En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.
Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.
Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.
Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.
For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.
Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.
Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.
Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af fald.
Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.
Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.
