er redegjort generelt for de gældende regler om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug for andelsværdiberegningen i andelsboliglovens § 5, stk. 1-4, i afsnit 3.1.1, hvortil der henvises.

Som anført kan andelsboligforeningen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (herefter betegnet årsregulering) ved beregningen af andelsværdien.

Muligheden for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuel årsregulering blev indført ved lov nr. 80 af 17. marts 1982 om ændring af lov om andelsboligforeninger (Fastsættelse af værdien af andelsboligforeningernes faste ejendom ved opgørelse af foreningsformuen). Bestemmelsen har i det væsentligste været uændret siden indførslen.

Årsreguleringen efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme blev ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag, ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.), med virkning for indkomståret 2007, men som anført i afsnit 1 er ophævelsen ikke konsekvensændret i andelsboligloven.

Som følge af kritik fra Rigsrevisionen af de offentlige ejendomsvurderinger (Beretning nr. 13/2012 om den offentlige ejendomsvurdering) blev de almindelige offentlige ejendomsvurderinger suspenderet i 2013, og der har derfor ikke været ansat ejendomsværdier ved almindelige vurderinger siden dette tidspunkt. Som anført i afsnit 2 blev de offentlige ejendomsvurderinger helt afskaffet for erhvervsejendomme i marts 2021 ved vedtagelsen af lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.).

Da der som anført ikke er foretaget årsreguleringer siden 2006, og da andre ejendomme end ejerboliger blev vurderet i lige år, vil den senest ansatte ejendomsværdi for en andelsboligejendom som udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Den ejendomsværdi, der skal anvendes ved værdiansættelse efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, vil således som udgangspunkt være den ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012.

Fastsættelse af en ejendomsværdi ved den almindelige vurdering i 2012 skete efter reglerne i den dagældende Vurderingslov, hvorefter ejendomsværdien skulle fastsættes på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. § 6 i lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Efter lovens § 2 var vurderingsterminen for de almindelige vurderinger den 1. oktober i det år, hvori vurderingen blev foretaget, og ejendommens tilstand og prisforholdene pr. denne dato skulle lægges til grund ved ansættelsen. Det er således prisforholdene pr. 1. oktober 2012, der er anvendt ved den almindelige vurdering i 2012.

En del andelsboligforeninger er etableret i ejendomme, som ikke er vurderet ved den almindelige vurdering i 2012, fordi de først er opført efterfølgende. Efter både de tidligere og den gældende Ejendomsvurderingslov skal der foretages omvurdering i året efter en almindelig vurdering af bl.a. “nyopståede ejendomme”, og der er ud fra disse regler ansat en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, som er opført efter den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 og frem til 1. oktober 2020, der var den sidste omvurderingstermin for bl.a. andelsboligejendomme, inden vurderingerne af disse ejendomme blev afskaffet.

Tilsvarende kan der være foretaget en omvurdering, der har ført til ansættelse af en ny ejendomsværdi, hvis en ejendom er ændret væsentligt efter den almindelige vurdering i 2012, f.eks. ved en udvidelse af arealet, tilføjelse af altaner m.v., eller hvis ejendommen f.eks. er omdannet fra en kontorejendom til en boligudlejningsejendom. Er dette situationen, er det ejendomsværdien, som er ansat ved omvurderingen, der er den senest ansatte ejendomsværdi og som skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Er der ikke ansat en ny ejendomsværdi ved en omvurdering, på trods af en væsentlig ændring af ejendommen, vil den senest ansatte ejendomsværdi være den værdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Som udgangspunkt vil det være denne ejendomsværdi, der skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.

Når en forening, til brug for fastsættelse af andelsværdien, ansætter værdien af ejendommen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b og litra c, kan den, som anført i afsnit 3.1.1, tillægge værdien af forbedringer på ejendommen, som er foretaget efter vurderingen, jf. lovens § 5, stk. 4. Der er således en bestemmelse i andelsboligloven, der sikrer, at andelsværdiberegningen afspejler ejendommens aktuelle forhold, når en forbedring på ejendommen, der er udført efter den almindelige vurdering, ikke efterfølgende er medtaget ved en omvurdering.

Andelsboligloven indeholder ikke en tilsvarende bestemmelse for den situation, hvor ejendommen, efter den seneste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har undergået en fysisk ændring som medfører en værdiforringelse, f.eks. hvis et væsentligt areal er afhændet. Sådanne ændringer vil således som udgangspunkt ikke blive afspejlet i andelsværdien.

Det kan også forekomme, at en ejendom, efter den seneste vurdering (almindelig vurdering eller omvurdering), har ændret status f.eks. fra kontorejendom til boligudlejningsejendom. Også i denne situation vil den senest ansatte ejendomsværdi ikke afspejler ejendommens aktuelle forhold.

Det er uafklaret, hvordan der skal forholdes ved andelsværdiberegningen i disse situationer.

Som en konsekvens af afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme i marts 2021 blev de sidste omvurderinger af nye andelsboligejendomme som nævnt foretaget i 2020, hvorfor andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020, ikke har ansat en ejendomsværdi. Det indebærer, at der kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan anvende den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, men alene kan anvende enten anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a hhv. litra b, idet det bemærkes, at brugen af en “fastholdt valuarvurdering” forudsætter, at vurderingen er foretaget inden den 1. juli 2020, jf. andelsboligloven § 5, stk. 3. Tilsvarende vil der fremtidigt kunne opstå sådanne foreninger.

Det bemærkes, at der fortsat ansættes grundværdier for andelsboligejendomme. Grundværdien adskiller sig vurderingsmæssigt fra ejendomsværdien ved, at den alene omfatter grunden uden bygninger, mens ejendomsværdien omfatter både grund og bygninger. Endvidere ansættes grundværdien ud fra den ubebyggede grunds potentielle udnyttelsesmuligheder, jf. Ejendomsvurderingsloven § 17, mens ejendomsværdien ansættes ud fra den samlede ejendoms faktiske forhold, jf. Ejendomsvurderingsloven § 16. Ud fra ordlyden af og formålet med andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, må det således antages, at en ansat grundværdi ikke kan anvendes som ejendomsværdi efter bestemmelsen. Spørgsmålet ses ikke afgjort i retspraksis.

3.2.2. Overvejelser fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Som anført i afsnit 2 har udvalget vurderet forskellige modeller baseret på fortsat anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, herunder modeller, hvor ejendomsværdien indekseres efter udviklingen i forskellige indeks, jf. nærmere nedenfor.

Udvalget har desuden overvejet en model uden indeksering af ejendomsværdien, svarende til en uændret fastholdelse af den gældende bestemmelse i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, men afviser en sådan model, da den ikke lever op det opdrag, som udvalget har fået i kommissoriet om at komme med alternativer til brugen af den senest ansatte ejendomsværdi.

Udvalget har ligeledes overvejet muligheden af at afskaffe den senest ansatte ejendomsværdi som værdiansættelsesprincip uden at opstille alternativer. Udvalget afviser dette, bl.a. med henvisning til, at de to andre værdiansættelsesprincipper i andelsboligloven, anskaffelsesprisen og en valuarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra a og b, ikke udgør et reelt alternativ for langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi. Dette skyldes, at disse foreninger typisk er stiftet i perioden 1981-2004 og derfor vil opleve et markant værditab ved en overgang til anskaffelsesprisen, eller alternativt vil være tvungne til at overgå til en valuarvurdering, hvilket for mange foreningers vedkommende vil være urimeligt omkostningsbelastende, da de ofte er relativt små.

Modeller baseret på indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi

Udvalget har vurderet modeller baseret på en indeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi efter udviklingen i byggeomkostninger, efter et kommende andelsboligprisindeks fra Danmarks Statistik, eller efter prisudviklingen for større private udlejningsejendomme, men har med forskellige begrundelser afvist disse modeller. Udvalget bemærker dog, at anvendelse af et kommende andelsboligprisindeks principielt er interessant, og at modellen bør genovervejes på sigt, når der foreligger flere erfaringer med andelsboligprisindekset.

Udvalget har endvidere vurderet modeller baseret på Danmarks Statistiks nettoprisindeks, forbrugerprisindeks, eller ejerboligprisindeks. På baggrund af en afvejning af fordele og ulemper ved disse indeks vurderer udvalget, at en nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi er det bedste alternativ. Udvalget fremhæver bl.a., at en indeksering efter nettoprisindekset – i modsætning til en indeksering efter ejerboligprisindekset – kun i begrænset omfang vil medføre, at den indekserede almindelige vurdering fra 2012 vil ligge over markedsværdien af ejendommen og dermed forrykke balancen mellem de forskellige boligformer på boligmarkedet. Udvalget finder dog ikke, at der er væsentlig forskel på brug af nettoprisindekset, der opgøres på grundlag af de faktiske forbrugerpriser fratrukket indirekte skatter, dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til generel nedsættelse af prisen, og brug af forbrugerprisindekset, der er baseret på de samme data, dog med den forskel, at der ikke korrigeres for afgifter samt tilskud i priser m.v.

Udvalget anfører, at en model med nettoprisindeksering er et godt alternativ, idet det imødegår, at andelsværdien med tiden udhules af inflationen.

Det er endvidere udvalgets vurdering, at modellen vil være forholdsvis enkel at forstå og administrere samtidigt med, at det er forholdsvist gennemsigtigt, hvordan maksimalprisen fremkommer.

Udvalget vurderer desuden, at modellen vil kunne fungere i de geografiske områder, hvor der er en begrænset prisudvikling for udlejningsejendomme. Her vil foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette og dermed undgå en årlig merudgift til en valuarvurdering. Udvalget peger imidlertid på, at modellen isoleret set formentlig vil føre til en udfasning af brugen af den senest ansatte ejendomsværdi i København og omegn, og at langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi i disse områder, vil overgå til valuarvurdering. Dog vil de foreninger, der af mere principielle årsager har valgt at anvende den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette uden at andelsværdien udhules af inflationen.

3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede ordning

Som anført i afsnit 3.1.3 har udvalgets analyse af brugen af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper vist, at der er behov for et alternativ til den senest ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger tilgodeser behovet hos visse foreninger, der hidtil har anvendt den senest ansatte ejendomsværdi, men Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at dette alternativ ikke tilgodeser behovet hos de foreninger, der har meget få salg, eller som ligger i områder med meget lave priser, og som ønsker en fortsat udvikling i andelsværdien. I disse foreninger kan en løbende udgift til valuarvurderinger økonomisk set være uforholdsmæssigt belastende, uanset om der kun skal indhentes en valuarvurdering hvert tredje år, og der er derfor behov for et omkostningsfrit værdiansættelsesprincip til disse foreninger. Som anført i afsnit 3.1.3 vil værdiansættelse ud fra anskaffelsesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, ikke udgøre et reelt alternativ for de ældre foreninger. Brugen af anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering tilgodeser heller ikke behovet hos de foreninger, der af andre grunde end økonomiske, ikke ønsker at anvende en valuarvurdering, men dog ønsker en vis udvikling i andelsværdien.

Ved en nettoprisindekseringen som starter fra 2012 vurderer udvalget, at der er opnået en tilstrækkelig “buffer” til at sikre, at en nettoprisindeksering ikke giver anledning til en generel overvurdering af værdien af andelsboligejendommene, selvom boligmarkedet skulle blive ramt af et generelt prisfald.

Siden udvalget afgav sin rapport i december 2021, har der i en periode været en markant større udvikling i nettoprisindekset end i de forudgående år. Det har betydet, at andelen af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, i perioden er steget fra 1,3 % til 7,3 %. På nuværende tidspunkt (januar 2024) udgør denne andel således ikke en ubetydelig andel som var tilfældet, da udvalgsrapporten blev udarbejdet. Det bemærkes, at det af udvalgets rapport fremgår, at forudsætningen for analysen er, at foreningen har en valuarvurdering, og dermed vil særligt landsdelen København by være markant overrepræsenteret, ligesom foreninger med en lav offentlig vurdering har et større incitament til at betale for en valuarvurdering (og derfor antageligt også vil være overrepræsenterede). Resultaterne skal tolkes med dette forbehold, og den reelle andel kan derfor være større end angivet.

