Når du ønsker at sælge sin andelslejlighed til en køber, skal du oplyse køberen om alle ikke bagatelagtige forhold, som du kender eller burde kende, og som du må regne med, at en køber vil lægge vægt på. Dette kaldes sælgers loyale oplysningspligt.
Er du i tvivl om, hvorvidt noget er bagatelagtigt eller vigtigt for køber at få at vide, kan du spørge dig selv, om du ville føle dig dårlig oplyst af sælger, hvis det var dig, der var køber og opdagede forholdene efter overtagelsesdagen. Er du stadig i tvivl, så skal du hellere oplyse for meget end for lidt.
Den loyale oplysningspligt indebærer også, at du som sælger fx skal besvare spørgsmål og sandfærdigt.
Såfremt du som sælger tilsidesætter din loyale oplysningspligt, kan du blive erstatningsansvarlig overfor køber.
Det er et krav, at sælger komme med sine oplysninger overfor køber inden overdragelsesaftalens underskrift.
Den loyale oplysningspligt omfatter ikke forhold, der allerede er beskrevet i vurderingsrapport, el- eller vvs-syn. Ligeledes skal man heller ikke oplyse om forhold, som er synlige, f.eks. at der mangler døre mellem to stuer, eller at sælger har tegnet “kunst” på væggene.
En sælger har i anledning af ovenstående spurgt, om jeg kunne komme med et par eksempler, og jeg har svaret:
“
Det kan f.eks. være
- et vindue, der er vanskeligt at åbne / lukke,
- en radiator, der kun virker, når radiator i køkken også er tændt
- et toilet, der trænger til udskiftning, da der lidt for ofte er udfordringer med udskylning
- manglende mulighed for både at have ovn og opvaskemaskine tændt samtidig
Altså “forhold” som man kun vanskeligt kan opdage i forbindelse med besigtigelse, og som man ville karakterisere som en mangel hvis lejligheden var i en nyopført ejendom.
Det er formentlig forhold, som en andelsboligkøber næppe kan påberåbe sig som mangler. Men hvis man som sælger har “glemt” at være loyal og oplyse, kan det betyde, at en dommer af den grund vil dømme til fordel for køber.
Der er andre forhold, hvor jeg selv er i tvivl om, hvorvidt man skal gøre opmærksom på det eller ej. Et eksempel kunne være røg fra underbo. Her må det være omfanget, der er afgørende. Det er sædvanligt, at man i en etageejendom kan høre hinanden og lugte hinandens mad, røg m.m. Hvor generne er betydelige og måske oven i købet er årsag til at man flytter, så er det efter min opfattelse ikke i orden, at man bare sender “aben” videre til en ny køber. Det er forhold, som man som køber formentlig skal acceptere ikke medfører fradrag, hvis man har fået dem oplyst. Har man ikke fået dem oplyst af sælger, kan det efter omstændighederne være en hævebegrundende mangel, som kan udløse erstatningsansvar.”
En anden sælger har spurgt mig om, hvorvidt man har pligt til at berigtige fejl i vurderingsrapport, f.eks. hvis der står at en forbedring er udført sidste år men reelt er 10 år gammel. Svaret er, at hvis sælger ved, at en forbedring er 10 år gammel, vil det være strafbart i forhold til straffeloven at lade som om, at forbedringen kun er 1 år gammel. Har vurderingsmanden således lavet en fejl, SKAL man som sælger gøre opmærksom herpå og få vurderingsrapporten rettet. Er man selv kommet til at oplyse et forkert årstal til vurderingsmanden, skal man selv betale for at ny rapport udarbejdes.