At en ejer er berettiget til at foretage “forandringer indvendig i ejerlejligheden”, betyder ikke, at ejeren frit kan ændre alt, hvad der fysisk befinder sig inden for lejlighedens vægge.
Grænsen går ikke ved lejlighedens gulv, vægge og loft, men ved hvad der er privat, og hvad der er fælles. Der er både foreningsretlige og naboretlige begrænsninger med hensyn til, hvad man må og ikke må lave i sin lejlighed. Så spørg altid bestyrelsen / administrationen.
- Fællesinstallationer er fælles – også inde i lejligheden
Rør, faldstammer, stigstrenge, ventilationskanaler mv. er fællesinstallationer, uanset at de løber gennem eller er synlige i en privat lejlighed. De er en del af ejendommens samlede tekniske system og betjener flere lejligheder.
Derfor gælder følgende princip:
Man ejer ikke en fællesinstallation, blot fordi den passerer gennem ens lejlighed.
At ændre på fællesinstallationer er dermed ikke en “indvendig forandring”, men et indgreb i ejendommens fælles dele.
- Hvorfor ejerforeningen skal inddrages – tekniske og driftsmæssige hensyn
- Afløb og faldstammer
Man må ikke uden tilladelse tilslutte nye rør til en fælles faldstamme, fordi:
- Garantier og forsikringer på faldstammer kan bortfalde
- Ekstra tilslutninger kan øge risikoen for:
- tilstopninger
- tilbageløb
- lugtgener
- skjulte vandskader
- Små ændringer ét sted kan få store konsekvenser for andre lejligheder
- Vandinstallationer og stigstrenge
Tilslutning af nye vandinstallationer kan påvirke hele ejendommens vandforsyning:
- Vandtryk og flow kan blive utilstrækkeligt i andre lejligheder
- Der kan opstå støj (strømnings- og slaglyde)
- Forkerte materialer eller fittings kan give:
- tæring
- galvanisk korrosion
- langtidsskader, som først viser sig efter mange år
Derfor stilles der ofte krav om:
- bestemte materialer
- særlige tilslutningsprincipper
- autoriserede installatører
- dokumentation
- Ventilation
Fælles ventilationssystemer er særligt følsomme:
- Ændringer ét sted kan give:
- dårlig udluftning i andre lejligheder
- lugtspredning
- øget fugt og skimmelsvamp
- Tilslutning af emhætter eller nye aftræk kan ødelægge systemets balance, og det samme kan en afbrydelse af ventilation, som en lejlighed er ”født” med.
- Støj, vibrationer og placering af installationer – naboretlige hensyn
Selv ændringer, der teknisk set kan lade sig gøre, kan være problematiske af hensyn til naboerne.
Eksempel: Flytning af bryggers eller vaskemaskine
- En vaskemaskine kan give betydelige:
- vibrationer
- strukturlyd
- centrifugeringsstøj
- Placering over en nabos soveværelse kan være til væsentlig gene
- Ændringer i brugen af et rum kan ændre støjbelastningen markant
Her gælder det almindelige naboretlige princip:
Man må ikke indrette eller bruge sin lejlighed på en måde, der påfører andre urimelige gener.
Dette gælder også, selv om arbejdet er udført korrekt og lovligt. Så spørg bestyrelsen først; måske de ved, at andre har fået en betinget godkendelse, f.eks. at en godkendelse betinget af, at andre beboere ikke oplever urimelige gener, og at sådanne urimelige gener er eller ikke er oplevet.
- Juridisk set: hvorfor formuleringen ikke giver frihed
Formuleringen “forandringer indvendig i ejerlejligheden”:
- Omfatter private bygningsdele og overflader
- Omfatter ikke:
- fælles installationer
- fælles konstruktioner
- forhold, der påvirker andre ejeres brug og komfort
Normalvedtægten og retspraksis bygger på en klar sondring:
- Brugsret til lejligheden ≠ ejendomsret over fælles dele
Derfor kan ejerforeningen:
- kræve forhåndsgodkendelse
- stille tekniske krav
- kræve dokumentation
- afvise projekter, der indebærer risiko eller væsentlige gener
- Den grundlæggende tanke bag reglerne
Reglerne er ikke lavet for at være besværlige, men for at:
- beskytte ejendommens samlede tekniske funktion
- undgå dyre fællesskader
- sikre lige vilkår for alle ejere
- forebygge nabokonflikter
Når mange mennesker deler én bygning, er den enkeltes frihed nødt til at stoppe der, hvor den kan påvirke andre.
Kort opsummering til ejeren
- Du må gerne ændre dit eget, men ikke det fælles
- Fællesinstallationer er fælles, også inde i lejligheden
- Små ændringer kan få store konsekvenser for andre
- Støj, vibrationer og vand er fælles anliggender
- Derfor skal ejerforeningen altid inddrages først
Læs også: https://www.bolius.dk/regler-og-love-for-ombygning-af-ejerlejligheder-16213