Selvom der i den aktuelle situation således er en markant højere andel af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, end på tidspunktet for udvalgets anbefaling, vurderer Social-, Bolig- og Ældreministeriet, at det fortsat er forsvarligt at indføre en mulighed for at nettoprisindeksere den senest ansatte ejendomsværdi. Der er herved lagt vægt på den langsigtede historiske udvikling, og at det, trods den markante stigning, fortsat er en relativt set lav andel af ejendommene, der har en højere nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi end valuarvurderet værdi. Det bemærkes desuden, at forholdet primært har den betydning, at der er øget sandsynlighed for, at den fastsatte andelsværdien er højere end den reelle andelsværdi og dermed, at den maksimale overdragelsespris for andelen, overstiger den reelle værdi af andelen. Andelen vil i så fald ikke kunne belånes fuldt ud, og ved en eventuel afhændelse af ejendommen og en efterfølgende opløsning af foreningen, vil andelshaveren få udloddet et mindre beløb end den beregnede andelsværdi. Forholdet vurderes ikke at have en væsentlig påvirkning på boligmarkedet, men det bemærkes dog, at forholdet kan øge det økonomiske incitament for lejerene til at overtager ejendommen som andelsboligforening.

Det foreslås derfor at indsætte en bestemmelse i § 5, stk. 2, således, at ejendommens værdi, ved opgørelsen af foreningens formue til brug for beregning af andelsværdien, fremover også kan sættes til den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset fra vurderingsterminen og frem til oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Som en konsekvens af forslaget foreslås endvidere en ændring af § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 1, 4 og 5.

Det foreslås samtidigt, at henvisningen i § 5, stk. 2, litra c, til en eventuel årsregulering efter § 3 A i ejendomsvurderingsloven udgår som overflødig, idet § 3 A, som anført tidligere, er ophævet med virkning fra indkomstskatteåret 2007, hvorfor der ikke er foretaget årsreguleringer efter den seneste almindelige offentlige vurdering af andelsboligejendomme fra oktober 2012. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 3.

Indekset for oktober er valgt for at skabe sammenhæng til vurderingsterminen efter Vurderingsloven i 2012, og da tidspunktet samtidigt ligger tæt på balancedagen, når foreningens årsregnskab følger kalenderåret, hvilket er tilfældet for de fleste foreninger. I nogen af de foreninger der anvender et forskudt regnskabsår, f.eks. 1. juli – 30. juni, vil nettoprisindekset for oktober ikke ligge tæt på balancedagen i årsregnskabet, men af hensyn til transparens og ensartethed ved beregningen af andelsværdien, skal disse foreninger efter forslaget også anvende dette indeks.

Den foreslåede ændring indebærer, at en andelsboligforening fortsat kan anvende den seneste ansatte ejendomsværdi ved beregning af andelsværdien. Endvidere får foreningen mulighed for at nettoprisindeksere ejendomsværdien, så andelsværdien ikke udhules af den generelle inflation, men følger den almindelige prisudvikling.

Som anført i afsnit 3.2.1, er der ikke er ansat en ejendomsværdi for andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020. Der vil således være foreninger, der ikke har mulighed for at benytte hverken den gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, litra c, om anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, eller den forslåede mulighed for at nettoprisindeksere denne, men er henvist til enten at anvende anskaffelsesprisen iht. § 5, stk. 2, litra a, eller en valuarvurdering iht. § 5, stk. 2, litra b, idet det bemærkes, at brugen af en “fastholdt valuarvurdering” iht. § 5, stk. 3, forudsætter, at vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020.

Som anført ovenfor under i afsnit 3.1.1 skal der, ved en overdragelse, efter retspraksis tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der lovligt kan kræves efter lovens § 5, stk. 1. Dette indebærer, at en overdragelsespris som er baseret på en andelsværdi, som er fastsat på en generalforsamling for et år frem, efter omstændighederne skal nedsættes for at være lovlig efter § 5, stk. 1.

Den forslåede ændring af § 5, stk. 2, vil imidlertid indebære en obligatorisk brug af nettoprisindekset for oktober i det senest afsluttede regnskabsår. Det vurderes derfor, at en overdragelse til en overdragelsespris, som er baseret på dette indeks, ikke vil være i strid med § 5, stk. 1, uanset om nettoprisindekset måtte være faldet på overdragelsestidspunktet.

Den foreslåede ændring indebærer ikke en udvidet anvendelse af fastholdelsesbestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3. Det er vurderet, at bestemmelsen ikke skal kunne anvendes for en indekseret ejendomsværdi, da formålet med § 5, stk. 3, som anført i afsnit 3.1.1, er at sikre mod fald i andelsværdien som følge af ændringer i lejeloven, mens den foreslåede nettopristalsregulering har til formål at sikre, at andelsværdien kan følge den almindelige prisudvikling. En nettoprisindekseret ejendomsværdi, ansat inden 1. juli 2020, vil således ikke kunne fastholdes iht. § 5, stk. 3.

Den foreslåede ændring tilsigter en udvidet anvendelse af bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 4. En forening der vælger at anvende en nettoprisindekseret ejendomsværdi skal således, ved beregning af andelsværdien, også kunne tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen, som ikke er medtaget ved den senest ansatte ejendomsværdi. Værdien af disse forbedringer vil skulle fastsættes ud fra den forøgede handelsværdi de giver ejendommen, jf. nærmere ovenfor under afsnit 3,1.1., og vil ikke kunne indekseres.

Som konsekvens af den foreslåede ændring foreslås det at ændre bestemmelsen om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt., således at en forening, der vælger at indeksere den senest ansatte ejendomsværdi ved andelsværdiberegningen, også skal opgøre foreningens prioritetsgæld til kursværdien på balancedagen i regnskabet og uden at indeksere værdien. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 5.

Det fremgår af Erhvervsstyrelsens “Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” af december 2021, at den offentlige vurdering, hverken betragtes som en “dagsværdi” eller en “kostpris”, som er de værdiansættelsesmetoder, der efter årsregnskabslovens regler kan anvendes ved opgørelse af ejendommens værdi. Det er Social- Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at heller ikke en nettoprisindekseret ejendomsværdi vil kunne anvendes ved andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven.

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser eller implementeringskonsekvenser for det offentlige.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderingens gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til maksimalt 42 måneder. Det betyder, at andelsboligforeninger fremover kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt, hvorvidt en forening ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om den ønsker at få foretaget en ny årligt, som er kravet i dag. Lovforslaget må derfor forventes at have betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel efter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeningernes ændrede adfærd.

Lovforslaget skal ses i lyset af, at der ikke er foretaget en almindelige offentlig ejendomsvurdering efter 2012. Det har i praksis betydet, at maksimalprisen, for de foreninger, som benytter den senest ansatte ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, har været fastlåst siden 2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til at vælge valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, og dermed bidraget til en betydelig stigning i efterspørgslen efter valuarvurderinger af andelsboligejendomme. Siden 2014 har der været en markant stigning i antallet af valuarvurderede andelsboliger. I 2014 var det således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var valuarvurderede, mens dette antal i 2022 var steget til 70 pct. Det svarer til en stigning på ca. 77.800 valuarvurderede andelsboliger. Med en gennemsnitsstørrelse for valuarvurderede andelsboligforeninger på 36 boliger, svarer det til en stigning i størrelsesorden 2.200 årlige valuarvurderinger.

Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning om, at der på et tidspunkt ville komme en ny offentlig vurdering af andelsboligejendomme. I forhold til at benytte den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret offentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvurderingen. Med Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af 27/02/2021 (lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love) blev den offentlige ejendomsværdiansættelse for andelsejendomme imidlertid endeligt afskaffet. Det må forventes, at afskaffelsen af den offentlige vurdering af andelsboligejendomme vil føre til, at endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de større byer – i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip.

En vurdering af lovforslagets samlede betydning for markedet for valuarvurderinger er forbundet med betydelig usikkerhed. Det skyldes, at der er flere modsatrettede effekter i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen af. I det følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et regneeksempel.

På den ene side må det forventes, at en del af de andelsboligforeninger, som i dag har valgt en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, vil udnytte muligheden for at benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuarvurdering.

Særligt uden for de større byer, må det forventes at foreningerne har et incitament til at nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Større foreninger i de større byer vil derimod have et incitament til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at have en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren kan fordeles ud på flere andelshavere i en større forening vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være mindre for den enkelte andelshaver.

Det vurderes, at der i dag er ca. 3.900 andelsboligforeninger, som benytter en valuarvurdering. Hvis halvdelen af de 3.900 foreninger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet for hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil falde med ca. 1.300 årlige valuarvurderinger (3.900 * 1/2 * 2/3).

På den anden side må det forventes, at flere andelsboligforeninger – alt andet lige – vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip. Især i de større byer, vil muligheden for at regulere den offentlige vurdering fra 2012 med nettoprisindekset formentlig ikke være lige så attraktiv som en valuarvurdering.

Det vurderes, at der i dag er ca. 2.000 andelsboligforeninger, som benytter den offentlige 2012-vurdering. Det anslås at omkring halvdelen af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis halvdelen af de 2.000 foreninger, som i dag benytter den offentlige 2012-vurdering, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 333 årlige valuarvurderinger (2.000 * 1/2 * 1/3).

Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligforeninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, har afventet, at der bliver offentliggjort en offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke kommer en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af disse foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med henblik på at få en aktuel værdiansættelse af deres ejendom.

Det vurderes, at der er ca. 1.600 andelsboligforeninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, hvoraf det anslås at omkring en femtedel er beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de 1.600 foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år) svarer det til, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 107 årlige valuarvurderinger (1.600 * 1/5 * 1/3).

Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter betyde, at det årlige niveau for efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger (1.300 – 333 – 107). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger i perioden 2014-2022 er steget med i størrelsesorden 2.200 vurderinger årligt. Af disse vedrører ca. 500 vurderinger perioden efter vedtagelsen af lovforslaget om at nedlægge ejendomsværdiopgørelsen af andelsboligejendomme.

Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at lovforslaget medfører, at efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger årligt, og en valuarvurdering i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsætningsfald på knap 13 mio. kr.

De agile principper vurderes ikke relevante for lovforslaget, idet forslaget ikke vurderes at ændre på virksomheders muligheder for at teste, udvikle og anvende nye digitale teknologier og forretningsmodeller.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.

7. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.

9. Forholdet til EU-retten

Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2022 til den 18. august 2022 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen Danske Revisorer, FSR – danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.

11. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for stat, kommuner og regioner
Ingen
Ingen
Implementeringskonsekvenser for stat, kommuner og regioner
Ingen
Ingen
Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet
Ingen
Et fald i efterspørgslen efter valuarvurderinger som følge af andelsboligforeningernes ændrede adfærd. Faldet i omsætning skønnes med betydelig usikkerhed at udgøre i størrelsesorden 13 mio. kr. årlig.
Administrative konsekvenser for erhvervslivet
Ingen
Ingen
Administrative konsekvenser for borgerne
Ingen
Ingen
Klimamæssige konsekvenser
Ingen
Ingen
Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Ingen
Ingen
Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
Er i strid med de 5 principper for implementering af erhvervsrettet EU-regulering/Går videre end minimumskrav i EU-regulering (sæt X)
Ja
Nej
X

 

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, 1. pkt., at ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, 1. pkt., indebærer, at bestemmelsen også henviser til § 5, stk. 2, litra d, således at værdiansættelsesprincippet i litra d, jf. nr. 4, også kan danne grundlag for fastsættelsen af andelsværdien iht. § 5, stk. 1.

