Ved seneste sag om sammenlægning af lejlighed i A/B Saga G har kommunen lanceret en ny fortolkning af arealbekendtgørelsen.
Hvis 2 lejligheder på 60 kvm. sammenlægges, bliver den nye lejlighed ikke 120 kvm, men lidt mindre og alle andre lejligheder i opgangen bliver lidt større.
Jeg har som administrator påpeget over for kommunen, at den fortolkning af arealbekendtgørelsen simpelt hen ikke giver mening, og at hvis fortolkningen er rigtig, så bør arealbekendtgørelsen laves om, så den følge hidtidig praksis, dvs. at 2 lejligheder, der lægges sammen får et areal svarende til summen af de to lejligheders tidligere areal.
Kommunen har erklæret sig enig i, at deres fortolkning af arealbekendtgørelsen giver anledning til administrative problemer for dem
Sammenlægninger i Københavns Kommune
Københavns Kommune har ændret deres fortolkning af bekendtgørelsen i boligreguleringsloven om sammenlægninger af andelslejligheder, og vi har erfaret, at det har konsekvenser for foreninger, hvor lejligheder sammenlægges.
Vi har været i dialog med kommunen, erhvervsorganisationen Ejendom Danmark (ED) og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) omkring problemstillingen, og kommunen har bekendtgjort, at de har foreslået mindre ændringer af arealbekendtgørelsen til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Vi holder jer orienteret, når der er udvikling i sagen. Indtil da kan I læse mere om konsekvenserne og vores anbefaling nedenfor.
Bekendtgørelse om sammenlægninger
Andelsboligforeninger, der ligger i såkaldte regulerede kommuner, som er kommuner, der er underlagt boligreguleringslovens regler, er omfattet af reglerne om sammenlægning i lovens § 46.
Det betyder, at kommunen ikke kan nægte sammenlægning, hvis det samlede bruttoetageareal ikke udgør mere end 130 m². Derudover skal visse krav om opsigelse af den ledige lejlighed og overtagelse af den sammenlagte bolig være opfyldt. Det er muligt for kommunerne at dispensere.
I Københavns Kommune gælder, at sammenlægninger på op til 150 m² accepteres. Det er sågar muligt, under visse omstændigheder, at søge om tilladelse til sammenlægning på op til 180 m².
Københavns Kommune har på én og samme gang forenklet og kompliceret sammenlægningsprocessen, hvilket vi vil redegøre for nedenfor.
Kommunens nye praksis
Ved sammenlægning skal andelshaveren altid have samtykke fra kommunen. Som noget nyt er det kun i særlige tilfælde, at andelshaveren også skal have en byggetilladelse. Der skal søges om byggetilladelse, hvis sammenlægningen indebærer:
- ændring af bærende konstruktioner, fx ved at lave et murhul i en bærende væg.
- ændring af brandmæssige forhold, fx ved at blænde begge døre på samme etage til et trapperum.
- udvidelse af boligarealet, fx ved at inddrage et areal på trappen til den sammenlagte lejlighed.
Ved sammenlægninger kræves der, at der er tilstrækkelige flugtvejsforhold. Der bliver fra kommunens side ikke nødvendigvis stillet krav til, at der blændes døre af for at der kan foretages en sammenlægning. Blænding af døre er typisk reguleret i foreningens vedtægt som følge af tidligere krav fra brandmyndighedernes side.
Kommunens nye fortolkning af bekendtgørelsen om sammenlægninger resulterer i, at der ved sammenlægning af lejligheder i en opgang skal foretages en ny beregning af trappens samlede areal – ligegyldigt om der blændes døre eller ej. Men hvis man derimod lægger lejligheder sammen på tværs af to opgange, skal der ikke foretages en ny beregning. Det er kun tilfældet, hvis man vælger at blænde en dør i den ene af opgangene – så skal bruttoarealerne beregnes på ny i begge opgange.
Dialog med kommunen
Chef for CEJ’s tekniske afdeling, Flemming Ingstrup, har været i omfattende dialog med Københavns Kommunes ansatte. Kommunen har på baggrund af den dialog oplyst, at kommunen har overvejet konsekvenserne og derfor anbefalet mindre ændringer af arealbekendtgørelsen til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Det ligger nu i styrelsens hænder at redigere i bekendtgørelsen.
CEJ har videreformidlet problematikken til både ABF og ED med opfordring til, at få problemstillingen på dagsordenen og komme i kontakt med kommunen i forhold til konsekvenserne ved kommunens nye fortolkning af bekendtgørelsen.
Anbefaling
Det er ABF og CEJ’s vurdering, at ændringen betyder, at andele, der ikke er omfattet af sammenlægningen, får nye BBR-arealer, men at det ikke får betydning for fordelingstallene. Sammenlægger man to lejligheder i samme opgang, skal arealerne fordeles på ny i hele opgangen. Der vil i den forbindelse være omkostninger til ny opmåling af en landmåler, og disse omkostninger afholdes den andelshaver, der får lejligheder sammenlagt.
Indtil der er en afgørelse i sagen, bør I være varsomme med at igangsætte sammenlægninger i samme opgang.