Ny normalvedtægt er i fortsættelse af den nye ejerlejlighedslov fra 2020.
Den nye normalvedtægt for ejerforeninger trådte i kraft den 1. januar 2021.
Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforening ikke har en særvedtægt. Desuden gælder normalvedtægten, hvis forhold ikke er udtømmende reguleret i en særvedtægt.
Normalvedtægten gælder medmindre den er fraveget ved gyldig beslutning. Det må derfor anbefales, at det tydeligt fremgår af særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.
Hæftelse:
Den nye normalvedtægt indskrænker hæftelsen for den enkelte lejlighedsejer. Hæftelsen ændres fra solidarisk hæftelse til pro rata hæftelse i alle forhold. Det vil sige, at den enkelte lejlighedsejer hæfter for ejerforenings forpligtelser i henhold til fordelingstal, og derfor ikke hæfter for ejerforeningens samlede forpligtelser. Herudover ændres hæftelsen fra at være direkte til at være subsidiær, hvilket betyder, at eventuelle krav fra kreditorer skal søges dækket hos ejerforeningen, før kravene søges dækket hos medlemmerne af ejerforeningen. Den personlige hæftelse for lejlighedsejerne fastholdes.
Afstemningsregler:
Beslutninger træffes (fortsat) ved simpelt flertal. Væsentlige beslutninger kræver kvalificeret flertal (dvs. 2/3-flertal eller – som noget nyt – 9/10-flertal) eller enstemmighed.
Det har tidligere givet anledning til tvivl, hvornår beslutninger ikke kunne vedtages med simpelt flertal, og den nye normalvedtægt forsøger at gøre dette mere klart.
Normalvedtægten eksemplificerer nu nogle beslutninger og dispositioner, der betragtes som væsentlige eller væsentlige og varige, og som derfor træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen.
Krav om 2/3 flertal gælder således beslutninger om vedtægtsændringer, sikkerhedsstillelse, begrænsninger i lejlighedsejernes ret til korttidsudlejning samt væsentlige og varige beslutninger såsom f.eks. elevator- og altanprojekter.
Den nye normalvedtægt indeholder fortsat som tidligere normalvedtægt en særregel om adgang til fornyet generalforsamling vedrørende beslutninger, hvor der kræves 2/3-flertal, men hvor der ikke er mødt det krævede antal ejere. Hvis et forslag ikke opnår det fornødne flertal på generalforsamlingen, men dog det krævede flertal blandt de repræsenterede lejlighedsejere, kan der afholdes en ekstraordinær generalforsamling indenfor 8 uger, hvor forslaget kan vedtages med 2/3-flertal uanset antallet af repræsenterede ejere.
Den nye normalvedtægt indeholder en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesarealer kræver 9/10-flertal på generalforsamlingen. DEn slags har tidligere krævet enstemmighed.
Samtykke (fra den der berøres negativt) kræves hvis der er tale om en beslutning , der forskyder retstillingen mellem lejlighedsejerne indbyrdes, indskrænker rettigheder, eller som giver lejlighedsejerne yderligere forpligtelser.
Sanktionsbestemmelser:
Den nye normalvedtægt udvider muligheden for at sanktionere en lejlighedsejer, der ikke overholder vedtægten og/eller den fastsatte husorden. Udover eksklusion bliver der også mulighed for at pålægge en lejlighedsejer at betale bod i tilfælde af grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen – bl.a. i form af retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik ved støjende eller truende adfærd.
I forhold til en lejer følger det i øvrigt af ejerlejlighedsloven og den nye normalvedtægt, at ejerforeningen gives beføjelser direkte over for en misligholdende lejer. Ejerforeningen kan hermed optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til fx at opsige eller ophæve lejemålet. Hensigten med bestemmelsen er at give ejerforeningen mulighed for at reagere i tilfælde, hvor lejlighedsejeren/udlejeren undlader eller ikke evner at bringe en retsstridig adfærd hos en potentiel lejer til ophør.
Ikrafttrædelse
Den nye vedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021.
For eksisterende ejerforeninger, der er stiftet før den 1. januar 2021, træder den nye normalvedtægt i kraft den 1. januar 2022. Hermed gives eksisterende ejerforeninger, der ikke har tinglyst en særvedtægt mulighed for at tage stilling til, om de vil være omfattet af den nye normalvedtægt, eller om de ønsker at vedtage en særvedtægt. For ejerforeninger med en tinglyst særvedtægt vil denne udfyldes med den nye normalvedtægts bestemmelser i tilfælde, hvor særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer det pågældende forhold, eller ikke regulerer dette fuldt ud.