Til nr. 2

Det følger af andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, at en andelsboligforening, ved opgørelsen af foreningsformuen til brug for fastsættelse af andelsværdien efter lovens § 5, stk. 1, kan fastsætte værdien af foreningens ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra b, indebærer, at gyldighedsperioden for en valuarvurdering ændres fra 18 til 42 måneder. Ændringen medfører således, at gyldighedsperioden for valuarvurderinger forlænges med 24 måneder. Bestemmelsens øvrige formelle krav er uændrede.

Den forlængede gyldighedsperiode gælder fra lovens ikrafttræden, 15. april 2024. Dette indebærer, at en forening, der f.eks. har et regnskabsår, der følger kalenderåret, kan anvende en valuarvurdering, der er udarbejdet ved udgangen af 2023 til brug for foreningens 2023-regnskab, ved fastsættelse af andelsværdierne på generalforsamlingerne i april 2024, 2025 og 2026. Som anført under de almindelige bemærkninger vil en forening dog efter retspraksis være forpligtet til at nedsætte prisen for andelen i en overdragelsessituation, hvis der er konstateret et fald i ejendomsværdien, der har væsentlig betydning for andelsværdien.

Det er endvidere principielt muligt for en andelsboligforening at anvende en valuarvurdering, der f.eks. er udarbejdet ultimo 2021 til brug for foreningens årsregnskab for 2021, ved fastsættelse af andelsværdien et år frem på en generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan dog kun danne grundlag for fastsættelse af andelsværdien på denne ene generalforsamling, idet gyldighedsperioden for valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025. Foreningen skal således have udarbejdet en ny valuarvurdering ultimo 2024, til brug for fastsættelse af andelsværdien på generalforsamlingen i april 2025, hvis den fortsat ønsker at basere andelsværdiberegningen på en valuarvurdering af foreningens ejendom. En forening, der værdiansætter ejendommen iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, skal dog altid anvende den nyeste valuarvurdering. I det omfang en foreningen har indhentet en valuarvurdering efter 2021, skal denne derfor lægges til grund på generalforsamlingen i 2024.

Til nr. 3

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 2, litra c, kan den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme anvendes som grundlag ved fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens § 5, stk. 1.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ændringen af § 5, stk. 2, litra c, hvorefter reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme udgår af bestemmelsen, sker af ordensmæssige grunde og indebærer ingen realitetsændring. Som anført i de almindelige bemærkninger er den hidtidige bestemmelses henvisning til en eventuel årsregulering efter (den tidligere gældende) § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme uden reelt indhold.

Til nr. 4

Bestemmelsen i § 5, stk. 2, litra d, er ny og indfører en mulighed for at fastsætte andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ud fra den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår.

Ændringen indfører et yderligere værdiansættelsesprincip og indebærer, at der er to alternative muligheder for værdiansættelse baseret på den senest ansatte ejendomsværdi, idet den hidtidige mulighed for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi uden regulering er opretholdt. En forening kan således vælge enten at basere andelsværdiberegningen alene på den ansatte ejendomsværdi eller basere den på en nettoprisindekseret ejendomsværdi.

Nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik den 10. eller første hverdag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at f.eks. nettoprisindekset for oktober offentliggøres ca. 10. november.

Nettoprisindekseringen skal beregnes ud fra udviklingen i nettoprisindekset fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår. Foreningerne kan ikke vælge andre tidspunkter at indeksere ud fra og kan således ikke vælge at basere indekseringen på nettoprisindeks fra andre måneder eller år.

Den obligatoriske brug af bestemte indeks indebærer bl.a., at en forening ikke kan videreføre en indekseret ejendomsværdi fra et tidligere regnskab, f.eks. for at imødegå, at andelsværdien falder i forhold til det forrige år som følge et fald i nettoprisindekset for oktober i det indeværende regnskabsår i forhold til oktober i det forrige regnskabsår. Brugen af en nettoprisindekseret ejendomsværdi har til formål at sikre, at andelsværdien følger den almindelige prisudvikling og dette ville ikke være tilfældet, hvis en forening kunne vælge at undlade at regulere med udviklingen i indekset i år med fald i oktoberindekset. Det bemærkes endvidere, at et tilsvarende princip var gældende før 2012, da der løbende blev ansat nye ejendomsværdier. En andelsboligforening, der benyttede denne værdiansættelsesmetode, oplevede således også, at andelsværdien faldt, når ejendomsværdierne faldt generelt, idet dette slog igennem ved den efterfølgende ansættelse af ejendomsværdien.

Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må den skifte til et af de andre vurderingsprincipper i § 5, stk. 2, litra a eller litra b, eller, om muligt, benytte en “fastholdt valuarvurdering” efter § 5, stk. 3. Den kan principielt også vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, men dette vil næppe være rationelt.

Som anført i afsnit 3.2.2 kan der være foretaget en omvurdering af en andelsboligejendom efter den almindelige 2012-vurdering. Den ejendomsværdi, der er ansat ved en omvurdering er som udgangspunkt tilbagediskonteret til prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Tilsvarende har andelsboligejendomme, der er opført i perioden 1. oktober 2012 til og med 30. september 2020, fået ansat en ejendomsværdi på 2012-niveau. Som udgangspunkt er den senest ansatte ejendomsværdi, for alle andelsboligejendomme, der har ansat en ejendomsværdi, således ansat på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

I forbindelse med en revurdering af ejendomsværdien på baggrund af en klage over en omvurdering, kan det imidlertid forekomme, at den ansatte ejendomsværdi efter revurderingen, ikke er tilbagediskonteret til 2012-niveau, men er baseret på prisforholdene på omvurderingstidspunktet. Det kan således forekomme, at den senest ansatte ejendomsværdi ikke er baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men et senere prisniveau. Er dette tilfældet skal indekseringen af ejendomsværdien ske med udviklingen i nettoprisindekset fra det senere tidspunkt.

I normalsituationen, hvor den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober 2023, der skal anvendes, når foreningen fastsætter andelsværdien på en generalforsamling i foråret 2024 i forbindelse med en vedtagelse af 2023 regnskabet.

Er foreningens regnskabsår forskudt og f.eks. løber fra 1. juli til 30. juni, er det ligeledes nettoprisindekset for oktober 2023, der skal danne grundlag for en indeksering ved fastsættelse af andelsværdien i forbindelse med vedtagelsen af regnskabet for perioden 1. juli 2023 til 30. juni 2024. Dette gælder også selvom generalforsamlingen eventuelt først vedtager regnskabet og fastsætter andelsværdien i november 2024, efter at der er offentliggjort et nyt nettoprisindeks for oktober 2024.

I de følgende tabeller vises udviklingen i nettoprisindekset fra og med nettoindekset for oktober 2012 til og med oktober 2023 (Tabel 1), samt et eksempel på en indekseret ejendomsværdi for en ejendom, der havde ansat en ejendomsværdi på 210 mio. kr. pr. 1. oktober 2012 (Tabel 2)

Tabel 1
Udviklingen i nettoprisindekset
Måned
Offentliggjorte nettoprisindeks (2015=100)
Nettoprisindekset omregnet (okt. 2012=100)
Okt. 2012
98,2
100,000
Okt. 2013
98,9
100,713
Okt. 2014
99,6
101,426
Okt. 2015
100,2
102,037
Okt. 2016
100,7
102,546
Okt. 2017
102,3
104,175
Okt. 2018
103,1
104,990
Okt. 2019
103,8
105,707
Okt. 2020
104,0
105,906
Okt. 2021
106,7
108,656
Okt. 2022
117,7
119,857
Okt. 2023
118,3
120,468
Tabellen viser Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober i perioden 2012 – 2023 (kolonne 1) samt nettoprisindekset i samme periode omregnet med udgangspunkt i nettoprisindekset i oktober 2012 (kolonne 2)

 

Tabel 2
Udviklingen i ejendomsværdien
Måned
Ejendomsværdi
Indeks
Okt. 2012
210.000.000
100,000
Okt. 2013
211.496.945
100,713
Okt. 2014
212.993.890
101,426
Okt. 2015
214.276.986
102,037
Okt. 2016
215.346.232
102,546
Okt. 2017
218.767.821
104,175
Okt. 2018
220.478.615
104,990
Okt. 2019
221.975.560
105,707
Okt. 2020
222.403.259
105,906
Okt. 2021
228.177.189
108,656
Okt. 2022
251.700.611
119,857
Okt. 2023
252.983.707
120,468
Tabellen viser udvikling i den indekserede ejendomsværdi i perioden oktober 2012 – oktober 2023 for en ejendom, der har en ansat ejendomsværdi på 210 mio. kr. i oktober 2012.

 

Hvis det lægges til grund, at den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at ejendommens værdi blev ansat til 210 mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere den senest ansatte ejendomsværdi i regnskabet for 2023 således: 118,3/98,2 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., idet nettoprisindekset for oktober 2012 udgjorde 98,2 og nettoprisindekset for oktober 2023 udgjorde 118,3, jf. Tabel 1 ovenfor. Alternativt kan den nettoprisindekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes således: 120,468 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., jf. det omregnede indekstal for oktober 2023 i Tabel 1 og 2 ovenfor.

Eksemplet viser hvordan en senest ansat ejendomsværdi baseret på prisforholdene i oktober 2012 kan nettoprisindeksreguleres til brug for fastsættelse af andelsværdien på en generalforsamling f.eks. i april 2024, og dermed danne grundlag for maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5 for overdragelser af andele fra den ordinære generalforsamling i april 2024 og ét år frem til næste ordinære generalforsamling i april 2025.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. oktober 2015, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2015 til oktober 2023 der skal anvendes. Er den ansatte værdi i 2015-prisniveau 210 mio. kan den indekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes som følger: 118,3/100,2 x 210.000.000 kr. = 247.034.132 kr.

Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1. september 2017, skal indeksereingen beregnes på tilsvarende måde, idet det er Danmarks Statistiks nettoprisindeks for september 2017, der skal anvendes i nævneren.

For at skabe transparens i andelsværdiberegningen, af hensyn til både nuværende og kommende andelshavere og de professionelle regnskabsbrugere, bør det fremgå klart af foreningens årsregnskab, hvordan ejendommens værdi indgår i beregningen af andelsværdien. Det bør således oplyses, hvilket værdiansættelsesprincip, der er anvendt og anvendes den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, skal den senest ansatte ejendomsværdi og beregningen af reguleringen, herunder de anvendte nettoprisindeks, fremgå.

Til nr. 5

Efter den gældende andelsboliglov § 5, stk. 5 skal prioritetsgælden opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi, til brug for fastsættelse af andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ansættes efter § 5, stk. 2, litra a. Ansættes værdien efter litra b eller c, skal prioritetsgælden opgøres til kursværdien.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Ved ændringen af § 5, stk. 5, 2. pkt., fastsættes, at prioritetsgælden også skal opgøres til kursværdien, når værdien af foreningens ejendom ansættes iht. § 5, stk. 2, litra d. Prioritetsgælden skal således opgøres på samme måde, uanset om ejendommen er værdiansat efter den senest ansatte ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, eller den seneste ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 5, stk. 2, litra d. Gælden skal ikke indeksreguleres.

Til § 2

Det foreslås, at loven træder i kraft den 15. april 2024.

Dette indebærer, at de ændrede regler finder anvendelse for aftaler om overdragelser af andele, der indgås den 15. april 2024 eller senere.

Efter den vejledende Normalvedtægt for private andelsboligforeninger, skal foreningen afholde ordinær generalforsamling inden fire måneder efter regnskabsårets udløb, jf. normalvedtægten § 21. Normalvedtægten indeholder ikke regler, der fastlægger regnskabsåret, men hvis foreningens regnskabsår følger kalenderåret, skal generalforsamlingen afholdes inden udgangen af april. Ikrafttrædelsestidspunktet giver mulighed for, at andelsboligforeningerne kan anvende de ændrede værdiansættelsesprincipper til fastsættelse af andelsværdien på en ordinær generalforsamling fra og med 15. april 2024.

Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber ikke gælder for Færøerne og Grønland, og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.


Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering
Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, som ændret ved lov nr. 344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:
§ 5. . . .
Stk. 2.  Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Stk. 3.-4. . . .
Stk. 5.  Ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter litra b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.
Stk. 6.-16. . . .
1. I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.
2. I § 5, stk. 2, litra b, ændres »18« til: »42«.
3. § 5, stk. 2, litra c, affattes således: »Den senest ansatte ejendomsværdi.«.
4. I § 5, stk. 2, indsættes som litra d:
»d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«
5. I § 5, stk. 5, 2. pkt., ændres: »litra b og c« til »litra b, c og d«.

Tvangsauktion over andelsboliger

Der mangler review på nedenstående artikel:

Forud for en tvangsauktion over en andelsbolig er der ofte sket følgende:

Administrator har konstateret manglende rettidig betaling

Administrator har sendt rykker 1 (14 dages restance)

Administrator har sendt rykker 2 med besked om at manglende betaling inden yderligere 14 dage medfører eksklusion m.m. ( 45 dages restance)

Eksklusion og ophævelse af brugsret (60 dages restance)

Begæring til fogedret om udlæg i lejligheden (75 dages restance)

Udlæg foretages (135 dages restance)

Auktionsbegæring indleveres (150 dages restance)

Forberedende fogedretsmøde afholdes (170 dages restance)

Afværgefrist meddeles af fogedretten (200 dages restance)

Underhåndssalg via foreningen (260 dages restance)

Tvangsauktions opstilling udarbejdes, annoncering gennemføres  og auktionssag berammes (300 dages restance)

 

Egilsgade 24, 3. th.– j.nr. 490-19-6 – åbent hus den 19. juni kl. 13-14

Ovennævnte lejlighed er til salg. Ved åbent hus er der kun adgang for besigtigelse, hvis man har et eksternt eller internt ventelistenummer. Man har også adgang, hvis man er nabo, der evt. vil købe til sammenlægning.
Hvis du efter besigtigelsen, vil afgive tilbud om at købe lejligheden, skal du udfylde denne BLANKET.
Salgsvilkår fremgår af aftale og oplysningsskema i sammenhæng med vurderingsrapport, el- og vvs-attest.

Fastholdte vurderinger “skal” fortsat vælges.

Er man så heldig at bo i en andelsboligforening, der har en gyldig såkaldt fastholdt vurdering fra 2020, er anbefaling fra DOMIBUS, at man ikke lader sig friste af at anvende en nyere valuarvurdering.

Vurderinger fra før krigen i Ukraine viser fortsatte store stigninger. Hvis man her og nu er interesseret i at sælge sin andel, vil man derfor naturligvis være interesseret i, at den maksimalt lovlige værdi sættes op. Står man ikke for at sælge i år men måske først om nogle år, bør man derimod vælge den fatsholdte vurdering.

Krigen i Ukraine har betydet, at renten og inflationen er steget, og at der er en historisk stor usikkerhed med hensyn til, hvor renten og inflationen vil være når krigen, om nogle år er afsluttet.

Når renten og inflationen stiger, stiger afkastkravet for en investor. Afkastkravet har en dramatisk betydning for værdien af foreningens ejendom.

I “ordentlige” valuarvurderinger kan man læse, hvor meget det betyder, hvis afkastkravet stiger, og hvis man f.eks. ser på, hvad det vil betyde for andelenes lovlige værdi, hvis afkastkravet stiger med 2 %, vil andelenes værdi falde dramatisk i forhold til valuarvurderinger indhentet de seneste mange år.

Læs også artikel fra Berlingske Tidende.

Internet til en andelsboligforening

Hvornår kan en forening, der har som formål at “eje en ejendom”, mulighed for at tvinge et mindretal til at betale for noget, som et flertal kan se en fordel i.

Hvor formålet er begrænset som ovenstående – altså at “eje en ejendom”, vil der være udfordringer, når et flertal ønsker, at et mindretal skal betale for en ydelse, som ikke er nødvendig at “eje ejendommen”.

Hvis et flertal f.eks. beslutter et forslag om, at XX skal have 100 kr. hver måned fra alle beboere for at give psykolog-bistand til beboere med 50 % rabat, er der næppe mange, der vil være i tvivl om, at beslutningen er ugyldig, uanset om den er vedtaget med kvalificeret flertal.

Mere kompliceret bliver det, hvis beslutningen på den ene side fratager en beboer nogle velerhvervede rettigheder, men på den anden side som kompensation giver beboer nogle fordele betalt af alle beboere, f.eks. et forslag om, at ejendommen skal være røgfri, og alle beboere skal betale for, at der er rygeafvænningskursus tilgængelig for de beboere, som er rygere.

Hvor langt rækker “velerhvervede retigheder”? Hvor meget kan en generalforsamling lave om på beboeres hverdag?

Muligheden for en 100 % brugerbetalt løsning er i sig selv et argument mod et forslag, hvor foreningen skal betale for, at alle beboere får mulighed for en eller anden ydelse, som kan leveres særligt billigt i kraft af, at alle er tvunget til at betale for at få denne mulighed. En forening, der har til formål blot at eje en ejendom, har kun til formål at give beboerne mulighed for billigt internet, hvis det er frivilligt, om man vil have internet eller ej. På samme vis med billig mulighed for at få pudset vinduer, eller billig mulighed for at få strøget skjorter, eller billig mulighed for at få gjort rent i lejlighederne eller billig mulighed for et eller andet helt tredje, som grundlæggende intet har med nødvendig drift af ejendommen at gøre.

Det forhold, at man kollektivt kan købe noget billigere, er ingen overraskelse, men det betyder ikke, at det falder ind under foreningens formål. 

Man skal passe på ikke at indføre flertalsdikatur af bagvejen; altså bare fordi et flertal synes, at et mindretal skal være med til at betale for noget, så er det ikke nødvendigvis i orden.

Finansiering i en andelsboligforening

Min anbefaling til en andelsboligforening er og har altid været at satse på 30-årige, fastforrentede lån med afdrag.

Foreningers eller en andelshaveres spekulationer i mere optimal alternativ belåning har jeg fuld forståelse for, men grundlæggende er det spekulation, og det er ikke muligt sagligt at argumentere for, at den ene løsning skulle være bedre end den anden.

Den sikreste løsning er ofte den dyreste. Mange foreninger har, da flexlån blev opfundet, i den ene eller den anden facon besluttet sig væk fra den sikreste finansiering (= fast forrentet og med afdrag). Det har i de fleste foreninger, der valgte denne vej, været en god beslutning, der har sparet beboerne for mange penge.

Min anbefaling står ikke desto mindre stadig ved magt. Det, at en bestyrelse/generalforsamling spekulerer, er problematisk, idet ikke alle andelshavere er klar over konsekvenserne. Bestyrelsens og andelshaveres alternative forslag til finansiering er grundlæggende et problem, fordi alle andelshavere næppe nogen sinde kan forstå konsekvenserne.

Uanset hvordan man skruer lån sammen, så er det spekulation. Tager man det mest sikre lån, dvs. lånet, der er med længst mulig løbetid, fast forrentet og med afdrag, så har man det mest konservative lån, hvor prisen er fastsat globalt med alle de risikovurderinger, som et marked nu engang kan favne. Det er dyrere, fordi det er sikkert. Vil man løbe en risiko, så lånet kan stige i rente, så kan man vælge en variabelt forrentet lån. Man kan også vælge et andet lån, hvis man ikke bekymrer sig om, at lånet skal afdrages.

I en andelsboligforening er der typisk andelshavere, som har kortsigtet interesse. De har måske fået viden om, at deres prognose for restlevetid er få år eller måneder. Det kan også være, at de ved, de får barn og skal flytte om kort tid. Denne gruppe andelshavere har ikke nødvendigvis den samme præference for lån som andelshavere med anden interesse.

Andre andelshavere har en mellemlang interesse. De har besluttet sig til, de måske skal flytte om 2-6 år til anden bolig.

Andre andelshavere har en langsigtet interesse. De har besluttet sig til at blive boende indtil den sidste dag.

Der er også i mange foreninger, andelshavere som er uafklaret med hensyn til, om de med 100 % sikkerhed er andelshavere i foreningen om kort tid.

Det er en demokratisk udfordring, at en elite af andelshavere, som er valgt til bestyrelsen, skal bestemme foreningens finansiering, idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ofte vil have vanskeligt ved at favne alle andelshaveres interesser. Det bør være et alternativ til ethvert forslag til finansiering at andelshaverne vælger det dyreste men også mest sikre lån at finansiere med.

En spekulation kan ikke favne alle, og det er ømtåleligt at lægge det op til en generalforsamling, om man skal vælge A, B eller C.

Man kune også anføre, at det er usolidarisk, at flertallet skal bestemme over de andelshavere, som har en anden finansieringsinteresse end flertallet.

Min anbefaling er som skrevet, at foreningen IKKE spekulerer, men vælger det “kedelige” lån, som giver samme boligafgift (bortset fra forhøjelse i administrationsbidrag).

Bestyrelsens eller individuelle andelshaveres præferencer for andre lån ER spekulation.

HVIS man som andelshaver vil foretrække spekulation frem for det sikre, bliver der tale om en afstemning, hvor man skal lægge sine stemmer i den kurv, som man mener personligt gavner ens interesser bedst.

Skimmel / mug!!

Skimmel er mug, der har fået lov til at udvikle sig. Skimmel og mug opstår, hvor der er vækstbetingelser. Skimmel og mug opstår aldrig på en flade, som er tør eller dagligt rengøres. Du kan således bekæmpe mug og skimmel ved at gøre rent hver dag. Ingen gør rent overalt i deres bolig hver dag, men mindre kan også gøre det.

På fugtige flader, hvor der ikke bliver gjort rent jævnligt, kan de naturlig skimmelsporer i luften sætte sig og lave en koloni. Så har du et skimmelangreb.

Gør du rent dagligt på alle fugtige steder i din bolig, får du ikke skimmelproblemer. Rengøring i badeværelse er oplagt, men også andre steder i boligen kan være med en fugtprocent, som betyder, at du skal rengøre der hver dag. Evt. bare med en klud med rodalon- eller klorin-opløsning.

“Standard” er at skimmel er ekstremt farligt, og det koster millioner. Mange firmaer lever godt af den nye standard. Læger og andre eksperter bakker op om, at for meget skimmel er noget møg i boliger.

Skimmel findes alle steder, og ingen bolig er uden skimmel. 

Går du en tur i skoven og tager en dyb indånding, og synes du at skoven lugter frisk og lækker, så er det typisk skimmel, du kan lugte.

Skimmel er kommet på listen over noget, der skal undgås i boliger, fordi nogle mennesker er skimmelallergikere. Skimmel og fugt hænger sammen, og fugt kan vi alle forholde os til gerne må være i en skov, men ikke er på listen over det, der skal være i en bolig.

Fugt kan opstå, hvor kulde og varme mødes, f.eks. i en varm stue med en kold væg. Væggen bliver fugtig og den almindelige skimmel i luften sætter sig på den fugtige væg og i løbet af kort tid er der et angreb af skimmel.

Skimmel forebygges på samme måde som fugt i boligen. Varme og/eller luft får fugt til at fordampe=forsvinde. Uden fugt kommer der ikke skimmel. Så sørg for at fugt ude fra ikke kan komme ind, og sørg for at fugt indefra kan komme ud. Luft ud med gennemtræk så mange gange i løbet af dagen, at du holder luftfugtigheden i boligen ned. Køb en luftfugtighedsmåler. Husk at jo mere fugt, du via gennemtræk får ud af din bolig, jo sundere klima får du i boligen, og at det er meget billigere at opvarme boligen, hvis luften er tør end hvis den er fyldt med svedpartikler og anden fims, som det koster megen energi fra din radiator at opvarme.

