I anledning af en forespørgsel fra en Beboerrepræsentation i en ejendom, vi ikke administrerer, offentliggør jeg her udsnit af mit svar, som en generel vejledning til, hvordan man som beboerrepræsentant bør forholde sig til en varsling af en forbedringsforhøjelse.
Der var tale om en ejendom opført i 1930´erne, beliggende i Frederiksberg kommune, og der var tale om varsling af en forbedring af centralvarmeanlæg fra et såkaldt 1-strengs-anlæg til 2-strengs-anlæg.
Det var utvivlsomt, at hvis arbejderne blev udført, ville det være en forbedring både f.sv.a. varmebesparelse og bedre indeklima med nye radiatorer placeret ved vinduer, så kuldetræk blev undgået.
Beboerrepræsentationen havde spurgt den lejerorganisation (LO), som lejerne var medlem af, og de havde svaret, at der burde gøres indsigelse under henvisning til, at sparet vedligeholdelse var sat for lavt og at forbedringsforhøjelse burde afskrives over flere år end udlejer, havde lagt op til.
Det var her jeg kom ind i billedet.
“Ved enhver varsling af forbedringsforhøjelse, bør beboerrepræsentationen først og fremmest spørge: Er det en forbedring, som de lejere, vi repræsenterer, ønsker? En udlejer varsler måske, at der skal være elevatorer i ejendommen. Er man i tvivl om, hvad lejerne har af holdning, så spørg dem. Som beboerrepræsentant er det vigtigt, at man repræsenterer de lejere, der har valgt en, og at man ikke siger ja tak eller nej tak til en forbedring, bare fordi man selv synes, det er en knippelgod idé med elevator, fordi man selv bor på 4. sal.
Hvis man som beboerrepræsentant konkluderer, at et flertal af lejere er for den varslede forbedring, er det næste spørgsmål, der skal afgøres, om forbedringsforhøjelsen er lovlig eller ulovlig.
Er der tale om en ulovlig varsling, skal der naturligvis gøres opmærksom herpå.
Er der tale om en lovlig varsling, er det vanskelige spørgsmål, hvor meget der kan kræves i lejeforhøjelse af udlejer.
Reglen er, at der kan kræves en forhøjelse, “der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi”. “Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.”
Ordene fra citeret lovregel, “udgangspunkt”, “passende”, “rimelighed” og “sædvanlige” viser, at der er elastik med hensyn til det skøn, som skal foretages, når man vurderer, om noget er inden- eller udenfor det lovlige.
Domstolene afgør endeligt tvister med hensyn til, hvad der er “upassende”, “urimeligt” og “usædvanligt”, hvor man må sige at elastikken er sprunget og varsling derfor ikke holder sig inden for det lovlige.
Hvis lejer og udlejer i anledning af en lovlig varsling bliver uenige om, hvad ordene “passende”, “rimelighed” og “sædvanlige” betyder i deres konkrete sag, kan man spørge huslejenævn. Huslejenævnet kender domstolenes praksis og har deres egne tabeller, som de regner med, at domstolene vil støtte, hvis en ankenævnsafgørelse indbringes for boligretten.
LO anbefaler, at der “bare” skal gøres indsigelse. Det er elendig rådgivning.
LO bør redegøre grundigt for, hvad en indsigelse indebærer.
Enhver indsigelse kan indebære, at forbedring ikke bliver til noget. Og er flertallet af lejere interesseret i forbedringen, er en indsigelse i strid med at repræsentere lejerne.
En indsigelse kan også indebære, at udlejer indbringer sagen for huslejenævnet og senere boligretten. LO bør derfor redegøre for, hvad en huslejenævnsafgørelse forventelig vil medføre. Det kan være, at en varsling på 1000 kr. pr. måned kan blive nedsat til f.eks. 800 kr. pr. måned eller måske et beløb midt imellem. Sagsbehandlingstiderne i huslejenævn og boligret bør oplyses tillige med, at priser, renter med mere kan stige, og at indsigelse – uanset om udlejer måtte få medhold til sidst – kan betyde, at forbedringen aldrig bliver gennemført.
LO redegørelse (og eventuelle anbefaling) bør Beboerrepræsentationen herefter forelægge for alle lejere sammen med Beboerrepræsentationens anbefaling, som f.eks. kunne være, at Beboerrepræsentationen synes, at forbedringen medfører en for høj stigning i lejen, og at anbefalingen derfor er, at der skal gøres indsigelse, medmindre udlejer vil sætte krav om lejeforhøjelse ned til dit eller dat med den og den begrundelse.
KONKLUSION: Som beboerrepræsentant er det vigtigt, at du er synkroniseret med de lejere, som du repræsenterer. Det er en rigtig god idé at være medlem af en lejerorganisation, men de skal levere en ordentlig ydelse og f.eks. ved vurdering af forbedringsvarslinger komme med en redegørelse om, hvorvidt varsling er ulovlig/ugyldig, eller om lejerne skal sige nej tak til forbedringen til den varslede pris. Og HVIS nej tak også hvilken pris, LO mener, der skal siges “ja tak” til. Ellers kan resultatet blive, at en forbedring aldrig gennemføres, selv om et klart flertal af lejere var interesseret i forbedringen og gerne ville betale en forhøjelse herfor, som ville falde inden for det lovlige, en udlejer ville kunne kræve i forhøjelse.