Jo koldere det er uden for, jo hurtigere og mest effektivt fjerner du fugtholdig luft (fims) fra din bolig. Er der minus 15 grader uden for, er der næsten ingen fugt i luften, og hvis du laver gennemtræk i kort tid, har du fået al fimsen ud af din bolig, og da varmen sidder i vægge, møbler m.m., er din bolig hurtig opvarmet igen, og du har et sundt indeklima.

Om sommeren kan du holde vinduerne åbne, men dit indeklima bliver så ikke bedre end klimaet udenfor. Og om sommeren er klimaet uden for fugtigt. Luften indeholder rigtig meget fugt. Det må du leve med, medmindre du har et klimanlæg, som kan fjerne den overflødige fugt fra din bolig. Selv om sommeren og med eller uden klimaanlæg kan i det mindste ventilation være en god idé for at hindre skimmel.

Gennemtræk, ventilation og opvarmning af en bolig nytter ikke meget, hvis man f.eks. stiller reoler, sofaer og andet klos op af en kold væg, der har behov for at få tilført varme og luft. Gør man det, er man selv skyld i, at der kommer skimmel.

Uretfærdige fordelingstal?

Alle udgifter i en ejerforening skal fordeles efter fordelingstal, jf. lov om ejerlejligheder § 7.
Undtagelse kan følge af særvedtægt. Undtagelse fra ovenstående gælder som hovedregel også fordeling af udgifter til f.eks. varme og TV-signaler, hvor det ene sker efter forbrug og det andet med et fast beløb.

Det er ikke noget man kan lave om, selv om det er nemt at opstille et eksempel på, at fordelingstal kan medføre en “uretfærdig” fordeling.

En ejer, der bor i en stuelejlighed med det største fordelingstal, har f.eks. ingen altan og ikke flere vinduer end overboer og han har ikke noget at bruge elevator til. Ejers vinduer kan skiftes uden stillads eller platform og udgiften for at skifte hans vinduer er derfor eksempelvis halvdelen af udgiften for at skifte på 5. sal, hvor vinduer pga. vejr og vind skal vedligeholdes oftere. Alligevel kommer denne stuelejlighedsejer til at betale mest af alle til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, altaner og elevatorer. Han kommer til at betale efter sit fordelingstal. Ovenstående kan være fraveget i en vedtægt, men i ældre ejendomme med oprindelige altaner og elevatorer er dette typisk ikke gjort.

Fordelingstal, der både giver rettigheder og pligter, kan som hovedregel kun ændres, hvis alle er enige om det. Fordelingstal er ofte bestemt efter fordelingstal, men det behøver ikke være tilfældet.

Det er ejer, der opdeler en ejendom i ejerlejligheder, der bestemmer fordelingstallene. Hvis ejer selv bor i en lejlighed, kan han bestemme, at fordelingstallet skal være lavere for denne lejlighed, uden at der er anden begrundelse herfor, end at han gerne vil bo billigt. Prisen for denne lejlighed vil i anledning af dette skæve fordelingstal være høj. De andre lejligheder kan ejer til gengæld ikke sælge lige så dyrt, som hvis han havde fatsat fordelingstallene mere sagligt. Når du køber en lejlighed, tjekker din advokat, om der er “uretfærdigheder” og gør dig opmærksom herpå. Du bør jo naturligvis ikke betale lige så meget for din lejlighed, hvis lejligheden via fordelingstal kommer til at betale en for stor andel af fællesudgifterne, herunder f.eks. elevatorer, altaner, tagterrasser m.m.

Er ProBo for dyrt til mindre foreninger? (svar til formand for mindre forening, som synes prisen er for høj)

Hej Jacob
Jeg er enig i, at det er dyrt for en lille forening som jeres. Jeg skal have møde med Prosedo i næste uge, og jeg vil her prøve, om der er mulighed for at få prisen nedsat for små foreninger.

Jeg er åben over for andre billigere løsninger, og er selv på udkig efter sådanne. Foreløbig har jeg ikke fundet nogen.


Når vi skriver til hinanden med indhold, der ikke indeholder personoplysninger, er almindelige mails som denne OK.
Udfordringen er, at fra tid til anden så er der personoplysninger, når ejere skriver til bestyrelsen, bestyrelsen til administrationen, og administrationen til bestyrelsen og individuelle ejere. Denne kommunikation har hidtil været ukrypteret – og det går ikke.


En dag vil du modtage en mail om, at fru Olivia Lijlenhoff-Burgenhoff har fundet sig en ny mand og at den forsmåede ægtefælle Lars Nielsen, der er medlem af din forening gerne vil anmode om henstand med betaling af fællesudgifter, indtil Lars har fundet sig en ny hustru (eller lejlighed). Du nødsages til at ringe til Lars og fortælle ham, at han skal være opmærksom på, at foreningen til alle ejere har meddelt, at mails til bestyrelsen ikke kan sendes krypteret, og at al henvendelse derfor skal ske med et almindeligt brev, hvis der i henvendelsen er personoplysninger. Svar fra bestyrelse og administration vil ligeledes ske med almindelig post.


Det kan også bare være en henvendelse i din postkasse om, at Peter fra 2. sal har hørt, at der er en kat fra 3. sal, som det lyder som om, at beboerne mishandler. Du kan ikke bare tage et billede af beskeden og sende den pr. mail til resten af bestyrelsen og administrationen. Du skal i gang med at kryptere eller på biblioteket og kopiere og herefter sende henvendelsen med PostNord til mig og med fod-omdeling til bestyrelsesmedlemmerne, der bor i foreningen.

Altså hvis du vil overholde loven. Worst case kan du ellers næste dag have Peter fra 2. og Yvonne fra 3. i røret, der klager over, at en misforståelse om en kats forstoppelse på internettets sladderhjørne er blevet til overskriften: “Mail fra formand dokumenterer massiv dyremishandling” og at Peter og Yvonne via din mail til mig om, at den sag må jeg tage mig af, nemt kan identificeres som henholdsvis klager og dyremishandler, hvilket de derfor er omtalt som på internettet. 

Som advokatkontor er jeg selvsagt nødsaget til at tilstræbe 100 % overholdelse af loven, og derfor anser jeg det for en nødvendighed, at bestyrelserne og beboerne har værktøjer til at overholde loven. Som skrevet er jeg på udkig efter andre løsninger, som for den lille forening kan være mere simple og dermed billigere, men som kan give alle nem adgang til at overholde sikker kommunikation.


ProBo er et nødvendigt værktøj til at loven kan overholdes, men alternativer søges.


INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET OG UDFORDRING MED SAMMENLÆGNING AF LEJLIGHEDER.

En dygtig medarbejder i Københavns Kommune opdagede for nogen tid siden, at kommunen havde administreret arealbekendtgørelsen forkert. Når to lejligheder på hver 50 kvm. blev sammenlagt, havde kommunen hidtil registreret den nye lejlighed som 100 kvm. Det korrekte er, at den sammenlagte lejlighed skal være mindre end 100 kvm., og alle de andre lejligheder i opgangen skal “vokse”. 

Hele problematikken handler om, at man i arealbekendtgørelsen, lejeloven med mere opererer med bruttoetagekvadratmeter. Som lejer betaler man således husleje bl.a. i forhold til de bruttoetagekvadratmeter, som fremgår af kommunens registreringer. Bruttoetagekvadratmeter inkluderer, at man skal betale for en andel af “fællesarealet” på reposen foran ens hoved- og bagdør. Hvis dette areal udgør 10 kvm. vil  den sammenlagte lejlighed kun skulle betale for de 5 kvm, mens de resterende 5 kvadratmeter, der er blevet i “overskud”, skal fordeles på alle de andre lejligheder i opgangen (+ den sammenlagte lejlighed, som ender med at blive på måske 96 kvm.)

Den korrekte fortolkning af arealbekendtgørelsen medfører nogle administrative udfordringer, og konsekvenserne af disse kendes ikke. Som det indirekte fremgår af svaret fra ministeriet, vil det blive vurderet, om det er hensigtsmæssigt at ændre arealbekendtgørelsen som foreslået af mig, således at der ved sammenlægning af lejligheder gælder en undtagelse fra reglen om fordeling af f.eks. areal på trapperepos, og at 2 sammenlagte på hver 50 kvm. fortsat skal registreres som 100 kvm, selv om lejligheden hvis etableret ved bygningens opførelse kun skulle have været registreret mindre. 

Den nye fortolkning medfører, at lejligheder vil vokse og skrumpe i takt med sammenlægning af lejligheder på andre etager i ejendommen.

I forhold til foreninger vil det ikke få nogen umiddelbar konsekvens. Boligafgift / fællesudgift vil være uafhængig af myndighedernes elastiske kvadratmeterregistreringer. Der er dog administrative udfordringer, idet f.eks. nøgletal for andelsboliger er knyttet sammen med lejlighedens kvm.-registrering hos det offentlige, som vil ændre sig i takt med, at der sker sammenlægninger eller det modsatte. Både kommunen og foreningens administration vil opleve, at sammenlægninger medfører administrative udfordringer. Særligt vil kommunen skulle tilpasse boligydelse og boligsikring og i det hele taget alle andre ydelser, som er arealafhængige. 

Den nye fortolkning kan medføre modstand mod sammenlægning af lejligheder.

Det optimale ville være en hurtig ændring af arealbekendtgørelsen så hidtidig praksis med sammenlægning af 2 lejligheder på hver 50 kvm. fortsat skal medføre, at den nye lejlighed skal registreres som en lejlighed på 100 kvm. Desværre forbliver det kun en overvejelse hos ministeriet at ændre arealbekendtgørelsen, og fremtiden må vise, hvordan Københavns Kommune og andre kommuner vil takle den administrative udfordring. Foreløbig er der ikke sket ændring i BBR således at lejligheder er “vokset”, når to lejligheder på en anden etage er lagt sammen. Det betyder at ejendommen er registreret med et mindre boligareal end det korrekte. Noget være rod, og arealbekendtgørelsen bliver eksempel på myndighedsregulering, når denne er værst. Og det bare fordi, der var en dygtig medarbejder i Københavns Kommune.  

Ministersvar Claus Clausen Mail-Kaare-Dybvad

Hvorfor er ProBo en nødvendighed.

Kommunikationsplatformen ProBo har en lang række faciliteter, og de færreste foreninger har brug for alle faciliteter.

Når DOMIBUS har besluttet, at kommunikationsplatformen skal være en integreret del af administrationen via DOMIBUS skyldes det muligheden for at kommunikere sikkert via ProBo.

De fleste ved, at nogle oplysninger om personer er særligt følsomme og skal behandles specielt, f.eks. oplysninger om en persons seksuelle orientering, politiske tilhørsforhold osv, osv.

Almindelige (fortrolige) oplysninger om personer må man imidlertid heller ikke bare lægge på en hjemmeside til almindelig underholdning for læserne. Hvad du ikke må dele via en hjemmeside, må du næppe heller dele via at du sender en ukrypteret mail, idet alle oplysninger relativt nemt kan opfanges af nysgerrige, der søger sådanne oplysninger.

 Du får f.eks. som formand en mail fra et medlem om, at moster Fie Irina Gudmundfuld kommer på besøg i weekenden, da hendes mand har slået hende, og hun nu skal finde et andet sted at bo, og at medlemmet derfor gerne vil høre, om der er noget i vejen for, at Fie bor i lejligheden i et par måneder.

Du kan naturligvis ikke som formand gøre for, at en ejer sender klart fortrolige oplysninger til dig pr. mail, men det giver dig ikke ret til at svare medlemmet med alm. mail, uden at du skal huske at fjerne oplysningerne, der kan gøre det nemt for en hacker at finde frem til Fie eller Fies mand.

“Seriøse” virksomheder og offentlige myndigheder har i mange år haft sikre kanaler til mails med beskeder som ovenstående.

Der er ikke mig bekendt (endnu) noget lovkrav om, at en forening SKAL have en kanal, som medlemmer kan henvende sig til, uden at der er risiko for, at uvedkommende ser beskeden eller forvansker den, inden den havner for øjnene af formanden. Men det må anses for god service, og det er nok et spørgsmål om kort tid, før det bliver et krav, at der er mulighed for at sende “sikre mails” til en forening.

Foreløbigt må man sige, at der er et indirekte krav om, at bestyrelsen kan modtage digitale beskeder på sikker vis, idet bestyrelsen uden en sikker kanal, sættes på en vanskelig opgave med hensyn til, hvad der er fortroligt, og hvad der ikke er. Hvis der er mulighed for at kommunikere sikkert med bestyrelsen, og medlemmerne ikke anvender denne mulighed, må oplysningerne som udgangspunkt anses for ikke-fortrolige.

Modtager du således en alm. mail fra et medlem om, at han har pjækket fra arbejde i håb om et møde med bestyrelsen, så kan du roligt svare på den mail, men kun i kraft af, at I har en sikker kanal, som medlemmet kunne have anvendt, hvis oplysningen om, at han har taget tidlig fri rent faktisk er en oplysning, som er fortrolig og ikke egnet til, at hans arbejdsgiver får nys herom. Var det en fortrolig oplysning, kunne medlemmet have benyttet den sikre kanal, ProBo. Når medlemmet trods ProBo anvender alm. mail har “pjækkeriet” formentlig en flexordning som grundlag og er ikke en oplysning som medlemmet lægger vægt på holdes fortrolig af dig.

Ovenstående holder næppe vand, medmindre alle beboere er klar over, at hvis de sender en almindelig mail til bestyrelsen, så skal de være klar over, at de oplysninger, de sender, kan blive kendt af alle. Det er absolut de færreste mennesker, der er klar over, at bestyrelsens almindelige diskretion om privatlivets forhold ikke er ret meget værd, da fremsendelse med almindelig mail til bestyrelsen i de fleste tilfælde er som at sende et postkort med alle oplysning frit tilgængelige for alle, der kan få fingre i postkortet. Og i modsætning til postkortet er det utallige, der (nemt) kan få fingre i en mails indhold.

Nogle oplysninger bør uden undtagelse sendes via ProBo, så man sikrer sig, at hackere ikke har læst og forvansket indholdet, inden bestyrelsen eller administrationen ser dokumentet. Det er f.eks. dokumenter med betalingsoplysninger, herunder f.eks. kontonumre i forbindelse med udlæg til et bestyrelsesmedlem eller et menigt medlem af foreningen. En forsikringsmand har for nylig oplyst mig om, at den mest almindelige årsag til udbetalinger for IT-bedrageri, er kontonumre, der er blevet ændret, uden at bestyrelse eller administrator har opdaget bedrageriet.

Muligheden for at kommunikere digitalt OG sikkert er hovedårsagen til, at ProBo er en nødvendighed.


BOLIGMINISTERIET PRÆCISERER REGLER FOR FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER

SUPPLEMENT TIL ARTIKEL FRA MAJ:

EjendomDanmark har fået Boligministeriet til at komme med en vurdering af, om retten til at fastfryse tidligere vurderinger forsvinder, hvis der tages en ny i anvendelse.

Af  

I kølvandet på boligindgrebet er der fulgt mange uvisheder. Blandt dem også en uvished om, hvordan de nye muligheder for at fastholde en gammel valuarvurdering efter andelsboliglovens nye § 5, stk. 3 skal tolkes.   

Konkret er det et spørgsmål om, hvorvidt en valuarvurderet andelsboligforening fortsat kan indhente og benytte nye valuarvurderinger uden at miste muligheden for senere at gå tilbage til en fastholdt, men ikke tidligere anvendt, valuarvurdering. Altså om en såkaldt skuffevurdering – der skal være fra før loven trådte i kraft den 1. juli 2020 – kan findes frem igen på et senere tidspunkt.   

EjendomDanmark har bedt Boligministeriet om en afklaring. Det er ministeriets vurdering, at foreninger mister retten til at benytte tidligere fastholdte vurderinger, når en ny vurdering første gang bliver brugt til prisfastsættelse af andelsværdien. 

Vurderingen fra ministeriet bliver begrundet med følgende:  
1. Andelsboliglovens § 5, stk. 3, 1. pkt. andet led siger, at fastholdelse kan ske, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. 

Fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. 

 2. Kun offentligt vurderede andelsboligforeninger kan anvende de såkaldte ”skuffevurderinger”.

Bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3, 2. pkt., indeholder et dokumentationskrav og det er ministeriets vurdering, at muligheden for at fastholde valuarvurderinger, der ikke er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, alene vil finde anvendelse i forhold til offentligt vurderede andelsboligforeninger, så disse kan indhente en valuarvurdering og ved opfyldelse af dokumentationskravet fastholde denne til senere brug uden at skulle overgå til at fastsætte andelsværdier efter valuarvurderingsprincippet på den førstkommende generalforsamling. 

Vær dog opmærksom på, at det fra ministeriets side alene er en vejledende udtalelse om lovgrundlaget, da den endelige fortolkning af lovgivningen hører under domstolene.  

Ny normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger

 

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

FASTFRYSNING AF ANDELSBOLIGFORENINGERS EJENDOMMES VÆRDI – Artikel fra Ejendom Danmark, Mette Haagensen.

Folketinget har førstebehandlet de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet), hvor der bl.a. ønskes indført en fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for at undtage andelsboligforeningerne fra værdifald. Hvad betyder lovforslaget om fastfrysning af værdien for andelsboligforeningerne?

Af  

Både en valuarvurdering foretaget inden den 1. juli 2020 og den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 kan som følge af ændringerne fastholdes fremadrettet til brug for opgørelse af ejendommens værdi i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Valuarvurdering

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til lovforslaget om fastfrysning af vurderingen.

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020.

Folketinget er blevet foreslået at stille krav om indhentelse af kontrolvurderinger, hvilket pt ikke er en del af lovforslaget. Om det er nødvendigt for andelsboligforeninger at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet.

Note i regnskabet

Såfremt en andelsboligforening har indhentet en valuarvurdering til brug for fastfrysning af valuarvurderingen, så skal dette anføres i en note i regnskabet. Af noten bør det fremgå både, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og at valuarvurderingen er gyldig den 1. juli 2020.

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet har derudover indstillet til, at der ligeledes skal indføres et notekrav i ABL om, at det skal fremgå af regnskabet, såfremt andelsværdien er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug. Andelsboligforeningen skal blot sørge for at det fremgår af en note i regnskabet, at der er indhentet en valuarvurdering, der opfylder gyldighedskravene. Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en anden vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Ligesom med valuarvurderingen er fastfrysningen dog kun gældende indtil andelsboligforeningen efter den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Prioritetsgæld

Lovforslaget om andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i ABL § 5, stk. 4. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger, der fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån, ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen.

Forbedringer

Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget i henhold til (den nugældende) ABL § 5, stk. 3. Det vil sige at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Her skal man blot være opmærksom på, at prisfastsættelsescirkulæret fra 1986 anfører, at bestemmelsen ikke gælder for valuarvurderinger, men kun den offentlige ejendomsvurdering. Denne forståelse af ABL § 5, stk. 3 har Erhvervsstyrelsen videreført i deres vejledning fra 2018, som skulle erstatte prisfastsættelsescirkulæret.

Trafik- og Boligministeriets angivelse i lovbemærkningerne af, hvad der er gældende ret, er således ikke i overensstemmelse med den hidtidige fortolkning af bestemmelsen. Dette kan ikke repareres med bemærkninger til en lovgivning, der ikke ændrer i bestemmelsen. Man bør derfor være forsigtig med at lægge til grund, at forbedringer kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering med hjemmel i ABL § 5, stk. 3.

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund.

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette er ikke en del af lovforslaget, men vil blive implementeret efterfølgende, såfremt forslaget opnår den fornødne opbakning.

Folketingets behandling

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og første behandlet den 28. april 2020.

Efter planen skal lovforslagene anden behandles den 2. juni 2020 og tredje behandles den 4. juni 2020, hvorefter lovforslagene skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Høring – lovforslag

RSS Høringsportalen – Høringer for Bolig- og bygningsforhold

Fuldmagtsblanketter til generalforsamlinger.

DOMIBUS kræver, at fuldmagter enten skal være med original underskrift eller opfylde følgende krav for at sikre, at fuldmagten kommer fra ejer:

1: Kode fremsendt til den mail-adresse, som ejer har oplyst, skal indtastes

2: Blanketten sendes til mail-adresse, som ejer har oplyst

3: Blanketten skal sendes videre til administrator, der tjekker, at kode m.m. er korrekt, og at blanket er afsendt fra ejers registrerede mail-adresse.

STILINGEN ER IKKE LÆNGERE LEDIG. Ejendomsadministrator til boligudlejningsejendomme.

DOMIBUS – ejendomsadministration søger erfaren ejendomsadministrator til boligudlejningsejendomme.

Du får ansvaret for selvstændig kontakt til ejere, beboere, viceværter, håndværkere m.fl.

Det forventes, at du har erfaring med, hvorledes daglige opgaver skal udføres samt frister og formelle krav i forbindelse med varmeregnskaber, OMK- og skatte- og afgiftsvarslinger med mere.

Du har mulighed for at få DOMIBUS´ advokaters juridiske gennemsyn af varslingsskrivelser med mere, og du får hjælp til bl.a. udarbejdelse af lejekontrakter, annoncering af ledige lejemål m.m. af DOMIBUS´sekretariat hertil.

Selv om du skal kunne arbejde selvstændigt med egne opgaver, skal du også kunne samarbejde med kollegaer og være åben over for at modtage og give hjælp, når opgaver hos dig eller en kollega i perioder bliver mere end der er plads til inden for normal arbejdstid.

Der er tale om en fuldtidsstilling. Tiltrædelse hurtigst muligt.

Der er mulighed for ugentlig hjemmearbejdsdag, når du er blevet “selvkørende”.

Vi har udvidet flex-ordning og 6 ugers ferie, inklusive 3 omsorgsdage.

Har du spørgsmål, er du velkommen til at ringe og høre nærmere om stillingen.

Du bedes sende din ansøgning til advokat Claus Clausen, claus@domibus.dk.

DOMIBUS
Nørregade 7A, 2. tv.
1165 København K

Tlf.nr. 33 17 74 50

Hvad er fortrolige personoplysninger?

Fortrolige personoplysninger er oplysninger, der efter den almindelige opfattelse i samfundet, ikke bør komme til offentlighedens kendskab. Som eksempler på fortrolige oplysninger, nævner Datatilsynet:   Cpr. numre, efter omstændighederne oplysninger om indtægts- og formueforhold, arbejds-, uddannelses- og ansættelsesmæssige forhold, interne familieforhold, herunder oplysninger om fx selvmordsforsøg og ulykkestilfælde.

Hvad er følsomme personoplysninger?

Følsomme personoplysninger er efter persondataforordningens art. 9:   helbredsoplysninger (fx hvad personen fejler, men ikke at en person er syg), oplysninger om fagforeningsmæssigt tilhørsforhold, om race eller etnisk oprindelse, om politisk, religiøs eller filosofisk overbevisning, oplysning om en fysisk persons seksuelle forhold eller seksuelle orientering, samt oplysninger om genetiske data og biometriske data med det formål entydigt at identificere den pågældende.

Hvornår kan man som medlem af en forening få rentefradragsret.

Det korte svar er, at det kan man, når der er et reelt gældsforhold mellem foreningen og medlemmet.

Eksempel på “låneforhold” hvor der ikke er rentefradragsret.:

En andelsboligforening har lånt penge i en kreditforening og medlemmerne vil gerne trække deres andel af renteudgifterne fra. Det kan de ikke, da låneforholdet alene er mellem andelsboligforening og kreditforening.

Eksempel på “låneforhold” hvor der er rentefradragsret.:

En ejerforening optager et fælleslån, hvor deltagerne over for banken (og foreningen) hæfter personligt  for deres andel af gælden.

Midt i mellem ovenstående tilfælde er der utallige “låneforhold”, og hvor det altid vil være klogt at spørge SKAT via en bindende forhåndsbesked, hvis der er tvivl om, hvorvidt der er rentefradragsret eller ej.

Et gældsforhold, der ikke er reelt, kan ikke danne grundlag for rentefradragsret.

I princippet er der ikke noget i vejen for, at en andelsboligforening kan optage fælleslån, hvor det er foreningen, der er låntager mens andelshaverne hæfter for deres gæld både over for långiver og foreningen. Der må ikke bare være tale om en proforma-låneaftale. Hver andelshaver kan have et ejerpantebrev i egen lejlighed, og foreningen kan have underpant i dette for gæld i h.t.  gældsbrev mellem forening og andelshaver.

Det vil pege på et reelt gældsforhold, hvis der i foreningen er regler for, hvornår andelshavere kan låne, og hvornår de ikke kan. F.eks. kan reglen være, at ejerpantebrevet med underpant skal være inden for 50 % af andelens værdi. Ellers kan man ikke låne af foreningen. Det vil formentlig tale imod, at der er tale om et reelt gældsforhold, hvis dem der ikke kan låne, alligevel kan låne indirekte og få de samme goder (f.eks. en altan) som dem, der er lånt til med rentefradragsret.

Har man således f.eks. en andelsboligforening, hvor man gerne vil give andelshavere mulighed for at få altan imod at alle betaler deres andel kontant eller deltager i et fælleslån, så kan man godt lave en konstruktion, hvor der er rentefradragsret.

Det er sandsynligt, at vedtægter skal justeres, så der udtrykkelig er hjemmel til at låne penge ud.

Der skal være faste retningslinier for, hvornår der kan ydes lån, og hvis der er en reel risiko for, at foreningen og dermed, at andre andelshavere kan få tab, vil “ordentlige aktører” (banker, kreditforeninger, administratorer og revisorer) anbefale, at foreningen ikke involverer sig i den slags for at nogle andelshavere kan opnå rentefradragsret.

Foreningsretligt kan en ordning med udlån vedtages enstemmigt. Formentlig også med de stemmer, der skal til for at lave vedtægtsændringer. Uanset flertalskrav vil den enkelte andelshaver formentlig i tilfælde, hvor udlån til medlemmer må siges at være i strid med det grundlag, som medlemmet har købt sin andel på, kunne gøre indsigelse imod vedtagelse af udlån til (andre) andelshavere. Det vil her være af betydning, hvilken sikkerhed, det vedtages, at den enkelte andelshaver skal stille.

Ved vurdering af, hvad sikkerheden er værd, vil det være af betydning, at man ikke lægger den nuværende (høje) værdi af ejendommen til grund, men at man går tilbage i tiden (f.eks. lige så mange år som lånets løbetid), og finder den laveste værdi af ejendommen (opgjort af enten det offentlige eller valuar). Hvis man herefter finder den teoretiske maksimale andelsværdi og vedtager, at gælden skal være sikret inden for 50 % af denne værdi, vil risikoen for, at foreningen får tab være beskeden. Men det er vigtigt at pointere, at uanset hvor forsigtig foreningen er i sin udlånspolitik, så vil der altid være en risiko, og den risiko skal alle andelshavere være klar over og indstillet på at tage. Når det er skrevet, skal man huske på, at der er mange andre beslutninger, der er forbundet med risici, så alene det forhold, at der er en risiko, udelukker ikke i sig selv, at beslutning kan tages.

Et lånearrangement kan skrues sammen på den måde, at dem der har fordel af, at udlån vedtages, også er dem, der først og fremmest skal have risikoen. Ved altaner er det naturligvis i første række dem, der låner penge, der skal have risiko; i anden række dem, der får altaner, men har betalt kontant og i sidste række dem, der ikke får altaner.

Der er skattemæssigt forskel på en ejerforening og en andelsboligforening. En ejerforeningen er ikke selvstændig skattesubjekt. Er der i ejerforeningen erhvervsmæssig aktivitet, f.eks. udlejning af antenneplads til mobilselskab, er det de enkelte ejere, der skal medtage overskud i deres indkomstopgørelse til SKAT. I en andelsboligforening, vil det være andelsboligforeningen, der skal indlevere selvangivelse.

Ved optagelse af fælleslån i en ejerforening til vedligeholdelse eller forbedring, er det i tråd hermed accepteret af SKAT, at de ejere, der deltager i fælleslånet, og hvor ydelserne på fælleslånet betragtes som forhøjede fællesudgifter, kan få fradragsret for den del af ydelserne, der er andel af renter på fælleslånet.

En andelsboligforening kan tilsvarende være uden erhvervsmæssig aktiviteter men vil desuagtet næppe have de samme muligheder som ejerforeningen for at konvertere fællesudgifter / andelsboligafgift til renteudgifter, som der er rentefradragsret for. Skal en andelsboligforening have nyt tag eller bare have omlagt sine lån, vil det ikke være muligt både at få rentefradragsret og slippe for skat af lejeværdi af egen bolig ved at vedtage, at alle andelshavere enten skal indbetale deres andel af ny gæld kontant eller skrive under på et gældsbrev til foreningen. Som andelshaver betaler man ikke som ejere af lejligheder skat af lejeværdi af egen bolig.

Højesteret har i TfS1993, 541 HRD givet rentefradragsret for lån optaget til individuelle forbedringer af den enkelte andelslejlighed. Højesteret bemærkede, at gældsbrevet ikke indgik i en ordning, der omfattede alle medlemmer af boligforeningen. Købesummen for lejligheden, der også omfattede forbedringsudgifterne, måtte anses for fastsat efter sædvanlige principper for prisfastsættelse for andelslejligheder, der sælges efter foreningens stiftelse. Gældsbrevet var udtryk for en reel skyld til foreningen, og renteudgifter var derfor fradragsberettigede.

Rørkasser m.m.

Foreningen betaler fælles installationer og beboer skal betaler egne installationer. En rørkasse, som ikke var monteret oprindeligt i ejendommen,  betragtes som en individuel installation.

Beboer er forpligtet til at fjerne individuelle installationer, som forhindrer at fællesinstallationer kan udskiftes.

I tilfælde, hvor der ved ejendommens opførelse har været en rørkasse, vil det være ejendommens udgift at afmontere og genmontere rørkasserne.

Rørkasser monteret af tidligere beboere påhviler det den nuværende beboer at afmontere og genmontere.

Selve rørkassen er ikke det største problem, men det er derimod fliser og særligt tapet som ikke længere kan skaffes. Her er det vigtigt at fastslå at afmontering og genmontering påhviler beboeren.

Hvis der er oprindelige eller senere monterede rørkasser i alle lejligheder, kan det besluttes, at foreningen betaler nedtagning og genmontering af selve rørkassen, og at beboer selv sørger for afmontering og genmontering af fliser m.v. På denne måde får beboer betalt snedkerudgiften, som normalt er overskuelig og lige stor pr. lejlighed. Flisemontering kan koste meget forskellige beløb afhængigt af, hvad den pågældende ejer/andelshaver har monteret.

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017

Til alle andelshavere i A/B Saga G

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017

Jeg skal hermed efter aftale med bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling i A/B Saga G. Generalforsamlingen afholdes den 10. april 2017 kl. 18.00-18.30 i foreningens beboerlokale, Egilsgade eller i foreningens gård med følgende dagsorden:

  1. Valg af dirigent og referent
  1. Bestyrelsen foreslår, at den af generalforsamlingen i 2016 vedtagne maksimale pris på kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter opretholdes, og at grundlaget herfor ændres fra den offentlige vurdering til valuarvurdering pr. 1. oktober 2016.

——

Begrundelse for bestyrelsens forslag.

Hvis der sker ændringer med ejendommen, foretager Skat en såkaldt omvurdering. Omvurderinger har hidtil ikke haft nogen nævneværdig indflydelse på ejendomsvurderingen.

I marts 2017 er imidlertid modtaget en vurdering, hvor Skat er nået frem til, at ejendommens værdi skal sættes så meget ned, at maksimal andelskrone falder fra kr. 9.000 pr. kvadratmeter til ca. kr. 2.000 pr. kvadratmeter. Siden 2012 er vurderinger foregået på den måde, at Skat har anslået huslejen og har ganget med en faktor på ca. 26, når de skulle finde værdien af ejendommen. I vurderingen, der er modtaget efter sammenlægning af alle ejendomme, der tilhører Saga G, ganges i stedet med 16,3, og værdien af ejendommen bliver naturligvis herved meget lavere, end hvis Skat havde fortsat med faktor 26.

Der har været kontakt med Skat, og der er formentlig tale om en fejl, men fejl kan ikke rettes uden en formel klage, og en klage kan ikke behandles hurtigt. Der skal minimum regnes med måneder. I nogle tilfælde er der gået både halve og hele år, før Skat har færdigbehandlet en klage.

Bestyrelsen har besluttet, at ovenstående er helt uacceptabelt. Derfor har bestyrelsen besluttet, at en valuar anmodes om at vurdere ejendommen pr. 1. oktober 2016. Bestyrelsen har allerede modtaget screeninger fra valuarer, og risikoen for, at ejendommen ikke kan vurderes til de 375 millioner, som er anført i årsrapporten for 2015/2016 er lav.

Udgiften til at få ejendommen valuarvurderet samt udgifterne til at afholde ekstraordinær generalforsamling m.m., vil blive krævet erstattet af Skat, som efter min og bestyrelsens opfattelse har begået en klar fejl.

Diskussion om den maksimale andelsværdi, har bestyrelsen besluttet skal foregå på den ordinære generalforsamling, hvor revisor også deltager. Den indkaldte generalforsamling handler derfor kun om at råde bod på den fejlagtige vurdering fra Skat, så andelshavere fortsat kan sælge deres lejligheder til kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter.

Bestyrelsen har besluttet, at omkostningerne ved den ekstraordinære generalforsamling skal holdes på et så lavt niveau som muligt. Derfor afholdes generalforsamlingen i ejendommens beboerlokale eller gård (afhængig af vejrguderne/fremmødet).

Hvis du har spørgsmål i anledning af sagen, kan du ringe til mig på telefonnummer 33 17 74 50, hverdage 10-15.

Hvis du ønsker at deltage i generalforsamlingen, bedes du tilmelde dig via telefon 33 17 74 55, hverdage 10-15 eller via foreningens netside www.sagag.info/tilmeld. Der er åben for tilmeldinger fra mandag den 3. april 2017, kl. 10. Hvis mange tilmelder sig, og vejret gør det problematisk at afholde generalforsamlingen i gården, vil generalforsamlingen blive flyttet, hvilket vil blive annonceret ved opslag i opgangene, via e-mail og på foreningens netside, www.sagag.info.

Valuarvurdering vil blive offentliggjort på foreningens netside www.sagag.info, når den foreligger. På netsiden kan du også læse den seneste vurdering og se de vurderinger, som den maksimale andelsværdi er beregnet ud fra. Der vil her også blive offentliggjort nyt om klagesagen.

Med venlig hilsen
Claus Clausen

E-mails – brug disse regler, når du kommunikerer (med os – Egemar & Clausen).

E-mails er en udmærket “opfindelse”.

Men som “kunde” hos Egemar & Clausen er der nogle regler, du skal være opmærksom på. Det er ikke “vores” regler, men regler, som der er almindelig konsensus om blandt professionelle aktører er rimelige at stille. Det offentlige og mange større virksomheder er gået helt væk fra e-mail som meddelelsesmiddel, fordi mange ikke har nogen diciplin, når de sender e-mail, eller tror, at de bare kan sende e-mails ud til højre og venstre og forstyrre en masse mennesker på den måde.

Regel nr. 1: E-mails skal bruges til dokumentation – ikke til kommunikation

Regel nr. 2: Brug e-mail med omtanke. I “gamle” dage skulle du skrive et brev og købe et frimærke og finde en postkasse. Dengang tog du nogle gange i stedet telefonen. Det bør du stadig overveje. Er det, jf. regel nr. 1, kommunikation eller dokumentation, du er ude efter. Er det kommunikation så ring eller send en e-mail om at du gerne vil have en opringning. Vær opmærksom på, at 90 % er umulige til at kommunikere via e-mail. Du er med stor sandsynlighed en af dem!!!

Regel nr. 3: Skriv TYDELIGT i emnerubrikken, hvad du gerne vil (dokumentere) med din e-mail. Eksempel-1: Sag xxx-xxxx-xx – hvornår kan jeg forvente, at retten vil beramme sagen? Eksempel-2: Sag xxx-xxxx-xx Send venligst regnskabsrapport, når vedhæftede regning er bogført.

Regel nr. 4: Send KUN til dem, som skal reagere på din e-mail. “Vigtige” e-mails er e-mails hvor alene medarbejer er på som eneste modtager (der kan være modtagere på cc og bcc). Du må aldrig regne med, at du kan sende i kopi til nogen eller blindkopi til nogen og regne med, at de overhovedet læser din e-mail, før det er for sent. Den slags e-mail nedprioriteres og bliver i vores mail-programmer slet ikke leveret til modtager, før alle “vigtige” mails er ekspederede. I værste fald leveres din e-mail aldrig til en cc- eller bcc-modtager. Vær opmærksom på, at hvis du sender direkte til mange modtagere, vil din e-mail ofte til modtager hos E&C blive betragtet som spam og derfor aldrig modtaget. Hvis du gerne vil have en medarbejder hos E&C til at lave noget for dig eller følge op på dette eller hint, så send en e-mail (og kun) direkte til pågældende medarbejder. Du må gerne sætte alle mulige på cc og bcc, men gør det med omtanke.

Regel nr. 5:  Send en e-mail pr. sag. E-mail skal som skrevet være til dokumentation og en klassisk fejl er, at sende e-mail med flere ønsker om dette eller hint. Du beder selv herved om, at noget bliver glemt. Gør alle en tjeneste: Send 1 email pr. sag, du gerne vil have løst. Skriv i emnerubrikken præcist hvad dit formå med e-mailen er.

Regel nr. 6 (tilføjet januar 2018): Husk at sende med krypteret post, hvis der er personfølsomme oplysninger i din e-mail. Send til den medarbejder du skal i kontakt med og angiv yderligere som direkte modtager na@domibus.dk og benyt det certifikat for krypteret post, som du kan finde her

 

 

 

Der er p.t. ingen ledige lejligheder.

Billede indsat i tekst 1

Uanset du tidligere har tilmeldt dig til at modtage besked, når der kommer ledige lejligheder, anmodes du om at tilmelde dig på ny, idet den gamle liste er arkiveret.

Muligheden for på ny at tilmelde sig, forventes at være på plads i løbet af januar 2016.

Med venlig hilsen
EGEMAR & CLAUSEN

Vejledning til bestyrelsesnetside.

Via bestyrelses-netsiden og din kode til denne får du adgang til alle data.

Blandt de dokumenter, som du som bestyrelsesmedlem har adgang til er en regnskabs-rapport med en prognose for, hvordan resultatet vil være, når indeværende måde er afsluttet.

Du kan se indtægter og udgifter, aktiver og passiver.

I kolonnen længst til venstre er angivet den konto, som der er bogført på. Hvis der derfor er et tal, som du gerne vil undersøge nærmere, skal du se på de første 4 tal i venstre kolonne.

Hvis du skal se en specifikation skal du se i filen “Kontokort”. Her finder du så den konto, du gerne vil undersøge. Kontiene er i nummerorden.

Når du har fundet kontokortet kan du se de enkelte posteringer. Ved hver postering kan du se et bilagsnummer i kolonnen “Bilag”. Hvis du gerne vil se et bilag, skal du huske bilagsnummeret. Er nummeret f.eks. 65, skal du på bestyrelsesnetsiden under Bilag finde B0065. Bilaget kan f.eks. hedde B0065_07-29, hvilket betyder, at bilaget er fra den 29. juli.

Af øvrige dokumenter, du kan se, er en saldoliste, hvor du kan se, hvem der skylder foreningen penge.

 

 

 

Advokatetiske regler m.m.

Oplysninger til klienten om de advokatetiske regler gældende fra 1. oktober 2011 samt lov om tjenesteydelser i det indre marked fra 2009.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen er beskikket af Justitsministeriet og er således omfattet af ansvarsforsikring og garantiordning tegnet hos Forsikringsselskabet HDI Gerling.

Ansvarsforsikringen dækker al advokatvirksomhed udøvet af advokat Peter Egemar og advokat Claus Clausen, uanset hvor dette sker.

Advokatfirmaet anvender standardiserede forretningsbetingelser i form af individuel salæraftale og ordrebekræftelse.

Der anvendes ikke aftaleklausuler om lovvalg og / eller værneting, med mindre det aftales med klienten.

Der gives uopfordrede oplysninger om følgende:

Offentlig retshjælp, forsikringsdækket retshjælp, fri proces, beskikkelse, det offentliges principper for fastsættelse af vederlag og udredelse heraf samt evt. konsekvenser heraf.

Disse oplysninger er givet eller gjort tilgængelige i forbindelse med indgåelsen af en skriftlig aftale om ydelse af bistand.

Hvis der ikke foreligger en skriftlig aftale, er oplysningerne givet eller gjort tilgængelige inden bistand er ydet.

Der gives også orientering om eventuelle udlæg og afgifter.

Salæraftale og ordrebekræftelse udleveres til klienten i kopi.

Påkrævede ændringer af gældende oplysningspligt vil blive meddelt klienten.

Der henvises til advokatsamfundet.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen samarbejder med andre om ydelse af bistand efter aftale med klienten, og giver, på klientens anmodning, oplysninger om de foranstaltninger, som Advokatfirmaet Egemar & Clausen har truffet, for at undgå eventuelle interesse- konflikter i den henseende.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen er omfattet af Advokatsamfundets tilsyns- og diciplinærsystem og af reglerne om god advokatskik, jævnfør Retsplejelovens § 126. Herudover gælder de advokatetiske regler.

Alle danske advokater er underlagt Retsplejelovens regler om blandt andet god advokatskik.

Advokatrådet fører tilsyn med overholdelsen af god advokatskik, og har udarbejdet de advokatetiske regler, som stiller strenge krav til advokaters professionelle standard og etik.

Advokatnævnet påser overholdelsen af god advokatskik, og kan pålægge sanktioner, hvis reglerne overtrædes. De regler, der særligt gælder for udøvelse af advokaterhvervet, kan findes på Advokatsamfundets hjemmeside.

 

Ny bekendtgørelse med krav om øget oplysningspligt ved salg af andelsboliger.

Den 1. januar trådte en ny bekendtgørelse i kraft.

Bekendtgørelsen og skemaerne kan læses via Retsinformation.dk

Bekendtgørelsen fastslår, at sælger skal udlevere særlige Nøgleoplysningsskemaer til køberen ved salg af en andelsbolig, såfremt købsaftalen indgås på et tidspunkt, hvor der foreligger et godkendt regnskab vedrørende det regnskabsår, der begynder den 1. januar 2013 eller senere.

Reglerne har allerede nu praktisk betydning for foreningerne, idet der ved udarbejdelsen af foreningens regnskab skal tages hensyn til de ny regler. De fleste revisorer vil formentlig beregnesig et ekstrahonorar for denne opgave.

Nøgleoplysningsskemaer kommer til at indeholde mange forskellige og detaljerede oplysninger om foreningen og dennes økonomi samt stamdata vedr. andelsboligen, herunder opgørelse af maksimalprisen. Ifølge den nye bekendtgørelse skal der udleveres ét skema vedr. andelsboligforeningen og ét vedr. andelsboligen, samt en erklæring fra foreningen om evt. ændringer.

Skemaerne vedrørende de enkelte andelsboliger vil som hovedregel blive udarbejdet af administrator og omkostningerne vil være en del af det gebyr, der debiteres sælger ved salg af en andelsbolig.

Skemaet vedrørende foreningen vil ligeledes blive udarbejdet af administrator, og dette skema kan genanvendes ved salg af en anden andelsbolig, så længe der ikke er godkendt nyt regnskab i mellemtiden. Såfremt der er sket væsentlige ændringer i skemaets finansielle nøgleoplysninger på udleveringstidspunktet, skal foreningen desuden udfylde og udlevere en erklæring herom.

Skemaet vedrørende foreningen skal udarbejdes ved, at foreningerne indberetter nøgleoplysningerne til et internetbaseret nøgleoplysningssystem (administreret af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter). Dette system er endnu ikke færdigt, men forventes færdigt i løbet af foråret 2014. Eftersom der er tale om et større it-system, hvor flere forskellige aktører er involveret (banker, realkreditinstitutter, administratorer, revisorer osv.), og da andelsboligforeningerne og administratorerne skal lære dette system at kende, kan der opstå visse opstartsproblemer, og man kan derfor risikere, at skemaerne ikke er klar til at blive udleveret i alle de handler, hvor det ellers er et krav ifølge bekendtgørelsen.

 

CC-programmer

  1. Download program ccprog
  2. Kør programmet- tryk på enter, hver gang du bliver spurgt om noget
  3. Download opdatering PROGRAM og gem filen på c:\arbejde\ccprog. Vælg at overskrive eksisterende fil. Har du i forvejen installeret CC-programmer på andre maskiner på dit kontor og har du en netværksinstallation, hvor flere pc-ere deler data, bør du springe punkt 3 over og i stedet tage en kopi af PROGRAM.MDB fra en af de maskiner, hvor programmet fungerer. Filen skal du gemme på den nye maskine, hvor du har gennemført pkt. 1 + 2 og du skal vælge at overskrive den gamle fil, der hedder program.mdb. Filen program.mdb bør du kunne finde på c:\arbejde\ccprog.

FAH – salg af lejlighed

Hvis et medlem ønsker at fraflytte sin bolig og overdrage sin andel, skal følgende retningslinier følges:

Medlemmet skal senest 3 måneder før ønsket fraflytning give administrator eller bestyrelsen besked om,

  • Pkt. 1. dato for ønsket fraflytning og salg,
  • Pkt. 2. hvilken pris, medlemmet vil sælge for, og hvilke forbedringer af lejligheden, som medlemmet mener berettiger til et tillæg til overdragelsessummen,
  • Pkt. 3. hvilket tillæg, medlemmet anser sig berettiget til, idet spe-cifikation skal gives for hver enkelt forbedring, så vidt mu-ligt med originale fakturaer for materialer og arbejdsløn,
  • Pkt. 4. hvornår de pågældende forbedringer er udført, og
  • Pkt. 5. hvem der har udført forbedringerne, herunder eventuel håndværkers navn og adresse samt
  • Pkt. 6. ny fremtidig adresse.

Administrator eller bestyrelsen giver inden 7 dage en af bestyrelsen udpeget vurderingsmand de i punkt 1-5 nævnte oplysninger, og denne vurderingsmand besigtiger lejligheden inden yderligere 7 dage. Senest 7 dage efter besigtigelsen meddeler bestyrelsen eller administrator medlemmet

  • Pkt. A. hvilke forbedringer, der kan godkendes,
  • Pkt. B. hvilke tillæg, der kan godkendes,
  • Pkt. C. hvilke eventuelle fradrag i overdragelsessummen, der forventes fratrukket for at bringe lejligheden i forsvarlig stand. Beløbet fastsættes først endeligt, når fraflytning og ryddeliggørelse er sket